Come aprire un B&B a conduzione familiare e integrare (bene) il reddito

Il settore dei B&B è letteralmente esploso, e con esso il reddito integrativo generato dai turisti che visitano l’Italia da tutto il mondo. Il rischio d’impresa? prossimo allo zero.

In Italia, e soprattutto nel Meridione del nostro Paese, l’arte dell’accoglienza ha tradizioni secolari, ed è ciò che ci contraddistingue nel mondo rispetto ad altri paesi turisticamente interessanti. Negli ultimi anni, complice il Web con i suoi portali specializzati nel settore ricettivo, sempre più spesso i proprietari di case o appartamenti con più di 3 o 4 camere decidono di ristrutturarli e destinarli all’ospitalità, senza però considerarsi dei veri e propri imprenditori: Si tratta di iniziative “artigianali”, che hanno il pregio di associare ad una buona struttura la relazione di prossimità – per chi la vuole – con i titolari, i quali così riescono ad integrare notevolmente il proprio reddito.

Le regole per mettere su una iniziativa del genere sono più o meno note, un po’ meno i dettagli amministrativi. Innanzitutto, il proprietario dell’immobile destinato a B&B deve avere al suo interno (o nelle immediate vicinanze) la sua residenza o il domicilio durante il periodo di apertura dell’attività, e questa è una delle prime caratteristiche che differenzia un B&B da un attività ricettiva di tipo imprenditoriale. Il bed and breakfast, infatti, è una struttura considerata “extralberghiera”, e può comprendere al massimo l’alloggio e la prima colazione. Qualunque altro servizio relativo ai pasti non è compreso, sebbene le strutture a conduzione familiare più ampie, sempre più frequentemente, assicurano agli ospiti anche pasti non regolari fatti arrivare da fornitori esterni. 

In generale, il numero di camere di un B&B non deve superare una certa soglia (fino a 6, a seconda della località), con alcune regioni che stabiliscono limiti di stanze e posti letto anche in base alla forma imprenditoriale o non imprenditoriale. Relativamente ai giorni di permanenza, gli ospiti di un B&B non possono soggiornare più di un certo periodo, cosa che non accade per le attività ricettive imprenditoriali. La disciplina di settore è rappresentata dalla legge quadro n° 135 del 29 marzo 2001, che delega alle regioni il numero di posti letto (che va da 6 a 20), il numero di camere (da 3 a 6), e i giorni massimi di permanenza degli ospiti. 

L’investimento iniziale per aprire un B&B è di solito l’argomento che segna il confine tra il “fare” e il “non fare”. Infatti, la clientela che si rivolge a queste strutture predilige camere ampie, dotate di tutti i comfort (servizio con box doccia, TV, WiFi, frigobar) e con arredamento moderno – niente armadio e cassettiera della bis-bis-nonna, per intenderci – per cui i costi di ristrutturazione possono oscillare dai 30.000 ai 50.000 euro. A questi vanno aggiunti i costi necessari per le pratiche burocratiche e le consulenze tecniche, nonché i costi previsti per le attività di promozione del B&B. Dal punto di vista fiscale, i redditi derivanti dai contratti di locazione breve (art. 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23) sono gravati da imposta cedolare secca, con aliquota del 21%, e se l’attività è occasionale il ricavato concorre a tassazione fra i redditi diversi (art. 67, c. 1, lett. i) del Tuir). L’attività stabile di B&B, invece, configura l’esercizio di una attività imprenditoriale a tutti gli effetti, con obbligo di apertura della partita IVA.

I proprietari – o i gestori , figura molto diffusa soprattutto con chi ha investito in numerose unità immobiliari – che svolgono attività senza partita IVA e che utilizzano le piattaforme di intermediazione e di prenotazione online, subiscono la trattenuta del 21% se il pagamento pattuito viene incassato direttamente dal portale (Booking, Air B&B, Trivago etc). In questo caso, il proprietario/gestore riceve il compenso al netto di commissioni dovute alla piattaforma e di imposte; quest’ultime vengono versate all’Erario dalla stessa piattaforma entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è effettuata la ritenuta. In alternativa alla cedolare secca, si può optare per il regime fiscale ordinario, e i ricavi generati dall’affitto breve, al netto dei costi documentati, graveranno sull’imponibile IRPEF. Tuttavia, dal momento che lo scaglione IRPEF più basso è del 23%, la cedolare secca del 21% risulterebbe già più conveniente della sommatoria di IRPEF e addizionali regionali e comunali (che al minimo scaglione IRPEF è già pari a circa il 25%); di conseguenza, più cresce lo scaglione IRPEF più la cedolare secca diventa conveniente (vedi tabella).

E’ bene però ricordare che, qualora si scelga la cedolare secca, il reddito imponibile è pari al 95% del totale dei ricavi da locazione, al netto di una detrazione forfettaria di solo il 5% per i costi sostenuti.

Relativamente al reddito prospettico, questo è strettamente collegato all’investimento iniziale. Infatti, per calcolare il rendimento annuale dell’investimento è bene ricomprendere tutti i costi eventualmente nella ristrutturazione dell’immobile, oltre all’eventuale prezzo pagato per acquistarlo.  In ogni caso, anche se l’abitazione è già di proprietà della famiglia – come accade nel 70-80% dei casi – il metodo di calcolo più corretto prevede necessariamente la sommatoria tra valore dell’immobile alla data antecedente alla ristrutturazione più i costi sostenuti. Per i “puristi” del rendimento, la base di calcolo dovrebbe essere il valore dell’immobile alla data di completamento dei lavori, lievitato per via delle migliorie e delle nuove rifiniture, ma è naturale che coloro che già possiedono l’immobile da tanti anni tenderanno a non aggiungere la stima del suo valore al calcolo del rendimento, e la cosa è perfettamente comprensibile finchè si rimane proprietari. In caso di vendita della struttura, però, il metodo di calcolo sarà ineluttabilmente quello descritto (puristi o meno).

Dal rendimento lordo (incassi lordi), naturalmente, oltre alla imposta cedolare secca e alle eventuali commissioni delle piattaforme online vanno detratti i costi variabili (pulizie settimanali/giornaliere, prodotti alimentari, manutenzione ordinaria e straordinaria, spese condominiali) e gli eventuali costi fissi (es. mutuo ipotecario o qualunque altra forma di finanziamento originariamente stipulato per l’acquisto della casa); solo dopo queste detrazioni si potrà imputare il risultato netto alla base di calcolo. In ogni caso, il reddito dipende anche dalla capacità della famiglia di promuovere la struttura nelle piattaforme, dal prezzo proposto, dalla elevata qualità dell’accoglienza e del servizio erogato, tutti fattori che di solito assicurano ogni anno l’arrivo “spontaneo” di nuovi clienti su segnalazione di quelli già venuti negli anni precedenti. L’esperienza delle famiglie/gestori di B&B italiani, infatti, rivela che dopo il terzo anno almeno il 60% dei nuovi clienti arrivi grazie al “passa-parola”, per cui il costo delle commissioni da pagare alle piattaforme (mediamente il 14%) diminuisce notevolmente, accrescendo il reddito lordo e poi il rendimento netto.

Dal punto di vista amministrativo, per aprire un B&B familiare è necessario procedere alla c.d. SCIA (segnalazione certificata di inizio attività), allegando una documentazione di rito, accessibile a tutte le famiglie (planimetria dell’abitazione, visura catastale, contratto di proprietà etc), e la ricevuta di pagamento della spese di segreteria e delle imposte. Inoltre, entro l’1 Ottobre di ogni anno si dovrà comunicare all’Ufficio Provinciale i prezzi minimi e massimi applicati, nonchè il periodo di apertura dal 1° gennaio dell’anno successivo (dal 1° Dicembre per le zone montane). Una volta presentata la documentazione, il B&B può immediatamente iniziare a funzionare.

A monte di tutto, sussistono altri requisiti da rispettare. Innanzitutto, i familiari che gestiscono la struttura devono possedere particolari requisiti morali, devono garantire la massima igiene dei luoghi: la pulizia deve avvenire quotidianamente, il cambio della biancheria due volte a settimana e comunque ad ogni cambio di ospite. A questo si aggiunge l’obbligo di garantire la sicurezza degli impianti elettrici, del gas e di riscaldamento; una grandezza minima per ogni tipo di camera (almeno 8 mq per la camera singola e almeno 14 mq per la camera doppia); la presenza degli arredi di base (armadi per i vestiti, letti, comodini, lampade e sedie); attrezzatura minima necessaria nei bagni (water, lavandino, specchio, vasca da bagno o doccia, prese di corrente).

Ancora, i cibi e le bevande devono essere preconfezionate e senza possibilità di alterazione o manipolazione, i prezzi  esposti all’interno del B&B e comunicati all’ufficio competente della Regione, le generalità dei clienti registrate e comunicate alla Questura. Infine, la detenzione di televisori all’interno di una struttura ricettiva obbliga il titolare al pagamento di un canone speciale e agevolato, calcolato in base al numero dei televisori posseduti. In definitiva, in alcune regioni, città e località italiane i flussi turistici assicurano un livello di occupazione dei B&B di buona qualità vicino ai 150 giorni/anno, equivalenti a circa 21 settimane per ogni anno. L’aumento dei prezzi delle materie prime occorso negli ultimi due anni, a causa dell’inflazione elevata, ha aumentato il costo delle ristrutturazioni di circa il 35%, ma il reddito prospettico è mediamente molto elevato, e offre adeguata copertura finanziaria all’attuale livello dei prezzi delle materie prime che, ormai, sono “acquisiti” dal mercato e difficilmente suscettibili di scendere in futuro. In ogni caso, il settore degli affitti brevi/brevissimi, per sua stessa natura, elimina il c.d. rischio-inquilino, elevatissimo nel settore degli affitti medio-lunghi, dove in alcune regioni d’Italia si arriva anche al 50% di inquilini morosi.