Kompetitive Auktion unter Privaten: Transparenz und Strenge zur Maximierung des Verkaufserlöses einer Immobilie

Auktionen unter Privaten, von einem Notar abgewickelt, ergänzen oder flankieren die traditionellen Verkaufswege und bieten mehr Transparenz, sicherere Zeitabläufe und eine vorbeugende Prüfung der Unterlagen.

Kompetitive Auktionen unter Privaten nehmen in den letzten Jahren immer weiter zu, dank spezialisierter Strukturen und einiger besonderer Merkmale, die diese Methode sowohl für Verkäufer als auch für Käufer sehr interessant machen.

Zunächst versteht man unter einer kompetitiven Auktion unter Privaten ein Verkaufsverfahren, bei dem mehrere potenzielle Käufer Gebote für dieselbe Immobilie abgeben können, und zwar nach klaren und für alle gleichen Regeln, die im Voraus festgelegt und vor Beginn des Verfahrens bekannt gemacht werden. Die Immobilie stammt nicht aus einem Zwangs- oder Insolvenzverfahren, sondern der Verkäufer ist ein Privater (natürliche Person, Gesellschaft, Einrichtung), der sich freiwillig für diese Methode entscheidet. Das gesamte Verfahren wird mit Unterstützung eines Notars, eines bekanntlich unparteiischen Berufsträgers, im Voraus organisiert und geregelt. Bei einer kompetitiven Auktion unter Privaten sieht der typische Ablauf wie folgt aus:

• Der Verkäufer wendet sich an die Notarkanzlei. In dieser Phase werden die Unterlagen der Immobilie gesammelt (Herkunftsurkunden, Katasterauszüge, Grundrisse, eventuelle Darlehen oder Hypotheken usw.), und die Durchführbarkeit des Verfahrens der kompetitiven Auktion wird geprüft.
• Der Notar führt eine Reihe von Prüfungen zu den Eigentumstiteln, zu eventuellen Hypotheken oder Belastungen, zur Übereinstimmung zwischen Ist-Zustand und Katasterdaten sowie zu baurechtlichen Aspekten usw. durch. Ziel ist es, mit möglichst klaren Unterlagen in die Auktion zu gehen.
• Der Notar und der Verkäufer stimmen sich über das Auktionsreglement ab, das festlegt, wie die Gebote einzureichen sind (etwa in einem verschlossenen Umschlag oder auf elektronischem Weg), bis zu welchem Datum und welcher Uhrzeit, welche Sicherheitsleistung gegebenenfalls zu hinterlegen ist, nach welchem Kriterium die Zuschlagserteilung erfolgt (zum Beispiel das höchste gültige und regelkonforme Gebot) und bis wann und auf welche Weise der Preis zu zahlen ist sowie innerhalb welcher Frist die notarielle Kaufvertragsurkunde über die Veräußerung beurkundet wird.

Die Käufer, die teilnehmen möchten, geben ihr Gebot gemäß den im Auktionsreglement vorgesehenen Modalitäten ab (zum Beispiel in einem verschlossenen Umschlag, der innerhalb einer bestimmten Frist bei der Notarkanzlei hinterlegt wird, zusammen mit einer Sicherheitsleistung). Nach Ablauf der Frist öffnet oder prüft der versteigernde Notar die Gebote, vergleicht sie und ermittelt den Bestbietenden. Alles wird offiziell protokolliert, sodass Rangfolge und Zuschlagserteilung rechtssicher feststehen. Anschließend zahlt der Zuschlagsempfänger den vereinbarten Preis, und es wird die Urkunde über die Veräußerung errichtet, mit allen gesetzlich vorgesehenen Garantien und der anschließenden Eintragung in die Immobilienregister.

Im Rahmen von Auktionen unter Privaten ist der Notar ein unparteiischer Amtsträger, das heißt, er steht weder „auf der Seite“ des Verkäufers noch des Käufers, sondern gewährleistet die Ordnungsmäßigkeit des gesamten Verfahrens und sorgt dafür, dass die Regeln für alle gleich sind und von allen eingehalten werden; zugleich gibt er den Teilnehmern an der Auktion Sicherheit, auch durch die vorherige Prüfung der Lage der Immobilie. Für den Verkäufer bietet die kompetitive Auktion unter Privaten mit Notar die Möglichkeit, den Preis zu maximieren. Wenn mehrere Interessenten um dasselbe Objekt konkurrieren, in einem transparenten Rahmen und mit klaren Regeln, bestimmt der Markt den besten Preis zu diesem Zeitpunkt. Zudem weiß der Verkäufer von Anfang an, wann die Gebote abgegeben werden, wann die Zuschlagserteilung erfolgt und innerhalb welchen Zeitraums die Beurkundung stattfindet.

Schließlich ermöglicht die kompetitive Auktion die Auswahl wirklich motivierter Käufer, weil häufig eine Sicherheitsleistung oder das Vorliegen bestimmter Voraussetzungen verlangt wird, was unernste Interessenten abschreckt. Auch für Käufer ist die kompetitive Auktion unter Privaten mit Notar ein Instrument von hoher Transparenz und Sicherheit, dank der Gewissheit, dass die wichtigsten Unterlagen vor der Auktion unter der Verantwortung des Notars geprüft wurden. Außerdem sieht sich auch der Käufer einem geführten Verfahren gegenüber, mit weniger Improvisation und mehr Gelassenheit als bei informellen oder wenig strukturierten Verhandlungen.

Letztlich befindet sich der Verkäufer im traditionellen Modell der Immobilienveräußerung in einer schwächeren Position, da der Kaufinteressent versuchen wird, über einen „Preisdrücker“-Ansatz in den Verhandlungen den niedrigstmöglichen Preis zu erzielen. Mit der kompetitiven Auktion unter Privaten hingegen haben die Verkäufer die Möglichkeit, mit mehreren qualifizierten Käufern in Wettbewerb zu treten, die um den Erwerb der Immobilie konkurrieren, sodass der Preis in Richtung seines tatsächlichen Marktwerts steigt. Kurz gesagt: Der mit den Transparenzpflichten und mit absoluter Strenge geführte Wettbewerb wird zum Instrument der maximalen Wertsteigerung des verkauften Objekts.