Rome comme Paris et Madrid : ses palais historiques sont de plus en plus recherchés par les investisseurs internationaux

Aujourd’hui, la vraie question n’est pas de savoir si les palais historiques romains prendront de la valeur, mais combien et lesquels resteront réellement disponibles sur le marché.

Au cours des deux dernières années, le marché romain des palais historiques a fait preuve d’une résilience surprenante. À côté des acquisitions traditionnelles par des familles privées et des investisseurs patrimoniaux, des opérations d’envergure ont été enregistrées sur des immeubles de prestige dans le centre historique et dans le secteur de la Via Veneto, avec des valeurs qui, dans certains cas, ont dépassé 35 millions d’euros. Parallèlement, la demande continue de croître pour des portions de palais nobles dans les quartiers les plus prestigieux de la ville, portée par des acheteurs internationaux attirés par l’unicité architecturale et la rareté de l’offre. Cette tendance suggère que Rome consolide son rôle de marché de « trophy asset », où la valeur culturelle et symbolique des biens historiques prend un poids croissant par rapport aux seules métriques de rendement.

Principales transactions de palais historiques à Rome (2022–2026)

Le cas Palazzo Marini : la transaction qui a changé le marché - L’opération emblématique du nouveau cycle immobilier romain reste l’acquisition de Palazzo Marini par le groupe Fort Partners, qui a investi environ 165 millions d’euros pour développer le futur Four Seasons Roma. Cette opération a marqué un tournant, car elle a démontré que, même dans la capitale italienne, il existe des actifs historiques capables d’attirer des investisseurs mondiaux avec des tickets supérieurs à 150 millions d’euros.

Le retour du secteur Via Veneto–Barberini - Entre 2025 et 2026, une concentration notable d’opérations a été enregistrée sur l’axe Via Veneto–Piazza Barberini. La vente du complexe historique de Via San Basilio pour environ 37 millions d’euros a confirmé le vif intérêt pour des bâtiments historiques convertibles en hospitality ou en mixed-use luxury. Quelques mois plus tard, Castello SGR a acquis un important immeuble ciel-terre à Via Sicilia afin d’y développer un hôtel cinq étoiles haut de gamme. Ces opérations montrent comment le marché attribue aujourd’hui une prime significative aux immeubles historiques situés dans le quadrilatère reliant Via Veneto, Barberini et le centre historique.

Pas seulement des palais entiers : le marché des portions nobles progresse - L’un des aspects les plus intéressants de ces dernières années concerne la progression des ventes de portions individuelles de palais aristocratiques. En 2025, par exemple, la vente du piano nobile d’un palais du XVIe siècle d’environ 780 m² a été rendue publique pour 13,5 millions d’euros, avec une valeur supérieure à 17 000 €/m². Il s’agit d’un segment de marché qui intéresse particulièrement :
- les HNWI européens ;
- les family office ;
- les entrepreneurs internationaux ;
- les acheteurs provenant des États-Unis, du Royaume-Uni et du Moyen-Orient.
Dans de nombreux cas, l’intérêt n’est pas de rendement mais de patrimoine et de symbole : posséder une résidence au sein d’un palais historique romain représente un actif comparable aux grandes demeures historiques de Londres, Paris ou Madrid.

La grande tendance : des bureaux vers l’hôtellerie de luxe - La transformation la plus marquante du marché romain est probablement la conversion d’édifices historiques en structures hôtelières de gamme ultra-luxury. Ces dernières années, des projets ont été développés ou annoncés autour de bâtiments historiques destinés à des enseignes internationales telles que Four Seasons, Six Senses, Nobu et d’autres opérateurs du segment luxury. Rome a été citée parmi les villes européennes les plus attractives pour les nouveaux hôtels cinq étoiles, alimentant une concurrence croissante pour les palais historiques de prestige.

Que nous disent ces opérations ? Du point de vue de l’investisseur, trois conclusions se dégagent. Premièrement, le marché romain n’est plus un marché local mais résolument international. Les principaux acquéreurs sont désormais des fonds, des family office et des entrepreneurs étrangers. Deuxièmement, la valeur ne réside pas seulement dans les mètres carrés, mais dans la rareté de l’actif : un palais historique bien situé dans la capitale devient un véritable « trophy asset ». Troisièmement, l’affectation hôtelière et hospitality constitue aujourd’hui le principal moteur de revalorisation, ce qui influe fortement tant sur la valeur de l’acquisition que sur la valeur finale du bien rénové, qui peut dépasser de plusieurs fois le prix d’achat initial.

Valeurs indicatives des palais historiques et des portions nobles à Rome (2026) - Cette estimation ne concerne pas les appartements ordinaires, mais des palais historiques ciel-terre ; des piani nobili ; des appartements avec fresques, salons de réception et contraintes monumentales ; des biens à destination hospitality ou de représentation ; des actifs off-market. Les prix sont donc supérieurs aux relevés résidentiels ordinaires.

Le tableau ci-dessus met en évidence le fait qu’actualement, sur le marché romain, l’écart entre valeur immobilière ordinaire et valeur patrimoniale de collection (celle des c.d. trophy asset, quatrième colonne à droite) est de plus en plus marqué.

En effet, un appartement dans un immeuble du XIXe siècle à Prati est encore évalué selon des logiques principalement résidentielles, tandis qu’un piano nobile dans un palais du XVIIe siècle donnant sur Piazza Navona ou Via dei Coronari est de plus en plus souvent acheté comme valeur refuge, ou comme actif de représentation et de consolidation du patrimoine familial dans une perspective multigénérationnelle. Parmi les motivations d’achat, il n’est pas rare non plus de rechercher une résidence occasionnelle pour les HNWI et les UHNWI, et dans ces cas, la valeur intrinsèque-émotionnelle de l’opération est déterminée davantage par la rareté que par le revenu.

Prévision 2030 - Si l’actuel cycle immobilier romain devait se poursuivre, il serait raisonnable d’anticiper une croissance annuelle moyenne comprise entre 3% et 6% pour les biens historiques de prestige. Le scénario le plus probable semble le suivant :

La véritable hausse de valeur pourrait toutefois ne pas concerner les appartements de luxe traditionnels, mais plutôt le segment des palais historiques convertibles en hospitality haut de gamme, en particulier :
- boutique hotels de 25 à 80 chambres ;
- luxury serviced apartments ;
- clubs privés ;
- résidences brandées ;
- mixed-use hospitality.

Rome connaît aujourd’hui une phase similaire à celle traversée par Madrid entre 2015 et 2022 : arrivée de marques internationales, croissance du tourisme premium, hausse des tarifs hôteliers et rareté des édifices historiques disponibles.

Pour cette raison, on ne peut exclure que certains trophy asset dans la zone Pantheon-Campo Marzio et à proximité de Piazza Navona puissent atteindre d’ici 2030 des valeurs supérieures à 40.000-50.000 €/mq ; des niveaux qui paraissent aujourd’hui exceptionnels mais qui, à Londres, Paris et Madrid, ont déjà été observés pour des biens historiques particulièrement rares. Par conséquent, la vraie question n’est plus de savoir si les palais historiques romains prendront de la valeur, mais quels biens resteront effectivement disponibles sur le marché. En effet, la transformation progressive de Rome en destination mondiale du luxe réduit l’offre d’actifs historiques acquisitables. Dans un contexte marqué par une rareté croissante, la valeur des meilleurs palais de la capitale tend de plus en plus à être déterminée par leur irrépétibilité.