Questo quanto emerge dalla decima edizione del Real Estate DATA HUB. C’è un generale percorso di ripresa in termini congiunturali, ma si evidenziano andamenti differenti tra i diversi comparti.
Per il mercato immobiliare, il 2024 si sta profilando come un anno di transizione, caratterizzato da un prudente ottimismo e dall’attesa di ulteriori miglioramenti nei dati macroeconomici. Le prospettive fanno ipotizzare nuove opportunità per gli investitori, e si evidenzia complessivamente un incremento dei prezzi medi al metro quadrato. Dopo le fluttuazioni del 2023, tale aumento indica una crescente fiducia nel mercato immobiliare, suggerendo un ritorno robusto della domanda. Questo quanto emerge dalla decima edizione di Real Estate DATA HUB, la pubblicazione di Avalon Real Estate e dell’Ufficio Studi di 24MAX offre una prospettiva aggiornata sul panorama immobiliare italiano, con un focus sulle città di Roma, Milano, Genova e Padova e rispettive regioni, coprendo i mercati residenziale, commerciale, logistico, ricettivo e direzionale.
I tagli dei tassi della Bce, iniziati a giugno scorso, hanno rappresentato una svolta significativa con ricadute positive sul mercato immobiliare. Le riduzioni hanno favorito l’accesso al credito di famiglie e imprese, determinando i primi segnali di ripresa in un generale clima di cautela. Nel complesso, dunque, nel 2024 il mercato immobiliare italiano ha dimostrato notevole resilienza. “Nonostante il rallentamento delle vendite, emergono segnali che fanno già prevedere per i prossimi mesi opportunità di ripresa sostenuta da stabilità dei prezzi, resilienza della domanda e capacità del mercato di adattarsi a un contesto in continua evoluzione”, commenta Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di RE/MAX Italia. Inoltre, il numero crescente di richieste di mutuo, in particolare da parte dei giovani, è indicatore di un rinnovato interesse per l’acquisto della prima casa che alimenterà il mercato nei prossimi mesi.
In tutte le regioni la preferenza è per il trilocale (42,27%), che riflette la ricerca di soluzioni abitative adeguate a famiglie ma anche a professionisti che necessitano di un’area per il lavoro. Anche i bilocali sono molto richiesti, soprattutto nel Nord dove rappresentano il 30,35% delle scelte di giovani coppie o single, che cercano spazi pratici senza un eccessivo impegno economico. Al Centro, la domanda per i bilocali è più contenuta (20,02%), mentre nel Sud e nelle Isole predomina l’interesse per immobili più spaziosi, come quadrilocali (27,50%) e abitazioni con oltre cinque locali (16,86%) ideali per famiglie numerose, grazie ai prezzi medi più accessibili. I monolocali restano la tipologia meno richiesta (3,22%), confermando il cambiamento in atto nelle esigenze abitative.
La Lombardia si conferma regione leader nel mercato immobiliare nazionale, rappresentando circa il 40% delle transazioni complessive. Al Nord, si distinguono Liguria e Veneto in leggero aumento rispetto al 2023. Al Centro, il Lazio occupa la posizione di vertice, seguito da Emilia Romagna e Toscana. Nel Sud, Puglia e Campania evidenziano un’attività significativa, mentre la Sicilia è il principale mercato tra le isole.
L’analisi dei giorni medi di vendita degli immobili per area evidenzia tendenze interessanti. Al Nord, si registra un aumento a 160 giorni nel Q1, ma una successiva diminuzione a 146 giorni nel Q2, indicando una ripresa nella reattività del mercato. Al Centro, si osserva un miglioramento significativo, con i giorni medi che scendono a 162 nel Q1 e ulteriormente a 155 nel Q2. Infine, al Sud e nelle Isole, i giorni medi si stabilizzano attorno a 163 nel Q1 e 155 nel Q2, evidenziando una capacità di assorbire le dinamiche di mercato. Questa analisi suggerisce che il 2024 potrebbe rappresentare un anno di ripresa per il mercato immobiliare in tutte le aree, con il miglioramento più consistente nelle regioni del Centro.
Oltre al taglio dei tassi, nel 2024 altri fattori hanno sostenuto l’andamento del mercato dei mutui in Italia. “In particolare, alcuni istituti bancari hanno favorito l’accesso al credito, con prodotti promozionali per gli under 36 e gli acquirenti di case “green” con tassi al ribasso fino a circa il 2,5% per durate di 30 anni”, spiega Riccardo Bernardi (nella foto), Chief Development Officer di 24MAX. Per il secondo semestre 2024, l’Ufficio Studi di 24MAX prevede un trend positivo, grazie a una certa apertura delle banche che, pur mantenendo un approccio prudente, stanno agevolando un incremento nell’erogazione dei mutui rispetto ai mesi precedenti. Secondo le analisi di 24MAX, nel periodo considerato (primo semestre 2024) il 93,4% ha richiesto un mutuo per l’acquisto della prima casa, optando per la quasi totalità per il tasso fisso (96,7%). L’analisi per fasce d’età evidenzia che i giovani tra i 25 e i 34 anni costituiscono il 35,9% dei richiedenti, seguiti dalla fascia compresa tra i 35 e i 44 anni.
La crescita del numero delle transazioni rispetto al 2023 indica un generale percorso di ripresa in termini congiunturali; si evidenziano però andamenti differenti tra i diversi comparti. Il mercato retail ha mostrato forti segnali di ripresa, e questo lascia prevedere che il 2024 possa ottenere i risultati migliori degli ultimi cinque anni. Nel comparto della logistica, l’inizio del 2024 è stato caratterizzato da un assestamento, a fronte di una domanda di spazi comunque consistente e di un tasso di sfitto che nel primo semestre 2024 ha toccato un minimo dell’1,5%, con conseguente incremento dei canoni. Tra i fenomeni che caratterizzeranno questo mercato nel prossimo futuro, si segnalano il reshoring e il settore dei data center, in particolare con due tipologie di infrastrutture: gli Hyperscale Data Center, gestiti da grandi aziende come Amazon e Google, e gli Edge Data Center, più piccoli e distribuiti.
Il settore ricettivo ha registrato investimenti in aumento, indicativi di una ripresa robusta, con un crescente coinvolgimento anche da parte degli investitori italiani. Roma si conferma la città più attrattiva per numero di transazioni e valore delle operazioni. Le prospettive per i prossimi mesi sono promettenti. La ripresa degli investimenti ha interessato anche il direzionale, che ha riconquistato la posizione di prima asset class, trainato dall’interesse per uffici e immobili sostenibili. Milano e Roma si sono confermate come i principali centri per gli investimenti in questo comparto. Nei prossimi mesi si prevede una maggiore attività nelle riconversioni e nei progetti di riqualificazione urbana, soprattutto a Milano, per soddisfare la crescente richiesta di immobili sostenibili.
A fronte di segnali di ripresa economica dell’Eurozona e, soprattutto, di ulteriori tagli dei tassi da parte della BCE, nella prima metà del 2024 la fiducia dei consumatori è aumentata dell’11% anno su anno. Dinamiche che fanno ipotizzare un graduale rilancio dei mercati immobiliari europei, con prevedibili specificità tra i vari Paesi. “Sebbene sia ancora presto per valutare gli impatti della riduzione dei tassi da parte della BCE avvenuta a giugno e settembre, tra gli acquirenti europei si registra un cauto ottimismo per la seconda metà del 2024”, commenta Michael Polzler, CEO di RE/MAX Europe. 
In Italia i prezzi al mq sono rimasti per lo più invariati rispetto al primo semestre 2023, con una delle medie più basse (1.669 euro) tra le principali economie europee. Significativo, invece, l’incremento dei canoni di locazione che hanno registrato un + 7,6% rispetto al primo semestre 2023, trainato dalla crescita della domanda di affitti flessibili e a breve termine. “Sulla base dei dati elaborati dal Centro Studi di RE/MAX Italia, sul fronte delle compravendite si evidenzia un significativo aumento dell’interesse per le proprietà di dimensioni maggiori. Altro trend è il considerevole numero di transazioni effettuate da parte di proprietari più anziani, i cui figli hanno lasciato casa”, aggiunge Dario Castiglia (nella foto), CEO & Founder di 
A differenza della stabilità registrata in Italia, in Germania i prezzi delle case in vendita sono diminuiti in media dell’1,2% nella prima metà del 2024 rispetto al 2023, con picchi al ribasso in alcune città chiave come Berlino (-5,2%), Monaco (-3,9%) e Amburgo (-3,4%). Un significativo aumento, invece, ha interessato le locazioni (+ 6,3%), registrando il valore più alto a Berlino (+9,6%). Al contrario, Monaco, che in Germania detiene i prezzi più elevati per metro quadrato e i secondi più alti di tutta Europa, ha segnato una diminuzione degli affitti (-1,2%), nonostante la crescita complessiva del Paese. “Nonostante alcune difficoltà, stiamo osservando segnali di stabilizzazione, con un progressivo allontanamento dalle fluttuazioni dei prezzi. Questa stabilizzazione dovrebbe attenuare la pressione al ribasso sui valori immobiliari, offrendo ai potenziali acquirenti l’opportunità di entrare nel mercato con maggiore fiducia nella seconda metà dell’anno”, spiega Samina Julevic, CEO di RE/MAX Germany.
In Austria, invece, il mercato si è spostato a favore degli acquirenti, con prezzi complessivamente in ribasso e offerta in crescita. Nei primi sei mesi del 2024 i canoni di locazione sono aumentati rispetto al primo semestre 2023, grazie alla forte domanda e alla contrazione dell’offerta di immobili in affitto di quasi un quarto (24%) rispetto al primo semestre del 2023. “Per la seconda metà dell’anno prevediamo un clima rassicurante per chi vorrà entrare nel mercato immobiliare”, afferma Bernhard Reikersdorfer, Regional Owner di RE/MAX Austria. “Ciò soprattutto per gli acquirenti di case di valore inferiore ai 500.000 euro che beneficeranno dell’esenzione per le spese di registrazione catastale e iscrizione di ipoteca”.
Diversamente dalla tendenza al ribasso registrata in Germania e Austria e alla sostanziale stabilità in Italia, i prezzi degli immobili in Spagna sono cresciuti al ritmo più veloce del continente. Sul fronte delle vendite, infatti, si è registrato un considerevole incremento del 9,7% rispetto al primo semestre del 2023, trainato dagli appartamenti e dai prezzi nelle principali città come Barcellona (9%) e Madrid (9,8%) che mette a segno l’aumento più rapido di tutta Europa. Curva crescente anche per le locazioni, con un significativo aumento dell’11,4% nel primo semestre rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente. “La domanda da parte di acquirenti internazionali, soprattutto nelle grandi città e nelle aree costiere, è uno dei principali fattori che alimentano l’aumento dei prezzi per vendite e affitti”, illustra Jaime Suarez, Regional Director di RE/MAX Spagna.
Come in Spagna, nella Repubblica Ceca i prezzi sono aumentati, registrando un + 4% nei primi sei mesi del 2024, con un picco del 7% a Praga. Stabili, invece, gli affitti, ad eccezione degli appartamenti a Praga, dove si è registrato un aumento del 2,7% tra i due trimestri. Praga, infatti, continua a essere il principale motore del mercato immobiliare della Repubblica Ceca, con quasi il 40% di tutte le transazioni. Ciò è frutto di una solida domanda, nonostante i prezzi siano il doppio rispetto ad altre zone del paese, arrivando a superare i 6.000 euro per metro quadrato per le nuove costruzioni. “I risultati positivi del primo semestre, con crescita delle transazioni di circa il 20%, ci consentono di prevedere un buon andamento anche per la seconda parte dell’anno”, asserisce Jan Hrubý, Regional Director di RE/MAX Repubblica Ceca.
La visione positiva di RE/MAX Italia trova fondamento nel primo semestre 2023, dove si osserva un maggior dinamismo rispetto allo stesso periodo del 2022, anche se il contesto economico generale fa prevedere una maggiore volatilità del mercato nel medio-lungo termine. Secondo l’analisi degli immobili transati, si conferma la preferenza degli acquirenti per i trilocali (40,32% sul totale). Seguono i bilocali (22,90%) e i quadrilocali (18,81%). Si registra anche un aumento degli immobili transati con cinque o più locali rispetto all’anno precedente. Stabili i monolocali, che rappresentano circa il 3% del totale. Le regioni che trainano il mercato immobiliare si confermano essere la Lombardia al Nord, seguita da Veneto e Piemonte; il Lazio al Centro, insieme ad Emilia-Romagna e Toscana; la Puglia al Sud, con la Campania. Nelle Isole il maggior numero di immobili transati si registra in Sicilia. Confrontando i primi tre trimestri del 2023 rispetto allo stesso periodo del 2022, si nota un declino della domanda diffuso su tutta la Penisola.
Analizzando tempi di vendita e locazione, i giorni di mercato risultano essere in continua riduzione, con tempi minori al Nord rispetto al Sud. Nel terzo trimestre del 2023 sono necessari in media circa 6 mesi e mezzo per concludere una transazione. L’andamento dei prezzi rivela complessivamente un trend di crescita nel lungo periodo. Nel breve, il primo trimestre 2023 registra prezzi al metro quadro più alti del 2,40% rispetto al primo trimestre 2022 e del 1,10% rispetto al primo trimestre 2021. Decresce il secondo trimestre 2023, che osserva un -1,08% rispetto alla media dei prezzi del 2022 e un +3,45% rispetto allo stesso periodo del 2021. Prosegue il trend nel terzo trimestre, che segna un -7,09% rispetto all’anno precedente. Si ricorda che il 2022 aveva registrato una sensibile crescita dei prezzi, mentre il confronto con il 2021 restituisce una decrescita più contenuta, pari al -1,89%. La base dati fa riferimento ai soli immobili esistenti, escludendo le nuove costruzioni e le nude proprietà.
Relativamente al mercato creditizio, dai dati riportati nel report Banche e istituzioni finanziarie – II trimestre 2023 – pubblicato da Banca d’Italia a fine settembre, le famiglie italiane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 10.521 milioni di euro nel secondo trimestre 2023. Rispetto allo stesso trimestre del 2022 si registra una diminuzione delle erogazioni pari a -33,3%, per un controvalore di oltre 5.2 miliardi di euro. In particolare, l’importo medio finanziato è aumentato del 2,56%, passando da 121.802 euro del quarto trimestre 2022 a quasi 124.923 euro. Il 92,16% dei mutui erogati nel primo semestre è finalizzato all’acquisto; in diminuzione le seconde case e le surroghe. Tra chi richiede un mutuo, diminuisce il numero dei coniugati, mentre aumentano celibi, nubili e pensionati, segnale di maggior prudenza da parte delle famiglie. La fascia di età predominante è quella dei giovani dai 18 ai 34 anni.
Alla luce del contesto macroeconomico, i tassi dovrebbero aver toccato l’apice della crescita e, a meno di ulteriori scossoni legati all’andamento dell’economia, sono attesi stabili e in leggero ribasso a partire dal 2024. Le politiche di credito degli istituti tuttavia restano iper-selettive, e se analizziamo i volumi di mutuo in questo secondo trimestre 2023 notiamo un calo del -36,3% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, segno che la contrazione continua a coinvolgere, come già fatto nel precedente trimestre, questa tipologia di finanziamenti. Cambia invece la situazione legata alle operazioni di sostituzione e surroga, che salgono del 45,2%.
I continui ritocchi ai tassi di interesse messi in campo dalla Bce hanno notevolmente ridimensionato il trend rialzista che aveva caratterizzato il mercato post pandemia. Penalizzato in particolare chi ha necessità di acquistare con mutuo. Si aggiunge poi un generale clima di incertezza da cui scaturiscono comportamenti più prudenti da parte dei potenziali acquirenti. Non accennano invece a diminuire i piccoli investitori che, secondo i nostri dati, sono in aumento, spinti soprattutto dalla volontà di proteggere il capitale e di praticare gli affitti brevi, complici gli importanti flussi turistici che stanno interessando il nostro Paese. I dati evidenziano infatti un aumento della percentuale di chi acquista per investimento da 16,8% a 19,6% a livello nazionale.
PREZZI – I prezzi delle case hanno rallentato la crescita in questa prima parte del 2023, in particolare nelle grandi città che registrano un +0,6%. Si nota il ritorno in territorio negativo di Genova (-1,0%) e Firenze (-0,9%) ma anche il forte rallentamento sperimentato da Milano (+0,2%) e Bologna (+0,1) che, nei semestri precedenti, avevano avuto rialzi importanti dei valori. La crescita più elevata (+1,9%) la mette a segno Napoli. La Capitale chiude il semestre con +0,7%. I valori dell’hinterland delle metropoli chiudono la prima parte del 2023 con una crescita dello 0,6%.
Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Palermo e di Verona, entrambi trascinati dalle località turistiche di mare e di lago. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dello 0,4%, in particolare per l’andamento delle città del centro Italia. Anche i prezzi delle nuove costruzioni, pur essendo in rialzo, crescono meno rispetto ai precedenti semestri (+0,6%). L’aumento dei costi di costruzione ha rallentato anche questo segmento di mercato, e ciò ha influito sul consuntivo delle compravendite residenziali, che in Italia sono state 350.855 (con un decremento del 12,5% rispetto allo stesso periodo del 2022). I comuni capoluogo hanno registrato una contrazione leggermente superiore (-14,0%) rispetto ai comuni non capoluogo (-11,7%). Le metropoli hanno visto gli scambi scendere del 14,9%. Tra le grandi città le riduzioni più importante dei volumi si registrano a Bologna (-23,3%), Bari (-22,0%) e Milano (-20,0%).
DOMANDA, DISPONIBILITA’ DI SPESA E OFFERTA – La domanda nelle grandi città, a luglio 2023, appare oggi concentrata prevalentemente sul trilocale che raccoglie il 40,0% delle richieste. A seguire il bilocale con il 25,1% e il quattro locali con il 22,7%. Avanza il bilocale che diventa la seconda tipologia più richiesta a conferma, in parte, del ritorno degli investitori che, in genere, scelgono questa tipologia. Diminuisce la concentrazione della domanda sui tagli più ampi, come conseguenza dell’aumento dei prezzi e dell’esaurirsi della spinta alla ricerca di abitazioni più ampie che era scaturita dalla 
pandemia. Il trend si conferma ormai da tre semestri. La disponibilità di spesa è maggiormente concentrata nella fascia di spesa più bassa, quella fino a 119 mila € con il 25,3%. Nella prima parte del 2023 si evidenzia una carenza di offerta abitativa anche se in alcune città si segnalano i primi cambiamenti. Il trilocale è la tipologia maggiormente presente sul mercato, concentrando il 33,6% dell’offerta. Segue il quattro locali con 25,5% e, infine, il bilocale con il 20,9%. Chi cerca casa si sta orientando su soluzioni in buono stato, che non necessitano di interventi di ristrutturazione, o sulle case di nuova costruzione laddove la capacità di spesa lo consente.
Le compravendite di case nuove, dopo essere cresciute nel 2022 (+10%), aumentano anche nel 2023 (+2,7%). Tuttavia, a fare il mercato sono solo Milano e Roma, dove se ne contano oltre 17.000 (l’80% del totale), mentre l’offerta negli altri grandi centri resta bassa. Sul fronte dei prezzi delle case nuove, in particolare, in Italia negli ultimi anni i prezzi sono cresciuti sensibilmente per via dell’offerta molto bassa e per gli aumenti dei costi delle aree edificabili, delle materie prime e della manodopera. Infatti, negli ultimi due anni i prezzi di vendita delle case nuove sono aumentati mediamente del 3,1 per cento all’anno, e per la fine di quest’anno le previsioni parlano di un ulteriore rialzo, complice l’inflazione, del 4,6 per cento. Al contrario, la guerra, l’inflazione e le difficoltà di accesso al credito saranno nei prossimi mesi un ostacolo alla crescita del mercato immobiliare.
Per il 2023 il mercato immobiliare presenta due scenari possibili, uno con una riduzione di circa il 14% delle compravendite ma una generale stabilità dei prezzi, e un altro che prevede sia una diminuzione delle vendite che dei prezzi. In ogni caso, il 2023 sarà un anno molto negativo per il settore e per gli addetti ai lavori, con un calo delle compravendite del 15% e con le banche più restie a concedere mutui. I prezzi delle case potrebbero aumentare fino all’1%, il mercato delle compravendite diventerà gradualmente poco accessibile per a chi non ha redditi indicizzati all’inflazione e per i giovani. Nomisma, in particolare, prevede una diminuzione delle compravendite di case del 14,6% mentre le nuove erogazioni di mutui subiranno una flessione del 18%; l’aumento dei tassi d’interesse e la maggiore attenzione a concedere finanziamenti da parte delle banche renderanno più difficile l’accesso al credito, producendo una sensibile diminuzione delle intenzioni di acquisto.
Nonostante questi scenari poco confortanti, si tratta comunque di medie statistiche, per cui c’è sempre chi ha la possibilità di vendere o comprare, anche accedendo ad un mutuo. Per costoro, il portale 
Tra le province più convenienti per acquistare un appartamento di 50 mq troviamo:
1. Napoli, con un aumento del prezzo del +7,61% e un valore medio di 132.366 €;
Le regioni che offrono le migliori opportunità di investimento per un appartamento di 50 mq sono:
Le regioni meno convenienti per investire in un appartamento di 50 mq sono:
Le città più richieste per l’acquisto di un appartamento di 50 mq sono:
La proposta di direttiva riguarda, oltre agli edifici residenziali e non residenziali, anche e soprattutto gli edifici nuovi. Relativamente agli edifici residenziali – sia di edilizia popolare che privata – la proposta di direttiva fissa il raggiungimento delle classi energetiche E e D entro rispettivamente il 2030 ed il 2033. Per quanto riguarda gli edifici nuovi, quelli di proprietà di enti pubblici dovranno essere ad emissioni zero dal 2028, mentre tutti gli altri nel 2030. Tuttavia, già entro il 2024 la proposta di direttiva prevede che si dia seguito al divieto di incentivi per l’installazione di caldaie alimentate a combustibili fossili, soprattutto a gas. Sono esenti i sistemi ibridi (caldaia a condensazione + pompa di calore) e le caldaie certificate per funzionare anche con combustibili rinnovabili come biometano e idrogeno.
C’è da dire che, se dovesse passare in via definitiva la proposta di direttiva dell’Unione Europea, entro il 2030 chiunque ha o acquista un’abitazione in classe G o F sarà costretta a ristrutturarla per portarla almeno nella classe E, mentre nei tre anni successivi, la classe di riferimento sarà la classe D. Per effettuare l’adeguamento, in pratica, sarà necessario un taglio dei consumi energetici di circa il 25%, e quindi si dovrà intervenire con lavori impegnativi come il cappotto termico, la sostituzione degli infissi, l’installazione di nuove caldaie a condensazione e di pannelli solari. Un primo passo è stato compiuto con il via libera da parte della Commissione per l’Industria, la Ricerca e l’Energia del Parlamento UE alla proposta di revisione della proposta di direttiva (49 i voti favorevoli, 18 i contrari e 6 gli astenuti), ma la strada sembra ancora lunga, e tante sono le perplessità dell’attuale Governo e dei cittadini, i quali sarebbero così costretti a “mettere mano” al portafoglio. 
Dopo l’approvazione del Parlamento europeo, i prossimi passi da fare saranno determinati da un negoziato tra Parlamento, Commissione e Consiglio UE. I Paesi membri avranno poi due anni di tempo per recepire la direttiva, che certamente potrebbe rappresentare un utile strumento di lotta alla povertà energetica e al cambiamento climatico, ma potrebbe al contempo generare disagi economici non indifferenti per via della sua concreta applicazione e dei costi che da essa derivano per i proprietari di case. Infatti, il salto verso una classe energetica superiore comporta una serie di investimenti che si ripercuoterebbe in maniera pesante sul bilancio personale dei cittadini-consumatori italiani, che sono proprietari di immobili per la stragrande maggioranza vetusti, risalenti all’epoca del c.d. Boom Economico (anni ’50-’60).
Secondo Dario Castiglia (nella foto), CEO e Founder di RE/MAX Italia, “la decisione dell’Unione Europea di richiedere un adeguamento delle classi energetiche del patrimonio immobiliare può sembrare drastica, ma è il segnale della direzione da prendere come è avvenuto nel mondo dell’auto. Il messaggio ci porta sulla giusta via, e cioè quella di un necessario rinnovamento degli immobili in chiave di efficientamento energetico e rispetto ambientale; tuttavia, in caso di applicazione della proposta di direttiva così com’è, l’Italia risulterebbe penalizzata rispetto ad altre nazioni europee, essendo un Paese dalla lunga tradizione di proprietari immobiliari, e ciò rende necessario un adeguamento localizzato della direttiva, paese per paese, in modo da tenere conto delle differenze storico/culturali e climatiche dei singoli stati. Inoltre, sebbene ad oggi ancora diversi anni ci dividono dall’eventuale adeguamento, per attuare la “ristrutturazione green” sono fondamentali gli interventi del nostro Governo e dell’Europa stessa, volti a supportare le famiglie italiane con incentivi messi a punto studiando formule migliorative rispetto al superbonus 110%”.
“Per quanto riguarda le ricadute sul mercato immobiliare – prosegue Castiglia – ritengo che farà da padrona la legge di mercato, che come sempre detterà le regole e condizionerà l’andamento dei prezzi. Nonostante per i privati le scadenze per le classi energetiche E e D siano il 2030-2033, già oggi sul mercato si iniziano a percepire i primi effetti della proposta di direttiva. Chi deve comprare casa ed ha un progetto di medio-lungo termine, infatti, sta già manifestando una maggiore attenzione alle prestazioni energetiche, per cui la domanda si sta già orientando verso case energeticamente più efficienti, che possano garantire da subito un risparmio nell’economia familiare e assicurare una rivalutazione nel tempo, considerando che gli edifici non conformi non potranno essere né venduti né affittati”.
In Italia, la crisi energetica che in seguito al conflitto russo-ucraino ha già dispiegato i propri effetti sulle famiglie (con incisivi aumenti in bolletta), non ha ancora generato nei cittadini la consapevolezza del risparmio che un immobile a basso consumo è capace di generare. Fortunatamente se ne comincia a parlare sempre di più, insieme alle fonti energetiche alternative (impianti fotovoltaici e pannelli solari), ma i portafogli delle famiglie sono ancora troppo “disastrati” dalla diminuzione del potere d’acquisto per mostrare il dovuto interesse verso l’argomento. Di certo, la sensazione che il mercato si stia
orientando ogni giorno di più verso le soluzioni abitative green è già molto forte, e i futuri impegni economici vengono già percepiti come “ineluttabili”, soprattutto dalla generazione dei millennial, che nei prossimi venti anni sarà quella più interessata dalle compravendite immobiliari e, quindi, dalla necessità di adeguare la classe energetica del proprio immobile per poterlo vendere. “L’ondata verde della proposta di direttiva UE sicuramente colpirà il mercato immobiliare – conclude Castiglia – ma a nostro avviso lo farà positivamente, contribuendo ad innescare meccanismi virtuosi: valorizzazione del patrimonio immobiliare, rispetto ambientale, creazione di posti di lavoro, incremento del confort abitativo. Se alcuni anni fa il “green” nel Real Estate poteva essere considerato una moda di interesse solo per alcuni, oggi è un’esigenza reale di tutti.
Maurizio Novelli (Lemanik Global Strategy Fund) ci regala una lucida analisi sui dati ufficiali del PIL di Stati Uniti e Germania, ritenuti poco affidabili, mentre Volker Schmidt (Ethenea Independent Investors) ci racconta come gli Stati Uniti abbiano già raggiunto il tetto del debito e gli impegni di spesa pubblica siano coperti soltanto fino a giugno, come nel 2011. 
Relativamente al mercato immobiliare, poi, ad eccezione dei centri di Milano e Roma le quotazioni “si somigliano” sempre di più nelle grandi città che nei comuni minori e più piccoli, con poche distinzioni a seconda delle località. Città come Siena, per esempio, pur essendo grandi e popolate più o meno come quella di Trapani o di Ragusa, scontano quotazioni maggiori per via del migliore tessuto economico e della maggiore attrattività turistica, ma è sufficiente esplorare il mercato immobiliare di Noto (SR) per trovare quotazioni non molto lontane da quelle di Siena. Sul tema, il Sole 24 Ore ha recentemente pubblicato l’annuale classifica sulla qualità della vita nelle città italiane, secondo la quale al vertice si piazza Bologna, al secondo posto Bolzano e al terzo posto Firenze. Ma in classifica generale troviamo primeggiare altre province più piccole e benestanti, che superano le aree più grandi e popolate in quanto a ricchezza e consumi. Relativamente a questi due ultimi parametri, infatti, la stessa Bologna è superata da Belluno.
C’è da dire che Bologna, da sempre, gode di un’ottima reputazione in termini di qualità di vita, un aspetto quest’ultimo che dopo il Covid ha assunto un peso sempre più specifico nelle scelte delle città in cui acquistare casa. Ed è questo uno dei motivi che vede il capoluogo emiliano tra le città in cui i prezzi degli immobili continuano a crescere negli ultimi semestri e i tempi di vendita a diminuire. Ad alimentare la domanda anche gli investitori e gli studenti che trovano un’ottima offerta formativa con facoltà di elevato standard. Nel capoluogo emiliano, infatti, i valori delle case crescono a partire dal 2016. Inoltre, nel secondo semestre anche i canoni di locazione sono in decisa ripresa, anche alla luce del ritorno dei flussi turistici che stanno determinando una minore offerta sul mercato. Infatti, la carenza di offerta degli immobili in locazione è un aspetto importante per una città come Bologna, da sempre molto attrattiva per studenti e lavoratori fuori sede e su cui vale la pena fare una riflessione, tanto che proprio nel capoluogo emiliano stanno partendo degli interventi di student housing.
Quest’ultimo è un aspetto che accomuna Bologna alla terza città sul podio, ovvero Firenze, che registra un mercato molto florido, con un’importante domanda abitativa e segnala, soprattutto nelle zone centrali, una forte domanda ad uso turistico recettivo orientata agli affitti brevi, tanto che molti uffici in cattivo stato e in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni con tale finalità. A Firenze, infatti, nella prima parte del 2022 i prezzi delle case sono cresciuti dello 0,8%. A premiare la città dal punto di vista immobiliare anche i lavori per la tramvia che miglioreranno i collegamenti con il resto della città e con l’aeroporto, la presenza delle facoltà universitarie e alcuni interventi di riqualificazione tra cui, il più importante, quello dell’ex “Manifattura Tabacchi”.
Molto bene, nelle prime dieci posizioni, anche la città emiliana di Parma, che da sempre vanta un mercato abitativo dinamico con acquisti sia di prima casa sia per investimento grazie all’università e a importanti aziende. Infatti, anche in questa prima parte del 2022 la cittadina mette a segno un aumento dei prezzi del 4,6%. E nella top ten anche Trieste che, da alcuni semestri, registra un mercato immobiliare molto vivace con una richiesta in aumento da parte di investitori, anche stranieri 
dall’Europa dell’est, che stanno puntando sulla cittadina sia per mettere a reddito l’immobile sia come casa vacanza. Perde posizioni Milano, pur restando nella top ten. A livello di mercato è la metropoli più dinamica, con valori in crescita del 4,0% e tempi di vendita intorno a 52 giorni. Allo stesso tempo, però, il mercato immobiliare della città diventa sempre meno accessibile a causa di prezzi e canoni di locazione troppo elevati. Nella nostra indagine sulle annualità di stipendio per acquistare casa a Milano, con un prezzo medio di 4.138 euro al mq, occorrono 13 annualità contro una media nazionale di 6,9. Anche i canoni di locazione sono i più elevati di Italia, dal momento che per un bilocale occorrono quasi 1000 euro e per un trilocale ne occorrono 1.300.
Secondo l’ufficio Studi Tecnocasa, in Italia sono state scambiate 175.268 abitazioni residenziali, con un aumento del +1,7% rispetto allo stesso periodo del 2021. Come già accaduto nel secondo trimestre dell’anno, i comuni capoluogo hanno registrato un aumento delle compravendite maggiore rispetto ai comuni non capoluogo, invertendo il trend che si era consolidato post lockdown. Infatti, tra le grandi città italiane spiccano la performance di Bari (+28,2%), di Palermo con +12,2%, di Milano con +10,4% e di Bologna con +10,0% rispetto allo stesso periodo del 2021. Limitando l’analisi al terzo trimestre, tuttavia, si registra una contrazione dei volumi rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente in alcune grandi città come Firenze (-5,5%), Milano (-5,1%) e Napoli (-2,9%). È la prima volta che accade nell’anno in corso. Nelle altre realtà metropolitane il terzo trimestre, invece, evidenzia un aumento degli scambi.
Alla luce dei dati attuali, per la fine dell’anno si prevede un numero totale di compravendite intorno alle 760-770 mila unità, in aumento rispetto al 2021; ma il risultato finale sarà condizionato dall’andamento dell’economia, dal clima di fiducia delle famiglie e dall’andamento del mercato del credito dopo gli aumenti dei tassi. Tale contesto economico, così incerto e volatile per le famiglie, fa registrare un aumento delle aste immobiliari e delle vendite all’incanto, che nella prima metà dell’anno hanno sfiorato quota 110.000 (+16% rispetto al 2021); tuttavia, i risultati di fine anno dovrebbero posizionarsi ad un livello ancora inferiore rispetto a quanto raggiunto nel 2019.
Relativamente ai tempi di vendita, nel terzo trimestre 2022 è stato toccato il minimo storico degli ultimi 10 anni, pari a 108 giorni per le grandi città – queste ultime con un miglioramento di 6 giorni rispetto alla precedente rilevazione – e per tutte le realtà territoriali. Il mercato immobiliare, pertanto, si dimostra veloce e dinamico alla luce della domanda vivace e dell’offerta in diminuzione. Ancora una volta Milano e Bologna si confermano le città più veloci, rispettivamente con 52 e 69 giorni, con la differenza che Milano segnala una diminuzione di 10 giorni rispetto ad un anno fa, mentre Bologna un aumento di 6 giorni. Le città con tempi più lunghi sono Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni, entrambe con un trend in diminuzione. Tempi sostanzialmente stabili a Genova (127 giorni) e Napoli (100 giorni), mentre le diminuzioni maggiori si sono registrate a Verona (da 135 a 122 giorni) e Palermo (da 143 a 132 giorni).
Le realtà dell’hinterland delle metropoli registrano una sostanziale stabilità nei tempi di vendita, pur restando in un contesto di velocizzazione delle transazioni: in media, per vendere un immobile occorrono 148 giorni. I tempi di vendita più brevi si segnalano nell’hinterland di Firenze (118) seguito da quello di Verona (127). Quest’ultimo, in particolare, registra un miglioramento di 14 giorni rispetto a un anno fa, un dato che non sorprende alla luce del fatto che esso include molte località del lago di Garda dove il mercato, da alcuni semestri a questa parte, è estremamente vivace grazie agli acquisti di case vacanza. Peggiora invece l’hinterland di Bari, con un aumento di 14 giorni (178 giorni).
Passando ai capoluoghi di provincia, chi decide di vendere casa deve mettere in conto mediamente 134 giorni, decisamente meno di quanti ne avrebbe impiegati un anno fa, quando ne occorrevano 143. C’è stata quindi una contrazione di 9 giorni, che ha fatto in modo che anche nei capoluoghi di provincia si raggiungessero i livelli minimi degli ultimi dieci anni. I dati analizzati, in definitiva, evidenziano che chi sta acquistando casa sta velocizzando le decisioni di acquisto, sia a causa della bassa offerta sul mercato sia per timore di incappare in ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Veloci anche gli investitori che intendono impiegare la liquidità messa da parte per evitare che sia erosa dall’inflazione crescente. Chi invece sta valutando l’acquisto, sta dimostrando una maggiore prudenza alla luce dello scenario economico più incerto e del cambiamento in atto sul mercato creditizio. Saranno i prossimi mesi a dirci se tutto questo inciderà sui tempi di vendita, allungandone la durata.
Volumi di compravendita e prezzi.
acquistare valore e chiudono la prima parte del 2022 con una crescita dell’1,5%. Particolarmente brillante il trend dei prezzi in provincia di Verona grazie al traino delle località turistiche del lago di Garda che ormai, da diversi semestri, si stanno distinguendo per essere particolarmente attrattive. I capoluoghi di provincia registrano un aumento dei prezzi dell’1,5%, risultato leggermente peggiorativo rispetto al precedente semestre, in particolare per l’andamento delle città del sud Italia. Non mancano capoluoghi di provincia con aumenti di prezzi superiori alla media e tra queste ricordiamo Ferrara (+8,5%), Reggio Emilia e Trieste (+6,8%). 
Tempi di vendita 
regione che non sono grandi città, seguito dal quattro locali (23,6%). In queste realtà urbane sono i trilocali e i quadrilocali a vedere crescere la concentrazione della richiesta. Chi cerca casa sta indirizzandosi verso le soluzioni in buono stato o nuove. Queste ultime recuperano valore anche in questa prima parte dell’anno (+1,4%) e si confermano sempre più attrattive, soprattutto in un’ottica di vivere sostenibile. Devono però fare i conti con i rallentamenti dovuti all’aumento dei costi delle materie prime e alla difficoltà di approvvigionamento delle stesse. Dal lato dell’offerta è il trilocale l’immobile più presente sul mercato concentrando il 32,7% delle tipologie presenti. Segue il quattro locali con il 25%.
Mercato delle locazioni 
Previsioni 
