Due diligence inmobiliaria: el precio se negocia, los riesgos se verifican antes de comprar

Un apartamento puede tener una ubicación excelente, un precio aparentemente ventajoso y una documentación que, a primera vista, parece completa, pero seguir siendo inadecuado para el proyecto de quien pretende comprarlo. Puede estar ocupado en virtud de un contrato distinto del imaginado, requerir obras no previstas, presentar una transformación nunca autorizada o no permitir la división de la que depende la rentabilidad de la inversión. La due diligence, es decir, la investigación preventiva sobre la operación, sirve para situar estas cuestiones en el centro de la decisión cuando todavía existe margen para negociar, pedir aclaraciones o echarse atrás. No certifica que todo riesgo haya desaparecido: hace más comprensible qué riesgos existen, qué comprobaciones los sustentan y quién deberá asumirlos.

La cuestión conserva toda su actualidad: una compraventa puede cumplir los requisitos necesarios para su otorgamiento sin ofrecer, por ese solo hecho, la certeza de que el bien sea regular en todos los aspectos, inmediatamente utilizable o económicamente coherente con el proyecto del comprador. El trabajo preparatorio debe vincular lo que resulta de los documentos con lo que existe sobre el terreno y con lo que se pretende realizar después de la compra. Es en esa relación donde un control documental se convierte en una herramienta de protección del capital.

El control debe preceder a los compromisos que reducen la libertad de elección

Dejarlo todo para los días previos a la escritura suele significar afrontar las incidencias después de haber asumido ya costes, entregado cantidades y contraído obligaciones. Incluso una propuesta aceptada puede generar compromisos contractuales antes de la firma de un documento que luego se llamará preliminar: el contenido real importa más que la etiqueta. Por eso las comprobaciones iniciales y la asistencia en la redacción de los acuerdos deben avanzar de forma conjunta. Cuando sea necesario supeditar la operación al resultado de ciertas verificaciones, la cláusula debe construirse sobre el caso concreto, indicando el objeto de la indagación, los documentos que deben obtenerse, los plazos, la colaboración del vendedor y los efectos del resultado negativo o de la imposibilidad de completarla. La fórmula genérica «salvo buen resultado de la due diligence» puede dejar precisamente sin resolver las cuestiones sobre las que las partes acabarán discutiendo.

El perímetro cambia con el objetivo. Quien busca una vivienda debe comprender las condiciones de uso, los gastos y las intervenciones necesarias; quien compra un inmueble para sacarle rentabilidad debe examinar también disponibilidad, contratos y costes de gestión; quien quiere transformar un edificio en un establecimiento turístico debe verificar la viabilidad de la intervención y de la actividad. Una relación preparada para la venta de un apartamento no responde automáticamente a las preguntas de un inversor que quiere cambiar su destino. El proyecto debería explicarse a los profesionales antes de iniciar las comprobaciones, aclarando también qué condiciones son irrenunciables. Sin este paso se corre el riesgo de obtener un expediente correcto pero incompleto respecto a la decisión que hay que tomar.

Procedencia y derechos de terceros requieren una lectura coordinada

El primer nivel se refiere a quién vende, qué derecho puede transmitir y qué derechos o pretensiones pueden incidir sobre el bien. Título de procedencia, resultados de los registros inmobiliarios, poderes de representación, eventuales sucesiones, hipotecas, embargos, servidumbres y demandas judiciales deben leerse en conjunto. La nota simple catastral tiene una función distinta y no sustituye la investigación sobre el título de propiedad. Si el vendedor es una sociedad, el control debe abarcar las facultades de quien firma y las circunstancias relevantes para la operación; si existen arrendamientos u otros títulos de ocupación, la disponibilidad futura no puede inferirse de la simple promesa de entregar el inmueble libre. Es necesario entender qué obligaciones ya están vigentes y cómo se cumplirán efectivamente.

La procedencia de una donación también exige hoy una lectura actualizada. La ley n. 182 de 2025 ha modificado la tutela de los legitimarios y la posición de los terceros adquirentes de bienes donados, superando aspectos del sistema anterior que condicionaban la circulación de los inmuebles. Por tanto, no es correcto reproducir automáticamente las antiguas descripciones del riesgo de restitución; tampoco es prudente concluir que la palabra «donación» ya no requiere ningún análisis adicional. El notario debe identificar el régimen aplicable, considerando la normativa transitoria, las sucesiones ya abiertas y eventuales formalidades o controversias relevantes. El valor de la comprobación consiste en aplicar la regla correcta a la historia del bien, no en utilizar una misma fórmula tranquilizadora para cualquier procedencia.

El catastro no sustituye la reconstrucción de la regularidad urbanística

Una planta catastral correspondiente al apartamento visitado no demuestra, por sí sola, que todas las obras se hayan realizado legítimamente. La comparación técnica debe reconstruir títulos urbanísticos, transformaciones y estado de hecho, evaluando qué discrepancias existen y qué normativa resulta aplicable. La declaración catastral exigida para determinados actos y la verificación urbanístico-edilicia responden a funciones diferentes. También el principio afirmado por las Secciones Unidas del Tribunal de Casación con la sentencia n. 8230 de 2019 impone distinguir los planos: la presencia en el acto de un título urbanístico real y referido al bien no equivale a la certificación de que cada una de sus partes sea conforme. La validez de la transmisión no subsana las obras discordantes ni hace irrelevantes sus efectos sobre la adquisición.

El decreto «Salva Casa», convertido en la ley n. 105 de 2024, ha modificado la disciplina del estado legítimo, de las tolerancias y de algunas regularizaciones. La consecuencia operativa es la necesidad de clasificar correctamente cada situación concreta: una tolerancia reconocible, una discrepancia eventualmente regularizable y una infracción para la que no concurren los requisitos de legalización no son lo mismo. La simple presentación de un trámite no autoriza a describir el problema como definitivamente resuelto. El técnico debe explicar el procedimiento, los documentos, las condiciones, los costes y las comprobaciones adicionales, incluidas las vinculadas a protecciones y seguridad. Para los edificios más antiguos, por último, la declaración de construcción anterior a septiembre de 1967 no es una prueba universal de legitimidad: hay que tener en cuenta las obligaciones y normas vigentes en su momento en el lugar afectado.

La habitabilidad y el uso previsto inciden en el valor económico

La habitabilidad debe examinarse distinguiendo entre la falta de un documento, el recorrido mediante el cual puede demostrarse o certificarse y la eventual ausencia de los requisitos sustantivos. La comunicación certificada de habitabilidad se refiere a condiciones y presupuestos específicos; no es una legalización general de las irregularidades. Tampoco su ausencia comporta automáticamente la nulidad de la venta o, en cualquier circunstancia, la resolución del contrato. Las consecuencias dependen del caso concreto, de la idoneidad para el uso, de los acuerdos y de las obligaciones asumidas. Un comprador debe saber antes de comprometerse qué situación está aceptando, qué intervenciones son necesarias y qué grado de incertidumbre permanece, sin confiar en la perspectiva indefinida de arreglarlo todo después de la escritura.

La misma lógica vale para el proyecto de transformación. Comprar una vivienda con la idea de obtener dos unidades no significa tener ya el derecho a dividirla; adquirir un edificio atractivo no significa poder utilizarlo como hotel. El destino urbanístico, los requisitos técnicos, los accesos, las dotaciones, la normativa local y las limitaciones pueden influir en los plazos y en la viabilidad. El certificado de prestación energética, la documentación sobre las instalaciones y las comprobaciones sobre el estado constructivo completan el cuadro, pero no son documentos intercambiables. En Sicilia, además, el análisis debe coordinar la normativa nacional con la regional: la transposición de «Salva Casa» y las aclaraciones posteriores no permiten aplicar indistintamente a cualquier expediente un resumen nacional encontrado en internet.

La comunidad de propietarios y las limitaciones pueden cambiar la rentabilidad de la compra

Una parte del riesgo económico es externa a las estancias que el comprador visita. El reglamento de la comunidad, las actas, las cuentas, las obras acordadas, los litigios y la situación de los pagos pueden anticipar desembolsos o limitaciones importantes. La declaración del administrador debe leerse junto con los demás documentos y actualizarse cerca de la firma: el saldo del ejercicio en curso no cuenta por sí solo todo lo que se ha aprobado o debatido. También el reparto de gastos entre vendedor y comprador debe regularse expresamente, manteniendo separada la relación entre ellos de los derechos que pueda ejercer la comunidad. Un precio atractivo pierde parte de su sentido si no incluye las obligaciones económicas que acompañan al bien.

En los inmuebles de interés cultural, el control debe incluir el régimen de tutela, las intervenciones posibles y los trámites relativos a la transmisión. En el marco nacional, la notificación y la eventual preferencia pública siguen reglas y plazos específicos: el plazo ordinario de sesenta días no agota la disciplina, que prevé un plazo de ciento ochenta días en los casos de notificación omitida, tardía o incompleta, según los presupuestos correspondientes. Antes de fijar pagos, entrega e inicio de las obras hay que verificar el procedimiento aplicable y la autoridad competente, incluidas las particularidades territoriales. El valor histórico puede sostener el precio de un edificio, pero no elimina los límites que gobiernan su transformación y circulación.

El informe final debe permitir una decisión

Una due diligence útil no termina con una lista de documentos recopilados. Para cada incidencia debería hacer legibles el hecho comprobado, la fuente, la verificación todavía pendiente, las consecuencias sobre el uso y el valor, la eventual solución y el sujeto encargado de llevarla a cabo. También debe quedar claro qué no se ha verificado: una visita visual no equivale a un estudio estructural, una tasación preliminar no es un presupuesto y la ausencia de respuesta a una solicitud documental no demuestra la inexistencia del problema. Abogado, notario y técnicos contribuyen según sus respectivos encargos y competencias, coordinando la información sin superponer automáticamente responsabilidades y comprobaciones.

La decisión final puede consistir en seguir adelante, revisar el precio y las condiciones, pedir que una obligación se cumpla antes de la transmisión o renunciar. Un ejemplo hipotético aclara el punto: una intervención valorada en 30.000 euros no se traduce necesariamente en un descuento del mismo importe si persisten plazos inciertos, mayores cargas financieras y meses durante los cuales el bien no genera ingresos; un obstáculo que impide el uso previsto puede volver inadecuado incluso un precio sensiblemente reducido. El resultado de la investigación debe, por tanto, incorporarse al contrato y a la cuenta económica de la operación. El patrimonio se protege cuando se entiende qué se compra antes de decidir cuánto se está dispuesto a pagar.