Las personas mayores y los pisos espaciosos: para los herederos, la solución puede ser la división

En las grandes viviendas de las generaciones más mayores se concentra una parte importante del traspaso patrimonial a las familias siguientes. La división puede transformar un inmueble sobredimensionado en viviendas más manejables para los hijos, pero la conveniencia depende de las características de la casa, de los costes de la intervención y de la demanda local.

Las personas mayores siguen ocupando una posición central en las redes familiares italianas: cuidan de sus nietos, sostienen económicamente a sus hijos y custodian una parte importante del patrimonio acumulado a lo largo de la vida. Mientras tanto, con el avance de la edad de los baby boomers y de las generaciones anteriores, cada vez resulta más importante decidir qué futuro dar a sus viviendas. Suelen ser casas compradas cuando los hijos aún vivían en familia, pensadas para necesidades que hoy ya no existen de la misma manera. El problema afecta tanto a quienes siguen habitándolas, quizá solos o en pareja, como a quienes las recibirán y tendrán que entender cómo utilizarlas sin convertir una herencia en un compromiso económico difícil de sostener.

El vínculo entre las personas mayores y la propiedad inmobiliaria sigue siendo muy fuerte. Según los datos del Censo permanente 2023, publicados por el Istat en febrero de 2026, el 83,6% de las familias compuestas exclusivamente por personas de al menos 65 años vive en una vivienda en propiedad. Este dato ayuda a comprender la dimensión del tema, aunque no nos dice cuántos pisos son realmente divisibles. La casa adquirida para alojar a una familia numerosa puede quedar sobredimensionada respecto a las necesidades de los propietarios y resultar poco coherente con las de los futuros herederos. Su valor patrimonial sigue siendo importante, pero debe compararse con los ingresos disponibles, los costes de mantenimiento y las posibilidades reales de uso.

Heredar una gran casa no significa poder permitírsela

Cuando los hijos pasan a ser propietarios de la vivienda de sus padres, las alternativas siguen siendo las ya señaladas en el artículo original: ir a vivir allí, mantenerla vacía, alquilarla o venderla. Ninguna opción, sin embargo, está exenta de consecuencias. Un piso amplio puede requerir gastos de comunidad relevantes, trabajos en las instalaciones e intervenciones de mantenimiento extraordinario; si está situado lejos del lugar donde viven y trabajan los herederos, al componente económico se suma una dificultad organizativa. La disponibilidad de un bien de valor no coincide, por tanto, con la disponibilidad del dinero necesario para conservarlo, sobre todo cuando los propietarios ya deben asumir el coste de su propia vivienda y de su propia familia.

Para muchas familias el traspaso generacional pone precisamente de relieve esa distancia entre patrimonio e ingresos. Los hijos pueden recibir una casa que difícilmente habrían podido comprar con sus propios recursos, pero no tener interés o capacidad económica para mantenerla en su configuración original. Esto no significa que todos los jóvenes tengan ingresos insuficientes o rechacen las viviendas grandes: existen situaciones muy distintas, incluidas familias con un alto nivel de patrimonio. Significa, más bien, que la herencia inmobiliaria debe valorarse en la vida concreta de quien la recibe, sin presumir que las decisiones de los padres sigan siendo automáticamente adecuadas para la generación siguiente.

El mercado debe responder a nuevas necesidades habitacionales

La pasión por el ladrillo y por los pisos con muchas habitaciones forma parte de la historia económica y familiar de nuestro país. Para quienes habían construido su seguridad a través del trabajo y del ahorro, una gran casa podía representar estabilidad, éxito y espacio para los hijos. Hoy ese mismo inmueble se encuentra con una demanda más variada: personas solas, parejas, familias de distintos tamaños y compradores que deben conciliar precio, accesibilidad y eficiencia energética. El cambio hace necesario observar el mercado de cada zona, porque el tamaño del piso no basta para prever su éxito comercial. Una gran vivienda bien distribuida y bien situada puede ser muy demandada; una casa igual de amplia, pero costosa de renovar, puede encontrar mayores dificultades.

La vieja convicción de que el ladrillo está destinado a aumentar siempre de valor merece, por tanto, ser abandonada, sin sustituirla por la idea opuesta de que todas las grandes casas deban perder precio. Importan la ubicación, la planta, el ascensor, la luminosidad, la calidad del edificio y las condiciones del inmueble. Incluso cuando el precio por metro cuadrado parece razonable, el coste total de la compra y de los trabajos puede reducir el número de compradores potenciales. Una vivienda más pequeña, en cambio, puede tener un precio total accesible para un público distinto. La división resulta interesante cuando permite acercar el bien a las necesidades de esa demanda, conservando una buena calidad habitativa.

Las casas de los padres pueden necesitar un replanteamiento

Muchos pisos comprados hace décadas conservan distribuciones interiores, instalaciones y acabados que no se corresponden con las expectativas de los usuarios actuales. Pasillos largos, estancias difíciles de aprovechar y numerosas habitaciones pueden resultar poco funcionales, mientras que el aislamiento, la climatización y la accesibilidad requieren una verificación específica. Sin embargo, sería un error atribuir los mismos defectos a todas las viviendas de los años sesenta o setenta: algunas tienen calidades constructivas, alturas y espacios exteriores difíciles de encontrar en inmuebles más recientes. El trabajo consiste en distinguir lo que merece conservarse de lo que debe actualizarse, evitando que un juicio genérico sobre la edad del edificio sustituya a una valoración técnica.

La relación afectiva con la casa también puede dificultar este análisis. Para un padre o una madre, reducir los espacios puede significar renunciar a una parte de su historia; para un hijo, proponer un cambio puede parecer un gesto poco respetuoso. La división puede ofrecer una solución intermedia: mantener una parte de la vivienda y destinar la otra a un familiar, al alquiler o a la venta. No es un camino adecuado para todos, pero permite discutir el futuro de la casa sin limitarlo a la disyuntiva entre conservarla íntegramente y cederla. Cuando el propietario sigue vivo, deben permanecer centrales su consentimiento, su seguridad y la sostenibilidad de los trabajos respecto de sus necesidades.

Dividir puede hacer más manejable el patrimonio

Dividir un piso en dos unidades autónomas puede permitir repartir mejor el patrimonio entre varios herederos, obtener liquidez mediante una venta parcial o añadir a la vivienda principal un inmueble para poner en renta. Para quien debe vender, puede crear dos ofertas con precios totales inferiores al de la casa original; para quien quiere alquilar, permite dirigirse a distintas necesidades habitacionales. Ninguna de estas ventajas es automática: las nuevas unidades deben estar bien diseñadas y tener características que el mercado reconozca como útiles. Una división que produzca espacios poco luminosos, accesos incómodos o distribuciones sacrificadas puede reducir el valor en lugar de aumentarlo.

La posibilidad técnica debe, por tanto, verificarse antes de formular expectativas económicas. El Texto Refundido de la Edificación contempla, en determinadas condiciones, la división con obras en el ámbito del mantenimiento extraordinario, siempre que no cambie la volumetría total del edificio y se mantenga el destino de uso original. Esto no equivale a una autorización general para cualquier proyecto. Un técnico debe evaluar la conformidad urbanística, los requisitos de las nuevas viviendas, las intervenciones estructurales, las instalaciones, los accesos y las posibles limitaciones, e identificar las obligaciones aplicables. La división catastral, por sí sola, no sustituye la regularidad urbanística de la intervención.

Los viejos cálculos deben sustituirse por un proyecto económico

En el artículo de 2020 había ejemplos de costes, precios de venta y rentas que hoy no pueden reproducirse como referencias fiables. Para un piso de 150 o 160 metros cuadrados, el coste de la división depende de la distribución existente, de la necesidad de crear nuevos servicios, del nivel de la rehabilitación y del estado de las instalaciones. Al presupuesto de los trabajos deben añadirse gastos técnicos, trámites, posibles cargas, costes financieros y un margen para imprevistos. La valoración debe además aclarar si se pretende realizar una simple separación funcional o renovar por completo ambas viviendas, porque se trata de operaciones económicamente muy distintas.

La comparación correcta se refiere al ingreso neto de las alternativas: vender el piso entero en las condiciones actuales, reformarlo manteniéndolo unido o dividirlo y vender las nuevas unidades. El eventual mayor precio total debe compensar todos los costes y el tiempo necesario para la operación. También el alquiler exige una comparación en neto de gastos, mantenimiento, fiscalidad y periodos sin inquilinos: sumar dos rentas más elevadas no basta para demostrar la conveniencia. La división crea valor cuando el resultado neto es mejor y sigue siendo sostenible incluso con plazos más largos o ingresos inferiores a lo esperado.

Una solución que hay que preparar antes de que la casa se convierta en un problema

La cuestión planteada hace seis años sigue vigente y cobra mayor importancia en el marco del envejecimiento de la población y del traspaso patrimonial entre generaciones. Las grandes casas de los padres pueden seguir siendo un recurso, siempre que se reconozcan sus necesidades de adaptación. Dejarlas vacías durante años, posponer los intervenciones o esperar a que todos los herederos estén de acuerdo en cada aspecto puede aumentar los costes y las dificultades. Una valoración preventiva permite, en cambio, conocer las opciones disponibles y discutir sobre elementos concretos: viabilidad, inversión necesaria, demanda local y destino de las nuevas unidades.

La división conserva, por tanto, su valor como posible instrumento de valorización y de organización familiar. Puede hacer más manejable un bien, facilitar una división entre herederos o liberar recursos sin vender todo el patrimonio inmobiliario. Pero es necesario sustituir la promesa de una “salvación” garantizada por un proyecto verificable, en el que calidad habitativa y conveniencia económica avancen juntas. La casa de los padres puede conservar su valor incluso cambiando de forma: lo importante es que esa nueva forma se adapte a la vida y a las posibilidades de quien deba habitarla o gestionarla.