Mercato immobiliare Milano, +2,8% nel 2020. Il Centro soffre la mancanza di investitori

Secondo le analisi di Tecnocasa, i valori immobiliari a Milano chiudono l’anno  con un +2,8%,  rallentando il ritmo di crescita del 13% che la città aveva segnato nel 2019.

Negli ultimi 10 anni, i prezzi degli immobili a Milano hanno performato in aperta controtendenza rispetto alla media delle grandi città (+2,1% Milano contro il -30% delle grandi metropoli). Oggi, le ultime indagini sull’andamento del mercato immobiliare di Milano sono uno specchio degli effetti della pandemia: le zone semicentrali e periferiche, infatti, hanno avuto risultati migliori rispetto a quelle centrali che hanno risentito della mancanza di investitori, passati dal 26,8% del 2019 al 24,1% del 2020. Tra le macro-aree che hanno subito questo trend ci sono Stazione Centrale-Fulvio Testi (-1,7%) e Navigli-Famagosta (-2,2%).

Segno negativo invece per le compravendite che chiudono il 2020 con un calo del 17,6% rispetto al 2019 e si portano a 21.625. CENTRO, immobili di prestigio e prima casa alimentano il mercato – Nel centro della città, nelle zone di corso Genova-De Amicis, Savona e Tortona, dove era presente soprattutto una componente di acquisto ad uso investimento, i prezzi sono in diminuzione, e i tempi di vendita in leggero aumento. Tengono gli acquisti di prima casa, in modo particolare il segmento del lusso. I valori più elevati, di 7000-8000 euro al mq, si registrano per le soluzioni d’epoca ristrutturate signorili, e nelle restanti zone si va dai 5600 euro fino a 4100 euro al mq. Sull’immobiliare di prestigio resta la preferenza per le ampie metrature e gli spazi esterni; i prezzi possono arrivare a 9000 euro al mq se in ottime condizioni e con spazi esterni o begli affacci, e a 10.000 euro al mq per le nuove costruzioni.

VERCELLI-LORENTEGGIO, effetti positivi dall’arrivo della metropolitana – Aumento dello 0,9% dei prezzi, con un buon andamento delle aree interessate dai lavori della metropolitana 4. Sono aumentati in particolare i prezzi delle soluzioni che hanno spazi esterni, molto ricercate ma di cui c’è bassa offerta. I prezzi vanno da 4000 euro al mq fino a 5500 euro al mq per le soluzioni top in zona Gambara. Valori più bassi in Bande Nere, 4000 euro al mq.

BOVISA-SEMPIONE/FIERA-SAN SIRO, le riqualificazioni danno linfa al mattone – Nelle macro-aree di Bovisa-Sempione e Fiera-San Siro (+3,6%) si continuano ad avvertire gli effetti delle future riqualificazioni dello Scalo Farini e dell’area intorno allo Stadio, grazie ai quali San Siro ha visto un crescente apprezzamento negli anni dopo l’arrivo della metropolitana. I valori arrivano intorno a 4000 euro al mq. 

A Bovisa-Sempione sono le zone periferiche a trainare, e si registra un ritorno all’acquisto da parte di immigrati, complici i mutui convenienti. I valori medi si aggirano intorno a 1500 euro al mq se l’immobile è da ristrutturare, 1800 euro al mq per i contesti economici e 2500-3000 euro al mq per le costruzioni più recenti.  Attualmente è fermo il segmento degli studenti, ma tiene quello dei lavoratori fuori sede che apprezzano la presenza della metropolitana e dei tre parchi, tra cui Parco Nord. Tra i progetti che interessano il quartiere c’è il restyling delle piazze. Si segnalano diverse operazioni di cambio di destinazione d’uso di vecchi box in abitazione.  I quartieri limitrofi vedono un aumento dei valori. Si tratta prevalentemente di giovani al primo acquisto che si finanziano con mutuo e di acquisti migliorativi. Qui un buon usato costa intorno a 3000 euro al mq, e si segnalano casi di investitori che comprano, ristrutturano e rivendono. Sono previsti due importati progetti di Student Housing a Villapizzone e alla stazione Bovisa.  Continua il buon andamento di tutta l’area a ridosso di City Life (Piazza Firenze, Fiera-Monte Rosa) e di Paolo Sarpi. 

STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI, in arrivo nuovi interventi edilizi – Prezzi in ribasso nella macro-area di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi (-1,7%). Il venire meno degli investitori si è sentito in modo importante in quelle aree che, negli ultimi anni, hanno visto un’importante presenza di acquisti con finalità turistica. Ora si muovono soprattutto gli acquisti di prima casa.  Gli stabili vanno dai primi anni del 1900 fino agli anni ’60 e in buono stato hanno quotazioni medie di 5000 euro al mq, per scendere sotto i 3000 euro al mq oltre via Galvani. Il segmento signorile in via Vittor Pisani ha quotazioni di  6000-7000 € al mq.

CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA-LODI CORSICA – Crescono dell’1,2% le quotazioni delle zone di viale Padova e di piazza Piola. Bene anche corso XXII Marzo dove c’è attesa per l’arrivo della linea 4 della metropolitana e per la nascita di aree verdi che dovrebbero sorgere non lontano dal complesso di Porta Vittoria. C’è un’ottima offerta sia per immobili di prestigio sia di tipo civile. Questi ultimi si valutano mediamente intorno a 4000 (da ristrutturare) e 4500 euro al mq (per i tagli più piccoli). Si segnalano punte di 6500 euro al mq per le soluzioni di prestigio che si affacciano su piazza Grandi (lato Fontana-Bunker). Nella macro-area di Lodi-Corsica le attese sono tutte per la riqualificazione dello Scalo di Porta Romana e i lavori per le Olimpiadi, in particolare in corso Lodi-San Luigi dove sono già iniziati i lavori che porteranno alla nascita del Villaggio Olimpico.

NAVIGLI-FAMAGOSTA, investitori fermi in attesa della ripartenza delle Università – Nella macro-area di Navigli-Famagosta il ribasso dei prezzi (-2,2%) ha interessato l’area di via Ripamonti- Spadolini e la zona a ridosso della Bocconi, Tibaldi, San Gottardo e Cermenate.  Fermi gli investitori che sono sempre stati attivi in zona e per cui si sono scambiate soprattutto prime case in Tibaldi-Cermenate dove i prezzi sono più contenuti. A San Gottardo i prezzi sono alti e i proprietari sono restii a ridurre i prezzi, perché incombono diversi interventi di Student housing e il campus della Bocconi. Infatti, le quotazioni sono più elevate e per una soluzione di piccolo taglio e in ottimo stato si parte da  5500 euro al mq, per scendere a valori intorno a 4000 euro al mq nella parte più popolare. Si superano i 3000 euro al mq nelle traverse di via Ripamonti, e si scende a 2800 euro al mq su via Ripamonti.