Ältere Menschen und großzügige Wohnungen: Für die Erben kann die Aufteilung die Lösung sein

Bei den großen Wohnhäusern der älteren Generationen konzentriert sich ein wichtiger Teil des Vermögensübergangs auf die nachfolgenden Familien. Eine Aufteilung kann eine überdimensionierte Immobilie in besser handhabbare Wohnungen für die Kinder verwandeln, doch ob sie sich rechnet, hängt von den Eigenschaften des Hauses, den Kosten des Eingriffs und der lokalen Nachfrage ab.

Ältere Menschen nehmen in den italienischen Familien weiterhin eine zentrale Stellung ein: Sie kümmern sich um die Enkel, unterstützen die Kinder finanziell und bewahren einen wichtigen Teil des im Laufe des Lebens aufgebauten Vermögens. Gleichzeitig wird mit dem Alter der Babyboomer und der vorherigen Generationen immer wichtiger zu entscheiden, welche Zukunft ihren Wohnungen gegeben werden soll. Oft handelt es sich um Häuser, die gekauft wurden, als die Kinder noch im Familienverband lebten, und die für Bedürfnisse gedacht waren, die heute in derselben Form nicht mehr bestehen. Das Problem betrifft sowohl jene, die weiterhin dort wohnen, vielleicht allein oder zu zweit, als auch jene, die sie erben und verstehen müssen, wie sie genutzt werden können, ohne aus einem Erbe eine schwer tragbare wirtschaftliche Belastung zu machen.

Die Verbindung zwischen älteren Menschen und Immobilien bleibt sehr stark. Laut den Daten der permanenten Volkszählung 2023, die das Istat im Februar 2026 veröffentlicht hat, leben 83,6% der Familien, die ausschließlich aus Personen ab 65 Jahren bestehen, in einer Eigentumswohnung. Diese Zahl hilft, das Ausmaß des Themas zu verstehen, auch wenn sie nicht sagt, wie viele Wohnungen tatsächlich teilbar sind. Das Haus, das einst für eine große Familie gekauft wurde, kann im Verhältnis zu den Bedürfnissen der Eigentümer überdimensioniert werden und zugleich kaum zu denen der künftigen Erben passen. Sein Vermögenswert bleibt wichtig, muss aber mit den verfügbaren Einkommen, den Kosten der Bewirtschaftung und den konkreten Nutzungsmöglichkeiten verglichen werden.

Ein großes Haus zu erben heißt nicht, es sich leisten zu können

Wenn die Kinder in den Besitz der Wohnung der Eltern gelangen, bleiben die bereits im ursprünglichen Artikel aufgezeigten Alternativen: darin wohnen, sie ungenutzt lassen, vermieten oder verkaufen. Keine Entscheidung bleibt jedoch ohne Folgen. Eine große Wohnung kann erhebliche Hausgeld-Kosten, Arbeiten an den Anlagen und außerordentliche Instandhaltungsmaßnahmen erfordern; liegt sie weit entfernt von dem Ort, an dem die Erben leben und arbeiten, kommt zur wirtschaftlichen noch eine organisatorische Schwierigkeit hinzu. Die Verfügbarkeit eines wertvollen Vermögensgegenstands ist also nicht gleichbedeutend mit der Verfügbarkeit des Geldes, das nötig ist, um ihn zu erhalten, vor allem dann, wenn die Eigentümer bereits die Kosten ihrer eigenen Wohnung und ihrer Familie tragen müssen.

Für viele Familien macht der Generationenwechsel gerade diesen Abstand zwischen Vermögen und Einkommen sichtbar. Die Kinder können ein Haus erhalten, das sie sich mit ihren eigenen Mitteln kaum hätten kaufen können, ohne jedoch das wirtschaftliche Interesse oder die Fähigkeit zu haben, es in seiner ursprünglichen Form zu erhalten. Das bedeutet nicht, dass alle jungen Menschen zu geringe Einkommen hätten oder große Wohnungen ablehnten: Es gibt sehr unterschiedliche Situationen, darunter auch stark vermögende Familien. Es bedeutet vielmehr, dass das Immobilien-Erbe im konkreten Leben derjenigen beurteilt werden muss, die es erhalten, ohne anzunehmen, dass die Entscheidungen der Eltern automatisch für die nächste Generation geeignet bleiben.

Der Markt muss auf neue Wohnbedürfnisse treffen

Die Vorliebe für Ziegel und für Wohnungen mit vielen Zimmern gehört zur wirtschaftlichen und familiären Geschichte unseres Landes. Für diejenigen, die ihre Sicherheit durch Arbeit und Sparen aufgebaut hatten, konnte ein großes Haus Stabilität, Erfolg und Raum für die Kinder bedeuten. Heute trifft dieselbe Immobilie auf eine vielschichtigere Nachfrage: Alleinlebende, Paare, Familien unterschiedlicher Größe und Käufer, die Preis, Erreichbarkeit und Energieeffizienz miteinander vereinbaren müssen. Der Wandel macht es notwendig, den Markt der jeweiligen Gegend zu betrachten, denn die Größe der Wohnung allein genügt nicht, um ihren kommerziellen Erfolg vorherzusagen. Eine große, gut geschnittene und gut gelegene Wohnung kann sehr gefragt sein; ein ebenso großes, aber teuer zu modernisierendes Haus kann auf größere Schwierigkeiten stoßen.

Die alte Überzeugung, Ziegel würden zwangsläufig immer mehr an Wert gewinnen, verdient es daher, aufgegeben zu werden, ohne sie durch die gegenteilige Vorstellung zu ersetzen, alle großen Häuser müssten im Preis fallen. Entscheidend sind Lage, Stockwerk, Aufzug, Helligkeit, Qualität des Gebäudes und der Zustand der Immobilie. Selbst wenn der Preis pro Quadratmeter vernünftig erscheint, können die Gesamtkosten des Kaufs und der Arbeiten die Zahl der potenziellen Käufer verringern. Eine kleinere Wohnung hingegen kann für einen anderen Käuferkreis einen insgesamt erschwinglichen Preis haben. Die Aufteilung wird interessant, wenn sie den Vermögensgegenstand an die Bedürfnisse dieser Nachfrage heranführt und dabei eine gute Wohnqualität bewahrt.

Die Häuser der Eltern können ein neues Nachdenken erfordern

Viele vor Jahrzehnten gekaufte Wohnungen verfügen noch über Grundrisse, Anlagen und Ausstattungen, die nicht den Erwartungen der heutigen Nutzer entsprechen. Lange Flure, schwer nutzbare Räume und zahlreiche Zimmer können wenig funktional sein, während Dämmung, Klimatisierung und Zugänglichkeit einer genauen Prüfung bedürfen. Es wäre jedoch falsch, denselben Mängeln alle Wohnungen aus den sechziger oder siebziger Jahren zuzuschreiben: Einige bieten eine Bauqualität, Raumhöhen und Außenbereiche, die in neueren Immobilien schwer zu finden sind. Die Aufgabe besteht darin, zu unterscheiden, was bewahrt werden sollte und was aktualisiert werden muss, damit ein pauschales Urteil über das Alter des Gebäudes nicht eine technische Bewertung ersetzt.

Auch die emotionale Bindung an das Haus kann diese Analyse erschweren. Für einen Elternteil kann die Verkleinerung der Flächen bedeuten, auf einen Teil der eigenen Geschichte zu verzichten; für ein Kind kann der Vorschlag einer Veränderung wie eine wenig respektvolle Geste wirken. Die Aufteilung kann einen Mittelweg bieten: einen Teil der Wohnung zu behalten und den anderen einem Familienmitglied, der Vermietung oder dem Verkauf zu widmen. Es ist kein für alle passender Weg, ermöglicht aber, über die Zukunft des Hauses zu sprechen, ohne sie auf die Wahl zwischen vollständigem Erhalt und Abgabe zu beschränken. Wenn der Eigentümer noch lebt, müssen sein Einverständnis, seine Sicherheit und die Tragbarkeit der Arbeiten im Verhältnis zu seinen Bedürfnissen im Mittelpunkt bleiben.

Durch Aufteilung kann Vermögen handhabbarer werden

Die Teilung einer Wohnung in zwei selbstständige Einheiten kann es ermöglichen, das Vermögen besser auf mehrere Erben zu verteilen, über einen Teilverkauf Liquidität zu schaffen oder neben der Hauptwohnung eine Immobilie zur Ertragserzielung zu haben. Wer verkaufen muss, kann damit zwei Angebote mit insgesamt niedrigeren Preisen schaffen als beim ursprünglichen Haus; wer vermieten will, kann sich an unterschiedliche Wohnbedürfnisse wenden. Kein Vorteil davon ist automatisch: Die neuen Einheiten müssen gut geplant sein und Merkmale aufweisen, die der Markt als nützlich anerkennt. Eine Aufteilung, die dunkle Räume, umständliche Zugänge oder zu knappe Grundrisse erzeugt, kann den Wert mindern statt erhöhen.

Die technische Möglichkeit muss daher geprüft werden, bevor wirtschaftliche Erwartungen formuliert werden. Das einheitliche Baugesetz sieht unter bestimmten Bedingungen die Aufteilung mit Arbeiten im Rahmen der außergewöhnlichen Instandhaltung vor, sofern das Gesamtvolumen des Gebäudes unverändert bleibt und die ursprüngliche Nutzungsart beibehalten wird. Das ist jedoch keine allgemeine Genehmigung für jedes beliebige Projekt. Ein Fachmann muss die städtebauliche Konformität, die Anforderungen der neuen Wohnungen, strukturelle Eingriffe, Anlagen, Zugänge und eventuelle Auflagen beurteilen und die anwendbaren Pflichten feststellen. Die katastermäßige Teilung ersetzt für sich allein nicht die baurechtliche Rechtmäßigkeit des Eingriffs.

Die alten Berechnungen müssen durch ein wirtschaftliches Konzept ersetzt werden

Im Artikel von 2020 wurden Beispiele für Kosten, Verkaufspreise und Mieten genannt, die heute nicht mehr als verlässliche Referenzen herangezogen werden können. Bei einer Wohnung von 150 oder 160 Quadratmetern hängen die Kosten der Aufteilung von der bestehenden Raumaufteilung, dem Bedarf an neuen Sanitärbereichen, dem Umfang der Sanierung und dem Zustand der Anlagen ab. Zum Angebot für die Arbeiten müssen technische Kosten, Verwaltungsverfahren, eventuelle Abgaben, Finanzierungskosten und ein Puffer für Unvorhergesehenes hinzukommen. Die Bewertung muss außerdem klären, ob lediglich eine funktionale Trennung oder eine vollständige Erneuerung beider Wohnungen geplant ist, denn es handelt sich wirtschaftlich um sehr unterschiedliche Vorhaben.

Der richtige Vergleich betrifft den Nettoertrag der Alternativen: die Wohnung im aktuellen Zustand vollständig verkaufen, sie renovieren und zusammenlassen oder sie teilen und die neuen Einheiten verkaufen. Der mögliche höhere Gesamtpreis muss alle Kosten und die für das Vorhaben nötige Zeit ausgleichen. Auch bei der Vermietung muss ein Vergleich nach Abzug von Ausgaben, Instandhaltung, Steuern und Leerstandszeiten erfolgen: Zwei höhere Mieten zusammenzuzählen genügt nicht, um die Wirtschaftlichkeit zu belegen. Die Aufteilung schafft Wert, wenn das Nettoergebnis besser ist und auch bei längeren Fristen oder geringeren als erwarteten Erlösen tragfähig bleibt.

Eine Lösung, die vorbereitet werden sollte, bevor das Haus zum Problem wird

Das vor sechs Jahren identifizierte Problem bleibt aktuell und gewinnt angesichts der alternden Bevölkerung und des Vermögensübergangs zwischen den Generationen an Bedeutung. Die großen Häuser der Eltern können weiterhin eine Ressource sein, sofern ihre Anpassungsbedürfnisse erkannt werden. Sie jahrelang ungenutzt zu lassen, die Eingriffe aufzuschieben oder abzuwarten, bis alle Erben sich in jedem Punkt einig sind, kann Kosten und Schwierigkeiten erhöhen. Eine vorbeugende Bewertung ermöglicht es dagegen, die verfügbaren Optionen kennenzulernen und über konkrete Punkte zu sprechen: Machbarkeit, erforderliche Investition, lokale Nachfrage und Bestimmung der neuen Einheiten.

Die Aufteilung behält somit ihren Wert als mögliches Instrument der Aufwertung und der familiären Organisation. Sie kann einen Vermögensgegenstand handhabbarer machen, eine Teilung unter Erben erleichtern oder Ressourcen freisetzen, ohne das gesamte Immobilienvermögen zu verkaufen. Allerdings muss das Versprechen einer garantierten „Rettung“ durch ein überprüfbares Projekt ersetzt werden, in dem Wohnqualität und wirtschaftliche Wirtschaftlichkeit zusammengehen. Das Haus der Eltern kann seinen Wert auch in veränderter Form bewahren: Entscheidend ist, dass diese neue Form zum Leben und zu den Möglichkeiten derjenigen passt, die dort wohnen oder es verwalten werden.