Donare casa o denaro in famiglia: quando serve il notaio e quali imposte si pagano

Le donazioni sono un tema che tocca da vicino molte famiglie, in Italia come all’estero. Donare una casa, una somma di denaro o un altro bene è spesso un modo per aiutare chi ne ha bisogno oggi e, allo stesso tempo, per organizzare il passaggio del patrimonio familiare. Nel quadro italiano, donazioni e successioni sono strettamente collegate: ciò che si trasferisce in vita può incidere sulla futura ripartizione dell’eredità e sulle quote che la legge riserva ad alcuni familiari. Per questo, prima di donare, conviene chiedersi quali risorse resteranno a chi dona, quali obblighi assumerà chi riceve e come quella scelta si inserirà nell’equilibrio della famiglia. Le imposte e le formalità dell’atto fanno parte della decisione, insieme alle esigenze di oggi e a quelle degli anni a venire.

In una famiglia con due figli, per esempio, uno di loro potrebbe avere bisogno di liquidità per avviare un’attività, mentre l’altro potrebbe voler abitare in un appartamento dei genitori. Assegnare oggi somme o beni dello stesso valore può sembrare un modo semplice per trattarli allo stesso modo, ma chi riceve denaro può disporne subito, mentre chi riceve un immobile assume costi, vincoli e responsabilità. E chi dona deve capire se potrà sostenere le proprie spese negli anni a venire. La decisione parte da qui: che cosa può uscire dal patrimonio familiare, e a quali condizioni?

Il primo conto riguarda chi dona

Prima di stabilire l’importo, conviene distinguere il denaro disponibile dalle risorse che servono a produrre reddito o a coprire spese future. Prendiamo due genitori che vogliano trasferire alla figlia un appartamento locato. Se donano la piena proprietà, rinunciano anche alla disponibilità dei canoni. Se intendono continuare a percepirli, possono valutare con il notaio una donazione della nuda proprietà con riserva di usufrutto. La figlia acquista subito la nuda proprietà; i genitori conservano, nei limiti del diritto riservato, il godimento dell’immobile. Le due soluzioni non sono equivalenti né per il valore del diritto trasferito né per la libertà di disporre del bene.

Per il denaro cambia soprattutto la forma. Una donazione diretta richiede in linea generale l’atto pubblico con due testimoni; per i beni mobili di modico valore, invece, basta la consegna. Il codice civile non fissa una soglia in euro: conta anche la situazione economica del donante. Se una madre vuole destinare 80.000 euro al progetto imprenditoriale del figlio, il fatto che il bonifico sia tracciabile o che la somma sia sotto la franchigia fiscale non risolve la questione della forma. Prima del trasferimento è utile definire se si tratta di una donazione, di un prestito con obbligo di restituzione o di un’altra operazione, perché ciascuna produce effetti diversi.

Quanto resta della franchigia

L’imposta di donazione dipende dal rapporto tra donante e beneficiario. Per il coniuge e i parenti in linea retta l’aliquota è del 4% sulla parte che supera un milione di euro per beneficiario. Tra fratelli e sorelle si applica il 6% oltre 100.000 euro. Per gli altri parenti fino al quarto grado, gli affini in linea retta e quelli in linea collaterale fino al terzo grado, l’aliquota ordinaria è del 6% senza franchigia ordinaria; per gli altri beneficiari è dell’8%. Per le persone con disabilità grave riconosciuta ai sensi della legge 104, è prevista la franchigia speciale di 1,5 milioni di euro. Nel calcolare quella residua occorre considerare anche le donazioni precedenti fiscalmente rilevanti dello stesso donante alla stessa persona.

Un esempio: un genitore ha già donato alla figlia 750.000 euro rilevanti ai fini della franchigia. Se le dona altri 320.000 euro, la franchigia residua, nell’ipotesi che non vi siano altre operazioni da considerare, è di 250.000 euro. L’imposta di donazione è pari al 4% dei 70.000 euro eccedenti, cioè 2.800 euro. Per un immobile, inoltre, vanno tenute distinte la valutazione economica del bene, utile per confrontare quanto ricevono i familiari, e la determinazione della base imponibile secondo le regole fiscali. Il valore catastale non coincide necessariamente con il valore di mercato.

Per gli immobili ci sono altre imposte e decisioni da prendere

Anche quando non si paga l’imposta di donazione, il trasferimento immobiliare sconta ordinariamente l’imposta ipotecaria del 2% e quella catastale dell’1%. Con i requisiti per l’agevolazione prima casa, queste due imposte sono di 200 euro ciascuna. È un beneficio distinto dalla franchigia e non esaurisce gli oneri dell’atto. Se l’abitazione è trasferita a più beneficiari, la legge consente, alle condizioni previste, di applicare la misura fissa quando i requisiti sussistono in capo ad almeno uno di loro e sono rese le dichiarazioni richieste.

Va considerato anche che cosa succederà se il beneficiario vorrà vendere o chiedere un mutuo. La legge n. 182/2025 ha modificato la disciplina per agevolare la circolazione degli immobili di provenienza donativa, rafforzando la tutela dei terzi acquirenti e delle garanzie. La riforma non elimina i diritti dei legittimari; cambia, nei casi regolati dalle nuove norme, il modo in cui sono tutelati rispetto ai terzi. Restano rilevanti la data di apertura della successione e le disposizioni transitorie. Per valutare una vendita concreta occorre quindi esaminare la provenienza del bene e gli atti già compiuti.

L’equilibrio tra gli eredi va pensato prima della firma

Immaginiamo che due fratelli ricevano rispettivamente un appartamento e una somma di denaro di valore simile. Anni dopo l’appartamento può valere molto di più o di meno, mentre la somma può essere stata investita o spesa. In sede di successione non basta ricordare che, al momento delle donazioni, la famiglia riteneva equivalenti le attribuzioni. Occorre verificare quali beni e valori rilevano secondo le regole successorie. La collazione, nei casi previsti, riguarda quanto ricevuto per donazione da figli, loro discendenti e coniuge che concorrono alla successione. La tutela della legittima opera su un piano distinto: una dispensa dalla collazione non permette di intaccare la quota riservata dalla legge.

Una buona preparazione lascia alla famiglia tre informazioni verificabili: quali risorse restano a chi dona, che cosa riceve ciascun beneficiario e come il trasferimento si inserisce nel futuro assetto ereditario. Far emergere queste risposte prima dell’atto aiuta a scegliere tra piena proprietà, nuda proprietà e liquidità. Il risparmio d’imposta entra nel conto, ma da solo non dice se la donazione è adatta agli obiettivi della famiglia.

Fonti

Codice civile, artt. 536 e seguenti, 737, 782 e 783

D.lgs. 346/1990, artt. 56 e 57: aliquote e donazioni anteriori

Legge 342/2000, art. 69: agevolazione prima casa

Legge 182/2025, art. 44: circolazione dei beni di provenienza donativa