Agosto 4, 2021
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La protezione dei patrimoni familiari: prevenire i problemi tutelando gli interessi meritevoli

Per sviluppare un efficace piano di protezione patrimoniale, bisogna capire da quali rischi tutelarsi e quali sono gli asset di ricchezza che si vogliono proteggere.

La continua evoluzione normativa in materia di responsabilità personale per danni a terzi, accompagnata all’attuale contesto economico in rapida trasformazione per via della rivoluzione digitale, ha riacceso da tempo l’attenzione sulle categorie di persone che, per via dei possibili effetti derivanti dalle responsabilità tipiche della propria professione, rischiano di compromettere il patrimonio personale e familiare.

Le conseguenze di un’aggressione da parte di terzi (creditori, Stato) diventa ancora più grave in presenza di figli e/o familiari in condizione di disabilità, per via delle garanzie patrimoniali che verrebbero meno in assenza di strumenti di tutela. In ogni caso, è bene sapere che esistono strumenti capaci di soddisfare i c.d. interessi meritevoli di tutela, come la famiglia, i minori, i disabili, le coppie di fatto o la tutela del tenore di vita in terza e quarta età. Tutti questi interessi, inseriti con intelligenza all’interno di un progetto di difesa del patrimonio, possono prevalere sugli interessi di terzi, anche se questi ultimi sono fondati e forniti di titoli esecutivi, limitando fortemente i rischi patrimoniali.

Su tutti, assumono particolare rilevanza i rischi imprenditoriali e/o professionali di mala gestio o di responsabilità patrimoniale in caso di fallimento, nonchè i rischi familiari legati a separazioni, divorzi o conflitti tra eredi.

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La responsabilità patrimoniale del debitore nell’adempimento delle proprie obbligazioni rappresenta uno dei principi cardine del nostro ordinamento giuridico. Tale responsabilità è circoscrivibile, talvolta, per mezzo delle limitazioni offerte da alcuni particolari strumenti giuridici, come il fondo patrimoniale, l’atto di destinazione, la polizza vita ed il fondo pensione (ma non solo). Caratteristica comune a questi strumenti è la supremazia degli interessi meritevoli di tutela (esigenze abitative dei figli, fino alla loro indipendenza economica, nel caso del fondo patrimoniale, o la tutela di un figlio disabile, negli atti di destinazione) e della c.d. finalità previdenziale nel caso della polizza vita e del fondo pensione.

Esiste anche un più sofisticato sistema di protezione degli asset patrimoniali, costituito dal conferimento degli immobili in società di persone (s.s., s.n.c. e s.a.s.). Esso consente di far prevalere, sugli interessi dei creditori del socio (es. istanza di pignoramento delle quote di una s.n.c.), quelli della compagine sociale, dal momento che l’espropriazione di una o più quote produrrebbe l’effetto inaccettabile di inserire nella compagine sociale un nuovo soggetto, a prescindere dalla volontà degli altri soci (effetto non ammissibile, secondo la Corte di Cassazione).  Pur consentendo un livello di difesa ancora più efficace – le quote societarie rimangono impignorabili per tutta la durata della società, generalmente lunghissima – tale soluzione è di difficile attuazione sia per la sua “sproporzione” rispetto alle esigenze della famiglia, sia per le imposte molto elevate, giustificabili solo in presenza di un notevole patrimonio immobiliare (ma anche in questo caso è preferibile, in una corretta pianificazione patrimoniale, adottare la soluzione del Trust).

In ogni caso, gli interessi e finalità descritte, prevalgono quasi puntualmente nelle aule di tribunale (in tutti i gradi di giudizio) sugli interessi dei terzi creditori, soprattutto qualora gli strumenti utilizzati siano asserviti ad una logica credibile e proporzionata ai soggetti da tutelare. Il tema di cui parliamo non prevede, da parte dei potenziali utilizzatori di questi strumenti, alcuna titubanza o incertezza: chi ha formato un patrimonio mobiliare e immobiliare (piccolo o grande che sia), e contestualmente esercita una professione che lo sottopone a responsabilità ed a possibili richieste di risarcimento, deve agire in via preventiva, costruendo un sistema di protezione dei propri averi, nell’osservanza delle regole del nostro Ordinamento, a beneficio dei figli e delle generazioni successive.

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Certamente esistono diversi modi per realizzare differenti gradi di protezione – tutti diversamente efficaci – eppure sono moltissimi gli imprenditori ed i professionisti che cadono nell’errore di non proteggersi per tempo dalle eventuali conseguenze di sbagli (commessi anche in buonissima fede) e dall’assalto di “nuovi creditori” (i clienti danneggiati) di cui anche pochi mesi prima di un evento sfortunato (o di un errore professionale) non si conosceva neanche l’esistenza. Si tratta di forzare il proprio animo: quando tutto va bene, e gli utili scorrono copiosi, ci si sente invincibili, e gli imprevisti sembrano toccare solo gli altri. Quando toccano noi, la differenza tra l’essere stati previdenti, ed il non esserlo stati, consisterà nel sequestro preventivo di tutto – proprio tutto – il patrimonio (soprattutto quello liquido, conti correnti e depositi), ed un logorante procedimento civile, durante il quale gli avvocati diventano dei veri e propri membri della famiglia, ed il tenore di vita diminuisce vertiginosamente (i conti vengono bloccati dal sequestro, ed è possibile goderne solo nei limiti della sussistenza).

Pertanto, al fine di sviluppare un efficace piano di protezione patrimoniale, è opportuno, prima di tutto, capire quali sono i rischi professionali da cui è necessario cautelarsi, e quali sono gli asset di ricchezza che si vogliono tutelare. Ogni strumento di protezione patrimoniale ha, infatti, una sua vocazione: esistono strumenti capaci di proteggere esclusivamente beni mobili o immobili registrati e strumenti che, invece, sono in grado di proteggere unicamente i risparmi liquidi. Inoltre, ciascuno di questi strumenti si differenzia dall’altro per il diverso grado di protezione che può offrire: dalla semplice riservatezza alla vera e propria segregazione.

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Le famiglie italiane ed il patrimonio immobiliare privato: chi pagherà le tasse di successione?

Nell’ambito di una corretta pianificazione patrimoniale, i detentori di immobili di pregio e/o da reddito dovranno accantonare una specifica riserva di denaro per garantire ai propri familiari la copertura delle imposte di successione, previste in forte aumento negli anni a venire anche per via della probabile riforma del Catasto.

Coloro che hanno creato ricchezza, ed oggi si ritrovano nella fase “discendente” della propria vita (ma mossi da maggiore saggezza), faranno bene a dedicare maggiore attenzione al futuro del patrimonio familiare. In particolare, chi ha privilegiato lo sviluppo degli asset immobiliari a discapito di quelli mobiliari (cioè, il denaro disponibile) dovrebbe leggere questo articolo e trarre subito le dovute conclusioni operative.

Infatti, la ricchezza complessiva degli italiani è composta per il 68.0% circa in proprietà immobiliari, polverizzate in tutti gli strati sociali della popolazione. In particolare, la superficie complessiva dei soli immobili residenziali degli italiani è di circa 2,4 miliardi di mq, ed il suo valore complessivo è pari a circa 3.450 miliardi di euro. Secondo l’ultimo Rapporto Istat e Banca d’Italia, a fine 2017 la ricchezza netta delle famiglie italiane era pari a 9.743 miliardi di euro. Di questi, le abitazioni costituiscono la principale forma di investimento e, con un valore di 5.246 miliardi di euro, rappresentano la metà della ricchezza lorda. In particolare, poi, circa 600.000 famiglie detengono una quota pro-capite (da 3 in su) di immobili superiore a quella media, e quasi tutti vengono “messi a reddito” per integrare il proprio tenore di vita. Molte di queste famiglie, però, non vedono ancora emergere le nuove leadership nella generazione dei millennials, un pò in ritardo rispetto ai tempi di affermazione sociale, profondamente diversa da quelle precedenti e tendente a ritardare il proprio ingresso nel mondo del lavoro.

Tutto questo patrimonio immobiliare, nei prossimi 30 anni, verrà trasmesso gradualmente agli eredi, i quali si troveranno a pagare, nella migliore delle ipotesi, imposte di successione che gradualmente arriveranno ad essere pari a più del doppio rispetto a quelle attuali, con una contestuale diminuzione della generosa franchigia minima rispetto a quella prevista oggi (un milione di euro per coniuge e figli, 100.000 per fratelli e sorelle). Lo scenario, infatti, attraversa una fase di profonda mutazione: presto l’Italia potrebbe non essere più una sorta di “paradiso fiscale delle successioni e donazioni”, ma uno stato del tutto allineato a quelli dell’U.E.. Per esempio, in Francia le aliquote vanno dal 5 al 40% per i parenti in linea retta, in base al valore del bene (per un appartamento di 300.000 euro si paga il 20%, ossia 60.000 euro), con esenzione del coniuge e franchigia di 100.000 euro per i figli. Per gli altri eredi le aliquote vanno poi dal 35 al 60%. In Inghilterra (vale la pena citarla, nonostante la Brexit), invece, la franchigia è di 325.000 sterline, indipendentemente dalla parentela, e tutto ciò che eccede è soggetto ad un’aliquota del 40% (coniuge esente da imposta). In Germania, in virtù del valore del bene, le aliquote variano dal 7 al 30% per parenti in linea retta, dal 15 al 43% per fratelli, sorelle, nipoti, e dal 30 al 50% per altri soggetti (franchigia individuale da 100.000 a 500.000 euro a seconda del grado di parentela).

Pertanto, non è difficile prevedere che nel nostro Paese si possa arrivare molto presto un’aliquota media compresa tra l’8 ed il 12%, ed alla sensibile riduzione delle franchigie; l’impatto, per le  600.000 famiglie proprietarie di apprezzabili patrimoni immobiliari, sarà devastante: su di esse graveranno, nella migliore delle ipotesi, imposte complessive (patrimonio mobiliare ed immobiliare) per circa 150 miliardi di euro, pari ad una media di circa 250.000 euro a famiglia, che potrebbero aumentare se verrà portata a termine la riforma del Catasto.

Chi pagherà queste imposte? E soprattutto, con quali mezzi verranno pagate, se il de cuius non avrà accantonato somme liquide sufficienti a coprirle?

In tutti quei casi in cui non si sono effettuate opportune donazioni in vita, questo scenario di lungo periodo, che prevede un aumento considerevole delle tasse di donazione e successione, suggerisce caldamente di accantonare una specifica riserva di denaro che serva a garantire ai propri familiari il pagamento delle imposte di successione, quando verrà il momento.

A ben vedere, il passaggio generazionale può essere vantaggiosamente pianificato già in vita, donando – come già detto – parte dei propri beni a favore dei congiunti. Da un punto di vista squisitamente fiscale, successione e donazione hanno la stessa struttura impositiva, ed è evidente come il sistema di imposizione italiano sia oggi molto conveniente. Infatti, un padre che dona/lascia in eredità al figlio un patrimonio immobiliare e mobiliare pari a circa un milione di euro:

  1. in Germania paga 75.000 euro di imposte,
  2. in Francia 195.000 euro,
  3. in Gran Bretagna 250.000 euro
  4. in Italia… zero.

Pertanto, alla luce dell’ineluttabile processo di armonizzazione europea, la probabile revisione dell’attuale struttura di tassazione dovrebbe determinare una profonda riflessione sulla opportunità di una pianificazione patrimoniale da effettuare in vita tramite l’istituto della donazione che, in vista dell’aumento delle aliquote e della diminuzione delle franchigie, avrebbe il vantaggio di proteggere i propri congiunti dai maggiori e gravosi esborsi futuri derivanti da una successione. In più, almeno fino ad oggi, la franchigia di un milione vale separatamente sia per l’istituto della donazione, sia per quello della successione, determinando così l’opportunità di una doppia franchigia che, per quelle famiglie che saranno state previdenti, potrebbe annullare del tutto le tasse da pagare alla morte dei titolari del patrimonio che residua dopo le operazioni di donazione.

 

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Passaggio generazionale: Trust o società di persone? Consulenti finanziari poco attivi sulle questioni patrimoniali

Il trust fiscalmente più conveniente, soprattutto all’atto della dotazione iniziale di immobili e beni registrati. Consulenti finanziari ancora indietro nel proporsi come “professionisti in rete” per le esigenze di protezione del patrimonio familiare delle proprie famiglie-clienti, superati dalle altre categorie professionali tradizionalmente interessate al settore.

In tema di protezione del patrimonio immobiliare (e non solo), la scelta tra conferimento di beni in una società di persone o in un trust è un argomento sempre “caldo”, che un buon consulente finanziario dovrebbe essere in grado di intercettare per primo, grazie al suo grado di prossimità con le famiglie-clienti, e condividere proattivamente con le altre categorie di professionisti, con i quali costruire un team di consulenza strumentale alla tutela del patrimonio dei clienti di fascia medio-alta. Eppure i consulenti finanziari spesso – per non dire regolarmente – si fanno sfuggire le opportunità di crescita personale generate dal settore ad esclusivo vantaggio di avvocati, commercialisti e notai, tradizionalmente (e tecnicamente) interessati all’Asset Protection Advisory.

Al fine di migliorare tale capacità di “attrazione” delle problematiche inerenti i beni immobiliari e, soprattutto, la loro distribuzione preventiva tra gli aventi diritto, per i consulenti finanziari sarebbe sufficiente, per i professionisti del risparmio, aggiornare periodicamente il proprio livello di formazione (cosa a cui sono già abituati) e aggiungere nuove competenze a quelle relative alla consulenza sugli investimenti, sulla quale anche le società mandanti appaiono ancora troppo fossilizzate.

In tema di “casseforti immobiliari familiari”, poi, le novità normative succedute di anno in anno rendono oggi possibile una valutazione più chiara dei possibili assetti patrimoniali, e sembrano suggerire una soluzione (trust) a discapito di un’altra (società di persone). In particolare, il regime di imposte di registro e ipotecarie-catastali applicate, all’atto dispositivo di un trust, in misura fissa e non proporzionali, consentono di ottenere un notevole risparmio fiscale grazie alla costituzione di questo particolare strumento di pianificazione patrimoniale ed aziendale, con cui un c.d. disponente trasferisce al c.d. trustee (gestore effettivo dei beni conferiti) immobili e partecipazioni sociali allo scopo del successivo passaggio a favore dei futuri beneficiari (suoi familiari). Infatti, nel conferimento di cespiti immobiliari in società di persone (la forma sociale delle S.n.c. o delle S.a.s è preferibile a quella della SRL per via della impignorabilità delle quote sociali per tutta la durata della società) si sconta l’handicap di una imposta di registro pari al 9%, da calcolare sul valore venale netto (e non di quello catastale) di ciascun immobile, determinando così un peso fiscale a volte talmente proibitivo da scoraggiare qualunque scelta in tal senso e lasciare gli immobili di famiglia senza difesa da un eventuale attacco dei terzi.

Questo vantaggio fiscale non è frutto del caso. Esso si verifica – sembra banale doverlo precisare, ma così non è per tutti – perché il trust e la società di persone, sebbene siano entrambi due contenitori ideali per il patrimonio immobiliare della famiglia, sono due istituti profondamente diversi. Una S.n.c. o una S.a.s, infatti, sono due persone giuridiche ben definite fin dalla loro costituzione, titolari di diritti e obblighi (esattamente come le persone fisiche), ed i beni ad esse conferiti entrano a far parte del loro patrimonio immediatamente. Il trust, invece, è un “contenitore giuridico transitorio” dei beni conferiti, dei quali i titolari si spossessano in vista del passaggio generazionale ai familiari che ne saranno, in seguito (e non subito), effettivi beneficiari.

Ciò comporta un diverso trattamento fiscale in relazione al “momento impositivo” dell’imposta di registro dovuta per il conferimento di immobili e/o altri beni registrati. Infatti, l’imposta sulle successioni e donazioni, anche per i vincoli di destinazione, non è dovuta al momento della costituzione dell’atto istitutivo o di dotazione patrimoniale, perché si tratta di atti fiscalmente neutri e “di uso strumentale”. L’imposta vera e propria, proporzionale al valore venale dei beni, si applicherà in seguito all’eventuale trasferimento finale al beneficiario, in quanto solo quest’ultimo costituisce, ai sensi dell’art. 53 della Costituzione, un trasferimento effettivo di ricchezza mediante un’attribuzione patrimoniale stabile e non meramente strumentale.

Secondo l’Ordinanza della Corte di Cassazione n. 30821 del 26 Novembre 2019, nel trust tale trasferimento imponibile non è costituito né dall’atto istitutivo, né da quello di dotazione patrimoniale fra disponente e trustee, in quanto gli stessi sono meramente attuativi degli scopi di segregazione e costituzione del vincolo di destinazione. Pertanto, l’atto dispositivo di un trust sconta le imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa e ridotta, dal momento che il trasferimento avviene a titolo gratuito e non determina effetti traslativi, poiché non ne comporta l’attribuzione definitiva allo stesso trustee, il quale è tenuto solo ad amministrare i beni conferiti ed a custodirli a futuro beneficio dei familiari del disponente.

La Cassazione, quindi, è finalmente intervenuta in aperto contrasto con numerosi atti di indirizzo dell’Amministrazione Finanziaria, secondo la quale (documenti di prassi: Circ. 48/E/2007 e 3/E/2008risposta ad interpello n. 371/2019) il conferimento di beni immobili nel trust doveva essere assoggettato a imposta in misura proporzionale. Questa posizione è stata respinta dalla Suprema Corte che, con la sentenza 30821/2019, ha ribadito che nel caso di un trust non si verifica un effettivo conferimento di immobili (fiscalmente rilevante ai fini dell’imposizione indiretta), bensì solo una disponibilità transitoria in attesa del successivo trasferimento dei beni agli effettivi beneficiari.

Fin qui la ratio di una sentenza che fa chiarezza e giurisprudenza. Relativamente alla sua storia, numerose sono le sfumature che colorano il caso in questione, il quale è riuscito a disciplinare nel giusto modo una questione di natura familiare (i beneficiari del trust erano i figli del disponente) che, evidentemente, è sfuggita al consulente finanziario/private banker di quella famiglia. La vicenda, infatti, è la prova inconfutabile che i contrasti tra legittimità e prassi errate sono molto frequenti, e che dietro il lungo percorso intrapreso per giungere a conclusione, oltre alla tenacia di chi non si è piegato alle prassi, c’è la professionalità di un consulente (in questo caso un avvocato cassazionista) che ha agito a tutela del patrimonio del cliente.

I consulenti finanziari che vogliano definirsi “patrimoniali” facciano tesoro del caso di specie, perché per un cliente che arriva a vincere in Cassazione, altri dieci si perdono (e perdono) tra le prassi dannose dell’Autorità Finanziaria, e di solito i consulenti finanziari sono i primi a saperlo. In tutti questi casi, “fare rete” con uno studio legale esperto in questioni tributarie, condividendo – perchè no? – anche il risultato economico (senza gravare sui clienti), è la soluzione.

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La protezione del patrimonio familiare. Conferire gli immobili in una società di persone

Attraverso una S.a.s. è possibile pianificare e gestire le dinamiche di passaggio generazionale del patrimonio. Ma occhio alle imposte di registro

Il conferimento dei propri cespiti all’interno di una società di persone, oggi, costituisce una delle migliori forme di “blindatura preventiva” del proprio patrimonio immobiliare.

Sia la S.n.c che la S.a.s. godono di un’ampia marginalità di organizzazione interna ed esterna, ed il creditore personale di un socio non potrà pretendere la liquidazione coattiva della sua quota sociale finché dura la società. Inoltre, attraverso il particolare funzionamento della s.a.s., è possibile pianificare e gestire le dinamiche del passaggio generazionale soprattutto nei casi in cui vi siano dei componenti della famiglia interessati all’amministrazione della società (ed assumono la qualifica di soci accomandatari – illimitatamente responsabili), ed altri che non lo sono (ossia i soci accomandanti – limitatamente responsabili).

Alcune sentenze di merito ed il richiamo alla giurisprudenza della Suprema Corte chiariscono l’attuale orientamento dei tribunali verso le pretese dei creditori particolari del socio di una s.n.c. o di una s.s.. Ad esempio, il Tribunale di Rimini (sentenza del 12 maggio 2016) ha stabilito che “….va confermato l’orientamento della Suprema Corte in tema di impignorabilità delle quote di s.n.c. per cui, relativamente alle società personali, l’espropriazione della quota, comportando l’inserimento nella compagine sociale di un nuovo soggetto prescindendo dalla volontà degli altri soci, introdurrebbe un elemento di novità incompatibile con i caratteri di tale tipo di società (Cass., n. 15605/02)….”.

Inoltre, secondo l’art. 2305 del cod. civ., il creditore particolare del socio di una società in nome collettivo, finché quest’ultima dura, non può chiedere la liquidazione della quota del proprio debitore, neppure se prova che gli altri beni dello stesso risultino insufficienti a soddisfarlo. Pertanto, soltanto dopo aver terminato la fase di liquidazione della società, ed una volta assegnata la quota di spettanza ai singoli soci, sarà possibile per il creditore personale del socio far valere i propri diritti su quanto assegnato al proprio debitore (cfr. Cass. Civ. Sez. I, 2609/76).

Dal punto di vista normativo, poiché il trasferimento della quota comporta la modifica della compagine soggettiva (voluta nell’atto costitutivo e caratterizzata, per norma generale, dalla scelta personale e fiduciaria rispetto ai singoli soci), esso resta assoggettato alla necessità di consenso unanime dei soci ai sensi dell’art. 2252 c.c., cosa che rende impossibile l’esecuzione forzata. Questo perchè il sequestro ed il conseguente pignoramento comporterebbero la possibilità di espropriazione della quota di società personale da parte del creditore personale del socio e porterebbero quindi all’attuazione di una modificazione del rapporto sociale, dovuta alla sostituzione del socio effettivo con il creditore o con un terzo soggetto, e ciò costituirebbe una modifica che confligge con l’esigenza di rispettare il principio dell’intuitus personae (Tribunale di Rimini, 12.05.2016; Corte d’Appello di Milano, 23.03.1999; Tribunale di Trani, 23.02.2007; Tribunale di Roma, 17.05.2004; Tribunale di Monza, 05.12.2000; Tribunale di Milano, 1912.1996; Tribunale di Ravenna, 12.04.1994; Tribunale di Benevento, 24.09.1991).

A tale la regola generale dell’insequestrabilità delle quote societarie si può ovviare solo nel caso in cui l’atto costitutivo preveda la loro libera trasferibilità, per cui sarà bene non dimenticare di non inserire mai questa previsione.

In relazione al conferimento degli immobili ed alla determinazione del reddito, è interessante effettuare un confronto tra le società di persone e l’istituto del Trust. La società semplice, per esempio, all’atto del conferimento sconta l’imposta di registro in misura fissa. Nel caso in cui l’atto costitutivo contenga il conferimento di beni immobili o di diritti reali su beni immobili, il tributo opera in misura pari al 9% del valore di perizia, salva l’applicazione delle aliquote differenziate a seconda della natura dei beni conferiti. La base imponibile è costituita dal valore venale dei beni conferiti al netto delle passività accollate alla società conferitaria. Il trust, all’atto di conferimento, sconta invece l’imposta di donazione con l’aliquota ridotta (sebbene l’Autorità Finanziaria si sia ostinata, fino al nuovo pronunciamento della Cassazione, a pretendere l’applicazione di un’aliquota all’8 per cento), e nel caso di conferimento di immobili il risparmio è notevole.

Pertanto, a prima vista sembrerebbe più conveniente conferire gli immobili in un Trust, ma le sue caratteristiche peculiari, rispetto a quelle di una società, richiedono un esame più approfondito.

 

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La difesa del patrimonio dei proprietari immobiliari: holding di famiglia e Trust

Le società-holding e i trust, grazie alla loro particolare natura giuridica, costituiscono una buona protezione degli immobili conferiti.

Abbiamo già visto come conferire gli immobili di famiglia all’interno di una società di persone (tipicamente, una c.d. società immobiliare, sotto forma di S.n.c. o S.a.s.) offre il vantaggio di segregare i cespiti in quote societarie che sono di fatto impignorabili per tutta la durata della società (in genere alcuni decenni).

In ordine al conferimento di beni immobili all’interno di società di capitali, queste espongono l’azienda di famiglia a costi di gestione più alti delle società di persone, ed a dinamiche gestionali ben più complesse, ma i soci sono limitatamente responsabili per le obbligazioni assunte dalla società.

Una soluzione interessante, che sintetizza le prime due, potrebbe essere quella rappresentata dalla costituzione di una S.n.c. (o di una S.a.s.), nella quale far confluire gli immobili di proprietà della famiglia, e la costituzione di una holding di famiglia (ad es. sotto forma di S.r.l.) che a sua volta detiene una partecipazione rilevante nella società di persone. La holding (molto diffusa in Italia sotto forma di società in accomandita per azioni), diventa così una società detentrice di partecipazioni controllata dai componenti della famiglia, avente lo scopo di tutelare il patrimonio e garantire un adeguato passaggio generazionale.

Del Trust abbiamo parlato già nell’articolo in cui ci siamo occupati del passaggio generazionale dell’azienda. Questo strumento di tutela ha fatto ingresso nel nostro Ordinamento nel 1989, in occasione della ratifica della Convenzione de l’Aja.

In un Trust, una o più persone (i c.d. disponenti) trasferiscono i propri beni nella disponibilità di un Trustee, ossia un soggetto esterno, il quale assume l’obbligo di  amministrarli nell’interesse di alcuni beneficiari ben individuati o per una finalità determinata.

Il Trust, pertanto, può essere utilmente impiegato per affrontare le problematiche tipiche della famiglia di diritto ed anche di quella di fatto; può servire per tutelare particolari soggetti (es. disabili) all’interno della famiglia, così come essere utilizzato per trasmettere semplicemente la ricchezza familiare (es. alla morte del disponente o dei disponenti, se previsto espressamente dall’atto costitutivo).

Vale la pena mettere a confronto il Trust con una società di persone, per verificarne l’efficacia nei conferimenti immobiliari in società di persone. Nella società semplice, nel caso in cui l’atto costitutivo contenga il conferimento di beni immobili o di diritti reali su beni immobili, il tributo opera in misura pari al 9% del valore, salva la possibilità di operare in quasi esenzione di imposta a seconda della natura dei beni conferiti. La base imponibile è costituita dal valore venale dei beni conferiti al netto delle passività (mutuo, ad esempio) accollate alla società conferitaria.

Il trust invece, all’atto del conferimento, sconta l’imposta di registro in misura fissa e ridotta, sebbene l’Autorità Finanziaria abbia insistito (fino al recente e definitivo pronunciamento della Cassazione) a fare applicare l’aliquota dell’8 per cento (ma la base imponibile del tributo era individuata nel valore catastale del bene e non nel valore venale); pertanto l’ammontare dell’imposta sarà notevolmente inferiore.

Ancora per poco, probabilmente. Infatti, riteniamo che l’imminente la revisione dei valori catastali come base imponibile per le imposte colpirà ineluttabilmente anche l’istituto del Trust, il quale, nel corso degli anni, è stato gradualmente ridimensionato nella giurisprudenza dei tribunali di merito (e dalle leggi di stabilità) per via del suo passato utilizzo ritenuto fin troppo “intensivo” nelle problematiche di natura fiscale.

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Le vie della donazione sono (quasi) infinite. Clausole e patti per pianificare la trasmissione del patrimonio familiare

Chi intende donare un bene può apporre svariate clausole, utili per rendere la donazione idonea alle esigenze del donante e della sua famiglia.

Chi prende in considerazione la donazione, in genere, non conosce quante sfumature essa può avere in ambito pratico e giuridico, soprattutto quando si vogliono prendere decisioni sulla trasmissione del patrimonio familiare ed evitare di trasmettere ai futuri eredi, insieme ai propri beni, anche i possibili attriti che si possono verificare persino di fronte al testamento più cristallino ed equo.

Cosa significa precisamente donare un bene? Quando si parla di beni di valore la donazione è un vero e proprio contratto in cui un soggetto donante arricchisce un soggetto donatario gratuitamente, trasferendogli un proprio bene senza pretendere alcuna ricompensa. Perché il contratto di donazione sia valido, quindi, è necessario che entrambe le parti coinvolte, il donante e il donatario, siano d’accordo sul dare e ricevere l’immobile.

In particolare, attraverso la donazione immobiliare (ossia la forma più frequente in Italia, vista l’altissima percentuale di proprietari di case del nostro Paese) si possono donare abitazioni, locali commerciali, terreni e qualsiasi altri tipo di beni immobili, dei quali può essere ceduta la proprietà intera o il diritto di usufrutto, di uso o di abitazione.

Una donazione è valida se viene sottoscritta per atto pubblico redatto da un notaio, in presenza di almeno due testimoni. Le parti devono indicare se tra loro vi siano state altre donazioni e il loro valore, ed il notaio dovrà assicurarsi che il bene non sia interessato da vincoli e/o difformità di qualsiasi natura (es. ipoteche gravanti sull’immobile o abusi edilizi non ancora riportati nei documenti ufficiali).

In tema di pianificazione patrimoniale, la donazione costituisce un validissimo elemento per anticipare in vita le volontà successorie dei detentori di patrimoni, perché consente al donatario di non cumulare, ai fini del calcolo delle imposte, ciò che ha ricevuto in vita con quanto riceverà eventualmente anche in occasione della successione, ovviamente entro i limiti della percentuale di imposta (4%) e della generosa franchigia (1 milione di euro) riconosciuta ai consanguinei più stretti (moglie e figli), che fanno dell’Italia il “paradiso fiscale” delle successioni.

Per quanto tempo ancora sarà possibile beneficiare di queste condizioni, non lo sappiamo.

Oltre a questo, però, il nostro Ordinamento prevede che la donazione possa assumere varie forme, a seconda del grado di efficacia nel tempo dei suoi effetti.

Donazione con apposizione di condizione. Con questa tipologia il donante subordina l’inizio del godimento della donazione al verificarsi di un evento futuro ed incerto (condizione sospensiva), oppure subordina la cessazione del godimento al verificarsi di un evento futuro ed incerto (condizione risolutiva). Le condizioni sospensive o risolutive non devono essere contrarie alle leggi o, pur essendo legali, non devono prevedere una restrizione della libertà del donatario (es. la donazione ha effetto solo se il donatario si sposa);

Donazione con apposizione di termine. In questo caso il termine deve essere certo, e può essere “iniziale” (il donante indica il momento, futuro e certo, a partire dal quale la donazione avrà efficacia), o “finale” (il donante indica il momento, futuro e certo, fino al quale la donazione avrà efficacia.

–  Donazione modale (con previsione di risoluzione). In questo caso, il donante impone un’obbligazione di fare a carico del donatario (es. donazione di un immobile per costruire un ospedale, oppure per assistere per tutta la vita il donante). In questo tipo di donazione, si può prevedere, ricorrendo al giudice, la risoluzione della donazione nel caso in cui il donatario non adempia all’obbligo, ma solo se così è previsto nell’atto di donazione.

Donazione con riserva di usufrutto. Il donante riserva a proprio vantaggio il diritto di usufrutto sui beni donati. In tal modo il donante può conservare il diritto di utilizzare il proprio bene e di percepirne i frutti (es. canoni di locazione), anche per tutta la durata della sua vita ed al beneficiario della donazione andrà solo la nuda proprietà.

Donazione con clausola di riserva di disporre di cose determinate o di una determinata somma sui beni donati. Con l’apposizione di tale clausola il donante (e solo lui, non anche i suoi eredi) potrà decidere di disporre di qualche bene/oggetto (anche somme di denaro) compreso nella donazione.

Donazione con clausola di riversibilità. Il donante può stabilire che le cose donate ritornino a lui nel caso di premorienza del solo donatario o del donatario e dei suoi discendenti.

Donazione con dispensa dalla collazione. In occasione delle successioni, le donazioni ricevute in vita da alcuni donatari vengono conferite (Collazione) nell’asse ereditario in modo da dividerle con gli altri coeredi, in proporzione delle rispettive quote. Tuttavia, il donante può dispensare dalla collazione un suo erede, esonerandolo dall’obbligo di collazione in sede di futura divisione dell’eredità. Tale deroga a può essere prevista nell’atto stesso di donazione o in un testamento successivo.

In definitiva, lo strumento della donazione può adattarsi alle situazioni familiari più disparate, ed è per questo motivo che essa diventa un formidabile strumento di pianificazione patrimoniale, del quale i professionisti del patrimonio (consulenti finanziari, avvocati, commercialisti e notai) dovrebbero fare opera di diffusione della conoscenza a tutte le famiglie con cui entrano in contatto nell’atto stesso di svolgere la loro attività professionale (es. subito dopo aver prestato consulenza per un acquisto o una vendita immobiliare).

Oltre all’educazione finanziaria, di cui tanto si parla di questi tempi, esiste infatti una “educazione patrimoniale” che, pur rappresentando l’evoluzione più naturale della prima, non è ancora resa accessibile alle famiglie dei c.d. patrimonials,  la cui stragrande maggioranza ne ignora opportunità e vantaggi.

 

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Mercato immobiliare, gli italiani emigrano e non comprano. Gli immigrati regolari valgono già 100 miliardi

Le richieste di case provenienti dalle famiglie di immigrati sono sempre in aumento, e presto potrebbero raggiungere la cifra di un milione. Sempre giù il mercato di compravendite dei residenti.

Secondo l’ultimo rapporto annuale realizzato da Scenari Immobiliari, il mercato immobiliare italiano degli immigrati regolari vale oggi più di quello dei residenti, e i dati relativi ai loro acquisti di case mostrano un giro d’affari in aumento anche nell’anno in corso, con un incremento stimato del 13,7% rispetto al 2018, pari a 5 miliardi di euro.

Grazie a questo trend, che dura già da qualche anno (soprattutto nei piccoli centri e nelle periferie delle grandi città del nord e del centro), il 21,5% degli immigrati “di lungo corso” – quelli arrivati da circa 30 anni – abita in una casa di proprietà, e negli ultimi 12 anni sono 860.000 le case acquistate da loro, per un volume d’affari complessivo che ha superato i 100 miliardi di euro.

Il numero maggiore di compravendite si è realizzato a Milano, Roma e Bari, con una fascia media di costo pari a circa 100.000 euro; la tipologia più ricercata è quella degli immobili di bassa qualità ma sufficientemente spaziosi e in periferia.

Il Rapporto realizzato da Scenari Immobiliari evidenzia la possibilità che in breve tempo le abitazioni acquistate da immigrati in Italia possano raggiungere il numero di un milione. Ma gli immigrati trainano anche il fiorente mercato delle locazioni. Infatti, solo uno di loro su cinque vive in una casa di proprietà, mentre il 63,5% è in affitto e il restante 15% diviso tra la sistemazione da parenti e connazionali o il pernottamento in luoghi di fortuna. In considerazione dell’alto tasso di occupazione (gli immigrati regolari, prima o poi, trovano tutti lavoro!), anche quel 15% è destinato, nei prossimi anni, ad alimentare il numero di locazioni e compravendite.

Ma se la domanda proveniente dalle famiglie di immigrati è sempre in grande fermento, quella dei residenti è appiattita sul fondo ormai da qualche anno, con l’offerta che ancora supera la domanda. Gli esperti attribuiscono tale

fenomeno, innanzitutto, agli effetti di una congiuntura economica sfavorevole di lungo periodo, che porta ogni anno decine di migliaia di giovani italiani a cercare all’estero un futuro professionale migliore. Questo trend è in preoccupante aumento negli ultimi 10 anni, durante i quali si calcola che almeno 700.000 giovani laureati e diplomati (ossia, 700.000 futuri potenziali acquirenti di case!) abbiano scelto Germania, Francia, USA e UK (ma anche Albania e altri paesi dell’Est Europa) per lavorare in un contesto migliore di quello italiano. Ciò spiega il tasso di sostituzione che si è verificato tra gli acquisti dei residenti e quelli degli immigrati regolari, i quali, di fatto, oggi sostengono il mercato.

Questa enorme rivoluzione ha determinato anche un differente ruolo attribuito alla casa da questi due gruppi di acquirenti, sia in base alla finalità che alla topologia ricercata: semplice abitazione per gli immigrati, abitazione-investimento per i residenti; casa di media quadratura ed in periferia per i primi, spaziosa ed in zone centrali (o semi-centrali) per i secondi.

Di conseguenza, anche il modello di business del mercato immobiliare si trova ad un punto di svolta epocale, oltrepassato il quale niente sarà più come prima. Noi pensiamo che quel punto di svolta sia già stato superato, e che gli italiani abbiano smesso ormai da tempo di considerare il mattone come il “l’investimento più sicuro”.

I sintomi di un simile scenario di crisi del settore ci sono tutti, come testimonia il livello dei tassi sui mutui, che la generazione dei baby-boomers non aveva mai visto così basso fino ad oggi. Pertanto, anche il modello di marketing delle vendite immobiliari deve necessariamente individuare nuovi spunti che possano arricchire e veicolare la domanda verso soluzioni il più possibile “su misura” e “a target”. Le grandi reti di intermediazione, fiutando già qualche anno fa il trend in aumento proveniente dalle famiglie di immigrati regolari, avevano già avviato politiche di marketing operativo fortemente geo-localizzate, nonchè pronte ad accogliere le richieste delle famiglie immigrate regolari, alle quali veicolare una “scheda-immobile” semplice e immediata: localizzazione periferica, quadratura medio-piccola, rifiniture normali, vicinanza alle fermate dei mezzi pubblici.

Tutt’altre caratteristiche deve avere, invece, la “scheda” informativa da destinare alla domanda dei residenti che già abitano, al momento della ricerca, nei semi centri cittadini o nelle zone più centrali. Nel loro caso, l’esigenza di abitarci dentro è pari all’interesse all’investimento, per cui le variabili da utilizzare sono:

– l’aumento di valore realizzabile con la ristrutturazione,

– il valore locativo,

– la vicinanza a servizi e scuole,

– il risparmio derivante dalla prossimità al posto di lavoro,

– i futuri (e previsti) miglioramenti del contesto di quartiere,

– la previsione di apertura di ipermercati e centri commerciali,

– i nuovi servizi per la città (metropolitana, ospedali, tram etc).

Tutti questi elementi fanno sì che si possa determinare il calcolo di un rendimento prospettico, che tanto piace ai patrimonials (i genitori dei millennials).

Di recente, il tema dei dati scientifici con cui corredare la scheda informativa di un immobile è stato trattato alla tavola rotonda organizzata MVA-Master in Valutation & Advisory del Politecnico di Milano. Lo scopo di questo incontro tecnico è stato quello di valutare il superamento della logica secondo la quale un bene vale per quanto produce, sostituendola con quella del valore per quanto può produrre se si attuano determinate circostanze (esempio, l’arrivo della linea metropolitana), o se si attuano determinate modificazioni (esempio, cambio d’uso da ufficio ad alloggio).

La conclusione degli esperti è che c’è grande bisogno di una figura professionale che sia in grado di redigere una analisi immobiliare (legale, tecnica, contabile, di rischio) in grado di rispondere compiutamente alle domande degli investitori.

Si tratta di un’esigenza che sarà sempre più sentita in Italia, dove il patrimonio immobiliare è tra i più vecchi d’Europa ed oltre la metà degli edifici, realizzati prima degli anni ’70, necessita oggi di continui interventi straordinari che influiranno inevitabilmente sul loro prezzo di vendita futuro.

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La distruzione del sodalizio patrimoniale in caso di separazione e divorzio: l’assegnazione della casa coniugale

Nel divorzio nessuna tutela è accordata al detentore di patrimoni per il danno derivante dalla mancata disponibilità dei beni. In particolare, l’istituto dell’assegnazione della casa coniugale, nella quasi totalità dei casi, non è catalogabile in una fattispecie giuridica perfetta, e non ha alcuna fonte nel diritto se non nella giurisprudenza di merito.

In ambito divorzile, il grande assente nell’Ordinamento è sempre stato la tutela del patrimonio familiare in senso stretto, quella, cioè, attuata per dare continuità alla funzione tipica del patrimonio: essere trasmesso nel tempo.
Infatti, la conflittualità tipica delle fasi di separazione prima, e le nuove unioni conseguenti ai divorzi (e la nuova prole), determinano vere e proprie battaglie legali “postume” al divorzio, che si protraggono negli anni con effetti deleteri a livello patrimoniale.

L’imperfetta gestione del divorzio causata da questa lacuna del nostro sistema giuridico, quindi, continua a produrre interruzioni “letali” nella trasmissione dei beni; nessun freno viene posto alla conflittualità che, in questo modo, si trasmette, come una sorta di corredo genetico divorzile, anche ai consanguinei.

Anche il patrimonio immobiliare, a cominciare dall’abitazione familiare, viene travolto in questa tempesta perfetta, e lascia dietro di sé strascichi durevoli. Infatti, nel caso di una coppia di patrimonials©[1] che si separa, l’abitazione coniugale viene quasi sempre assegnata ad uno dei coniugi, ritenuto “più debole”. Tale assegnazione, nelle famiglie benestanti, può coinvolgere anche unità immobiliari di pregio e molto grandi, la cui estensione in metri quadrati potrebbe facilmente consentire una perfetta divisione fisica tra ex coniugi ed assicurare ai figli una presenza pressoché paritetica (ed un ottimo grado di prossimità affettiva) da parte di entrambi i genitori. Invece, contro la più elementare delle logiche, le decisioni giudiziali assegnano tali abitazioni (a volte intere ville con parco, piscina e servitù) ad uno solo dei coniugi, in ciò costringendo l’altro a ricercare una differente soluzione abitativa per sé e per i figli (con i quali peraltro la frequentazione, da parte del genitore non convivente, diventa più rarefatta).

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Ebbene, siamo certi che in una famiglia ben patrimonializzata non ci saranno grosse difficoltà a reperire un’abitazione per colui che dovrà uscire da quella familiare, ma non è questo il punto. Il punto è, che a causa dei costi aggiuntivi che deve sostenere il coniuge fuoriuscito, il sodalizio familiare – quello i cui interessi l’Ordinamento dovrebbe preservare – subisce un primo impoverimento patrimoniale a danno delle successive generazioni. In più, in tema di assegnazione della casa coniugale, neanche il valore locativo dell’immobile assegnato viene riconosciuto quale compensazione economica (almeno parziale) di quanto stabilito come alimenti per l’ex coniuge. La circostanza è piuttosto grave; infatti, l’assegnazione della casa coniugale ad un solo soggetto – che molto spesso non è nemmeno il comproprietario dell’immobile – per via della sua lunga durata (anche tutta la vita) determina una gravissima compressione del diritto di proprietà, e assume nel tempo i contorni di una espropriazione forzata, per la quale andrebbe riconosciuto a chi la subisce un giusto risarcimento economico.

Vediamo il perché.

In tema di privazione forzosa dall’utilizzo dei propri beni, il Diritto ci dice che l’espropriazione forzata è un procedimento esecutivo, di natura coattiva, diretto a sottrarre al debitore determinati beni (pignorabili) facenti parte del suo patrimonio, al fine di soddisfare il creditore procedente (articolo 2740 Codice Civile).

La requisizione, invece, è l’atto giuridico con cui si priva un soggetto dei suoi diritti di possesso (e talvolta la proprietà) di un bene. Quest’ultimo è un provvedimento con il quale la pubblica amministrazione, nell’esercizio di un c.d. potere ablatorio, sottrae al privato, in via temporanea o definitiva, il godimento di un bene, mobile o immobile, a motivo del superiore interesse pubblico, contro un indennizzo.

Nel diritto penale, infine, la confisca è l’acquisizione coattiva, senza indennizzo, da parte della pubblica amministrazione di determinati beni o dell’intero patrimonio di chi ha commesso un reato, quale conseguenza di questo.

Orbene, nel caso dell’assegnazione della casa coniugale disposta dal giudice senza fare menzione del fondamentale requisito del periodo di tempo massimo a cui dovrebbe necessariamente sottostare per non far risultare estinto, de facto, il titolo di proprietà/comproprietà del coniuge fuoriuscito, risulta impossibile catalogare tale istituto all’interno di una fattispecie giuridicamente prevedibile e perfetta, dal momento che, senza la definizione di un limite temporale ben definito, non ha alcuna fonte nel diritto se non nella giurisprudenza di merito. Infatti:

  1. tra i coniugi, al momento del divorzio, non è ancora sorto alcun rapporto di debito o di credito non onorato che consenta di procedere ad un procedimento di esecuzione e ad una espropriazione immobiliare forzata;
  2. ad eccezione del mantenimento diretto, previsto dall’Ordinamento (L. 54/2006 e successive modificazioni) ma inapplicato nei tribunali di merito, l’obbligo alimentare viene generalmente assolto a mezzo assegno (di norma mensile), ed è la sua mancata corresponsione che fa scattare eventuali e future azioni esecutive (es. pignoramenti presso terzi);
  3. nonostante uno dei coniugi venga privato per lungo tempo dell’utilizzo di un proprio bene, non è prevista alcuna forma di indennizzo, per cui non può parlarsi di requisizione;
  4. nel complesso, in considerazione della mancanza di un termine, della sua lunghissima durata e dell’assenza di un indennizzo, gli effetti dell’assegnazione della casa ad un solo soggetto somiglierebbero di più a quelli di una confisca, ma non c’è il reato (sebbene per alcuni coniugi la richiesta di separazione da parte dell’altro rappresenta un intrinseco reato contro l’onore, ma questa è un’altra storia….) che ne giustifica l’applicazione, e l’immobile non è destinato alla pubblica utilità ma all’utilità di una sola persona e dei minori eventualmente conviventi.

Qualcuno potrebbe osservare che tale particolare fattispecie giuridica ricorra e si alimenti, per così dire, del supremo interesse del minore che abita la casa coniugale, per il quale non è neanche concepibile l’ipotesi di un allontanamento per soggiacere agli interessi di natura patrimoniale degli adulti. Ma anche questa teoria non è efficace, perchè in molti casi di divorzio e di susseguente assegnazione esclusiva della casa coniugale non insistono minori, ma figli maggiorenni e spesso all’estero per frequentare le università (se non addirittura già indipendenti economicamente), nè si ravvede, in caso di presenza di minori, i motivi di diritto che determinino la necessità di dover allontanare soltanto uno dei due genitori, e non entrambi, facendoli alternare all’interno della casa per garantire una paritetica cura dei figli e, contestualmente, un paritetico godimento del bene.

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Pertanto, ancor di più di quanto riscontrabile in campo tributario, possiamo dire che nel divorzio esiste una gravissima lacuna del diritto, frutto di una prassi giurisprudenziale di oscura (e datata) origine, e che nessuna tutela è accordata al detentore di patrimoni – piccoli o grandi che siano – per il danno derivante dalla mancata disponibilità dei beni nel lunghissimo periodo. Ciò costituisce un gravissimo vulnus giuridico del nostro Ordinamento, nonché un danno prospettico del patrimonio familiare scaricato sulle future generazioni.

[1] Gruppo di individui nati tra il 1950 ed il 1965, ognuno dei quali è a capo di un patrimonio familiare, tra beni mobili ed immobili, superiore a 750.000 euro.

 

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Il ciclo di vita del patrimonio e gli immobili. Ok comprarli, ma per abitarci dentro

Pur essendo a sconto, le quotazioni del mercato immobiliare non giustificano ancora una ripresa dell’investimento in questo asset.

I patrimonials (ossia i genitori dei millennials) si muovono ancora freneticamente, senza mai sedersi a riflettere su quanto hanno creato, spinti dal desiderio di produrre altra ricchezza. Andare avanti è la loro parola d’ordine. Tuttavia, molti tra coloro che beneficiano di asset elevati, sorprendentemente, non conoscono le nozioni del ciclo di vita del patrimonio, e cioè:

  1. fase di accumulazione e gestione
  2. fase di protezione e difesa
  3. fase di pianificazione e trasmissione

Peggio ancora, molti di essi non sanno in quale fase del ciclo di vita si trovano in questo momento, oppure anticipano le fasi confondendo obiettivi, cause ed effetti.

Nonostante questo scenario contrastato – che certamente avrà effetti nelle abitudini di investimento delle future generazioni – la ricchezza, in Italia, continua a crescere. La Banca d’Italia pubblica ogni anno il Supplemento al Bollettino Statistico sulla “Ricchezza delle famiglie italiane”, che ci dà l’occasione per fare il punto e per effettuare un confronto con la situazione di 20 anni prima. Ebbene, nonostante l’ultimo ventennio sia costellato da eventi economicamente negativi, gli italiani sono complessivamente più ricchi di circa il doppio. Tra il 1995 ed il 2017 la ricchezza totale degli italiani è cresciuta più del pil (114% contro 71,5%).

Il patrimonio immobiliare di proprietà delle famiglie italiane è portentoso: quasi 21 milioni di famiglie vivono in casa di proprietà, e 3 milioni di esse vivono in affitto, ma ci sono quasi 6 milioni di seconde case (i c.d. immobili a disposizione).

Ciò è il risultato di in un periodo storico (anni ’60-’80) in cui l’edilizia è letteralmente esplosa, permettendo al nostro Paese di dotarsi di un sistema interno che, a fronte di un accesso piuttosto costoso (imposte, spese notarili), consente un mantenimento sostenibile della proprietà immobiliare abitativa, da cui lo Stato ricava un gettito fiscale costante.

Per quanto riguarda gli immobili a disposizione, essi costituiscono quasi il 18% dell’intero patrimonio immobiliare posseduto dai privati (una famiglia su 5 possiede una o più seconde case). Di solito si tratta di abitazioni acquistate direttamente proprio durante il boom del mattone, oppure frutto di eredità. Si tratta di abitazioni sottoutilizzate, che presentano alti costi di mantenimento e fiscali, per cui i proprietari, nonostante tentino di affittarle, riescono solo a recuperare costi e tasse con le loro rendite da locazione.

Queste case sotto-utilizzate, pertanto, rappresentano un capitale quasi infruttifero, di cui liberarsi; nel prossimo futuro, pertanto, l’immissione sempre più corposa (soprattutto in occasione della successione generazionale) di tali immobili sul mercato delle compravendite contribuirà a tenere basso il prezzo delle abitazioni.

I debiti, contestualmente, sono saliti di circa tre volte, ma si tratterebbe di un indebitamento “sano”, esposto cioè verso gli immobili. Lo dimostra l’esposizione verso i mutui per acquisto casa, il cui valore è esploso da 51 a 379,8 miliardi e oggi assorbe la metà della crescita dell’indebitamento totale.

Di fronte al calo generalizzato dei prezzi degli immobili, più di qualcuno ha già pensato di “tornare al mattone”, e magari acquistare un bel po’ di appartamenti di quadratura medio-piccola per ricavarne un reddito con un prezzo a sconto anche del 30.0%.

E’ la mossa giusta, oppure esistono concreti motivi per attendersi una ulteriore diminuzione dei valori?

In Italia, infatti, siamo di fronte ad un cambio di era geologica dal punto di vista immobiliare, e diversi sono i fattori che dovrebbero imporci di fare molta attenzione all’acquisto di case che non servano a soddisfare la loro funzione di servizio primaria, e cioè abitarci dentro.

Le attuali quotazioni sembrano appiattite per il lungo (lunghissimo) periodo per via, da un lato, della migrazione di giovani (ossia, i futuri acquirenti) in altri paesi e, dall’altro, per il subentro di famiglie straniere (oggi circa sei milioni di non-italiani residenti in Italia) la cui domanda è fatta per lo più da immobili di piccolo taglio in zone periferiche, ossia quelli di minor pregio.

Inoltre, le aspettative di riforma del catasto si stanno scaricando sulle quotazioni del mercato immobiliare, fungendo da calmierante alle spinte al rialzo del valore degli immobili di pregio.

A tutto questo si aggiunga che gli immobili, in futuro, sconteranno imposte di successione e donazione sempre più elevate, tanto che parte delle case dovrà essere gradualmente venduta dai grandi detentori di immobili per consentire agli eredi di avere la liquidità necessaria per pagarle. Ai millennials, infatti, non piace affatto gestire proprietà immobiliari, ad eccezione della propria casa di abitazione (che vogliono confortevole e tecnologicamente avanzata, ma non lussuosa).

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Strumenti di Difesa del patrimonio: polizza vita, mandato fiduciario, fondo pensione e lease back immobiliare

La protezione dei mezzi finanziari della famiglia dagli attacchi esterni va attuata ancora prima di quella relativa al patrimonio immobiliare.

Le esigenze di protezione del patrimonio si amplificano quando bisogna affrontare una corretta pianificazione anche – e soprattutto – sulle disponibilità finanziarie accantonate durante la vita professionale/lavorativa.

Poter disporre di queste somme (o anche soltanto evitare di renderle aggredibili), infatti, diventa imprescindibile proprio in occasione di qualunque provvedimento cautelativo che l’Autorità Giudiziaria dovesse emettere in capo ad un professionista per presunti danni causati a terzi, sia pure tutti da dimostrare.

Chi esercita una professione che comporta un elevato rischio di richieste di risarcimento (si pensi ai medici, oppure agli ingegneri edili, o ai chirurghi plastici) deve valutare per tempo una efficace struttura di protezione che consenta alla sua famiglia di non vivere disagi economici eccessivi e poter affrontare i costi di una difesa che può durare anche diversi anni.

Relativamente alle somme di denaro, esistono forme deboli di protezione (co-intestazione dei conti e dei depositi, esclusione dalla titolarità degli investimenti, semplice potere di delega sul conto corrente etc) che, oltre a subire accertamenti pressoché immediati grazie all’Anagrafe Conti, in realtà determinano un inutile fumus attorno alla figura di chi quelle somme le ha procurate con il proprio lavoro. In realtà, è bene osservare sempre un principio di congruità di fronte alle autorità (un medico con 30 anni di  carriera non può essere nullatenente!), e mettere in piedi strutture di protezione credibili, supportate da strumenti finanziari altrettanto credibili e finalizzati ad un obiettivo specifico.

Per quanto riguarda la Polizza Vita, ad esempio, il Codice Civile ne riconosce l’impignorabilità e l’insequestrabilità (art.1923), e le somme dovute dall’assicuratore al contraente o al beneficiario non possono essere sottoposte ad azione esecutiva o cautelare. Va ricordato, però, che secondo una pronuncia del 2007 della Corte di Cassazione, l’impignorabilità e l’insequestrabilità della polizza vita attiene esclusivamente alla definizione della garanzia patrimoniale ricompresa nella disciplina civile. In presenza di una responsabilità penale, quindi, l’insequestrabilità della polizza decade.

La natura assicurativa delle polizze vita resta innegabile, dal momento che tale natura è stabilita a chiare lettere dal legislatore europeo e nazionale, e l’assenza di una garanzia di restituzione delle somme assicurate non impedisce al contratto di essere qualificato come assicurativo. In caso di disputa in tribunale, ogni giudice deciderà caso per caso. Pertanto, la sottoscrizione di una polizza vita, per essere efficace nei confronti dei terzi, deve apparire sottesa ad un interesse meritevole, che prevalga sulle pretese di altri soggetti. Infatti, la c.d. finalità previdenziale, soprattutto se messa in atto con il giusto tempismo (e quindi non l’attimo prima o l’attimo successivo all’arrivo di una citazione in giudizio…) si oppone con successo a qualunque istanza di terzi che tentino di rendere inefficace la protezione dei valori mobiliari utilizzati per la copertura assicurativa.

Inoltre, se esaminiamo lo strumento assicurativo dal punto di vista successorio, la polizza sconta due altri vantaggi non indifferenti:

  1. i beneficiari, in caso di morte dell’assicurato, non pagheranno alcuna imposta di successione;
  2. la natura del beneficiario non va confusa con quella dell’erede, essendo le due figure diverse tra loro; ne consegue che il denaro contenuto nella polizza viene incassato dai beneficiari/eredi anche in caso di mancata accettazione dell’eredità (perché ad es. gravata da ingenti posizioni debitorie del de cuius).

L’intestazione fiduciaria, usata preventivamente all’assunzione di un debito, sarebbe di per sé sufficiente ai fini della segregazione patrimoniale del bene innanzi ai creditori del fiduciante e di fronte ai terzi, i quali rimangono all’oscuro dell’appartenenza dei beni al patrimonio del fiduciante; l’effetto è quello di non farli più risultare nel loro patrimonio, ma non si tratta di un atto di magia: le società fiduciarie, infatti, potrebbero essere obbligate a svelare l’identità del fiduciante a seguito di una richiesta formale dell’Autorità Giudiziaria, per cui il ricorso a questa forma di segregazione, più che realizzare una vera protezione del patrimonio, consente di garantire riservatezza (che è comunque un elemento importante a difesa dei propri beni).

L’intestazione fiduciaria può inoltre coadiuvarsi con la holding di famiglia, il vincolo di destinazione e la polizza vita, non essendo preclusa la possibilità di intestazione fiduciaria di beni che sono stati precedentemente (o lo saranno successivamente) assoggettati ad un vincolo di indisponibilità, e/o protetti dai contratti di assicurazione.

Altro strumento interessante è quello del Fondo pensione aperto (o di categoria) il quale, oltre al vantaggio della detraibilità fiscale, risulterà praticamente intoccabile (anche per cifre che vanno oltre al massimale utilizzato per i benefici fiscali), perché la finalità previdenziale è rafforzata dalle stesse caratteristiche del fondo, e cioè dalla sua indisponibilità fino al raggiungimento dell’età pensionabile. Peraltro, a quella data, i fondi pensione permettono di ricevere, sotto forma di capitale in unica soluzione, fino al 50% delle somme risultanti dagli accantonamenti rivalutati grazie ai risultati di gestione.
Di fatto, quindi, il fondo pensione costituisce anche una disponibilità di denaro differita che, per via delle sue caratteristiche, sfuggirà a quasi tutte le pretese dei terzi.

Il Lease-back (in italiano “vendita con patto di locazione”) nasce come forma di finanziamento di un’azienda o di un professionista, e consiste in un contratto di vendita di un bene (es. un’immobile adibito a studio professionale, oppure un capannone industriale) stipulato tra il proprietario e la società di leasing; quest’ultima acquista il bene e, contestualmente, lo assegna in locazione finanziaria (o leasing finanziario ) al cedente, il quale si trasforma da proprietario del bene ad utilizzatore. L’anticipo massimo, di solito, non supera il 20% del valore di perizia, e alla scadenza contrattuale fissata l’utilizzatore ha la possibilità di riscattare il bene (diritto d’opzione d’acquisto) con una percentuale minima (non più del 5%).

Possono essere oggetto di cessione sia beni materiali (immobili, veicoli, attrezzature) che immateriali (marchi), ma l’operazione, generalmente, deve essere sottesa a finalità diverse dalla semplice detenzione di liquidità. La sua finalità è generalmente quella di ottenere liquidità pur conservando l’utilizzo dei beni, ma incidentalmente consente di realizzare una efficace resistenza a difesa del patrimonio, dal momento che l’immobile diventa di proprietà di altro soggetto (la banca o società di leasing, attaccabile dai terzi solo se questi riescono a dimostrare, in un apposito giudizio, la nullità del contratto di lease-back) e rimane nella disponibilità del cedente; essa tornerà all’interno del suo patrimonio effettivo alla fine del periodo concordato, generalmente molto lungo.

L’operazione di lease back non è accessibile a tutti; il cedente, infatti, deve di detenere liquidità e/o redditi tali da assicurare (anche in parte) la copertura finanziaria dei canoni. Esso, oltre a garantire un rinvio di almeno 12 anni (tanto è la sua durata massima iniziale, allungabile su richiesta del cedente) rispetto ad una possibile aggressione dei creditori, presenta notevoli vantaggi fiscali grazie alla detrazione dei canoni dall’imponibile in proporzione all’aliquota fiscale (l’abbattimento medio annuo delle imposte, a parità di fatturato, è pari al 35% circa del valore annuo dei canoni). Inoltre, con la stipula del contratto di lease back, vengono ceduti anche i rischi e le responsabilità dei beni, per cui anche la manutenzione e gli eventuali danni che potrebbero verificarsi sui beni ceduti ricadono sotto la responsabilità della società di leasing.

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