Marché immobilier, les jeunes achètent et les older vendent. Comment se déroulera 2025 ?

Le déclin démographique influencera, dans les années à venir, le paysage immobilier italien, car la baisse de la population jeune se traduit par un vivier restreint d’acheteurs potentiels.

2025 s’annonce comme une année de consolidation du marché immobilier, portée par la baisse des taux d’intérêt des prêts hypothécaires et par de nouvelles tendances habitatives. Selon les dernières analyses menées par les experts du secteur et par les observateurs immobiliers opérant en Italie, le marché continuera à croître, même si les dynamiques varieront selon la localisation et le type de bien.

Après une année 2023 marquée par une évolution négative, le marché immobilier italien a clôturé 2024 sur des signes de reprise, malgré de nombreuses incertitudes. En effet, le recul de l’inflation et la baisse du coût de l’argent ont certainement apporté un soulagement au secteur des prêts hypothécaires et ont stimulé l’intérêt des acheteurs et des investisseurs. Selon une enquête menée par le Centro Studi de Euromq.it, en 2024, 58 % des transactions immobilières ont concerné l’achat d’une première résidence, signe du maintien d’un fort besoin de logement. En effet, tandis que les jeunes sont de plus en plus enclins à rechercher et acheter leur premier logement, l’évolution du marché au niveau national montre que 42 % des ventes ont également concerné l’achat de résidences secondaires, preuve que le secteur continue d’être une référence pour les investissements, surtout dans un contexte économique en reprise. Du côté des vendeurs, en revanche, 17,3 % ont cédé leur résidence principale, tandis que 82,8 % ont vendu un second logement, mettant en évidence l’importance de la liquidité et de la rationalisation du patrimoine immobilier. Un autre facteur important à prendre en considération du côté des vendeurs est la pression fiscale sur les biens inoccupés et sur les coûts de gestion correspondants, qui a conduit plusieurs propriétaires de résidences secondaires à vendre en raison de l’insoutenabilité de l’entretien d’une ou plusieurs maisons au-delà de la principale.

Globalement, l’âge moyen des acheteurs a sensiblement baissé au cours de 2024, pour se stabiliser à 38 ans. Cela confirme que le profil des acheteurs tend vers cette tranche de population qui veut, d’une certaine manière, « se poser » en un lieu bien précis, mais surtout échapper à la flambée des loyers qui touche principalement des villes comme Milan, Rome et Florence. 31 % des acheteurs ont entre 18 et 25 ans, tandis que 24 % ont entre 36 et 45 ans. Quel est, en revanche, le profil des vendeurs ? Contrairement aux acheteurs, du côté des vendeurs, l’âge augmente. En effet, l’âge moyen tourne autour de 55 ans, avec une forte concentration dans la tranche des 50-60 ans. Des données qui confirment une tendance désormais bien établie, à savoir : les jeunes achètent tandis que les générations suivantes ont tendance à vendre. Toutefois, le déclin démographique en Italie influencera, dans les années à venir, le scénario immobilier italien, car la réduction de la population jeune se traduit par un vivier restreint d’acheteurs potentiels et, parallèlement, par une croissance de ceux qui souhaiteront vendre leur héritage immobilier.

Quels sont les biens les plus demandés ? La majorité des acheteurs sont jeunes et c’est précisément ce qui, en partie, entraîne un changement de paradigme, tant dans la recherche des biens que dans le type de logements les plus convoités. Il est certain que le parc immobilier italien, sur l’ensemble du territoire, est actuellement marqué par une forte obsolescence, tant du point de vue des structures que, surtout, sur le plan de l’efficacité énergétique. En outre, un changement démographique est à l’œuvre, avec une hausse du remote working ainsi qu’une plus grande attention à la durabilité et à l’optimisation de l’espace. En somme, on privilégie de plus en plus les maisons qui permettent la création d’open space et qui peuvent faire l’objet d’une rénovation énergétique conduisant à une réduction des consommations et à des économies.

En 2024, cette tendance s’est confirmée, avec une hausse de la demande pour les trois-pièces, qui ont représenté 28,2 % des transactions. Les trois-pièces s’imposent en effet comme l’une des meilleures solutions de logement, à la fois pour des surfaces confortables mais non excessives, et pour des configurations qui permettent souvent, lors d’une rénovation, de créer de vastes open space offrant une sensation de confort accrue, surtout pour les jeunes acheteurs. En deuxième position se trouvent les quatre-pièces, qui restent parmi les préférés des familles avec un ou plusieurs enfants, en raison de la répartition des pièces. Enfin, les deux-pièces ont conservé en 2024 la même part de marché que l’année précédente, soit 19,7 %.

Le dernier rapport de S&P révèle ensuite qu’en 2024 les prix nominaux des logements ont enregistré une hausse significative, poussant les analystes à revoir à la hausse leurs prévisions pour la période 2025-2027, avec une augmentation moyenne annuelle des prix immobiliers estimée autour de 3 %. Concernant la réalité immobilière italienne, l’analyse de Tecnocasa prévoit en 2025 un nombre de transactions immobilières qui devrait osciller entre 710 000 et 720 000 opérations, confirmant les volumes enregistrés en 2024. En ce qui concerne les prix, une croissance modérée est attendue, comprise entre 0 % et +2 %, avec une différenciation marquée entre les biens de prestige, destinés à maintenir ou à accroître leur valeur, et les biens qui nécessitent des rénovations, dont la valeur pourrait en revanche rester stable ou subir de légères baisses.

Au-delà du secteur de la vente immobilière, le marché locatif est lui aussi en croissance. Plus précisément, le marché des locations continuera d’enregistrer une hausse des loyers comprise entre +4 % et +6 %, surtout dans les grands centres urbains et les principales stations touristiques. La demande croissante, associée à la rareté de l’offre, contribuera à soutenir les prix, avec une attention de plus en plus marquée portée à la qualité des biens et aux services proposés. Enfin, le segment du real estate de luxe confirme sa croissance, avec des évolutions שונות à l’échelle mondiale. Milan se place en tête du marché italien avec une hausse attendue de 3,5 %, tandis qu’en Europe, la ville à la croissance la plus forte sera Stockholm, avec une augmentation estimée à 6 %. À l’échelle internationale, Dubai continue de représenter l’une des destinations les plus attrayantes pour les investisseurs dans le segment du luxe, avec une croissance prévue de 5 %.

En ce qui concerne les prix des biens, 2025 devrait connaître une légère hausse, en ligne avec les tendances observées au cours de 2024. En Italie, à l’échelle nationale, les prix immobiliers afficheront une légère progression, avec une variation allant d’environ 0 % à 2 %. Les logements qui ne répondront pas aux critères de qualité exigés par les acheteurs, en particulier ceux qui nécessitent d’importants travaux de rénovation tant structurelle qu’énergétique, continueront de perdre de la valeur au cours de 2025. En revanche, les prix augmenteront surtout pour les biens de prestige, les constructions neuves et les biens en excellent état ou, à tout le moins, en bon état, qui ne nécessitent pas de lourds travaux.