Immobilien-Due-Diligence: Der Preis wird verhandelt, die Risiken prüft man vor dem Kauf

Eine Wohnung kann eine hervorragende Lage, einen scheinbar günstigen Preis und Unterlagen haben, die auf den ersten Blick vollständig wirken, und dennoch für das Vorhaben des Käufers ungeeignet sein. Sie kann mit einem anderen als dem erwarteten Vertrag belegt sein, unvorhergesehene Arbeiten erfordern, eine nie genehmigte Umgestaltung aufweisen oder eine Teilung nicht zulassen, von der die Rentabilität der Investition abhängt. Die Due Diligence, also die vorbeugende Untersuchung des Vorhabens, dient dazu, diese Fragen in den Mittelpunkt der Entscheidung zu rücken, solange noch Raum für Verhandlungen, Rückfragen oder einen Rückzug besteht. Sie garantiert nicht, dass jedes Risiko verschwunden ist: Sie macht vielmehr verständlicher, welche Risiken bestehen, auf welche Prüfungen sie gestützt sind und wer sie letztlich tragen muss.

Die Frage ist nach wie vor hochaktuell: Ein Kauf und Verkauf kann die für die Beurkundung erforderlichen Voraussetzungen erfüllen, ohne allein deshalb die Gewissheit zu bieten, dass die Immobilie unter jedem Aspekt ordnungsgemäß, sofort nutzbar oder wirtschaftlich mit dem Vorhaben des Käufers vereinbar ist. Die Vorarbeit muss das aus den Akten ersichtliche mit dem in der Realität Vorhandenen und mit dem verbinden, was nach dem Erwerb verwirklicht werden soll. Gerade in dieser Beziehung wird eine dokumentarische Prüfung zu einem Instrument des Kapitalschutzes.

Die Prüfung muss den Verpflichtungen vorausgehen, die die Wahlfreiheit einschränken

Alles auf die Tage vor der notariellen Beurkundung zu verschieben bedeutet oft, die kritischen Punkte erst dann anzugehen, wenn bereits Kosten entstanden, Beträge gezahlt und Verpflichtungen eingegangen wurden. Selbst ein angenommenes Angebot kann vertragliche Bindungen auslösen, noch bevor ein Dokument unterzeichnet wird, das später Vorvertrag genannt wird: Der tatsächliche Inhalt ist wichtiger als das Etikett. Deshalb müssen die ersten Prüfungen und die Begleitung bei der Ausarbeitung der Vereinbarungen zusammenlaufen. Muss das Vorhaben vom Ergebnis bestimmter Feststellungen abhängig gemacht werden, ist die Klausel fallbezogen zu gestalten und Gegenstand der Untersuchung, einzuholende Unterlagen, Fristen, Mitwirkung des Verkäufers sowie die Folgen eines negativen Ergebnisses oder der Unmöglichkeit, die Prüfung abzuschließen, klar zu benennen. Die allgemeine Formel „vorbehaltlich des guten Ausgangs der Due Diligence“ kann ausgerechnet jene Fragen offenlassen, über die die Parteien am Ende streiten werden.

Der Umfang ändert sich je nach Ziel. Wer eine Wohnung sucht, muss Nutzungsbedingungen, Kosten und notwendige Maßnahmen verstehen; wer eine Immobilie zur Rendite erwerben will, muss auch Verfügbarkeit, Verträge und Verwaltungskosten prüfen; wer ein Gebäude in eine Beherbergungsstätte umwandeln möchte, muss die Machbarkeit des Vorhabens und der Tätigkeit überprüfen. Ein für den Verkauf einer Wohnung erstellter Bericht beantwortet nicht automatisch die Fragen eines Investors, der die Nutzung ändern will. Das Vorhaben sollte den Fachleuten vor Beginn der Prüfungen beschrieben werden, wobei auch festzuhalten ist, welche Bedingungen unverzichtbar sind. Ohne diesen Schritt läuft man Gefahr, zwar eine korrekte, aber für die zu treffende Entscheidung unvollständige Akte zu erhalten.

Herkunft und Rechte Dritter erfordern eine abgestimmte Betrachtung

Die erste Ebene betrifft, wer verkauft, welches Recht übertragen werden kann und welche Rechte oder Ansprüche auf die Immobilie einwirken können. Erwerbsurkunde, Eintragungen in den Immobilienregistern, Vertretungsbefugnisse, etwaige Erbfälle, Hypotheken, Pfändungen, Dienstbarkeiten und gerichtliche Klagen müssen gemeinsam gelesen werden. Der Katasterauszug hat eine andere Funktion und ersetzt die Prüfung des Eigentumstitels nicht. Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, muss die Prüfung die Befugnisse des Unterzeichnenden und die für das Vorhaben relevanten Umstände umfassen; bestehen Mietverhältnisse oder andere Titel der Nutzung, kann die künftige Verfügbarkeit nicht aus dem bloßen Versprechen abgeleitet werden, die Immobilie frei zu übergeben. Es gilt zu verstehen, welche Verpflichtungen bereits bestehen und wie sie tatsächlich erfüllt werden sollen.

Auch die Herkunft aus einer Schenkung verlangt heute eine aktualisierte Betrachtung. Das Gesetz Nr. 182 von 2025 hat den Schutz der Pflichtteilsberechtigten und die Stellung von Dritterwerbern geschenkter Güter geändert und damit Aspekte des früheren Systems überwunden, die die Verkehrsfähigkeit von Immobilien belasteten. Es ist daher nicht richtig, die alten Beschreibungen des Rückforderungsrisikos automatisch zu wiederholen; ebenso wenig ist es ratsam, daraus zu schließen, dass das Wort „Schenkung“ keinen weiteren Prüfungsbedarf mehr auslöst. Der Notar muss das anwendbare Regime bestimmen und dabei Übergangsrecht, bereits eröffnete Erbfälle sowie etwaige Formvorschriften oder relevante Streitigkeiten berücksichtigen. Der Wert der Prüfung liegt darin, die richtige Regel auf die Geschichte der Immobilie anzuwenden, nicht darin, für jede Herkunft dieselbe beruhigende Formel zu verwenden.

Das Kataster ersetzt die Rekonstruktion der baurechtlichen Ordnungsmäßigkeit nicht

Ein Katasterplan, der mit der besichtigten Wohnung übereinstimmt, beweist für sich genommen nicht, dass alle Arbeiten rechtmäßig ausgeführt wurden. Der technische Abgleich muss Baugenehmigungen, Umbauten und den tatsächlichen Zustand vor Ort rekonstruieren und bewerten, welche Abweichungen bestehen und welche Regelung anwendbar ist. Die für bestimmte Urkunden erforderliche katasterliche Erklärung und die städtebaulich-bauliche Prüfung erfüllen unterschiedliche Funktionen. Auch der von den Vereinigten Kammern des Kassationsgerichtshofs mit Urteil Nr. 8230 von 2019 aufgestellte Grundsatz verlangt, die Ebenen zu unterscheiden: Das Vorhandensein eines realen und auf die Immobilie beziehbaren Baugenehmigungstitels in der Urkunde ist nicht gleichbedeutend mit der Bestätigung, dass jeder Teil des Objekts ordnungsgemäß ist. Die Wirksamkeit der Übertragung heilt abweichende Arbeiten nicht und macht ihre Auswirkungen auf den Erwerb nicht unerheblich.

Das Dekret „Salva Casa“, umgewandelt in Gesetz Nr. 105 von 2024, hat die Regelung des rechtmäßigen Bestands, der Toleranzen und einiger Legalisierungen geändert. Die operative Folge ist die Notwendigkeit, die einzelne Situation korrekt einzuordnen: Eine anerkannte Toleranz, eine gegebenenfalls nachträglich regelbare Abweichung und ein Missstand, für den die Voraussetzungen einer Heilung nicht vorliegen, sind nicht dasselbe. Die bloße Einreichung eines Antrags berechtigt nicht dazu, das Problem als endgültig gelöst darzustellen. Der Techniker muss Verfahren, Unterlagen, Voraussetzungen, Kosten und weitere Prüfungen erläutern, einschließlich jener im Zusammenhang mit Belastungen und Sicherheit. Bei älteren Gebäuden schließlich ist die Erklärung, dass der Bau vor September 1967 errichtet wurde, kein allgemeiner Beweis für Rechtmäßigkeit: Es sind die damals am betreffenden Ort geltenden Pflichten und Regeln zu berücksichtigen.

Nutzungsfreigabe und geplante Verwendung beeinflussen den wirtschaftlichen Wert

Die Nutzungsfreigabe ist zu prüfen, indem zwischen dem Fehlen eines Dokuments, dem Weg, über den sie nachgewiesen oder bescheinigt werden kann, und dem möglichen Fehlen der materiellen Voraussetzungen unterschieden wird. Die zertifizierte Nutzungsanzeige betrifft bestimmte Bedingungen und Voraussetzungen; sie ist keine allgemeine Heilung von Unregelmäßigkeiten. Auch ihr Fehlen führt nicht automatisch zur Nichtigkeit des Verkaufs oder, unter allen Umständen, zur Auflösung des Vertrags. Die Folgen hängen vom konkreten Fall, von der Gebrauchstauglichkeit, den Vereinbarungen und den übernommenen Verpflichtungen ab. Ein Käufer muss vor seiner Bindung wissen, welche Situation er akzeptiert, welche Maßnahmen erforderlich sind und welche Unsicherheit verbleibt, ohne sich auf die unbestimmte Aussicht zu verlassen, nach der Beurkundung alles zu regeln.

Dasselbe gilt für das Umwandlungsvorhaben. Eine Wohnung mit der Absicht zu kaufen, daraus zwei Einheiten zu machen, bedeutet nicht, dass sie bereits geteilt werden darf; ein stimmungsvolles Gebäude zu erwerben bedeutet nicht, es als Hotel nutzen zu können. Widmung, technische Anforderungen, Zugänge, Ausstattung, lokale Vorschriften und Auflagen können Zeitplan und Machbarkeit beeinflussen. Der Energieausweis, die Unterlagen zu den Anlagen und die Prüfungen des baulichen Zustands vervollständigen das Bild, sind jedoch keine austauschbaren Dokumente. In Sizilien muss die Analyse zudem das nationale mit dem regionalen Recht koordinieren: Die Umsetzung von „Salva Casa“ und die späteren Klarstellungen erlauben es nicht, eine im Internet gefundene nationale Zusammenfassung unterschiedslos auf jedes Verfahren anzuwenden.

Eigentumswohnung und Auflagen können die Rentabilität des Kaufs verändern

Ein Teil des wirtschaftlichen Risikos liegt außerhalb der Räume, die der Käufer besichtigt. Hausordnung, Protokolle, Abrechnungen, beschlossene Arbeiten, Rechtsstreitigkeiten und der Stand der Zahlungen können wichtige Ausgaben oder Einschränkungen vorwegnehmen. Die Erklärung des Verwalters muss gemeinsam mit den übrigen Unterlagen gelesen und kurz vor der Beurkundung aktualisiert werden: Der Stand der laufenden Verwaltung erzählt nicht alles, was beschlossen oder besprochen wurde. Auch die Verteilung der Kosten zwischen Verkäufer und Käufer muss ausdrücklich geregelt werden, wobei die Vereinbarung zwischen ihnen von den Rechten getrennt zu halten ist, die die Eigentümergemeinschaft ausüben kann. Ein attraktiver Preis verliert einen Teil seiner Bedeutung, wenn er die wirtschaftlichen Verpflichtungen nicht einbezieht, die mit der Immobilie einhergehen.

Bei Kulturgütern muss die Prüfung das Schutzregime, die möglichen Eingriffe und die mit der Übertragung verbundenen Pflichten einschließen. Im nationalen Rahmen gelten für die Meldung und ein etwaiges öffentliches Vorkaufsrecht besondere Regeln und Fristen: Die ordentliche Frist von sechzig Tagen erschöpft die Regelung nicht, die in Fällen unterlassener, verspäteter oder unvollständiger Meldung nach den jeweiligen Voraussetzungen eine Frist von einhundertachtzig Tagen vorsieht. Bevor Zahlungen festgelegt, die Übergabe und der Beginn der Arbeiten vereinbart werden, ist zu prüfen, welches Verfahren anwendbar ist und welche Behörde zuständig ist, einschließlich der örtlichen Besonderheiten. Der historische Wert kann den Wert eines Gebäudes stützen, hebt jedoch die Grenzen nicht auf, die seine Umgestaltung und Veräußerung bestimmen.

Der Abschlussbericht muss eine Entscheidung ermöglichen

Eine nützliche Due Diligence endet nicht mit einer Liste gesammelter Dokumente. Für jeden kritischen Punkt sollte sie den festgestellten Sachverhalt, die Quelle, die noch fehlende Prüfung, die Folgen für Nutzung und Wert, die mögliche Lösung und die zuständige Person, die sie umsetzen soll, nachvollziehbar machen. Ebenso muss klar sein, was nicht geprüft wurde: Eine bloße Ortsbesichtigung ist keine statische Untersuchung, eine Vorabschätzung ist kein Kostenanschlag und das Ausbleiben einer Antwort auf eine Dokumentenanfrage beweist nicht, dass das Problem nicht existiert. Anwalt, Notar und Techniker tragen entsprechend ihren jeweiligen Aufträgen und Kompetenzen bei und koordinieren die Informationen, ohne Verantwortlichkeiten und Prüfungen automatisch zu vermischen.

Die endgültige Entscheidung kann darin bestehen, fortzufahren, Preis und Bedingungen zu überarbeiten, zu verlangen, dass eine Verpflichtung vor der Übertragung erfüllt wird, oder auf das Geschäft zu verzichten. Ein hypothetisches Beispiel macht den Punkt deutlich: Eine auf 30.000 Euro geschätzte Maßnahme führt nicht zwangsläufig zu einem Preisnachlass in derselben Höhe, wenn unsichere Fristen, höhere Finanzierungskosten und Monate hinzukommen, in denen die Immobilie keine Einnahmen erzielt; ein Hindernis, das die geplante Nutzung verhindert, kann selbst einen deutlich reduzierten Preis unzureichend machen. Das Ergebnis der Untersuchung muss daher in den Vertrag und in die Wirtschaftlichkeitsrechnung des Vorhabens einfließen. Vermögen schützt man, wenn man versteht, was man kauft, bevor man festlegt, wie viel man zu zahlen bereit ist.