Mercato immobiliare Milano: i prezzi tengono, in primavera si torna a salire. Olimpiadi all’orizzonte

Nella prima parte del 2020, i valori immobiliari di Milano avevano messo a segno un +2%, ma i dati del secondo semestre sono previsti in calo, con un trend che potrebbe continuare fino a tutto il primo trimestre del 2021. Il mercato immobiliare milanese, però, sembra aver tenuto bene, e le prospettive di ripresa sono ottime.

L’arrivo della pandemia ha scosso anche il mercato immobiliare di Milano, che tuttavia ha visto una buona tenuta in tutte le aree ad eccezione di quelle interessate dai flussi turistici e dall’acquisto di casa ad uso investimento a destinazione turistica. La città ha anche sofferto il massiccio ricorso allo smart working e alla didattica a distanza negli atenei, con conseguente aumento dell’offerta di immobili in affitto e calo dei canoni di locazione. Le zone centrali hanno ben reagito, ma anche quelle periferiche si sono ben difese grazie ai prezzi più convenienti che hanno attirato la domanda di case più ampie o con spazi esterni con budget più contenuto.

Nella prima parte del 2020, rispetto al secondo semestre del 2019, i valori immobiliari di Milano avevano messo a segno un aumento del +2%, ma nel secondo semestre i dati sono in lieve calo, con un trend che potrebbe continuare fino a tutto il primo trimestre del 2021.

Il mercato immobiliare milanese, però, sembra aver tenuto bene nel suo complesso. L’Ufficio Studi di Tecnocasa ha individuato alcuni elementi su cui la città sta scommettendo, con grande energia, resilienza e anche dispiego non indifferente di risorse ed investimenti. Per esempio, Una macro-area che sta beneficiando dell’arrivo della linea 4 della metropolitana è quella di Vercelli – Lorenteggio, ma le aspettative legate ai migliorati collegamenti della metropolitana si avvertono anche nel quartiere di Tolstoj e in quello di Lorenteggio – Frattini. Quest’ultimo ha avuto un cambio generazionale e ha attirato acquirenti giovani alla ricerca di piccoli tagli, sia in acquisto sia in affitto.

Della stessa macro-area fa parte anche il quartiere di Solari-Foppa – che include buona parte dell’area di via Savona e via Tortona – il quale, negli ultimi anni, ha registrato un maggior appeal sugli investitori. In particolare, nell’area da piazza Bande Nere fino a Baggio si segnala già oggi un mercato decisamente simile a quello che c’era prima del lockdown, a parte l’aumento di domanda di case con maggiori spazi.

In corso XXII Marzo il mercato immobiliare segnala prezzi ancora in lieve aumento sia per la domanda elevata, sia per le attese legate all’arrivo della linea 4 della metropolitana e per via della nascita di aree verdi che dovrebbero sorgere non lontano dal complesso di Porta Vittoria.

Nell’area di Navigli – Famagosta si apprezza il futuro arrivo della metropolitana 4, che impatterà in particolare sul tratto oltre piazzale Negrelli, dove nascerà un ponte ciclo pedonale tra i quartieri Lorenteggio e Ronchetto sul Naviglio. Le aspettative legate all’arrivo della metropolitana blu si stanno avvertendo anche nelle zone maggiormente periferiche come viale Forlanini.

I lavori di riqualificazione sul territorio hanno consentito una tenuta dei prezzi nella macro-area di Bovisa-Sempione, dove si continua a riqualificare le ex aree terziarie ed industriali.

I costruttori, attenti alle nuove esigenze abitative emerse durante il lockdown, stanno orientandosi sulla costruzione di tagli più ampi. L’intervento di riqualificazione di City Life così come le fermate della linea lilla fanno sentire i loro effetti, ed i prezzi continuano a salire in Piazza Firenze, via Giovanni da Procida e le zone limitrofe. Ottimo riscontro per le abitazioni più signorili presenti in via Alberti, via Giovanni da Procida e le strade limitrofe. Hanno quotazioni medie di 5000 € al mq. Prezzi simili anche in piazza VI Febbraio che beneficia della vicinanza del parco di City life.

Le aree più costose sono piazza Giulio Cesare e piazzale Baiamonti, dove si toccano prezzi di 7000 € al mq. Gli immobili posizionati in via Cenisio, nel tratto compreso tra piazza Firenze, piazza Diocleziano e piazza Gerusalemme, registrano sempre un buon appeal da quando hanno aperto la metropolitana. I valori immobiliari si aggirano intorno a 3500 € al mq. La riqualificazione dello Scalo di Porta Romana e l’arrivo di Symbiosis così come le attese per il Villaggio Olimpico stanno facendo sentire i suoi effetti sulla macro-area di Lodi-Corsica.

Le zone centrali della città, che avevano registrato nella prima parte dell’anno un incremento dei valori dell’1,8%, confermano oggi, nonostante la pandemia, una buona tenuta. Un lieve aumento dei prezzi ha interessato la zona di corso Genova e via De Amicis, dove si muove un target con ottima disponibilità di spesa e dove c’è sempre un’elevata domanda ma un’offerta decisamente contenuta. Qui si concentrano tipologie più signorili che, ristrutturate, raggiungono i valori più elevati: 7000-8000 € al mq.

Gli investitori da sempre interessati alla zona di corso Genova, via Torino, Sant’Agostino, viale Papiniano e Darsena, via Savona e via Tortona hanno rallentato. E questo ha stabilizzato i valori dell’area intorno a 5000 € al mq.

Relativamente a chi sceglie soluzioni di prestigio, resta la preferenza per le ampie metrature, spazi esterni e le aree più richieste sono quelle di via Quadronno, piazza Mondadori e limitrofe dove ci sono abitazioni di pregio che possono arrivare a 9000 € al mq, se in ottime condizioni e con spazi esterni o begli affacci (con punte di 10 mila € al mq per quelle nuove). Inoltre, gli investitori che acquistano tagli grandi da frazionare non si sono fermati.

Infine, ma non meno importante per gli effetti di lungo periodo, l’assegnazione delle Olimpiadi invernali 2026 a Milano-Cortina è un successo per queste realtà, e in generale per l’Italia. Sono diversi gli studi che hanno sancito l’impatto positivo che avrà l’evento sulle aree interessate in termini di Pil, occupazione, infrastrutture e turismo. Per Milano è un’occasione ulteriore dopo quella dell’Expo i cui frutti si raccolgono ancora oggi. I giochi potranno essere un volano per i lavori di riqualificazione che sono già in corso nel capoluogo lombardo che continuerà così sulla strada già intrapresa.

Saranno riqualificate strutture, saranno creati nuovi spazi per lo sport e per l’accoglienza delle persone coinvolte nell’evento. Questo porterà a migliorare interi quartieri e permetterà anche di attrarre capitale umano.

E’ un’occasione che la città può cogliere per migliorarsi ancora soprattutto se saprà gestire l’eredità post evento.