Questo quanto emerge dall’Analisi del Mercato Primo Semestre 2024 condotta da RE/MAX Europe con un focus su Italia, Germania, Austria, Spagna e Repubblica Ceca.
Secondo l’Analisi del Mercato Semestrale H1 di RE/MAX Europe, il 2024 è iniziato all’insegna di un’attenuazione degli effetti derivanti dall’aumento dei tassi di interesse che hanno raggiunto il picco del 4,5% a settembre 2023. In generale, infatti, l’offerta circoscritta ha mantenuto il mercato vivace, favorendo i venditori in numerosi Paesi europei.
A fronte di segnali di ripresa economica dell’Eurozona e, soprattutto, di ulteriori tagli dei tassi da parte della BCE, nella prima metà del 2024 la fiducia dei consumatori è aumentata dell’11% anno su anno. Dinamiche che fanno ipotizzare un graduale rilancio dei mercati immobiliari europei, con prevedibili specificità tra i vari Paesi. “Sebbene sia ancora presto per valutare gli impatti della riduzione dei tassi da parte della BCE avvenuta a giugno e settembre, tra gli acquirenti europei si registra un cauto ottimismo per la seconda metà del 2024”, commenta Michael Polzler, CEO di RE/MAX Europe.
In Italia i prezzi al mq sono rimasti per lo più invariati rispetto al primo semestre 2023, con una delle medie più basse (1.669 euro) tra le principali economie europee. Significativo, invece, l’incremento dei canoni di locazione che hanno registrato un + 7,6% rispetto al primo semestre 2023, trainato dalla crescita della domanda di affitti flessibili e a breve termine. “Sulla base dei dati elaborati dal Centro Studi di RE/MAX Italia, sul fronte delle compravendite si evidenzia un significativo aumento dell’interesse per le proprietà di dimensioni maggiori. Altro trend è il considerevole numero di transazioni effettuate da parte di proprietari più anziani, i cui figli hanno lasciato casa”, aggiunge Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di RE/MAX Italia. “Sul fronte previsionale, riteniamo che il numero di compravendite nella seconda metà dell’anno dipenderà in gran parte dalla riduzione dei tassi di interesse e dall’entità del taglio, nonché dal fatto che le banche italiane continueranno a offrire promozioni dedicate ai giovani e a chi è interessato ad acquistare immobili green”.
A differenza della stabilità registrata in Italia, in Germania i prezzi delle case in vendita sono diminuiti in media dell’1,2% nella prima metà del 2024 rispetto al 2023, con picchi al ribasso in alcune città chiave come Berlino (-5,2%), Monaco (-3,9%) e Amburgo (-3,4%). Un significativo aumento, invece, ha interessato le locazioni (+ 6,3%), registrando il valore più alto a Berlino (+9,6%). Al contrario, Monaco, che in Germania detiene i prezzi più elevati per metro quadrato e i secondi più alti di tutta Europa, ha segnato una diminuzione degli affitti (-1,2%), nonostante la crescita complessiva del Paese. “Nonostante alcune difficoltà, stiamo osservando segnali di stabilizzazione, con un progressivo allontanamento dalle fluttuazioni dei prezzi. Questa stabilizzazione dovrebbe attenuare la pressione al ribasso sui valori immobiliari, offrendo ai potenziali acquirenti l’opportunità di entrare nel mercato con maggiore fiducia nella seconda metà dell’anno”, spiega Samina Julevic, CEO di RE/MAX Germany.
In Austria, invece, il mercato si è spostato a favore degli acquirenti, con prezzi complessivamente in ribasso e offerta in crescita. Nei primi sei mesi del 2024 i canoni di locazione sono aumentati rispetto al primo semestre 2023, grazie alla forte domanda e alla contrazione dell’offerta di immobili in affitto di quasi un quarto (24%) rispetto al primo semestre del 2023. “Per la seconda metà dell’anno prevediamo un clima rassicurante per chi vorrà entrare nel mercato immobiliare”, afferma Bernhard Reikersdorfer, Regional Owner di RE/MAX Austria. “Ciò soprattutto per gli acquirenti di case di valore inferiore ai 500.000 euro che beneficeranno dell’esenzione per le spese di registrazione catastale e iscrizione di ipoteca”.
Diversamente dalla tendenza al ribasso registrata in Germania e Austria e alla sostanziale stabilità in Italia, i prezzi degli immobili in Spagna sono cresciuti al ritmo più veloce del continente. Sul fronte delle vendite, infatti, si è registrato un considerevole incremento del 9,7% rispetto al primo semestre del 2023, trainato dagli appartamenti e dai prezzi nelle principali città come Barcellona (9%) e Madrid (9,8%) che mette a segno l’aumento più rapido di tutta Europa. Curva crescente anche per le locazioni, con un significativo aumento dell’11,4% nel primo semestre rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. “La domanda da parte di acquirenti internazionali, soprattutto nelle grandi città e nelle aree costiere, è uno dei principali fattori che alimentano l’aumento dei prezzi per vendite e affitti”, illustra Jaime Suarez, Regional Director di RE/MAX Spagna.
Come in Spagna, nella Repubblica Ceca i prezzi sono aumentati, registrando un + 4% nei primi sei mesi del 2024, con un picco del 7% a Praga. Stabili, invece, gli affitti, ad eccezione degli appartamenti a Praga, dove si è registrato un aumento del 2,7% tra i due trimestri. Praga, infatti, continua a essere il principale motore del mercato immobiliare della Repubblica Ceca, con quasi il 40% di tutte le transazioni. Ciò è frutto di una solida domanda, nonostante i prezzi siano il doppio rispetto ad altre zone del paese, arrivando a superare i 6.000 euro per metro quadrato per le nuove costruzioni. “I risultati positivi del primo semestre, con crescita delle transazioni di circa il 20%, ci consentono di prevedere un buon andamento anche per la seconda parte dell’anno”, asserisce Jan Hrubý, Regional Director di RE/MAX Repubblica Ceca.
MILANO. Milano è la città che da sempre attira investitori. Gli importanti interventi di riqualificazione che hanno interessato la città negli ultimi anni hanno determinato la crescita dei valori più significativa in Italia. Tra le aree che ancora potranno beneficiare degli interventi in corso ci sono quelle a ridosso dei due importanti progetti attualmente in essere: scalo Farini e scalo di Porta Romana. Parliamo dei quartieri di Bovisa (dove, tra l’altro, sorge anche l’Università), Maciachini e della stessa zona che si sviluppa intorno a via Farini. Discorso simile per l’area dove ci saranno gli interventi per le Olimpiadi (ad esempio la zona più periferica di coso Lodi). Parliamo di quartieri periferici, con prezzi bassi e che hanno ancora margini di aumento, sebbene gli effetti della riqualificazione siano stati in parte già scontati. Rendimento medio atteso +5%.
ROMA. A Roma i quartieri intorno ai punti turistici di attrazione sono sempre ambiti dagli investitori anche se hanno prezzi elevati e chi investe deve mettere in conto budget importanti, soprattutto in centro. Uno dei quartieri che potrebbe subire una riqualificazione nei prossimi anni è Pietralata, dove si prevede la realizzazione di un importante polo tecnologico, Rome Technopole. Gli ottimi collegamenti del quartiere con l’università “La Sapienza” e la presenza della metropolitana sono elementi ulteriori per agganciare gli investitori. Sorgerà qui anche il nuovo stadio della Roma. Rendimento medio atteso +3%.
NAPOLI. Napoli è la città che, negli ultimi anni, ha visto una vera e propria corsa all’investimento con finalità turistico ricettivo, in seguito all’incredibile aumento dei flussi turistici. Uno dei quartieri che potrebbe riqualificarsi e rivalutarsi in termini di prezzi è San Giovanni a Teduccio, dove si prevede lo sviluppo del polo universitario già potenziato con l’arrivo della “Apple Developer Academy”, la riqualificazione del lungomare, delle spiagge e la nascita di nuove costruzioni, spazi per la collettività e aree verdi in luogo dell’area di “Taverna del Ferro”. Rendimento medio atteso +5%.
BOLOGNA. Su Bologna potrebbe essere interessante guardare all’area di San Donato-San Donnino e a quella della Bolognina. La prima, dove si concentrano importanti facoltà universitarie, sarà coinvolta nel progetto della cosiddetta “Silicon Valley Emiliana”. Attorno a via Stalingrado sorgerà infatti “Tek”, 277 ettari, un distretto tecnologico che cambierà l’intero volto dell’area includendo anche aree verdi, viabilità nuova, poli scientifici. Si prevede anche la riqualificazione delle aree dismesse come l’ex Caserma Sani e le Officine Casaralta. Aspettative di miglioramento, dunque, per il quadrante nord di Bologna, dalla Fiera verso l’A13. Rendimento medio atteso +3%.
TORINO. A Torino sempre interessante la zona di Lingotto. Continua a crescere l’interesse per il quartiere, in seguito all’ apertura del palazzo della “Regione Piemonte”, e all’aumento degli eventi che si svolgono, primo fra tutti il “Salone del Libro” che porta in zona numerosi turisti. Vanno avanti i lavori per la “Città della Salute”, in particolare per la nascita del polo di Medicina. Oggi gli investitori cercano soprattutto spazi da destinare alla ristorazione o per aprire supermercati ma anche sul mercato residenziale si nota un maggiore interesse. Rendimento medio atteso +3%. 
Quante annualità di stipendio servono per comprare una casa da investimento? Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa occorrono (media Italia) 7,1 annualità di stipendio per acquistare casa nelle grandi città. Milano si conferma la città in cui ne occorrono di più: 13,4. Il capoluogo lombardo, infatti, con un prezzo medio di 4.219 euro al mq – e che arriva a 9.000 nelle vie centrali – si conferma la città più costosa d’Italia. Seguono la Capitale con 9,5 e Firenze con 9,2 annualità. Le città meno costose e con prezzi più contenuti sono quelle in cui ne occorrono di meno, Palermo (prezzo medio 1.146 euro al mq) e Genova (1.114 euro al mq), rispettivamente con 3,6 e 3,5 annualità. Di conseguenza, investire in immobili capaci di ricettività turistica in queste ultime due città e zone limitrofe, in considerazione del basso rapporto numero-stipendi-annuali/prezzo, consente di ricavare rendimenti lordi ben superiori rispetto a quelli di Milano e Roma. Le differenze relative al prezzo dei soggiorni giornalieri, infatti, non consentono di compensare con il maggior reddito il maggior prezzo pagato da una città all’altra.
Un esempio* chiarirà meglio il concetto. Per un immobile da 50 mq con due camere e 4 posti letto da adibire a Bed&Breakfast, a Milano è necessario investire mediamente circa 211.000 euro mentre a Palermo circa 57.000 euro. Ebbene, i prezzi giornalieri di soggiorno offerti ai turisti nei Bed&Breakfast sono pari mediamente a 138 euro a Milano e a 89 euro a Palermo. Ipotizzando prudenzialmente una capacità ricettiva di 200 giorni l’anno complessivi per ogni camera, il reddito lordo annuale nella capitale lombarda sarà pari ad euro 55.200, mentre a Palermo sarà pari ad euro 35.600. A questi ricavi lordi vanno sottratte le imposte (cedolare secca del 21%) e le spese annuali di funzionamento (pulizie, forniture e utenze: circa 5.000 euro), che sono 
assolutamente simili da Nord a Sud e portano i ricavi netti ad euro 38.600 per il Bed&Breakfast di Milano e ad euro 23.100 per quello di Palermo. Il maggior ricavo del Bed&Breakfast milanese (+67%) rispetto a quello palermitano, tuttavia, deve essere rapportato al maggior prezzo richiesto dall’investimento (+270%), e questo penalizza il rendimento annuale del primo (18,3%) rispetto a quello del secondo (40,5%). In pratica, a Milano serviranno 5,46 anni per “ripagare” interamente l’investimento nella stessa tipologia di immobile, mentre a Palermo di anni ce ne vorranno soltanto 2,47.
Ovviamente, l’esempio fatto presenta alcune semplificazioni concettuali (non è stata calcolata nel conteggio la quota di ammortamento annuale dell’investimento e l’eventuale quota di ammortamento dei costi di medi di ristrutturazione), che richiederebbero ulteriori precisazioni di convenienza sulla proiezione elaborata. E se qualcuno dovesse obiettare che a Milano i giorni di “piena occupazione” delle camere potrebbero essere più di 200 l’anno, stessa cosa potrebbe dirsi per Palermo (o qualunque altra città marina del Sud), dove il flusso turistico post-pandemia è diventato impressionante e le strutture ricettive, in continua crescita numerica, spesso non riescono a soddisfare la domanda. ac
Nel primo semestre del 2024, in particolare, i volumi maggiori rispecchiano quasi fedelmente i dati regionali sul PIL in scala decrescente. Pertanto, si riscontra un volume maggiore di ricerche di abitazioni fino a 50 mq nel Nord-Ovest, seguito dal Centro, dal Nord-Est, dal Sud e dalle Isole. Le regioni in cui si sono cercate di più le case piccole sono la Lombardia, il Lazio, la Toscana, la Liguria e il Piemonte, mentre i dieci capoluoghi dove le ricerche di questo tipo di case sono più elevate sono Roma, Milano, Torino, Napoli, Bologna, Firenze, Genova, Palermo, Bari e Catania. Per quanto riguarda le case piccole da acquistare, il podio è invariato: Roma, Milano e Torino in testa, seguite da Napoli, Firenze, Bologna, Genova, Palermo, Bari e Catania. Per la ricerca delle case piccole in affitto, invece, Milano supera Roma. Al terzo posto troviamo Torino, seguita da Bologna, Napoli, Firenze, Genova, Palermo, Catania e Parma.
La tipologia di casa piccola più cercata è l’appartamento. Il bilocale è il taglio più cercato seguito dal monolocale e dal trilocale. Le case piccole più cercate in vendita hanno un prezzo da 50.001 euro a 100.000 euro, seguite da quelle fino a 50.000 euro e tra 100.001 euro e 200.000 euro. Le case piccole più cercate in affitto hanno un prezzo da 401 euro a 600 euro seguite da quelle da 601 euro a 800 euro e tra 201 euro e 400 euro. Per quanto riguarda i prezzi di vendita, a luglio 2024 le case fino a 50 mq sono più costose al Nord-Ovest, con un prezzo medio di 125.650 euro, seguito dal Nord-Est con 121.662 euro, dal Centro con 113.321 euro, dalle Isole con 89.107 euro e dal Sud con 68.800 euro.
Le regioni dove le case di piccola metratura costano di più sono il Trentino-Alto Adige, con un prezzo medio di vendita di 174.920 euro e una metratura media di 43 mq, la Liguria con un prezzo medio di 149.985 euro per 43 mq medi e la Lombardia, con un prezzo medio di 131.018 euro per 43 mq, mentre la regione meno costosa è la Calabria con un prezzo medio di 48.628 euro per 42 mq. Tra i capoluoghi, Milano è il più costoso per l’acquisto di una casa piccola. Qui il prezzo medio è 249.707 euro (42 mq). Sul secondo gradino del podio si posiziona Bolzano, dove il prezzo medio è 223.033 euro per una metratura media di 42 mq. Al terzo posto troviamo Venezia, con un prezzo medio di 204.429 euro (per una media di 43 mq). Il capoluogo dove l’acquisto di una casa è meno oneroso è Taranto (36.889 per 43 mq).
Per quanto riguarda i canoni di affitto, il Nord-Ovest si conferma il più costoso per chi intende affittare una casa di piccole dimensioni, con un canone mensile medio di 1.100 euro e una metratura media di 41 mq, seguito dal Centro con 1.071 euro per 41 mq medi, dal Nord-Est con 1.025 euro per 42 mq, dalle Isole con 705 euro per 41 mq medi e dal Sud con 700 euro per 42 mq. La regione con i canoni più alti per le case piccole è la Valle d’Aosta, con una richiesta media di 1.669 euro al mese per 42 mq, seguita dalla Toscana con 1.222 euro medi per 42 mq e dalla Lombardia con 1.216 euro in media per 41 mq. La regione dove i canoni sono più bassi, invece, è l’Umbria con un canone mensile medio di 423 euro per 41 mq.
Tra i capoluoghi, Como registra i prezzi più elevati con un canone mensile medio di 1.703 euro per una metratura media di 41 mq. Al secondo posto c’è Milano, con una richiesta mensile media di 1.332 euro per una metratura media di 41 mq e al terzo posto Firenze con un canone medio di 1.297 euro al mese per 41 mq. Il capoluogo dove è più conveniente affittare una casa di piccola metratura è Isernia, con 270 euro al mese per una metratura media di 31 mq.
Il 2024, secondo le previsioni delle maggiori reti di intermediazione, dovrebbe chiudersi con un consuntivo compreso tra 660.000 e 680.000 compravendite, in calo quindi del 5,57% rispetto al 2023 e del 15,3% rispetto al 2022. In particolare, i comuni capoluogo chiudono con 221.144 compravendite, in calo del 10,7% rispetto al 2022, mentre i comuni non capoluogo invece fanno -9,2% passando da 537.857 a 488.447. Tra le grandi città è Napoli che mette a segno la contrazione più bassa: -4,4%, e Bari quella più alta (-19,1%). Se si limita l’analisi al quarto trimestre, Bari si conferma fanalini di coda (-15,7%) mentre Palermo registra solo un -1,6%, mentre Milano e Genova registrano entrambe un -2,3%.
I dati parziali per l’anno in corso, come dicevamo, confermano un ulteriore ribasso dei volumi ma si fa strada un sentiment di maggiore fiducia alla luce dei timidi miglioramenti registrati sul fronte creditizio. Il settore degli acquisti per investimento, nello scenario degli ultimi 18 mesi, è quello che ha mostrato maggiore resilienza. Infatti, secondo Tecnocasa nel 2023 il 19,5% degli acquisti è stato realizzato per investimento, e si tratta della percentuale più alta registrata negli ultimi anni, realizzata “grazie” agli alti tassi di inflazione che hanno spinto molti risparmiatori a spostare i propri risparmi sul mercato immobiliare. Peraltro, tra il 2012 e il 2022 le percentuali di acquisto per investimento si erano mantenute all’interno di un intervallo compreso tra il 16% e il 18% sul totale delle compravendite, ma nel 2023 si è andati per la prima volta oltre il 19%, a dimostrazione di quanto siano attivi gli investitori in questa fase.
Prendendo in considerazione solamente le grandi città italiane, poi, la quota media di acquisti per investimento è più alta rispetto alla media nazionale e si attesta al 28,6% (era il 24,9% nel 2022). Tra le grandi città italiane è Verona quella che nel 2023 detiene la percentuale più alta di acquisti per investimento, arrivando al 43,1% sul totale delle compravendite. A seguire si piazzano Napoli (41,2%), Palermo (35,3%) e Milano (35%). A Bari gli acquisti per investimento compongono il 32,7% delle transazioni. Dal 23% in giù Firenze, Torino, Roma, Genova e Bologna. Nel 2022 Napoli si piazzava in cima alla classifica ma con una percentuale più bassa rispetto a quella del 2023.
Interessante anche il confronto tra immobili nuovi e usati. Infatti, la c.d. pace edilizia di cui da qualche settimana si accenna ripetutamente nei media nazionali – ora in modo negativo ora positivo, a seconda del colore politico di chi ne parla – è strumentale a sanare le difformità interne alle abitazioni, e sembra che possa contenere in sé carburante sufficiente per far ripartire un mercato degli immobili “usati” spesso “ingessato” dagli ingenti costi amministrativi e catastali richiesti ai venditori all’atto di dover vendere un immobile, pena il mancato rogito notarile. Si sta studiando, con grande fatica, un pacchetto di norme che interverranno sulle abitazioni e che mirano a regolarizzare le piccole difformità o le irregolarità 
strutturali che interessano, secondo uno studio del Consiglio nazionale degli ingegneri, quasi l’80% del patrimonio immobiliare italiano. Con questa misura, pertanto, i piccoli proprietari immobiliari che oggi devono attendere anni per regolarizzare le loro posizioni e ristrutturare o vendere la propria casa, potranno essere tutelati e, allo stesso tempo, il lavoro degli uffici tecnici comunali, oggi sommersi dalle richieste di sanatorie, potrebbero essere sgravati da un importante carico di lavoro ed una cronica carenza di personale che genera ritardi insostenibili. 
Relativamente al mercato del nuovo, si segnala che l’interesse per le nuove costruzioni è in una fase di stallo tra i potenziali acquirenti, i quali da un lato stanno cominciando a prestare attenzione alla qualità costruttiva degli immobili che l’Europa vorrebbe imporre con la direttiva “Casa Green”, e dall’altro si mostrano titubanti per via dei prezzi al mq sensibilmente superiori a quelli riscontrabili nell’usato ristrutturato. Infatti, l’aumento dei costi di costruzione, sperimentato negli ultimi anni, ha portato a un maggiore interesse per le soluzioni usate in buono stato o ristrutturate che non necessitano di importanti interventi di riqualificazione. Inoltre, gli ultimi dati Ance hanno messo in evidenza che i costi di costruzione stanno diminuendo, ma non si sono ancora portati a livelli pre-pandemia. Pertanto, il risultato del 2023 relativo alle compravendite di immobili di nuova costruzione è stato inferiore del 19,6% rispetto al 2022, e senza una maggiore elasticità del settore bancario nella concessione del credito il 2024 non sarà certo migliore.
L’andazzo generale si riflette sui tempi di vendita, che a gennaio 2024 si attestano intorno a 108 giorni nelle grandi città contro i 104 giorni di un anno fa. Secondo Tecnocasa, la città con tempi più brevi è Bologna (68 giorni), seguita da Milano (72 giorni), ma in entrambe si segnala un peggioramento rispetto a un anno fa. Tempi in leggera diminuzione a Torino, Napoli e Palermo. Quest’ultima si conferma come la città che ha i tempi di vendita più lunghi (132 giorni). Sostanzialmente invariati i tempi di vendita nell’hinterland delle grandi città, 137 giorni, contro i 138 giorni di un anno fa. Analoga situazione nei capoluoghi di provincia dove i tempi di vendita sono di 131 giorni rispetto ai 130 giorni di un anno fa. Lo sconto medio praticato nel secondo semestre del 2023 è stato dell’8,3%, in aumento rispetto al secondo semestre dell’anno scorso che lo dava a -7,9%.
“I tassi di interesse, ancora elevati e per i quali si prevede un miglioramento per il 2024, unitamente alla prudenza delle banche, sono elementi che rendono l’accesso al credito ancora difficoltoso, soprattutto per chi ha necessità di ricorrere a finanziamenti importanti. Questo potrebbe portare a una riduzione dei prezzi, in particolare per le tipologie più popolari e per le metrature più ampie. I tagli piccoli che non chiedono capitali importanti non dovrebbero subire importanti ribassi. Non ci aspettiamo impatti negativi sulle tipologie top, signorili e su quelle di nuova costruzione, in ottimo stato ed efficienti, per le quali si è anche disposti a spendere qualcosa in più. – afferma Fabiana Megliola (nella foto), Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – La realizzazione di nuove costruzioni sarà più facile che avvenga nelle grandi città mentre potrebbero rallentare nell’hinterland e nei capoluoghi di provincia laddove i costi di costruzione fossero troppo alti per garantire un buon assorbimento sul mercato”.
Previsioni di ribasso dei valori sono previste anche per le soluzioni da ristrutturare, che richiedono lavori significativi. Nelle realtà in cui si avverte ancora una mancanza di offerta, i prezzi terranno, nonostante la diminuzione della disponibilità di spesa, soprattutto nelle grandi città. Il gap tra le richieste dei proprietari e la diminuita disponibilità di spesa porterà a un allungamento dei tempi di vendita che si è già avvertita nella seconda parte del 2023. “Gli 
Previsioni buone anche per le località turistiche dove, nonostante la minore intensità della spinta all’acquisto sperimentata negli ultimi anni, si registra ancora un discreto interesse da parte di acquirenti stranieri. “Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni che però rischia di non essere più sostenibile. Naturalmente occorrerà considerare l’evoluzione dell’economia, per la quale si prevede una crescita ancora debole, il trend che avrà l’inflazione e in che direzione andrà la fiducia di imprese e consumatori”, conclude Fabiana Megliola. 
Gli scenari delineati a cavallo tra gli ultimi mesi del 2023 e questo primo scorcio del 2024 rivelano i primi effetti del calo generalizzato delle compravendite. Infatti, mentre sui prezzi non si riscontrano cali sensibili, aumenta la possibilità di ottenere sconti maggiori in sede di trattativa, variabili in base alla piazza/città di riferimento. In contesti come Milano e Bologna non si va oltre il 5-6% rispetto al prezzo di vendita, mentre in alcuni centri del Sud si può ottenere un risparmio a due cifre percentuali. Per questo motivo l’ufficio studi di Re/Max vede per il secondo semestre del 2024 un ritorno di fiducia nel mercato del credito, che dovrebbe favorire l’accesso ai finanziamenti per l’acquisto della casa. Immobiliare.it, in particolare, si attende prezzi del residenziale in crescita, anche se non dappertutto, a un livello in grado di tenere il passo dell’inflazione. A Milano e Roma la prospettiva è di un rialzo rispettivamente del 2 e dell’1,1%, a Verona del 4% mentre a Catania è atteso un progresso sopra il 6%.
Relativamente al mondo del credito, secondo Dario Castiglia (Amministratore Delegato di 24MAX e CEO & Founder di RE/MAX Italia) “nel corso di quest’anno i rialzi dei tassi di interesse, proseguiti ininterrottamente fino al terzo trimestre, hanno inevitabilmente dato un’ulteriore stretta all’accesso al credito per le famiglie italiane, ripercuotendosi inevitabilmente sull’andamento delle compravendite immobiliari. Ora, con il probabile raggiungimento del picco dei tassi d’interesse, stiamo iniziando ad assistere a una progressiva stabilizzazione del mercato”. Durante i primi 6 mesi del prossimo anno la previsione, secondo le analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 24MAX, è di numeri simili al 2023, a cui potrebbe seguire una potenziale crescita della domanda e dell’erogato nel secondo semestre legata all’attesa riduzione dei tassi di interesse.
I dati di 24MAX fino al 6 dicembre, in particolare, confermano per il 2023 un deciso ritorno al tasso fisso, anche se la previsione di una riduzione dei tassi potrebbe generare nei prossimi mesi un nuovo interesse per il tasso variabile. Si osserva, inoltre, che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto della prima casa (91,6%); sempre più esigua la percentuale di mutui richiesti per la seconda casa, che passano dal 2,8% del 2022 all’1,6% registrato nell’anno in corso. In leggera crescita l’importo medio dei mutui erogati, che supera di poco i 124.000 euro. “Un nuovo clima di fiducia potrebbe dare slancio al mercato, che chiuderà il 2023 con dati in netto calo rispetto al triennio 2020-2022 viziato dai tassi ai minimi storici”, continua Castiglia. “A livello nazionale si registra una diminuzione complessiva del 40% dei mutui erogati nel corso del 2023 rispetto all’anno precedente”, aggiunge Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.
Dall’analisi dei dati emerge che il 44,2% di chi ha richiesto un mutuo tra gennaio e dicembre 2023 è coniugato. Il 43,1% è single, con una netta prevalenza degli uomini (59%) sulle donne (41%). In leggera crescita le richieste di separati e divorziati, che salgono al 8,4% rispetto al 7,8% del 2022. Pressoché stabile nel corso dell’anno la richiesta dei conviventi, che rappresentano il 2,4%, e dei vedovi, che si attesta all’1,9%. Analizzando il panel per fasce d’età, si conferma il trend del 2022 che vede prevalere nettamente i giovani sulle altre fasce d’età. In leggero aumento anche le richieste di mutuo da parte dei giovanissimi (18-24 anni) che raggiungono il 3,5%, e degli over 55 che salgono al 15,3%. In lieve diminuzione la fascia 45-55 anni che si attesta al 20,5%.
Secondo l’Ufficio studi di Tecnocasa – che ha effettuato uno studio accurato sui singoli quartieri – sono poche le famiglie che scelgono il centro storico. Nell’area Prati Cavour le soluzioni di prestigio, con affacci, spazi esterni, box auto e metrature di almeno 180-250 mq costano circa 6.500 euro al mq, mentre ci vogliono 8.000 euro al mq per monolocali e bilocali o per le soluzioni che godono della vista sul Tevere. Nelle zone più centrali si toccano anche i 10 mila euro al mq. Le soluzioni signorili non registrano importanti aumenti di prezzo, dal momento che l’imposizione fiscale si fa sentire. L’esplosione degli affitti brevi sta portando a una riduzione dell’offerta residenziale, anche se si riescono a trovare i bilocali a 1.200 euro al mese nel quartiere Prati e a 1.400 euro al mese nelle zone centrali. Attualmente si stipulano soprattutto contratti a canone concordato con cedolare secca oppure contratti transitori.
Nel quartiere di San Lorenzo-Università i prezzi sono in leggero aumento: a muovere il mercato sono soprattutto investitori che comprano per affittare a studenti o genitori di studenti. Si cercano dal bilocale al taglio più ampio per affittare da un minimo di 450 euro a stanza. Il quartiere si divide in due parti (via Tiburtina divide appunto lo storico Rione): quella compresa tra viale dello Scalo di San Lorenzo, dove troviamo il dipartimento di psicologia dell’università degli studi La 
Sapienza e via dei Volsci dove in base alla dimensione e al piano, un appartamento in buone condizioni costa 3.000-3.500 euro al mq e l’area compresa tra Tiburtina e piazzale Aldo Moro (via dei Dauni, via dei Liburni, via dei Ramini, via dei Taurini). Quest’ultima è la più apprezzata perché tranquilla e signorile: gli stabili ex Ferrovie sono stati realizzati negli anni ’20-’30 e sono dotati di corte interna, motivo per cui i prezzi salgono a 4.000 euro al mq. Qui sorge anche il complesso “La risorgente”. Nella parte finale di via dei Sabelli ci sono villini il cui valore si aggira intorno a 300 mila euro. 
A Monteverde Nuovo il parco immobiliare di recente costruzione si caratterizza per la presenza di condomini degli anni ’60-’70 che si scambiano a 3.000-3.500 euro al mq. Ci sono anche ville d’epoca degli anni ’30 che si scambiano a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Punte di 5.000 euro al mq si raggiungono per le case che hanno affaccio su Villa Pamphili. Sul mercato delle locazioni si segnalano valori intorno a 1.000-1.100 euro al mese anche per i bilocali a causa di una domanda elevata che trova poca offerta in un quartiere in cui converge la richiesta di chi non riesce ad accedere al mutuo e di chi cerca per motivi di studio. 
Stabili i prezzi nell’area di Roma Sud (+0,2%) anche se vale la pena citare il trend dei quartieri Ostiense e Eur. A Ostiense, soprattutto i piccoli tagli, sono molto richiesti per investimento e hanno subito un rialzo dei valori. Crescono, infatti, nel quartiere i bilocali da mettere a reddito come casa vacanza. Questo ha ridotto la differenza tra il prezzo di un bilocale e quello di un trilocale. Tra gli investitori si contano genitori che comprano per i figli che arrivano dal Sud Italia per studiare (c’è l’università di “Roma Tre”). E’ un quartiere della città che, negli ultimi anni, è stato riscoperto soprattutto da un target molto giovane che si orienta su bilocali e trilocali su cui investire fino a 350 mila euro.
È un mercato stabile quello in zona Eur, dove vanno avanti i lavori per la ristrutturazione di tre importanti Torri del Ministero delle Finanze, dove si trasferirà la sede di Trenitalia con circa 3.000-4.000 persone. I lavori dovrebbero finire nel 2024. Questo crea aspettative positive per il mercato delle compravendite e delle locazioni. Si nota anche un maggiore interesse da parte di chi vuole avviare un’attività di ristorazione. Al momento gli operai che lavorano al progetto e le società interessate hanno alimentato il mercato delle locazioni, con una domanda importante di case in affitto. Si sono stipulati soprattutto contratti a canone libero e per un bilocale si sono registrati canoni medi di 800-1.000 euro al mese. L’aumento dei tassi di interesse non ha impattato sul mercato di Eur Centro, dove insiste una clientela caratterizzata da un’ottima disponibilità di spesa e 
che acquista tagli ampi, 120-140 mq, per avere una stanza in più. Si tratta quasi sempre di famiglie che lavorano nelle aziende della zona e che hanno la possibilità di lavorare in smart working. I prezzi medi si aggirano intorno a 4.000 euro al mq. Si segnala una maggiore sofferenza, soprattutto in termini di aumento dei tempi di vendita, nella zona di Eur Dalmata dove c’è un maggiore ricorso al credito. Le case sono meno costose e hanno valori medi di 3.500 euro al mq. In entrambe le aree non si segnalano interventi di nuova costruzione ma c’è sicuramente un maggior apprezzamento per le soluzioni in buono stato maggiormente apprezzate soprattutto alla luce dell’aumento dei costi delle materie prime.
Nelle zone di Tuscolana, Appio Claudio e Prenestina i valori immobiliari sono in leggera diminuzione. L’aumento dei tassi di interesse si è fatto sentire e questo determina un minore accesso al credito soprattutto nelle zone più popolari dove si ricorre spesso a mutui Consap. Parliamo in particolare dei quartieri di Cinecittà est, Sub Augusta, Don Bosco, Quadraro: l’offerta è di tipologia più popolare e i valori si aggirano intorno a 3.000 euro al mq. Minore difficoltà per la parte più signorile che sorge a ridosso del parco della Caffarella e del parco degli Acquedotti dove ci sono immobili di ampia metratura che toccano 4.000 euro al mq. Nelle aree a ridosso della metro “A” sulla Tuscolana, si registra un aumento di domanda per investimento che si orienta su bilocali da destinare a casa vacanza e B&B e per i quali si impiegano intorno a 180-200 mila euro, rivolgendosi soprattutto alle zone più popolari.
Genitori di studenti e investitori acquistano anche nel quartiere Tor Vergata. Soluzioni più signorili degli anni ’70 sono disponibili in zona Appio Claudio ed acquistabili a prezzi medi di 4.000-4.500 euro al mq. Si segnala, in generale, una preferenza per le soluzioni ristrutturate e che non necessitano di lavori e per le nuove costruzioni che si trovano a Lunghezza, Ponte di Nona e Castelverde e che si scambiano a prezzi medi di 3.000 euro al mq. Si nota anche una maggiore attenzione alla classe energetica. Sul segmento della locazione c’è una forte domanda e bassa offerta. Per un bilocale si spendono da 600 a 800 euro al mese. 
In leggera diminuzione i valori della macro-area di Villa Ada-Monte Sacro (-0,9%), dove si mette in evidenza il ribasso del quartiere di Trieste-Villa Ada, che individua un’area medio alta di Roma, i cui prezzi sono rimasti stabili nella prima parte dell’anno. Continua l’interesse per le soluzioni già ristrutturate che non necessitano di interventi, al contrario si assiste a una maggiore negoziazione sui prezzi delle soluzioni da ristrutturare di ampia dimensione alla luce degli aumentati costi di ristrutturazione e dei tassi di interesse dei mutui. Si segnalano 
però imprese edili che cercano queste tipologie da frazionare e poi rivendere a prezzi medi intorno a 8.000-9.000 euro al mq. La parte più signorile è compresa tra le vie Arbia e limitrofe, dove ci sono immobili prestigiosi, talvolta realizzati anche da famosi architetti, che si valutano, in buono stato, intorno a 7.000 euro al mq. Prezzi simili in via Chiana nel tratto verso la Salaria. Sul mercato delle locazioni c’è domanda da parte di studenti universitari vista la vicinanza della “Luiss” ma poca offerta alla luce del fatto che le famiglie preferiscono affittare a famiglie. Un bilocale nella parte signorile si affitta a circa 1.200 euro al mese, una stanza anche 650 euro al mese. 
Escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà, la media dei prezzi a Milano registra un trend di graduale e continua crescita e, da gennaio a settembre, si attesta sul valore medio di 3.730 euro/mq. Lato previsionale, per il quarto trimestre del 2023 l’andamento dei prezzi sarà condizionato dalla stagionalità, che storicamente spinge i prezzi al rialzo, e dalle dinamiche di mercato legate all’attuale contrazione della domanda e al maggiore sconto richiesto. Secondo RE/MAX Italia è plausibile, quindi, aspettarsi prezzi in un intervallo compreso fra i 3.842 euro/mq e i 3.637 euro/mq.
Milano: comparto immobiliare logistico, direzionale e ricettivo. Anche nel 2023 Milano continua a essere la location più richiesta da chi investe nel comparto logistico. Si conferma la crescita dei prime rent nell’area metropolitana meneghina, sia per gli asset logistici tradizionali sia per i last mile, dettata dall’aumento di prodotti built to suit di grado A, con spazi di alta qualità e dotati di certificazione energetica. Ad oggi il canone prime registrato nella provincia di Milano si assesta nell’intorno dei 65 €/mq/anno; nel caso di immobili last mile di recente edificazione il prezzo medio sale a 105 €/mq/anno.
Nel settore direzionale, Milano, insieme a Roma, si conferma realtà trainante. Se nel primo trimestre 2023 si è registrato un assorbimento inferiore rispetto al primo trimestre 2022, nel secondo trimestre 2023 il comparto risulta solo in lieve riduzione rispetto al 2022, segnando un riallineamento al trend storico. La domanda rimane comunque forte e rivolta prevalentemente verso prodotti di qualità, sostenibili ed energeticamente efficienti. Le transazioni nel primo semestre 2023 a Milano si sono concentrate nelle location prime situate nel centro storico della città e nel CDB di Porta Nuova. Al contempo, è evidente un 
interesse anche verso zone periferiche nel Nord e Sud-Ovest dell’hinterland milanese. Nel settore immobiliare retail, invece, il trend principale sembra essere quello di assorbimento e ricambio degli spazi di medie dimensioni a fronte del quale si manifesta una maggiore difficoltà di collocamento sul mercato per i locali di piccole e grandi dimensioni. Inoltre, emergono segnali di forte interesse per il mondo del lusso High Street. Nel corso dell’ultimo semestre, infatti, sono stati locati spazi nel Quadrilatero della Moda a brand di alto livello nonostante un aumento di circa il 2% del canone immobiliare richiesto.
Focalizzando l’analisi solo sugli acquisti da parte di famiglie, si evidenzia come la tipologia più scambiata sia il trilocale, scelto nel 33,9% dei casi. Al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che si stabilizzano al 23,3%. Le tipologie indipendenti hanno evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite in seguito alla comparsa della pandemia, nella prima parte del 2021 infatti avevano raggiunto quota 26,5%, ma a partire dal 2022 si registra un rallentamento di questa tendenza, si resta comunque al di sopra delle percentuali che si registravano prima dell’arrivo del virus. Alta anche la percentuale di acquisto di 4 locali, che nella prima parte dell’anno sfiora il 19%.
Gli acquisti per investimento salgono al 20,2%. Si tratta della percentuale più alta registrata negli ultimi anni, determinata anche dall’aumento dei tassi di inflazione che spinge più persone a investire i propri risparmi sul mercato del mattone. La percentuale di acquisto di case vacanza rimane alta (8,8%), sostanzialmente uguale a quella registrata nella prima parte del 2022, ma più alta di quelle registrate negli anni precedenti, in particolare nel 2019 e nel 2020 quando non si superava il 6,7%. L’arrivo della pandemia, infatti, ha evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite di case vacanza. La maggior parte delle operazioni riguarda comunque l’acquisto dell’abitazione principale (71%), seppur in calo rispetto agli anni precedenti.
Nel primo semestre del 2023, a livello italiano, lo sconto medio in trattativa applicato alle compravendite, rispetto a un anno fa, ha registrato un aumento portandosi a -8,1%. Si amplia, quindi, la forbice tra quanto richiesto dalla proprietà e il prezzo finale di compravendita. Oggi siamo in una fase di transizione del mercato che, da un periodo di forte euforia, entra in uno di maggiore riflessione. Tuttavia, le percentuali cambiano se si analizzano le diverse tipologie immobiliari. A seconda della vetustà dell’immobile si registra un ribasso maggiore per le tipologie usate (-8,2%) rispetto a quelle ristrutturate (-6,8%) e nuove (-4,7%). Le prime, infatti, quasi sempre necessitano di interventi di riqualificazione e, di conseguenza, si tratta maggiormente sul prezzo alla luce anche degli ulteriori costi che si dovranno poi sostenere per rimodernare l’abitazione. Ribassi più 
La visione positiva di RE/MAX Italia trova fondamento nel primo semestre 2023, dove si osserva un maggior dinamismo rispetto allo stesso periodo del 2022, anche se il contesto economico generale fa prevedere una maggiore volatilità del mercato nel medio-lungo termine. Secondo l’analisi degli immobili transati, si conferma la preferenza degli acquirenti per i trilocali (40,32% sul totale). Seguono i bilocali (22,90%) e i quadrilocali (18,81%). Si registra anche un aumento degli immobili transati con cinque o più locali rispetto all’anno precedente. Stabili i monolocali, che rappresentano circa il 3% del totale. Le regioni che trainano il mercato immobiliare si confermano essere la Lombardia al Nord, seguita da Veneto e Piemonte; il Lazio al Centro, insieme ad Emilia-Romagna e Toscana; la Puglia al Sud, con la Campania. Nelle Isole il maggior numero di immobili transati si registra in Sicilia. Confrontando i primi tre trimestri del 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022, si nota un declino della domanda diffuso su tutta la Penisola.
Analizzando tempi di vendita e locazione, i giorni di mercato risultano essere in continua riduzione, con tempi minori al Nord rispetto al Sud. Nel terzo trimestre del 2023 sono necessari in media circa 6 mesi e mezzo per concludere una transazione. L’andamento dei prezzi rivela complessivamente un trend di crescita nel lungo periodo. Nel breve, il primo trimestre 2023 registra prezzi al metro quadro più alti del 2,40% rispetto al primo trimestre 2022 e del 1,10% rispetto al primo trimestre 2021. Decresce il secondo trimestre 2023, che osserva un -1,08% rispetto alla media dei prezzi del 2022 e un +3,45% rispetto allo stesso periodo del 2021. Prosegue il trend nel terzo trimestre, che segna un -7,09% rispetto all’anno precedente. Si ricorda che il 2022 aveva registrato una sensibile crescita dei prezzi, mentre il confronto con il 2021 restituisce una decrescita più contenuta, pari al -1,89%. La base dati fa riferimento ai soli immobili esistenti, escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà.
Relativamente al mercato creditizio, dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – II trimestre 2023 – pubblicato da Banca d’Italia a fine settembre, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.521 milioni di euro nel secondo trimestre 2023. Rispetto allo stesso trimestre del 2022 si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -33,3%, per un controvalore di oltre 5.2 miliardi di euro. In particolare, l’importo medio finanziato è aumentato del 2,56%, passando da 121.802 euro del quarto trimestre 2022 a quasi 124.923 euro. Il 92,16% dei mutui erogati nel primo semestre è finalizzato all’acquisto; in diminuzione le seconde case e le surroghe. Tra chi richiede un mutuo, diminuisce il numero dei coniugati, mentre aumentano celibi, nubili e pensionati, segnale di maggior prudenza da parte delle famiglie. La fascia di età predominante è quella dei giovani dai 18 ai 34 anni.
Alla luce del contesto macroeconomico, i tassi dovrebbero aver toccato l’apice della crescita e, a meno di ulteriori scossoni legati all’andamento dell’economia, sono attesi stabili e in leggero ribasso a partire dal 2024. Le politiche di credito degli istituti tuttavia restano iper-selettive, e se analizziamo i volumi di mutuo in questo secondo trimestre 2023 notiamo un calo del -36,3% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, segno che la contrazione continua a coinvolgere, come già fatto nel precedente trimestre, questa tipologia di finanziamenti. Cambia invece la situazione legata alle operazioni di sostituzione e surroga, che salgono del 45,2%.
