Gli anziani e gli appartamenti spaziosi: per gli eredi, la soluzione può essere il frazionamento

Sulle grandi abitazioni delle generazioni più anziane si concentra una parte importante del passaggio patrimoniale alle famiglie successive. Il frazionamento può trasformare un immobile sovradimensionato in abitazioni più gestibili per i figli, ma la convenienza dipende dalle caratteristiche della casa, dai costi dell’intervento e dalla domanda locale.

Gli anziani continuano a occupare una posizione centrale nelle reti familiari italiane: si prendono cura dei nipoti, sostengono economicamente i figli e custodiscono una parte importante del patrimonio accumulato nel corso della vita. Nel frattempo, con l’avanzare dell’età dei baby boomers e delle generazioni precedenti, diventa sempre più importante decidere quale futuro dare alle loro abitazioni. Sono spesso case acquistate quando i figli vivevano ancora in famiglia, pensate per esigenze che oggi non esistono più nella stessa forma. Il problema riguarda sia chi continua ad abitarle, magari da solo o in coppia, sia chi le riceverà e dovrà capire come utilizzarle senza trasformare un’eredità in un impegno economico difficile da sostenere.

Il legame tra anziani e proprietà immobiliare rimane molto forte. Secondo i dati del Censimento permanente 2023, pubblicati dall’Istat nel febbraio 2026, l’83,6% delle famiglie composte esclusivamente da persone di almeno 65 anni vive in un’abitazione di proprietà. Questo dato aiuta a comprendere la dimensione del tema, anche se non ci dice quanti appartamenti siano effettivamente frazionabili. La casa acquistata per ospitare una famiglia numerosa può diventare sovradimensionata rispetto alle esigenze dei proprietari e poco coerente con quelle dei futuri eredi. Il suo valore patrimoniale rimane importante, ma deve essere confrontato con redditi disponibili, costi di gestione e possibilità concrete di impiego.

Ereditare una grande casa non significa potersela permettere

Quando i figli entrano in possesso dell’abitazione dei genitori, le alternative rimangono quelle già individuate nell’articolo originario: andarci a vivere, mantenerla inutilizzata, affittarla oppure venderla. Nessuna scelta, però, è priva di conseguenze. Un appartamento ampio può richiedere spese condominiali rilevanti, lavori sugli impianti e interventi di manutenzione straordinaria; se è situato lontano dal luogo in cui gli eredi vivono e lavorano, alla componente economica si aggiunge una difficoltà organizzativa. La disponibilità di un bene di valore non coincide quindi con la disponibilità del denaro necessario per conservarlo, soprattutto quando i proprietari devono già sostenere il costo della propria abitazione e della propria famiglia.

Per molte famiglie il passaggio generazionale mette in evidenza proprio questa distanza tra patrimonio e reddito. I figli possono ricevere una casa che difficilmente avrebbero potuto acquistare con le proprie risorse, ma non avere interesse o capacità economica per mantenerla nella configurazione originaria. Questo non significa che tutti i giovani abbiano redditi insufficienti o rifiutino le abitazioni grandi: esistono situazioni molto diverse, comprese famiglie fortemente patrimonializzate. Significa, invece, che l’eredità immobiliare deve essere valutata nella vita concreta di chi la riceve, senza presumere che le scelte dei genitori rimangano automaticamente adatte alla generazione successiva.

Il mercato deve incontrare nuove esigenze abitative

La passione per il mattone e per gli appartamenti con molte stanze appartiene alla storia economica e familiare del nostro Paese. Per chi aveva costruito la propria sicurezza attraverso il lavoro e il risparmio, una grande casa poteva rappresentare stabilità, successo e spazio per i figli. Oggi quel medesimo immobile incontra una domanda più articolata: persone sole, coppie, famiglie di dimensioni differenti e acquirenti che devono conciliare prezzo, accessibilità ed efficienza energetica. Il cambiamento rende necessario osservare il mercato della singola zona, perché le dimensioni dell’appartamento non bastano a prevederne il successo commerciale. Una grande abitazione ben distribuita e collocata può essere molto richiesta; una casa altrettanto ampia, ma onerosa da rinnovare, può incontrare maggiori difficoltà.

Il vecchio convincimento secondo cui il mattone sarebbe destinato a crescere sempre di valore merita quindi di essere abbandonato, senza sostituirlo con l’idea opposta che tutte le grandi case debbano perdere prezzo. Contano posizione, piano, ascensore, luminosità, qualità dell’edificio e condizioni dell’immobile. Anche quando il prezzo al metro quadrato appare ragionevole, il costo complessivo dell’acquisto e dei lavori può ridurre il numero di potenziali compratori. Un’abitazione più piccola, invece, può avere un prezzo complessivo accessibile a una platea diversa. Il frazionamento diventa interessante quando permette di avvicinare il bene alle esigenze di quella domanda, conservando una buona qualità abitativa.

Le case dei genitori possono richiedere un ripensamento

Molti appartamenti acquistati decenni fa conservano distribuzioni interne, impianti e finiture che non corrispondono alle aspettative degli attuali utilizzatori. Lunghi corridoi, ambienti difficili da sfruttare e numerose camere possono risultare poco funzionali, mentre isolamento, climatizzazione e accessibilità richiedono una verifica specifica. Sarebbe tuttavia sbagliato attribuire gli stessi difetti a tutte le abitazioni degli anni Sessanta o Settanta: alcune hanno qualità costruttive, altezze e spazi esterni difficili da trovare in immobili più recenti. Il lavoro consiste nel distinguere ciò che merita di essere conservato da ciò che deve essere aggiornato, evitando che un giudizio generico sull’età dell’edificio sostituisca una valutazione tecnica.

Anche il rapporto affettivo con la casa può rendere difficile questa analisi. Per un genitore, ridurre gli spazi può significare rinunciare a una parte della propria storia; per un figlio, proporre un cambiamento può sembrare un gesto poco rispettoso. Il frazionamento può offrire una soluzione intermedia: mantenere una parte dell’abitazione e destinare l’altra a un familiare, alla locazione o alla vendita. Non è un percorso adatto a tutti, ma consente di discutere del futuro della casa senza limitarlo alla scelta tra conservarla integralmente e cederla. Quando il proprietario è ancora in vita, devono rimanere centrali il suo consenso, la sua sicurezza e la sostenibilità dei lavori rispetto alle sue esigenze.

Frazionare può rendere il patrimonio più gestibile

Dividere un appartamento in due unità autonome può consentire di distribuire meglio il patrimonio tra più eredi, ricavare liquidità attraverso una vendita parziale oppure affiancare all’abitazione principale un immobile da mettere a reddito. Per chi deve vendere, può creare due offerte con prezzi complessivi inferiori a quello della casa originaria; per chi vuole affittare, permette di rivolgersi a esigenze abitative differenti. Nessuno di questi vantaggi è automatico: le nuove unità devono essere ben progettate e avere caratteristiche che il mercato riconosca come utili. Un frazionamento che produce ambienti poco luminosi, accessi scomodi o distribuzioni sacrificate può ridurre il valore anziché aumentarlo.

La possibilità tecnica deve quindi essere verificata prima di formulare aspettative economiche. Il Testo unico dell’edilizia comprende, a determinate condizioni, il frazionamento con opere nell’ambito della manutenzione straordinaria, purché non cambi la volumetria complessiva dell’edificio e sia mantenuta l’originaria destinazione d’uso. Questo non equivale a un’autorizzazione generale per qualsiasi progetto. Un tecnico deve valutare conformità urbanistica, requisiti delle nuove abitazioni, interventi strutturali, impianti, accessi ed eventuali vincoli, individuando gli adempimenti applicabili. La divisione catastale, da sola, non sostituisce la regolarità edilizia dell’intervento.

I vecchi conteggi vanno sostituiti con un progetto economico

Nell’articolo del 2020 erano presenti esempi di costi, prezzi di vendita e canoni che oggi non possono essere riproposti come riferimenti attendibili. Per un appartamento di 150 o 160 metri quadrati, il costo del frazionamento dipende dalla distribuzione esistente, dalla necessità di realizzare nuovi servizi, dal livello della ristrutturazione e dalle condizioni degli impianti. Al preventivo dei lavori devono aggiungersi spese tecniche, pratiche, eventuali oneri, costi finanziari e un margine per gli imprevisti. La valutazione deve inoltre chiarire se si intende realizzare una semplice separazione funzionale oppure rinnovare integralmente entrambe le abitazioni, perché sono operazioni economicamente molto diverse.

Il confronto corretto riguarda il ricavo netto delle alternative: vendere l’appartamento intero nelle condizioni attuali, ristrutturarlo mantenendolo unito oppure dividerlo e vendere le nuove unità. L’eventuale maggiore prezzo complessivo deve compensare tutti i costi e il tempo necessario per l’operazione. Anche la locazione richiede un confronto al netto di spese, manutenzione, fiscalità e periodi senza inquilini: sommare due canoni più elevati non basta a dimostrare la convenienza. Il frazionamento crea valore quando il risultato netto è migliore e rimane sostenibile anche con tempi più lunghi o ricavi inferiori alle attese.

Una soluzione da preparare prima che la casa diventi un problema

La questione individuata sei anni fa rimane attuale e assume maggiore importanza nel quadro dell’invecchiamento della popolazione e del passaggio patrimoniale tra generazioni. Le grandi case dei genitori possono continuare a essere una risorsa, purché se ne riconoscano le esigenze di adattamento. Lasciarle inutilizzate per anni, rinviare gli interventi o attendere che tutti gli eredi siano d’accordo su ogni aspetto può aumentare costi e difficoltà. Una valutazione preventiva permette invece di conoscere le opzioni disponibili e di discutere su elementi concreti: fattibilità, investimento necessario, domanda locale e destinazione delle nuove unità.

Il frazionamento conserva dunque il proprio valore come possibile strumento di valorizzazione e di organizzazione familiare. Può rendere più gestibile un bene, facilitare una divisione tra eredi o liberare risorse senza vendere l’intero patrimonio immobiliare. Occorre però sostituire la promessa di una “salvezza” garantita con un progetto verificabile, nel quale qualità abitativa e convenienza economica procedano insieme. La casa dei genitori può conservare il proprio valore anche cambiando forma: l’importante è che quella nuova forma sia adatta alla vita e alle possibilità di chi dovrà abitarla o gestirla.