Gewerbeimmobilien auf dem Weg ins Jahr 2027 warum das Kapital selektiver wird

Der Markt jenseits von Läden und Büros

Ein Gewerbegebäude kann physisch weiterbestehen und bereits einen erheblichen Teil seines wirtschaftlichen Nutzens verloren haben, weil die Räume nicht mehr den Bedürfnissen der Unternehmen entsprechen, der Energieverbrauch den Betrieb verteuert oder der Standort nicht die Mieten ermöglicht, die zur Verzinsung des investierten Kapitals erforderlich sind; diese Diskrepanz zwischen Immobilie und Funktion ist ein sinnvoller Ausgangspunkt für die Lektüre des 2027 Commercial Real Estate Outlook von Deloitte, veröffentlicht am 24. September 2026. Der Bericht beschreibt einen Markt, in dem Geld weiterhin nach Chancen sucht, aber nicht bereit ist, unterschiedslos jedes Projekt zu finanzieren, während der Wert zunehmend davon abhängt, ob der Eigentümer Nachfrage, tragfähige Kosten und die Umsetzbarkeit der Maßnahmen nachweisen kann. Für italienische Leser, die Immobilien vor allem mit Wohnraum verbinden, umfasst Commercial Real Estate ein breiteres Spektrum an Immobilien für wirtschaftliche Tätigkeiten und professionelle Investitionen, von Büros über Lagerhallen und Hotels bis hin zur Infrastruktur, die die digitale Wirtschaft trägt; interessant ist an der Studie, dass sie zeigt, wie diese Kategorien selbst innerhalb derselben Stadt unterschiedliche Phasen durchlaufen können.

Die Untersuchung des Deloitte Center for Financial Services erfasst die Einschätzungen von 950 Führungskräften und ihren direkten Mitarbeitern bei Immobilieneigentümern und Immobilieninvestmentgesellschaften mit einem verwalteten Vermögen von mindestens 250 Millionen Dollar, die zwischen Juni und Juli 2026 in Nordamerika, Europa und im asiatisch-pazifischen Raum befragt wurden; Italien gehört nicht zu den europäischen Ländern der Stichprobe, die Frankreich, Deutschland, die Niederlande, Spanien und das Vereinigte Königreich umfasst. Es handelt sich somit um eine Betrachtung der Strategien professionell aufgestellter Marktteilnehmer, nicht um eine spezifische Prognose für italienische Preise oder eine Befragung kleiner Eigentümer, und die Antworten beziehen sich überwiegend auf die folgenden zwölf–achtzehn Monate. Diese Klarstellung dient der richtigen Interpretation der Zahlen, denn die Erwartungen eines Großinvestors können Kapitalströme und Marktstandards mitprägen, ohne automatisch das Schicksal eines einzelnen Ladens oder eines Büros in der Provinz zu beschreiben; die Übertragung der Schlussfolgerungen auf die italienischen Verhältnisse erfordert eine Prüfung der lokalen Nachfrage, der Vertragsbedingungen und der Kreditverfügbarkeit, damit eine internationale Präferenz nicht mit einer Kaufempfehlung verwechselt wird.

Die erste Botschaft ist das Nebeneinander von Vorsicht und Zuversicht bei den Umsätzen: Der allgemeine Vertrauensindex der Befragten sinkt von 64,9 Punkten bei der vorherigen Erhebung auf 57,8 von 100 Punkten, doch 51% erwarten weiterhin ein Umsatzwachstum von mehr als 5%. Das ist nicht zwangsläufig ein Widerspruch, denn ein Unternehmen kann mit steigenden Einnahmen rechnen und gleichzeitig neue Investitionen begrenzen, Projekte strenger auswählen oder seine Liquidität sichern, insbesondere wenn die Kosten des Kapitals die Korrektur eines Fehlers erschweren. Die redaktionelle Schlussfolgerung daraus lautet, dass eine mögliche Erholung nicht ausreichen wird, um allen Immobilienbeständen gleichermaßen Auftrieb zu geben: Ein gut positioniertes Portfolio kann sich auch in einem schwachen Umfeld verbessern, während ein überholtes Gebäude trotz steigender Branchenumsätze an Wettbewerbsfähigkeit verlieren kann. Für den Eigentümer bedeutet dies, die Immobilie als wirtschaftliche Tätigkeit mit eigenen Kunden, Kosten und Fristen zu bewerten, statt sie als Wertreserve zu betrachten, deren Wert allein durch den Zeitablauf steigen wird.

Die Refinanzierung kann den Wert verändern

Kosten und Verfügbarkeit von Kapital bleiben zusammen mit dem Zinsniveau die wichtigsten von den Befragten genannten makroökonomischen Sorgen, während auslaufende Finanzierungen dazu zwingen, früher aufgenommene Schulden mit den Bedingungen zu vergleichen, zu denen sie verlängert werden könnten. Das Risiko betrifft nicht nur die Rate: Wenn der Ertrag der Immobilie nicht ausreichend wächst, kann eine Bank mehr Eigenkapital verlangen, die Finanzierung reduzieren oder restriktivere Bedingungen auferlegen und den Eigentümer damit vor die Wahl zwischen zusätzlichen Einlagen, Verkauf und Überarbeitung des Projekts stellen. Wirtschaftlich betrachtet kann eine Vermietung, die bei einer günstigen Finanzierung zufriedenstellend erschien, unzureichend werden, ohne dass der Mieter seine Zahlungen eingestellt hat, weil sich die zur Tragfähigkeit der Investition erforderlichen Kosten ändern. Deshalb sollte die Analyse die Laufzeiten der Mietverträge und der Kredite, die vorgesehenen Baukosten und die verbleibende Liquidität in einem ungünstigeren Szenario einbeziehen; die Bruttomiete allein beschreibt ohne diese Elemente nur einen Teil des Risikos.

Ein rein illustratives Beispiel verdeutlicht den Mechanismus: Erzielt eine Immobilie jährlich 100.000 Euro an Nettobetriebsertrag, ergäbe die Kapitalisierung dieses Ertrags mit 5% einen Wert von 2 Millionen Euro, während er bei 6% auf etwa 1,67 Millionen sinken würde, selbst bei unverändertem Ertrag. Dies ist weder eine Prognose von Deloitte noch ein Wertgutachten, da der tatsächliche Wert von vielen weiteren Variablen abhängt, sondern eine Möglichkeit zu verstehen, weshalb eine höhere von Investoren verlangte Rendite den Preis senken kann, den sie zu zahlen bereit sind. Sind gleichzeitig Arbeiten erforderlich, um die Vermietungsquote zu halten, verschärft sich das Problem, während ein glaubwürdiges Wachstum des Ertrags es nur teilweise ausgleichen kann. Die Rendite muss daher zusammen mit der Qualität der Zahlungsströme und dem noch benötigten Kapital untersucht werden, wobei zwischen einem scheinbar günstigen Preis und einer Immobilie mit bislang nicht berücksichtigten Kosten zu unterscheiden ist: Ein Kauf mit Abschlag reicht nicht aus, wenn die zur Wettbewerbsfähigkeit des Objekts erforderlichen Maßnahmen diesen Vorteil aufzehren, noch bevor die neue Vermietung beginnt.

Die im Bericht erfassten geografischen Präferenzen nennen die Vereinigten Staaten, das Vereinigte Königreich und Indien unter den wichtigsten in Betracht gezogenen Auslandszielen, während das für Kontinentaleuropa beschriebene Bild von einer weniger einheitlichen Erholung und der Sensibilität gegenüber den Finanzierungskosten geprägt ist; daraus folgt nicht, dass eine italienische Investition zwangsläufig weniger rentabel sein wird, sondern dass sie mit Alternativen konkurrieren muss, die auf internationaler Ebene bewertet werden. Ein Investor kann nämlich eine Lagerhalle in Italien mit einem Vorhaben in einem anderen Land vergleichen und dabei Währung, Besteuerung, Finanzierung und Ausstiegsmöglichkeiten berücksichtigen, statt sich auf die Rendite des ersten Jahres zu beschränken. Wer verkauft oder einen Partner sucht, sollte daraus die praktische Konsequenz ziehen, konsistente und überprüfbare Informationen zum Betriebsertrag, zur Situation der Mieter und zu künftigen Verpflichtungen vorzubereiten, denn nicht dokumentierte Unsicherheit schlägt sich tendenziell in einem vom Käufer geforderten Abschlag nieder. Auch die Beständigkeit der Genehmigungen und die Klarheit der Unterlagen werden zu wirtschaftlichen Bestandteilen des Vorhabens, da sie das Risiko verringern, monatelang Kapital einzusetzen, ohne das Projekt beginnen zu können.

Modernisieren heißt nicht, um jeden Preis Geld auszugeben

Fast 80% der Befragten planen, ihre Immobilien in den folgenden zwölf–achtzehn Monaten zu modernisieren oder neu zu positionieren, wobei 38% eine besonders intensive Tätigkeit angeben, doch der Bericht verzeichnet auch Widerstände gegen die Realisierung von Verlusten: 39% planen keine Umnutzungen und 46% keine Verkäufe. Deloitte schlägt vor, den Bestand Immobilie für Immobilie zu prüfen und zwischen Aufwertung, Halten, Umnutzung und Veräußerung zu unterscheiden, statt Ressourcen gleichmäßig zu verteilen. Dieser Schritt ist bedeutsam, weil eine Modernisierung nur dann Wert schafft, wenn die Nachfrage einen ausreichenden Aufschlag rechtfertigt, während teure Arbeiten an einem strukturell wenig gefragten Gebäude den Verlust hinauszögern können, ohne das Problem zu lösen. Für einen italienischen Eigentümer sollte die erste Prüfung daher noch vor ästhetischen Fragen der Vermarktbarkeit gelten: Welche Nutzer könnten diese Räume nach Durchführung der kostenpflichtigen Arbeiten wählen, zu welchen Bedingungen und mit welcher Kontinuität; die planerische Qualität bleibt notwendig, ersetzt aber nicht das Vorhandensein eines Marktes, der bereit ist, für ihre Nutzung zu zahlen.

Bei Büros kann sich der Unterschied zwischen einem modernen Gebäude und einer wenig funktionalen Immobilie in einer unterschiedlichen Fähigkeit zur Mieterbindung niederschlagen, weil flexible Räume, Komfort und Betriebskosten in den Vergleich mit alternativen Standorten einfließen; in der Logistik muss die Beurteilung dagegen die Erreichbarkeit, die Organisation der Warenströme und die Eignung der Flächen für die dort ausgeübten Tätigkeiten umfassen. Der Bericht zählt Logistik- und Lagerimmobilien zu den bevorzugten Chancen, gefolgt von Immobilien der digitalen Wirtschaft, doch diese Rangfolge macht nicht alle Objekte mit derselben Bezeichnung austauschbar. Eine für einen Nutzer ungeeignete Lagerhalle oder ein digitaler Standort ohne die erforderliche Infrastruktur gewinnt nicht an Qualität, nur weil er zu einer angesagten Kategorie gehört, während die Umgestaltung eines Gebäudes für eine andere Nutzung spezifische technische und genehmigungsrechtliche Prüfungen erfordert. Die redaktionelle Analyse lautet, dass sich der Wettbewerbsvorteil vom bloßen Eigentum an Quadratmetern zur Fähigkeit verlagert, diese in der tatsächlich nachgefragten Form anzubieten, wobei auch das Risiko zu berücksichtigen ist, dass sich Arbeiten über den Zeitraum hinausziehen, in dem der Markt für diese Lösung einen Aufschlag anerkennt.

Ein interessantes Signal betrifft den wohnortnahen Einzelhandel, der in der Rangliste der Chancen vom elften auf den fünften Platz steigt, während Hotels und Beherbergungsbetriebe vom achten auf den dreizehnten zurückfallen: Dies sind Präferenzen der Stichprobe, keine prognostizierten Preisveränderungen und auch keine Absage an jedes Hotel. Der Bericht führt die bessere Platzierung von Nachbarschaftsläden auf das begrenzte Flächenangebot und die stabile Vermietungsquote zurück, doch um diesen Hinweis anzuwenden, müssen die Tätigkeit des Mieters und das tatsächliche Einzugsgebiet des Geschäfts geprüft werden. Ein Ladenlokal mit wiederkehrender Nachfrage kann eine andere Funktion haben als eines, das von gelegentlicher Laufkundschaft abhängt, während ein prestigeträchtiger Standort an Rentabilität verlieren kann, wenn die Miete die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des dort ansässigen Betriebs übersteigt. Ebenso macht bei Hotels eine globale Rangliste hochwertige Chancen in Italien nicht zunichte: Sie legt vielmehr nahe, dass Wettbewerb, Preissensibilität der Kunden und Betriebskosten eine sorgfältigere Bewertung einzelner Vorhaben erfordern und automatische Fortschreibungen der Ergebnisse aus den besten Jahren vermieden werden sollten.

Steuern Technologie und Verantwortung

Nach dem von Deloitte erläuterten Ansatz fließen steuerliche Fragen bereits vor der Unterzeichnung in den Investitionsprozess ein, denn die für das Kapital maßgebliche Rendite ist jene, die nach Steuern, Abgaben und den Beschränkungen der gewählten Struktur verbleibt; mehr als 60% der Stichprobe planen, Mittel in Rechtsordnungen oder Tätigkeiten mit günstigeren Anreizen zu lenken, doch das bedeutet nicht, dass eine Vergünstigung ein Projekt ohne Nachfrage tragfähig machen kann. Für einen italienischen Investor besteht die Lehre darin, die steuerlichen Auswirkungen von Erwerb, Bewirtschaftung und Ausstieg frühzeitig zu bewerten, ohne Vorteile aus ausländischen Rechtsordnungen oder lediglich angekündigte Anreize in die eigene Planung zu übernehmen. Auch eine potenzielle Ersparnis muss mit Fristen, Voraussetzungen und der Sicherheit ihrer Nutzung abgeglichen werden, denn ein Vorteil, der nicht nutzbar ist, wenn die Zahlungsströme benötigt werden, kann den Finanzierungsbedarf ungedeckt lassen. Das Projekt sollte auch dann verständlich und vertretbar bleiben, wenn das operative Ergebnis von der steuerlichen Förderung getrennt wird, damit klar ist, welcher Teil der Rendite aus der Immobilie stammt und welcher von rechtlichen Bedingungen abhängt, die sich ändern könnten.

Künstliche Intelligenz ist der andere Bereich, in dem der Bericht mehr Disziplin fordert: 72% der Stichprobe haben eine erste Bestandsaufnahme der Daten und eine Prüfung der Quellen abgeschlossen, während weniger als die Hälfte weitergehende Prozess- und Sicherheitskontrollen eingeführt hat. Es geht nicht nur darum, schnell eine Schätzung zu erstellen oder Anzeigen zu vergleichen, sondern darum zu wissen, welche Informationen verwendet wurden, wer darauf zugreifen darf und wer für eine Fehlentscheidung verantwortlich ist, insbesondere wenn die Instrumente die Mieterauswahl, die Preise und die Allokation des Kapitals beeinflussen. Ein doppelter Datensatz, ein abgelaufener Vertrag, der als aktiv interpretiert wird, oder eine nicht vergleichbare Flächenangabe können eine Analyse überzeugend erscheinen lassen, die auf falschen Grundlagen beruht, während die Automatisierung deren Wirkung vervielfachen kann, bevor es jemand bemerkt. Der Nutzen für ein Immobilienunternehmen ergibt sich daher nicht aus der Anzahl der eingesetzten Instrumente, sondern aus der Fähigkeit, sie in kontrollierbaren Prozessen zu nutzen, in denen Dokumentation, Aufsicht und Verantwortung der wirtschaftlichen Bedeutung der Entscheidung angemessen bleiben.

Die abschließende Botschaft der Studie lautet, dass 2027 diejenigen belohnen könnte, die differenzieren und handeln können, statt auf eine allgemeine Erholung zu warten oder die Ausgaben wahllos zu erhöhen, und betrifft auch die Vorbereitung der mit der Bestandsverwaltung betrauten Personen: Die Fähigkeit, Daten und Technologie zu verstehen, muss Immobilienkompetenz und operatives Urteilsvermögen ergänzen. Für italienische Leser erweist sich Commercial Real Estate damit als Investition in das Funktionieren einer wirtschaftlichen Tätigkeit und in die Qualität der sie tragenden Vertragsbeziehungen, noch vor der physischen Substanz eines Objekts. Die nützlichste Frage lautet nicht, ob die Branche insgesamt steigen oder fallen wird, sondern ob diese konkrete Immobilie nach den Arbeiten, der Finanzierung und den für den Erhalt ihrer Wettbewerbsfähigkeit erforderlichen Ausgaben Ertrag erwirtschaften kann; erfordert die Antwort allzu günstige Annahmen, kann die angekündigte Rendite lediglich ein Maß für das eingegangene Risiko sein. Sind Nachfrage, Kosten und Alternativen hingegen dokumentiert, kann die Selektivität des Kapitals zu einer Chance für diejenigen werden, die vernachlässigte, aber noch wirtschaftlich nutzbare Objekte erkennen können.