Kurzzeitvermietungen und schwer zu findende Wohnungen: Wann die klassische Miete wieder attraktiv werden kann

Ein Haus, um das sich Besucher und Bewohner streiten

In vielen Vierteln touristischer Städte kann dieselbe Wohnung zwei grundverschiedene Nachfragen bedienen: jene von Menschen, die für ein paar Tage eine Unterkunft suchen, und jene von Personen, die ein Zuhause zum Leben, Arbeiten oder Studieren brauchen. Entscheidet sich der Eigentümer für den ersten Markt, kann diese Immobilie dem Wohnungsangebot entzogen werden, zumindest für den Zeitraum, in dem sie an Urlaubsgäste vermietet wird. Der Schritt ist auf individueller Ebene nachvollziehbar, doch die Summe vieler ähnlicher Entscheidungen kann die Möglichkeiten für Bewohner einschränken. Die Frage ist nicht, ob eine Familie das Recht hat, ihr Vermögen zu nutzen, sondern was geschieht, wenn die vom Tourismus erwartete Rendite auch für den Wohnungsmarkt zum Maßstab wird. Der Preis, den ein Urlaubsgast für eine Woche akzeptiert, entspricht nicht zwangsläufig dem, was ein Arbeitnehmer über zwölf Monate tragen kann.

Kurzzeitvermietungen wirken sich aus, erklären aber nicht alles

Das Verhältnis zwischen touristischer Beherbergung und Wohnungsverfügbarkeit ist nicht bloß ein Eindruck. In der Umfrage der Banca d’Italia zum vierten Quartal 2025 meldeten Immobilienmakler in vielen Städten eine hohe Bedeutung von Kurzzeitvermietungen und einen spürbaren Einfluss auf den Anstieg der Mieten. Das ist eine Einschätzung der Marktteilnehmer, keine Messung des Anteils jeder einzelnen Steigerung, der dem Tourismus zuzuschreiben ist. Verkürzt wäre es nämlich, die übrigen Faktoren zu ignorieren: die Konzentration der Nachfrage in Gebieten mit Arbeitsplätzen und Universitäten, den erschwerten Zugang zu Eigentum, nicht verfügbare oder ungeeignete Wohnungen sowie die Vorbehalte der Eigentümer gegenüber Vermietungen. Kurzzeitvermietungen können eine bereits bestehende Knappheit verschärfen, mit unterschiedlichen Auswirkungen je nach Viertel, Stadt und Saisonort; sie sind keine einzige, einheitliche Erklärung für den gesamten italienischen Markt.

Warum Eigentümer den Touristen bevorzugen

Hinter der Entscheidung für Touristen steht nicht nur die Aussicht auf höhere Einnahmen. Entscheidend sind die Vorauszahlung, die kurze Aufenthaltsdauer und die Möglichkeit, Zeiten einzuplanen, in denen man die Immobilie selbst nutzt. Wer bereits Zahlungsausfälle erlebt hat oder die Zeit für die Wiedererlangung der Verfügbarkeit der Wohnung fürchtet, kann diesen Punkten ebenso großes Gewicht beimessen wie der Rendite. Der Tourist beseitigt das wirtschaftliche Risiko jedoch nicht: Es verlagert sich auf Buchungen, Stornierungen, Schäden, Bewertungen, Saisonalität und die Fähigkeit, einen wettbewerbsfähigen Service aufrechtzuerhalten. Auch die persönliche Verfügbarkeit hat ihren Preis, denn das Haus in den gefragtesten Wochen für die Familie freizuhalten bedeutet, auf potenzielle Einnahmen zu verzichten. Flexibilität ist ein echter Vorteil, aber kein kostenloser, und sie sollte zusammen mit den Verwaltungskosten bewertet werden, statt als ausreichender Grund zu gelten, jede Wohnalternative aufzugeben.

Der Tourismus wächst, die Marge des Einzelnen kann sinken

Das Wachstum der Touristenströme beweist nicht, dass jede für die Beherbergung genutzte Wohnung heute mehr verdient als früher. Die Istat-Daten zum zweiten Quartal 2026 zeigen einen Anstieg der Übernachtungen sowohl in Hotels als auch in sonstigen Beherbergungsbetrieben, wobei letzterer stärker ausfiel: 2,4% beziehungsweise 5,6% im Vergleich zum selben Zeitraum des Vorjahres. Diese Zahlen beschreiben die Gesamtnachfrage, nicht das Nettoergebnis der einzelnen Anbieter. Wenn im selben Viertel die Zahl der konkurrierenden Unterkünfte steigt, kann sich ein Teil des Wachstums auf mehrere Akteure verteilen; steigen zugleich die Kosten, muss sich der zusätzliche Umsatz nicht in höhere Rentabilität übersetzen. Von einer allgemeinen Krise der familiären Beherbergung kann also nicht die Rede sein, aber ebenso wenig lässt sich aus den Tourismusrekorden ableiten, dass jede neue Eröffnung wirtschaftlich gerechtfertigt ist.

Der Vorteil zeigt sich erst nach den Kosten

Der Vergleich mit der klassischen Miete wird oft verfälscht, wenn man den Bruttoertrag der Buchungen der Monatsmiete eines Mieters gegenüberstellt. Die touristische Bewirtschaftung muss jedoch Provisionen, Nebenkosten, Reinigung, Wäsche, Instandhaltung, Ersatz von Möbeln und, falls vorhanden, die Vergütung des Verwalters tragen. Hinzu kommen Steuern, Zeiten ohne Gäste und die Arbeit der Familienangehörigen, die auch dann wirtschaftliche Kosten verursacht, wenn sie nicht gesondert bezahlt wird. Ein Haus, das höhere Einnahmen erzielt, kann am Ende nur ein geringfügig höheres Nettoeinkommen abwerfen und dafür wesentlich mehr Einsatz erfordern. Die entscheidende Frage ist, was dem Eigentümer am Jahresende bleibt und für wie viel Arbeit, einschließlich einer Reserve für Unvorhergesehenes. Auf dieser Differenz, nicht auf dem Tarif der besten Woche, kann die Rückkehr zur Wohnraummiete beruhen.

Regeln machen das leichte Einkommen weniger glaubwürdig

Im allgemeinen Sprachgebrauch neigt man dazu, jede für wenige Tage buchbare Wohnung als B&B zu bezeichnen, doch Beherbergungsbetrieb und Kurzzeitvermietung unterliegen unterschiedlichen Regeln. Der nationale Rahmen zum CIN kommt zu den regionalen und lokalen Pflichten hinzu, ersetzt sie aber nicht; die Sicherheitsvorschriften müssen anhand der tatsächlichen Art der Tätigkeit geprüft werden. Auch das Steuerrecht verlangt Aufmerksamkeit: Für Kurzzeitvermietungen, die die pauschale Ersatzsteuer anwenden können, beträgt der Satz 26%, für nur eine vom Steuerpflichtigen bestimmte Immobilieneinheit reduziert er sich auf 21%, während dieses Regime nicht automatisch auf ein B&B übertragen werden darf. Das ist kein Grund, jedes touristische Vorhaben für unattraktiv zu halten, macht aber eine Neuberechnung nach der anwendbaren Regelung erforderlich. Die Rentabilität kann nicht auf der Vorstellung beruhen, dass ein Inserat und eine Plattform genügen, um aus einer Wohnung ein aufwandsfreies Geschäft zu machen.

Die traditionelle Miete kann wieder an Attraktivität gewinnen

Die Rückkehr zu einem Wohnraummietvertrag kann interessant werden, wenn die höheren touristischen Einnahmen Arbeit, Kosten und Schwankungen der Erlöse nicht mehr ausgleichen. Eine solide Wohnraumnachfrage kann dem Eigentümer eine Aussicht auf Kontinuität bieten, vor allem wenn die Immobilie für den Alltag geeignet ist und die Miete dem lokalen Markt entspricht. Die Wahl zwischen dem freien 4+4-Vertrag und dem vereinbarten 3+2-Vertrag erfordert eine Bewertung der geltenden Bedingungen, der territorialen Vereinbarungen und des Nettoergebnisses, ohne vorauszusetzen, dass die nominal höhere Miete immer die bessere Lösung ist. Stabilität hat einen wirtschaftlichen Wert, besonders für diejenigen, die ihr Einkommen ergänzen wollen, ohne selbst zum Betreiber im Gastgewerbe zu werden. Das bedeutet nicht, dass die Langzeitvermietung keine Probleme kennt: Es bedeutet, Vorhersehbarkeit und die Zeit, die der Eigentümer anderen Dingen widmen kann, ebenfalls zu bewerten.

Die Auswahl des Mieters verringert das Risiko, garantiert aber nicht die Zukunft

Die Angst vor Mietausfällen darf nicht als Vorwand abgetan werden: Sie kann auf konkreten Erfahrungen beruhen und die Vermögensentscheidungen tiefgreifend prägen. Um sie zu begrenzen, braucht es eine angemessene Bewertung des Einkommens im Verhältnis zur Miete, verlässliche Unterlagen und, falls verfügbar, geeignete Sicherheiten. Eine Miete, die die Mittel des Haushalts übersteigt, kann die Anfälligkeit des Verhältnisses erhöhen, selbst wenn die anfänglichen Unterlagen beruhigend wirken. Keine Prüfung schützt jedoch vollständig vor Arbeitsplatzverlust, persönlichen Schwierigkeiten oder anderen späteren Veränderungen; eventuelle Versicherungen müssen auch im Hinblick auf Ausschlüsse und Grenzen gelesen werden. Eine tragfähige Vermietung beginnt mit dem Gleichgewicht der Beziehung, nicht mit dem Anhäufen vermeintlich unfehlbarer Sicherheiten. Die Qualität des Mieters ist wichtig, aber ebenso der korrekte Vertrag, der Zustand der Wohnung und die Angemessenheit der Miete.

Overtourism und Wohnungsknappheit treffen sich im Viertel

Overtourism ist nicht einfach mit einer hohen Besucherzahl gleichzusetzen: Er entsteht, wenn deren Konzentration Dienstleistungen, Räume und den Alltag unter Druck setzt. Die Wohnungsfrage kann dabei zu einem besonders heiklen Bestandteil werden. Verliert ein Viertel Bewohner, verändern sich auch die Geschäfte und Dienstleistungen, die es das ganze Jahr über lebenswert machen; das Problem betrifft also die Organisation der Stadt ebenso wie die Wohnungspreise. Zugleich wäre nicht jedes von Touristen genutzte Haus notwendigerweise für eine ansässige Familie verfügbar, und die Schließung einer Einrichtung garantiert nicht ihren Übergang in den Wohnungsmarkt. Wirksame Politiken müssen zwischen Kontexten und Nutzungen unterscheiden, während das gefühlte Sicherheitsversprechen der traditionellen Vermietung Teil der Lösung ist: Bleibt dieser Markt aus Sicht der Eigentümer unzuverlässig, reicht die bloße Eindämmung der Kurzzeitvermietungen womöglich nicht aus, um Wohnungen wieder verfügbar zu machen.

Die mögliche Rückkehr hängt von den Zahlen ab, nicht von Nostalgie

Es gibt keine ausreichenden Gründe, eine allgemeine Rückkehr von der touristischen Beherbergung zu klassischen Mietverhältnissen auszurufen. Es gibt jedoch Bedingungen, unter denen der Wechsel sinnvoll werden kann: intensiver Wettbewerb, steigende Verwaltungskosten, begrenzte Verfügbarkeit des Eigentümers und eine Wohnraumnachfrage, die eine ausgewogene Miete trägt. Für manche Immobilien wird der Tourismus weiterhin überwiegen; für andere kann die Langzeitvermietung ein günstigeres Verhältnis zwischen Einkommen, Risiko und Aufwand bieten. Der Investor sollte sich diese Möglichkeit auch bei der Gestaltung der Räume offenhalten und Umbauten vermeiden, die einen späteren Nutzungswechsel teuer machen. Eine Wohnung aufzuwerten heißt, die auf Dauer tragfähigste Nutzung zu wählen, nicht endlos dem hinterherzulaufen, was in einer günstigen Saison die auffälligsten Einnahmen gebracht hat.