Donner un logement ou de l’argent en famille : quand le notaire est nécessaire et quels impôts sont dus

Les dons sont un sujet qui touche de près de nombreuses familles, en Italie comme à l’étranger. Donner une maison, une somme d’argent ou un autre bien est souvent une manière d’aider celui qui en a besoin aujourd’hui et, en même temps, d’organiser le passage du patrimoine familial. Dans le cadre italien, donations et successions sont étroitement liées : ce qui est transféré de son vivant peut influer sur la future répartition de l’héritage et sur les parts que la loi réserve à certains membres de la famille. C’est pourquoi, avant de donner, il convient de se demander quelles ressources resteront à celui qui donne, quelles obligations assumera celui qui reçoit et comment ce choix s’inscrira dans l’équilibre de la famille. Les impôts et les formalités de l’acte font partie de la décision, tout comme les besoins d’aujourd’hui et ceux des années à venir.

Dans une famille avec deux enfants, par exemple, l’un d’eux pourrait avoir besoin de liquidités pour lancer une activité, tandis que l’autre pourrait vouloir habiter dans un appartement des parents. Attribuer aujourd’hui des sommes ou des biens de même valeur peut sembler une manière simple de les traiter de façon égale, mais celui qui reçoit de l’argent peut en disposer immédiatement, alors que celui qui reçoit un bien immobilier assume des coûts, des contraintes et des responsabilités. Et celui qui donne doit comprendre s’il pourra faire face à ses propres dépenses dans les années à venir. La décision part de là : qu’est-ce qui peut sortir du patrimoine familial, et à quelles conditions ?

Le premier calcul concerne celui qui donne

Avant de fixer le montant, il convient de distinguer l’argent disponible des ressources nécessaires pour produire un revenu ou couvrir des dépenses futures. Prenons deux parents qui souhaitent transférer à leur fille un appartement loué. S’ils donnent la pleine propriété, ils renoncent aussi à la perception des loyers. S’ils entendent continuer à les percevoir, ils peuvent envisager avec le notaire une donation de la nue propriété avec réserve d’usufruit. La fille acquiert immédiatement la nue propriété ; les parents conservent, dans les limites du droit réservé, la jouissance du bien immobilier. Les deux solutions ne sont équivalentes ni par la valeur du droit transféré ni par la liberté de disposer du bien.

Pour l’argent, c’est surtout la forme qui change. Une donation directe exige en principe l’acte authentique avec deux témoins ; pour les biens meubles de modique valeur, en revanche, la remise suffit. Le code civil ne fixe pas de seuil en euros : la situation économique du donateur compte aussi. Si une mère veut consacrer 80 000 euros au projet entrepreneurial de son fils, le fait que le virement soit traçable ou que la somme soit inférieure à la franchise fiscale ne règle pas la question de la forme. Avant le transfert, il est utile de définir s’il s’agit d’une donation, d’un prêt avec obligation de restitution ou d’une autre opération, car chacune produit des effets différents.

Combien reste-t-il de la franchise

L’impôt sur les donations dépend du lien entre donateur et bénéficiaire. Pour le conjoint et les parents en ligne directe, le taux est de 4 % sur la part qui dépasse un million d’euros par bénéficiaire. Entre frères et sœurs, on applique 6 % au-delà de 100 000 euros. Pour les autres parents jusqu’au quatrième degré, les alliés en ligne directe et ceux en ligne collatérale jusqu’au troisième degré, le taux ordinaire est de 6 % sans franchise ordinaire ; pour les autres bénéficiaires, il est de 8 %. Pour les personnes atteintes d’un handicap grave reconnu au sens de la loi 104, une franchise spéciale de 1,5 million d’euros est prévue. Pour calculer ce qui reste, il faut aussi prendre en compte les donations antérieures fiscalement pertinentes du même donateur à la même personne.

Un exemple : un parent a déjà donné à sa fille 750 000 euros entrant dans le calcul de la franchise. S’il lui donne encore 320 000 euros, la franchise résiduelle, dans l’hypothèse où aucune autre opération ne serait à prendre en considération, est de 250 000 euros. L’impôt sur les donations s’élève à 4 % des 70 000 euros excédentaires, soit 2 800 euros. Pour un bien immobilier, il faut en outre distinguer l’évaluation économique du bien, utile pour comparer ce que reçoivent les membres de la famille, et la détermination de l’assiette imposable selon les règles fiscales. La valeur cadastrale ne correspond pas nécessairement à la valeur de marché.

Pour les biens immobiliers, il existe d’autres taxes et décisions à prendre

Même lorsqu’on ne paie pas l’impôt sur les donations, le transfert immobilier supporte normalement l’impôt hypothécaire de 2 % et l’impôt cadastral de 1 %. Avec les conditions requises pour l’avantage première maison, ces deux impôts sont de 200 euros chacun. Il s’agit d’un avantage distinct de la franchise et qui n’épuise pas les frais de l’acte. Si l’habitation est transférée à plusieurs bénéficiaires, la loi permet, dans les conditions prévues, d’appliquer le montant fixe lorsque les conditions sont réunies chez au moins l’un d’eux et que les déclarations requises sont fournies.

Il faut aussi considérer ce qui se passera si le bénéficiaire souhaite vendre ou demander un prêt hypothécaire. La loi n° 182/2025 a modifié la discipline afin de faciliter la circulation des biens immobiliers issus d’une donation, en renforçant la protection des tiers acquéreurs et des garanties. La réforme n’élimine pas les droits des héritiers réservataires ; elle change, dans les cas régis par les nouvelles règles, la manière dont ils sont protégés à l’égard des tiers. La date d’ouverture de la succession et les dispositions transitoires restent pertinentes. Pour évaluer une vente concrète, il faut donc examiner l’origine du bien et les actes déjà accomplis.

L’équilibre entre les héritiers doit être pensé avant la signature

Imaginons que deux frères reçoivent respectivement un appartement et une somme d’argent de valeur similaire. Des années plus tard, l’appartement peut valoir beaucoup plus ou beaucoup moins, tandis que la somme peut avoir été investie ou dépensée. Dans le cadre de la succession, il ne suffit pas de se souvenir qu’au moment des donations, la famille considérait les attributions comme équivalentes. Il faut vérifier quels biens et quelles valeurs entrent en ligne de compte selon les règles successorales. La collation, dans les cas prévus, concerne ce qui a été reçu par donation par les enfants, leurs descendants et le conjoint qui concourent à la succession. La protection de la réserve héréditaire opère sur un plan distinct : une dispense de collation ne permet pas d’entamer la part réservée par la loi.

Une bonne préparation laisse à la famille trois informations vérifiables : quelles ressources restent à celui qui donne, que reçoit chaque bénéficiaire et comment le transfert s’insère dans la future organisation successorale. Faire apparaître ces réponses avant l’acte aide à choisir entre pleine propriété, nue propriété et liquidités. L’économie d’impôt entre dans le calcul, mais à elle seule elle ne dit pas si la donation est adaptée aux objectifs de la famille.

Sources

Code civil italien, art. 536 et suivants, 737, 782 et 783

D.lgs. 346/1990, art. 56 et 57 : taux et donations antérieures

Loi 342/2000, art. 69 : avantage première maison

Loi 182/2025, art. 44 : circulation des biens issus d’une donation