Rom wie Paris und Madrid: Seine historischen Palazzi sind bei internationalen Investoren immer gefragter

Heute lautet die eigentliche Frage nicht, ob die historischen römischen Palazzi an Wert gewinnen werden, sondern wie viele und welche davon tatsächlich noch auf dem Markt verfügbar bleiben.

In den vergangenen zwei Jahren hat der römische Markt der historischen Palazzi eine überraschende Widerstandsfähigkeit gezeigt. Neben den traditionellen Käufen durch Privatfamilien und Vermögensinvestoren gab es bedeutende Transaktionen bei hochwertigen Gebäuden im historischen Zentrum und im Bereich der Via Veneto, mit Werten, die in einigen Fällen 35 Millionen Euro überstiegen haben. Parallel dazu wächst die Nachfrage nach Teilen von Adelspalazzi in den prestigeträchtigsten Stadtvierteln weiter, angeheizt von internationalen Käufern, die von der architektonischen Einzigartigkeit und der knappen Angebotslage angezogen werden. Der Trend deutet darauf hin, dass Rom seine Rolle als Markt für trophy asset weiter festigt, in dem der kulturelle und symbolische Wert historischer Immobilien gegenüber rein renditebezogenen Kennzahlen immer stärker ins Gewicht fällt.

Wichtigste Transaktionen historischer Palazzi in Rom (2022–2026)

Der Fall Palazzo Marini: Die Transaktion, die den Markt verändert hat - Die symbolträchtige Transaktion des neuen römischen Immobilienzyklus bleibt der Erwerb des Palazzo Marini durch die Gruppe Fort Partners, die rund 165 Millionen Euro investiert hat, um das künftige Four Seasons Roma zu entwickeln. Die Operation markierte einen Wendepunkt, weil sie gezeigt hat, dass es auch in der italienischen Hauptstadt historische Assets gibt, die globale Investoren mit Tickets von über 150 Millionen Euro anziehen können.

Die Rückkehr des Gebiets Via Veneto–Barberini - Zwischen 2025 und 2026 wurde eine deutliche Konzentration von Transaktionen entlang der Achse Via Veneto–Piazza Barberini verzeichnet. Der Verkauf des historischen Komplexes in der Via San Basilio für rund 37 Millionen Euro bestätigte das starke Interesse an historischen Gebäuden, die sich in Hospitality oder Mixed-use Luxury umwandeln lassen. Wenige Monate später erwarb Castello SGR ein wichtiges Gebäude vom Typ „cielo-terra“ in der Via Sicilia, um dort ein Fünf-Sterne-Hotel im gehobenen Segment zu entwickeln. Diese Transaktionen zeigen, dass der Markt historischen Immobilien in dem Quadranten zwischen Via Veneto, Barberini und dem historischen Zentrum heute einen deutlichen Aufpreis zugesteht.

Nicht nur ganze Palazzi: Der Markt für noble Einheiten wächst - Einer der interessantesten Aspekte der vergangenen Jahre ist das Wachstum der Verkäufe einzelner Teile von Adelspalazzi. Im Jahr 2025 wurde beispielsweise der Verkauf der nobile Etage eines Palazzo aus dem 16. Jahrhundert mit rund 780 qm für 13,5 Millionen Euro bekannt, bei einem Wert von mehr als 17.000 €/qm. Das ist ein Marktsegment, das insbesondere folgende Käufer anspricht:
- europäische HNWI;
- Family Offices;
- internationale Unternehmer;
- Käufer aus den Vereinigten Staaten, dem Vereinigten Königreich und dem Nahen Osten.
In vielen Fällen ist das Interesse nicht renditebezogen, sondern vermögens- und symbolorientiert: Eine Residenz in einem historischen römischen Palazzo zu besitzen, gilt als Vermögenswert, der mit den großen historischen Wohnsitzen in London, Paris oder Madrid vergleichbar ist.

Der große Trend: Von Büros zu Luxushotels - Die bedeutendste Entwicklung des römischen Marktes ist vermutlich die Umwandlung historischer Gebäude in Hotels im Ultra-Luxus-Segment. In den vergangenen Jahren wurden Projekte entwickelt oder angekündigt, die historische Gebäude betreffen, die für internationale Marken wie Four Seasons, Six Senses, Nobu und andere Anbieter des Luxury-Segments bestimmt sind. Rom wurde unter den attraktivsten europäischen Städten für neue Fünf-Sterne-Hotels genannt, was den Wettbewerb um hochwertige historische Palazzi weiter anheizt.

Was sagen uns diese Transaktionen? Aus Sicht des Investors ergeben sich drei Schlussfolgerungen. Erstens: Der römische Markt ist nicht mehr lokal, sondern eindeutig international. Die wichtigsten Käufer sind inzwischen Fonds, Family Offices und ausländische Unternehmer. Zweitens liegt der Wert nicht nur in den Quadratmetern, sondern in der Seltenheit des Assets: Ein gut gelegenes historisches Palazzo in der Hauptstadt wird zu einem echten trophy asset. Drittens sind die Nutzung als Hotel und im Bereich Hospitality heute die wichtigsten Treiber der Wertsteigerung, und das wirkt sich stark sowohl auf den Kaufpreis als auch auf den Endwert der sanierten Immobilie aus, der das ursprüngliche Kaufniveau um ein Vielfaches übersteigen kann.

Richtwerte für historische Palazzi und noble Einheiten in Rom (2026) - Diese Schätzung bezieht sich nicht auf gewöhnliche Wohnungen, sondern auf historische Palazzi vom Typ cielo-terra; auf noble Etagen; auf Wohnungen mit Fresken, repräsentativen Sälen und Denkmalschutzauflagen; auf Immobilien mit Hospitality- oder Repräsentationsnutzung; auf off-market Assets. Die Preise liegen daher über den üblichen wohnwirtschaftlichen Marktwerten.

Aus der obigen Tabelle wird deutlich, dass es auf dem römischen Markt heute einen wachsenden Unterschied zwischen dem gewöhnlichen Immobilienwert und dem sammlerischen Vermögenswert gibt (dem der sogenannten trophy assets, der vierten Spalte rechts).

Eine Wohnung in einem Gebäude aus dem 19. Jahrhundert in Prati wird weiterhin vor allem nach wohnwirtschaftlichen Kriterien bewertet, doch eine nobile Etage in einem Palazzо aus dem 17. Jahrhundert mit Blick auf die Piazza Navona oder die Via dei Coronari wird immer häufiger als sicherer Hafen oder als repräsentativer Vermögenswert und Baustein des Familienvermögens in multigenerationaler Perspektive gekauft. Als Kaufmotiv spielt nicht selten auch der Wunsch nach einer gelegentlichen Residenz für HNWI und UHNWI eine Rolle, und in diesen Fällen wird der emotional-intrinsische Wert der Transaktion stärker durch die Seltenheit als durch die Rendite bestimmt.

Prognose 2030 - Wenn der derzeitige römische Immobilienzyklus anhält, ist bei hochwertigen historischen Immobilien ein durchschnittliches jährliches Wachstum zwischen 3% und 6% realistisch. Das wahrscheinlichste Szenario sieht wie folgt aus:

Der eigentliche Wertzuwachs dürfte jedoch nicht die klassischen Luxuswohnungen betreffen, sondern das Segment der historischen Palazzi, die sich in hochwertige Hospitality umwandeln lassen, insbesondere:
- Boutique-Hotels mit 25-80 Zimmern;
- luxury serviced apartments;
- private Clubs;
- Branded Residences;
- mixed-use hospitality.

Rom erlebt heute eine Phase, die jener ähnelt, die Madrid zwischen 2015 und 2022 durchlaufen hat: internationale Marken kommen hinzu, der Premium-Tourismus wächst, die Hotelpreise steigen und historische Gebäude werden knapp.

Aus diesem Grund ist nicht auszuschließen, dass einige trophy assets im Gebiet Pantheon-Campo Marzio und in der Nähe der Piazza Navona bis 2030 Werte von mehr als 40.000-50.000 €/qm erreichen könnten; Niveaus, die heute außergewöhnlich erscheinen, in London, Paris und Madrid jedoch bereits für besonders seltene historische Immobilien verzeichnet wurden. Daher lautet die eigentliche Frage nicht mehr, ob die historischen römischen Palazzi an Wert gewinnen werden, sondern welche Immobilien tatsächlich noch auf dem Markt verfügbar bleiben. Denn die fortschreitende Transformation von Rom zu einer globalen Luxusdestination verringert das Angebot an kaufbaren historischen Assets. In einem Umfeld zunehmender Knappheit wird der Wert der besten Palazzi der Hauptstadt immer stärker durch ihre Unwiederholbarkeit bestimmt.