Oggi la vera domanda non è se i palazzi storici romani aumenteranno di valore, ma quanti e quali ne resteranno effettivamente disponibili sul mercato.
Negli ultimi due anni il mercato romano dei palazzi storici ha mostrato una sorprendente resilienza. Accanto alle tradizionali acquisizioni da parte di famiglie private e investitori patrimoniali, si sono registrate operazioni di rilievo su edifici di pregio nel centro storico e nell’area di Via Veneto, con valori che in alcuni casi hanno superato i 35 milioni di euro. Parallelamente, continua a crescere la domanda per porzioni di palazzi nobiliari nei rioni più prestigiosi della città, alimentata da acquirenti internazionali attratti dall’unicità architettonica e dalla scarsità dell’offerta. La tendenza suggerisce che Roma stia consolidando il proprio ruolo di mercato “trophy asset“, dove il valore culturale e simbolico degli immobili storici assume un peso crescente rispetto alle sole metriche reddituali.
Principali transazioni di palazzi storici a Roma (2022–2026)
Il caso Palazzo Marini: la transazione che ha cambiato il mercato – L’operazione simbolo del nuovo ciclo immobiliare romano resta l’acquisizione di Palazzo Marini da parte del gruppo Fort Partners, che ha investito circa 165 milioni di euro per sviluppare il futuro Four Seasons Roma. L’operazione ha segnato un punto di svolta perché ha dimostrato che anche nella Capitale italiana esistono asset storici in grado di attrarre investitori globali con ticket superiori ai 150 milioni di euro.
Il ritorno dell’area Via Veneto–Barberini – Tra il 2025 e il 2026 si è registrata una notevole concentrazione di operazioni nell’asse Via Veneto–Piazza Barberini. La vendita del complesso storico di Via San Basilio per circa 37 milioni di euro ha confermato il forte interesse per edifici storici convertibili in hospitality o mixed-use luxury. Pochi mesi dopo, Castello SGR ha acquisito un importante edificio cielo-terra in Via Sicilia per sviluppare un hotel cinque stelle di fascia alta. Queste operazioni evidenziano come il mercato attribuisca oggi un premio significativo agli immobili storici collocati nel quadrante che collega Via Veneto, Barberini e il centro storico.
Non solo interi palazzi: cresce il mercato delle porzioni nobiliari – Uno degli aspetti più interessanti degli ultimi anni riguarda la crescita delle vendite di singole porzioni di palazzi aristocratici. Nel 2025, per esempio, è stata resa pubblica la vendita del piano nobile di un palazzo cinquecentesco di circa 780 mq per 13,5 milioni di euro, con un valore superiore a 17.000 €/mq. Si tratta di una fascia di mercato che interessa particolarmente:
– HNWI europei;
– family office;
– imprenditori internazionali;
– acquirenti provenienti da Stati Uniti, Regno Unito e Medio Oriente.
In molti casi l’interesse non è reddituale ma patrimoniale e simbolico: possedere una residenza all’interno di un palazzo storico romano rappresenta un asset comparabile alle grandi residenze storiche di Londra, Parigi o Madrid.
La grande tendenza: dagli uffici agli hotel di lusso – La trasformazione più rilevante del mercato romano è probabilmente la conversione di edifici storici in strutture alberghiere di fascia ultra-luxury. Negli ultimi anni sono stati sviluppati o annunciati progetti che coinvolgono edifici storici destinati a marchi internazionali quali Four Seasons, Six Senses, Nobu e altri operatori del segmento luxury. Roma è stata indicata tra le città europee più attrattive per i nuovi hotel cinque stelle, alimentando una competizione crescente per i palazzi storici di pregio.
Cosa ci dicono queste operazioni? Dal punto di vista dell’investitore emergono tre conclusioni. Primo. il mercato romano non è più un mercato locale ma decisamente internazionale. I principali acquirenti sono ormai fondi, family office e imprenditori stranieri. Secondo, il valore non risiede soltanto nei metri quadrati, ma nella rarità dell’asset: un palazzo storico ben localizzato nella Capitale diventa un vero “trophy asset“. Terzo, la destinazione alberghiera e hospitality rappresenta oggi il principale driver di rivalutazione, e questo incide molto sia sul valore della acquisizione, sia sul valore finale dell’immobile ristrutturato, che può superare di diverse volte il valore d’acquisto iniziale.
Valori indicativi dei palazzi storici e delle porzioni nobiliari a Roma (2026) – Questa stima non si riferisce agli appartamenti ordinari, ma a palazzi cielo-terra storici; piani nobili; appartamenti con affreschi, saloni di rappresentanza e vincoli monumentali; immobili con destinazione hospitality o rappresentativa; asset off-market. Le quotazioni sono quindi superiori alle normali rilevazioni residenziali.
Dalla tabella sopra risalta il dato che nel mercato romano esiste oggi una differenza crescente tra valore immobiliare ordinario e valore patrimoniale collezionistico (quello dei c.d. trophy asset, quarta colonna a destra).
Infatti, un appartamento in un edificio ottocentesco di Prati viene ancora valutato secondo logiche prevalentemente residenziali, ma un piano nobile in un palazzo seicentesco affacciato su Piazza Navona o Via dei Coronari viene invece acquistato sempre più spesso come bene rifugio, oppure come asset di rappresentanza e consolidamento del patrimonio familiare in chiave multigenerazionale. Non mancano, come motivazioni di acquisto, anche quella di avere una residenza occasionale per HNWI e UHNWI, e in questi casi il valore intrinseco-emozionale dell’operazione è determinato più dalla rarità che dal reddito.
Previsione 2030 – Se l’attuale ciclo immobiliare romano dovesse proseguire, è ragionevole attendersi una crescita media annua compresa tra il 3% e il 6% per gli immobili storici di pregio. Lo scenario più probabile appare il seguente:
Il vero incremento di valore, tuttavia, potrebbe non riguardare gli appartamenti di lusso tradizionali, bensì il segmento dei palazzi storici convertibili in hospitality di fascia alta, in particolare:
– boutique hotel da 25-80 camere;
– luxury serviced apartments;
– club privati;
– residenze branded;
– mixed-use hospitality.
Roma sta vivendo oggi una fase simile a quella attraversata da Madrid tra il 2015 e il 2022: arrivo di marchi internazionali, crescita del turismo premium, incremento delle tariffe alberghiere e scarsità di edifici storici disponibili.
Per questo motivo non si può escludere che alcuni trophy asset nell’area Pantheon-Campo Marzio e in prossimità di Piazza Navona possano raggiungere entro il 2030 valori superiori a 40.000-50.000 €/mq; livelli che oggi appaiono eccezionali ma che a Londra, Parigi e Madrid sono già stati registrati per immobili storici particolarmente rari. Pertanto, la vera domanda non è più se i palazzi storici romani aumenteranno di valore, ma quali immobili resteranno effettivamente disponibili sul mercato. Infatti, la progressiva trasformazione di Roma in una destinazione globale del lusso sta riducendo l’offerta di asset storici acquistabili. In un contesto caratterizzato da scarsità crescente, il valore dei migliori palazzi della Capitale tende sempre più a essere determinato dalla loro irripetibilità.
Innanzitutto, per asta competitiva tra privati si intende una procedura di vendita in cui più potenziali acquirenti possono presentare offerte per lo stesso immobile, seguendo regole chiare e uguali per tutti, stabilite in anticipo e rese note prima dell’inizio della procedura. l’immobile non proviene da una procedura esecutiva o fallimentare, ma il venditore è un privato (persona fisica, società, ente) che sceglie volontariamente questo metodo. l’intera procedura è organizzata e regolata preventivamente con l’assistenza di un notaio, professionista notoriamente imparziale. In una asta competitiva tra privati, il percorso tipico è il seguente:
Gli acquirenti che intendono partecipare presentano la propria offerta secondo le modalità previste dal regolamento di asta (ad esempio con una busta chiusa depositata presso lo studio notarile entro un certo termine, accompagnata da una cauzione). Alla scadenza del termine, il notaio banditore procede all’apertura o alla verifica delle offerte, le confronta e individua il miglior offerente. Il tutto viene verbalizzato in modo ufficiale, dando certezza alla graduatoria e all’aggiudicazione. A quel punto l’aggiudicatario versa il prezzo concordato e si procede alla stipula dell’atto di compravendita, con tutte le garanzie previste dalla legge e con la successiva trascrizione nei registri immobiliari.
Nel contesto delle aste tra privati, il notaio è un pubblico ufficiale imparziale, cioè non è “dalla parte” del venditore o dell’acquirente, ma garantisce la regolarità dell’intera procedura e assicura che le regole siano uguali per tutti e rispettate da tutti, rassicurando chi partecipa all’asta anche per mezzo della verifica preventiva della situazione dell’immobile. Per chi vende, l’asta competitiva tra privati con notaio dà la possibilità di massimizzare il prezzo. Quando più interessati competono per lo stesso bene, in un quadro trasparente e con regole chiare, è il mercato a determinare il prezzo migliore in quel momento. Inoltre, il venditore conosce fin dall’inizio quando verranno presentate le offerte, quando avverrà l’aggiudicazione, entro quale periodo si andrà al rogito.
Infine, l’asta competitiva consente di selezionare acquirenti realmente motivati, perché spesso è richiesta una cauzione o il possesso di determinati requisiti che scoraggiano richieste poco serie. Anche per chi acquista, l’asta competitiva tra privati con notaio rappresenta uno strumento di grande trasparenza e tutela, grazie alla sicurezza che la documentazione più importante sia stata verificata prima dell’asta, sotto la responsabilità del notaio. Inoltre, anche l’acquirente affronta una procedura guidata, con minore improvvisazione e maggiore serenità rispetto a trattative informali o poco strutturate.
In definitiva, nel metodo tradizionale di compravendita immobiliare il venditore sconta una posizione di debolezza, poiché chi è interessato ad acquistare cercherà di ottenere il prezzo più basso possibile per mezzo di un “approccio al ribasso” della trattativa. Con l’asta competitiva tra privati, invece, i venditori hanno la possibilità di confrontarsi con più acquirenti qualificati che competono per l’acquisto dell’immobile, facendo sì che il prezzo salga verso il suo reale valore di mercato. In sintesi, la competizione gestita con il rispetto degli obblighi di trasparenza e con assoluto rigore diventa lo strumento per la massima valorizzazione del bene venduto.
L’Italia si distingue nettamente dai principali mercati europei per la disponibilità di immobili. Nel 2025, il nostro Paese ha registrato circa 850.000 immobili in vendita, pari a 14 abitazioni ogni 1.000 abitanti. Un dato in forte contrasto con la Germania, dove la carenza di offerta limita il mercato a soli 3 immobili ogni 1.000 residenti. Quest’ampia disponibilità garantisce al mercato italiano una maggiore stabilità e permette agli acquirenti di muoversi in un contesto meno competitivo rispetto al resto d’Europa, privilegiando qualità ed efficienza energetica. “In Italia, gli acquirenti stanno manifestando nuove esigenze abitative da cui deriva una crescita della domanda di immobili di alta qualità, in particolare di quelli ristrutturati e ad alta efficienza energetica”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di REMAX Italia.
Mentre l’Italia registra un aumento dei prezzi contenuto al +2,7% (con gli appartamenti al +3,4%), altri mercati europei mostrano tensioni molto più forti dovute alla scarsità dell’offerta e alla mancanza di nuove costruzioni:
Il 2025 segna un record per l’interesse internazionale verso il patrimonio immobiliare italiano. Una casa su cinque (20%) è stata acquistata da compratori stranieri, un dato quasi raddoppiato rispetto all’11% del 2024. L’Italia compete con la Spagna (71.000 case vendute a stranieri nel primo semestre 2025) come meta privilegiata per investimenti ad alto patrimonio. In Italia, la stabilità del mercato e un contesto fiscale competitivo spingono gli investitori non solo verso le grandi città come Roma e Milano, ma sempre più verso location turistiche di prestigio.
Dopo la fase di assestamento del 2023, il 2024 ha segnato una inversione di tendenza, con un volume globale degli investimenti in aumento, che ha quasi toccato i 10 miliardi di euro, pari a un incremento di oltre il 50% rispetto all’anno precedente, con andamenti diversi per i singoli comparti. In particolare, le analisi evidenziano una nuova primavera del direzionale, trainata dal crescente interesse di investitori italiani e internazionali per immobili sostenibili e orientati ai criteri ESG. Forte incremento per il mercato retail che, grazie 
anche all’ingresso di nuovi operatori, si afferma asset strategico, con particolare vitalità nel Nord-Est, Nord-Ovest e Sud. Significativo anche l’aumento di investimenti per il settore dell’hospitality, focalizzati su resort e branded residence, trend emergente del 2025. Segnali di crescita per il residenziale e sostanziale stabilità per la logistica, che nel 2024 vive una fase di assestamento, con un incremento del 10% dei canoni di locazione per le nuove costruzioni, e una buona ripartenza nel 2025.
Questo il quadro che emerge dall’ultima edizione del 
Milano resta la provincia con il più alto volume di transazioni, seguita da Roma e Torino. A livello nazionale, dall’analisi del DATA HUB si consolida l’attrattività delle aree metropolitane, a fronte però di una progressiva espansione della domanda verso zone periferiche ben collegate. “Non è più solo una questione di metri quadri, ma di servizi, contesto, benessere”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di REMAX Italia. “Il mercato sta trovando nuova linfa grazie alla maggiore offerta in aree fino a pochi anni fa considerate secondarie”. Il trilocale è la tipologia più richiesta, in particolare nel Nord Italia (46% delle preferenze), mentre al Sud crescono quadrilocali e soluzioni con più di cinque locali, complice una maggiore accessibilità dei prezzi. “Guardando al 2025, le prospettive per il mercato immobiliare restano positive”, afferma Castiglia. “Le previsioni attuali indicano la possibilità di ulteriori ribassi dei tassi di interesse, un fattore che potrebbe stimolare ulteriormente la domanda, rafforzando la fase di crescita del settore”. 
Retail, direzionale, logistica e ricettivo: nuove priorità per investitori e tenant
Il comparto ricettivo si mantiene stabile, sostenuto dall’interesse crescente per l’hospitality di lusso. “Stiamo assistendo al consolidamento di alcuni macro-trend, come la crescente rilevanza dei fattori ESG –evidenziata, ad esempio, dalla diffusione dei finanziamenti green e dall’orientamento delle scelte di investitori e tenant, non solo nel segmento direzionale. Parallelamente, si rafforza il ruolo dei servizi a supporto degli immobili e dei loro occupanti: è il caso del Build To Rent (BTR), asset class che si sta affermando anche nel mercato italiano”, spiega Laura Piantanida (nella foto), Head of Institutional Relations di Yard Reaas SpA.
Dopo un 2023 caratterizzato da un andamento negativo, il mercato immobiliare italiano ha chiuso il 2024 con segnali di recupero, seppur tra molte incertezze. Infatti, il calo dell’inflazione e la riduzione del costo del denaro hanno sicuramente fornito sollievo al settore dei mutui e hanno incentivato l’interesse di acquirenti e investitori. Secondo un’indagine condotta dal Centro Studi di Euromq.it, nel 2024 il 58% delle transazioni immobiliari ha riguardato l’acquisto della prima casa, segnalando il permanere di un forte fabbisogno abitativo. Infatti, mentre i giovani sono sempre più portati alla ricerca e acquisto della prima casa, l’andamento del mercato a livello nazionale ci mostra come il 42% delle compravendite ha riguardato anche l’acquisto di seconde case, dimostrando come il settore continui ad essere un 
punto di riferimento per investimenti, soprattutto in un contesto economico in ripresa. Dal lato dei venditori, invece, il 17,3% ha ceduto la propria prima casa, mentre ben l’82,8% ha venduto una seconda abitazione, evidenziando l’importanza della liquidità e della razionalizzazione del patrimonio immobiliare. Un altro fattore importante da considerare dal lato dei venditori è quello della pressione fiscale sugli immobili non abitati e sui relativi costi di gestione, che hanno portato diversi proprietari di seconde case a vendere per l’insostenibilità del mantenimento di una o più case, oltre quella principale.
Su tutto, l’età media degli acquirenti si è abbassata sensibilmente nel corso del 2024, assestandosi sui 38 anni. Questo conferma che la platea degli acquirenti tende verso quella fascia della popolazione che vuole in qualche modo “sistemarsi” in un luogo ben preciso, ma soprattutto sfuggire dal caro affitti che riguarda principalmente città come Milano, Roma e Firenze. Il 31% dei compratori ha un’età compresa tra i 18 e i 25 anni, mentre il 24% ha un’età tra i 36 e i 45 anni. Qual è invece il profilo dei venditori? A differenza degli acquirenti, sul fronte dei venditori l’età si innalza. Infatti, l’età media è intorno ai 55 anni, con una forte incidenza nella fascia tra i 50 e i 60 anni. Dati che confermano una tendenza consolidata, ossia: i giovani acquistano mentre le generazioni successive tendono a vendere. Tuttavia, il declino demografico in Italia influenzerà negli anni a venire lo scenario immobiliare italiano, poiché una riduzione della popolazione giovane si traduce in una platea ristretta di potenziali acquirenti e di una contestuale crescita, invece, di coloro che vorranno vendere la propria eredità immobiliare.
Quali gli immobili più richiesti? La maggior parte degli acquirenti sono giovani ed è proprio questo che in parte sta portando a un cambio di paradigma sia nella ricerca degli immobili sia nella tipologia di abitazioni più ricercate. Sicuramente il patrimonio edilizio italiano su tutto il territorio, attualmente, è determinato per lo più da una forte obsolescenza sia dal punto di vista delle strutture sia e soprattutto nel campo dell’efficienza energetica. Inoltre, c’è un cambiamento demografico in atto, un aumento del remote working oltre che una maggiore attenzione alla sostenibilità e alla gestione ottimizzata dello spazio. Insomma, si prediligono sempre più case che permettano la creazione di open space, e che possano essere poste a una riqualificazione energetica che porti alla riduzione dei consumi e al risparmio. 
Nel 2024 questa tendenza si è confermata, con un aumento di richiesta per i trilocali che hanno coperto il 28,2% delle transazioni. I trilocali, infatti, si confermano come una delle soluzioni abitative migliori, sia per le metrature confortevoli ma non eccessive, sia per le conformazioni che permettono spesso di creare in fase di ristrutturazione ampi open space che danno una sensazione di maggior comfort soprattutto ai giovani acquirenti. Al secondo posto, invece, ci sono i quadrilocali che rimangono tra i preferiti delle famiglie con uno o più figli, per la ripartizione delle stanze. Infine, i bilocali che hanno mantenuto anche per il 2024 la stessa quota di mercato dell’anno precedente, pari al 19,7%.
L’ultimo report di S&P, poi, rivela come nel 2024 i prezzi nominali delle case hanno registrato una crescita significativa, spingendo gli analisti a rivedere al rialzo le previsioni per il periodo 2025-2027, con un aumento medio annuo dei prezzi immobiliari stimato intorno al 3%. Relativamente alla realtà immobiliare italiana, l’analisi di Tecnocasa prospetta nel 2025 un numero di compravendite immobiliari che dovrebbe oscillare tra 710 e 720 mila transazioni, confermando i volumi registrati nel 2024. Per quanto riguarda i prezzi, si prevede invece una crescita moderata compresa tra 0% e +2%, con una differenziazione marcata tra immobili di pregio, destinati a mantenere o incrementare il loro valore, e immobili che necessitano di ristrutturazioni, il cui valore potrebbe invece restare stabile o subire leggere flessioni.
Oltre al settore della compravendita immobiliare, in crescita anche il mercato degli affitti. Nel dettaglio il mercato delle locazioni continuerà a registrare un incremento dei canoni compreso tra +4% e +6%, soprattutto nei grandi centri urbani e nelle principali località turistiche. La crescente domanda, unita alla scarsità di offerta, contribuirà a sostenere i prezzi, con un’attenzione crescente alla qualità degli immobili e ai servizi offerti. Infine, settore del real estate di lusso si conferma in crescita, con andamenti differenti a livello globale. Milano si posiziona in testa al mercato italiano con un incremento atteso del 3,5%, mentre in Europa la città con la crescita maggiore sarà Stoccolma, con un aumento stimato del 6%. A livello internazionale, Dubai continua a rappresentare una delle destinazioni più attrattive per gli investitori nel segmento di lusso, con una crescita prevista del 5%.
Per quanto riguarda i prezzi degli immobili, nel 2025 è previsto un leggero aumento che rimane in linea con le tendenze viste nel corso del 2024. In Italia, su base nazionale i prezzi immobiliari vedranno una leggera crescita con una variazione dei prezzi che va dallo 0% al 2% circa. Le abitazioni che non soddisferanno i criteri di qualità richiesti dagli acquirenti, specie quelle che hanno bisogno di molto interventi per la riqualificazione sia strutturale sia energetica, continueranno a perdere valore nel corso del 2025. Invece, ci sarà un aumento dei prezzi che sarà legato principalmente agli immobili signorili, di nuova costruzione e di quelli che sono in ottimo stato o comunque in uno stato “buono” e non necessitano di grandi interventi.
Il sondaggio fornisce una fotografia dei desiderata raccolti intervistando 20.000 persone in Regno Unito, Francia, Germania, Austria, Bulgaria, Croazia, Repubblica Ceca, Finlandia, Grecia, Ungheria, Irlanda, Paesi Bassi, Polonia, Portogallo, Romania, Slovenia, Spagna, Svizzera e Italia. In generale, dall’indagine emerge che il mercato immobiliare europeo sta attraversando cambiamenti profondi, influenzati dalle sfide internazionali in corso e dal crescente costo della vita. Ciò sta portando le famiglie di tutta Europa a rivalutare le esigenze abitative per fronteggiare le pressioni finanziarie e renderle sostenibili rispetto al desiderio di migliori condizioni di vita. E così, gli italiani che cercano una nuova casa attribuiscono grande valore agli spazi 
esterni: il 52% considera fondamentali balconi, terrazze o giardini, una percentuale superiore rispetto alla media europea del 44%. Altri fattori, come la disposizione degli spazi interni (9%) e la vicinanza al luogo di lavoro (16%), risultano meno cruciali, segnalando una maggiore attenzione al miglioramento dello stile di vita e del comfort abitativo. Inoltre, il 44% degli italiani è interessato a immobili dotati di sistemi per l’efficientamento energetico, il 26% desidera vicinanza a spazi verdi, il 24% valuta essenziale la prossimità a servizi quali scuole e negozi, mentre il 23% considera fondamentale un buon collegamento con i trasporti pubblici.
Per molti europei, i costi abitativi rappresentano la voce di spesa più significativa del bilancio familiare. In media, il 38% del reddito mensile è destinato a mutui, affitti e bollette. In Italia, dall’indagine di RE/MAX Europe emerge che il 39% degli intervistati segnala un aumento dei costi abitativi nell’ultimo anno, mentre il 58% considera la sostenibilità economica della propria abitazione più importante di qualsiasi altro aspetto. Nonostante l’aumento dei costi abitativi in Italia sia inferiore rispetto alla media europea (-15%), una percentuale significativa di italiani intervistati è pronta a trasferirsi all’estero per migliorare la propria situazione finanziaria.
In tutte le regioni la preferenza è per il trilocale (42,27%), che riflette la ricerca di soluzioni abitative adeguate a famiglie ma anche a professionisti che necessitano di un’area per il lavoro. Anche i bilocali sono molto richiesti, soprattutto nel Nord dove rappresentano il 30,35% delle scelte di giovani coppie o single, che cercano spazi pratici senza un eccessivo impegno economico. Al Centro, la domanda per i bilocali è più contenuta (20,02%), mentre nel Sud e nelle Isole predomina l’interesse per immobili più spaziosi, come quadrilocali (27,50%) e abitazioni con oltre cinque locali (16,86%) ideali per famiglie numerose, grazie ai prezzi medi più accessibili. I monolocali restano la tipologia meno richiesta (3,22%), confermando il cambiamento in atto nelle esigenze abitative.
L’analisi dei giorni medi di vendita degli immobili per area evidenzia tendenze interessanti. Al Nord, si registra un aumento a 160 giorni nel Q1, ma una successiva diminuzione a 146 giorni nel Q2, indicando una ripresa nella reattività del mercato. Al Centro, si osserva un miglioramento significativo, con i giorni medi che scendono a 162 nel Q1 e ulteriormente a 155 nel Q2. Infine, al Sud e nelle Isole, i giorni medi si stabilizzano attorno a 163 nel Q1 e 155 nel Q2, evidenziando una capacità di assorbire le dinamiche di mercato. Questa analisi suggerisce che il 2024 potrebbe rappresentare un anno di ripresa per il mercato immobiliare in tutte le aree, con il miglioramento più consistente nelle regioni del Centro.
Oltre al taglio dei tassi, nel 2024 altri fattori hanno sostenuto l’andamento del mercato dei mutui in Italia. “In particolare, alcuni istituti bancari hanno favorito l’accesso al credito, con prodotti promozionali per gli under 36 e gli acquirenti di case “green” con tassi al ribasso fino a circa il 2,5% per durate di 30 anni”, spiega Riccardo Bernardi (nella foto), Chief Development Officer di 24MAX. Per il secondo semestre 2024, l’Ufficio Studi di 24MAX prevede un trend positivo, grazie a una certa apertura delle banche che, pur mantenendo un approccio prudente, stanno agevolando un incremento nell’erogazione dei mutui rispetto ai mesi precedenti. Secondo le analisi di 24MAX, nel periodo considerato (primo semestre 2024) il 93,4% ha richiesto un mutuo per l’acquisto della prima casa, optando per la quasi totalità per il tasso fisso (96,7%). L’analisi per fasce d’età evidenzia che i giovani tra i 25 e i 34 anni costituiscono il 35,9% dei richiedenti, seguiti dalla fascia compresa tra i 35 e i 44 anni.
La crescita del numero delle transazioni rispetto al 2023 indica un generale percorso di ripresa in termini congiunturali; si evidenziano però andamenti differenti tra i diversi comparti. Il mercato retail ha mostrato forti segnali di ripresa, e questo lascia prevedere che il 2024 possa ottenere i risultati migliori degli ultimi cinque anni. Nel comparto della logistica, l’inizio del 2024 è stato caratterizzato da un assestamento, a fronte di una domanda di spazi comunque consistente e di un tasso di sfitto che nel primo semestre 2024 ha toccato un minimo dell’1,5%, con conseguente incremento dei canoni. Tra i fenomeni che caratterizzeranno questo mercato nel prossimo futuro, si segnalano il reshoring e il settore dei data center, in particolare con due tipologie di infrastrutture: gli Hyperscale Data Center, gestiti da grandi aziende come Amazon e Google, e gli Edge Data Center, più piccoli e distribuiti.
Il settore ricettivo ha registrato investimenti in aumento, indicativi di una ripresa robusta, con un crescente coinvolgimento anche da parte degli investitori italiani. Roma si conferma la città più attrattiva per numero di transazioni e valore delle operazioni. Le prospettive per i prossimi mesi sono promettenti. La ripresa degli investimenti ha interessato anche il direzionale, che ha riconquistato la posizione di prima asset class, trainato dall’interesse per uffici e immobili sostenibili. Milano e Roma si sono confermate come i principali centri per gli investimenti in questo comparto. Nei prossimi mesi si prevede una maggiore attività nelle riconversioni e nei progetti di riqualificazione urbana, soprattutto a Milano, per soddisfare la crescente richiesta di immobili sostenibili.
E così, se da un lato l’aumento dell’inflazione avrebbe determinato uno spostamento di liquidità e risparmi dal settore mobiliare (conti correnti, depositi, titoli, fondi etc) a quello immobiliare, dall’altro la stretta creditizia messa in atto dalle banche ha limitato di molto l’impiego generalizzato di tale liquidità, destinandola invece a rivitalizzare il segmento delle fasce di prezzo più accessibili e molto profittevoli (piccole e medie quadrature, fino a 70-80 mq, oppure seconde case in località turistiche), relegando in un limbo il segmento delle ormai desuete grandi quadrature non di pregio – quelle superiori a 120-130 mq, costruite nel periodo che va dal c.d. Boom Economico a tutti gli anni ’80 – oggi difficilissime da vendere e oggetto di complicati (e costosi) frazionamenti. Un effetto collaterale, inoltre, è stato quello di generare una eccessiva concentrazione delle compravendite in alcune aree geografiche. Basti pensare che Roma (33% di quota) e Milano (20%) fanno da sole più della metà delle compravendite nazionali avvenute nelle grandi città.
L’accesso al credito rimane un punto molto critico, con 300.000 famiglie che, secondo Nomisma, non sono riuscite a ottenere un mutuo, mentre le erogazioni di mutui nella prima parte del 2024 si sono dimezzate rispetto al 2022. Pertanto, la domanda immobiliare ha “sbattuto la testa” contro il muro eretto dalle banche, con i loro parametri di accesso al credito sempre più a maglie strette, ed ha raggiunto il risultato inusuale di “assopirsi” in vaste aree del Paese. Tale raffreddamento di natura esogena, di recente, si è accompagnato ad un sensibile restringimento dell’offerta di abitazioni in vendita, registrato nel terzo trimestre del 2024 (dati di Idealista), ed una significativa diminuzione dello stock abitativo 
disponibile, evidenziando una riduzione del 7% rispetto al trimestre precedente. Su base annua, il calo risulta pari a -4% rispetto allo stesso periodo del 2023. La contrazione delle case in vendita ha colpito la maggior parte delle città italiane. Roma, per esempio, ha subito una diminuzione dello stock del 14% su base annua, mentre Milano ha registrato un calo del 4% e Torino del 3%, mentre Napoli è andata in controtendenza, aumentando lo stock di case in vendita del 6% rispetto allo stesso trimestre dello scorso anno. Accanto ai risultati contrastanti delle grandi città, si registrano alcuni exploit nei centri più piccoli: Alessandria -29%, Benevento -39%, Venezia -21%,
Le previsioni di Nomisma sul mercato immobiliare italiano fino al 2026 riportano uno scenario piuttosto complesso, dove la crescita economica si scontrerà con l’inflazione e l’accesso al credito. Infatti, nonostante i dati sull’occupazione siano davvero incoraggianti, l’inflazione supera ancora gli aumenti salariali ed erode il potere d’acquisto delle famiglie italiane, già colpite dal “fenomeno” – tutto italiano – dell’assenza di un salario orario minimo per categoria e dagli stipendi “da fame” per i lavoratori più giovani. Con un tasso di inflazione ancora così elevato, la crescita reale dei valori immobiliari è più contenuta o, in alcuni casi, si annulla del tutto.
Guardando al futuro, secondo Nomisma due fattori principali influenzeranno il mercato immobiliare: la trasformazione demografica e la direttiva Case Green. La diminuzione della popolazione dei prossimi decenni, infatti, sarà solo parzialmente compensata dall’aumento del numero di nuclei familiari, mentre la direttiva europea imporrà costosi interventi di riqualificazione energetica sugli immobili, spingendo i proprietari a investire nella modernizzazione delle abitazioni. Non sappiamo con quali 
correttivi la direttiva europea sulle Case Green verrà ratificata in Italia, e in molti si augurano che il livello di applicazione possa essere in qualche modo armonizzato in modo tale da privilegiare la sostenibilità finanziaria per le famiglie interessate. In Italia, infatti, la percentuale di famiglie proprietarie di immobili è vicina al 70% (contro una media del 52% del resto d’Europa), ma non tutte saranno in grado di affrontare i costi della riqualificazione energetica visto che il reddito reale medio degli italiani, negli ultimi trenta anni, è addirittura diminuito; e questo spiega come, per esempio, un impiegato di banca appena assunto guadagni in Italia 1.350 euro netti mensili (compresi tredicesima e componente variabile), mentre un bancario neo-assunto tedesco ne prenda 2.600.
Naturalmente, il mercato delle locazioni sta beneficiando di questo quadro complessivo delle compravendite immobiliari, registrando una domanda in aumento – quella di chi non riesce ad avere accesso al credito bancario – e canoni in crescita del 4,6% nella prima parte del 2024. I canoni, peraltro, sono previsti in aumento per via della crescente competizione nel mercato degli affitti brevi, che sta spingendo i prezzi verso l’alto. In definitiva, solo una riduzione dei tassi e una maggiore disponibilità di credito da parte del sistema bancario potrà dare ad un numero crescente di persone la possibilità di acquistare casa. Il mercato, nel suo complesso, è in attesa di questo.
A differenza della stabilità registrata in Italia, in Germania i prezzi delle case in vendita sono diminuiti in media dell’1,2% nella prima metà del 2024 rispetto al 2023, con picchi al ribasso in alcune città chiave come Berlino (-5,2%), Monaco (-3,9%) e Amburgo (-3,4%). Un significativo aumento, invece, ha interessato le locazioni (+ 6,3%), registrando il valore più alto a Berlino (+9,6%). Al contrario, Monaco, che in Germania detiene i prezzi più elevati per metro quadrato e i secondi più alti di tutta Europa, ha segnato una diminuzione degli affitti (-1,2%), nonostante la crescita complessiva del Paese. “Nonostante alcune difficoltà, stiamo osservando segnali di stabilizzazione, con un progressivo allontanamento dalle fluttuazioni dei prezzi. Questa stabilizzazione dovrebbe attenuare la pressione al ribasso sui valori immobiliari, offrendo ai potenziali acquirenti l’opportunità di entrare nel mercato con maggiore fiducia nella seconda metà dell’anno”, spiega Samina Julevic, CEO di RE/MAX Germany.
In Austria, invece, il mercato si è spostato a favore degli acquirenti, con prezzi complessivamente in ribasso e offerta in crescita. Nei primi sei mesi del 2024 i canoni di locazione sono aumentati rispetto al primo semestre 2023, grazie alla forte domanda e alla contrazione dell’offerta di immobili in affitto di quasi un quarto (24%) rispetto al primo semestre del 2023. “Per la seconda metà dell’anno prevediamo un clima rassicurante per chi vorrà entrare nel mercato immobiliare”, afferma Bernhard Reikersdorfer, Regional Owner di RE/MAX Austria. “Ciò soprattutto per gli acquirenti di case di valore inferiore ai 500.000 euro che beneficeranno dell’esenzione per le spese di registrazione catastale e iscrizione di ipoteca”.
Diversamente dalla tendenza al ribasso registrata in Germania e Austria e alla sostanziale stabilità in Italia, i prezzi degli immobili in Spagna sono cresciuti al ritmo più veloce del continente. Sul fronte delle vendite, infatti, si è registrato un considerevole incremento del 9,7% rispetto al primo semestre del 2023, trainato dagli appartamenti e dai prezzi nelle principali città come Barcellona (9%) e Madrid (9,8%) che mette a segno l’aumento più rapido di tutta Europa. Curva crescente anche per le locazioni, con un significativo aumento dell’11,4% nel primo semestre rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. “La domanda da parte di acquirenti internazionali, soprattutto nelle grandi città e nelle aree costiere, è uno dei principali fattori che alimentano l’aumento dei prezzi per vendite e affitti”, illustra Jaime Suarez, Regional Director di RE/MAX Spagna.
Come in Spagna, nella Repubblica Ceca i prezzi sono aumentati, registrando un + 4% nei primi sei mesi del 2024, con un picco del 7% a Praga. Stabili, invece, gli affitti, ad eccezione degli appartamenti a Praga, dove si è registrato un aumento del 2,7% tra i due trimestri. Praga, infatti, continua a essere il principale motore del mercato immobiliare della Repubblica Ceca, con quasi il 40% di tutte le transazioni. Ciò è frutto di una solida domanda, nonostante i prezzi siano il doppio rispetto ad altre zone del paese, arrivando a superare i 6.000 euro per metro quadrato per le nuove costruzioni. “I risultati positivi del primo semestre, con crescita delle transazioni di circa il 20%, ci consentono di prevedere un buon andamento anche per la seconda parte dell’anno”, asserisce Jan Hrubý, Regional Director di RE/MAX Repubblica Ceca.
