7 Agosto 2020
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Focus mercato immobiliare. Giù prezzi ed affitti brevi, effetto superbonus sulla prima casa

Al momento, chi vuole vendere in fretta deve necessariamente adattare i prezzi alle mutate circostanze del mercato.  Chi ha la possibilità di attendere la ripresa di un ritmo regolare degli scambi, farà meglio a mutare le proprie aspettative.

Il Covid-19 ha cambiato, dalla sera alla mattina, le condizioni del mercato immobiliare, sebbene i prezzi siano sembrati, in un primissimo momento, alquanto stabili. Ma è solo una illusione percettiva, perché alla ripresa delle contrattazioni le quotazioni del residenziale e del commerciale stanno calando bruscamente, tanto che la peggiore delle previsioni di Febbraio è diventata oggi la più ottimistica.

Dopo l’inattività forzata causata dal lockdown, molti proprietari sono stati alla finestra, in attesa di vedere come si sarebbero comportati gli utenti in termini di visite e di offerte. Il risultato – piuttosto scontato – è quello che, al momento, chi vuole vendere deve necessariamente adattare i prezzi alle circostanze di un mercato semi-paralizzato dai profondi mutamenti avvenuti nelle relazioni sociali, sperando che si tratti solo di un  periodo di forzata “sospensione”. In caso contrario, chi ha la possibilità di attendere la ripresa di un ritmo regolare degli scambi, farà meglio a mutare le proprie aspettative.

A causa della pandemia, in generale, il rischio di correzioni nel settore immobiliare sembra essersi accresciuto, ma ciò è solo una logica amplificazione degli effetti di quanto stava già accadendo dal 2019, quando erano già evidenti i segnali di sopravvalutazione dei prezzi delle case rispetto ad una domanda sempre più funzione diretta del ciclo economico, delle mutate condizioni di reddito dell’ormai defunto “Ceto Medio” (con la generazione dei c.d. millennials che avanza in tutta la sua precarietà lavorativa) e del livello dell’occupazione. E’ questa la conclusione a cui sono giunti gli economisti della BCE, per i quali il rischio di una ulteriore discesa dei prezzi delle case è oggi più concreto. Infatti, secondo i loro modelli statistici, sussiste una probabilità del 5% che i prezzi crollino fino al 15% nei prossimi 4 trimestri, e quindi fino alla vigilia dell’estate 2021.

Questo scenario assai funesto, proveniente da una fonte piuttosto attendibile come la BCE, arriva insieme ai dati di altri players delle previsioni sul mercato delle case. Secondo Scenari Immobiliari, per esempio, il consuntivo 2020 vedrà una perdita di fatturato del mercato immobiliare del 18 per cento, pari a circa 106 miliardi di euro di valore complessivo. Questo dato, però, verrebbe compensato nel corso del 2021 da una forte ripresa e da un “rimbalzo” notevole, proporzionato agli effetti della pandemia e dal relativo blocco delle compravendite. In Europa, chi sta peggio è la Spagna, con un pesante -20,4%, mentre la Germania contiene le perdite al 10,3%. Nell’insieme, tutti i 28 Paesi dell’Unione Europea nel 2020 subiranno una flessione complessiva di fatturato di poco inferiore ai 1.000 miliardi di euro, pari al 18,1% rispetto al 2019.

In Italia, le cose non stanno messe meglio. Infatti, l’impatto del Coronavirus è stato forte anche sul settore immobiliare, e per Confedilizia e FIAIP le misure di sostegno contenute nel decreto Rilancio non sono tutte sufficienti per favorire una ripresa di compravendite, locazioni e mutui. Unica possibile “oasi” del mercato sembra essere quella della prima casa, trainata dopo la quarantena dal c.d. Superbonus del 110%, anche se secondo gli esperti di FIAIP questo strumento andrebbe migliorato sia come durata (per cinque anni, fino al 2025, contro le ipotesi del Governo che si fermano al 2022), sia in quanto ad estensione della misura, da allargare anche  alle seconde case, che già sono ricomprese nel c.d. Sisma-bonus.

Relativamente al settore degli affitti, si stima che le vacanze o trasferte di lavoro siano state cancellate in una “forbice” percentuale che, a seconda delle località, è compresa tra l’80 ed il 95%, con una forte ricaduta sull’area degli affitti brevi. I proprietari di seconde case, infatti, si stanno dirigendo verso una stabilizzazione delle fonti di reddito alternative alla pensione, aumentando l’offerta di affitti a medio/lungo termine, da preferire ad una gestione meno sicura di affitti settimanali, mensili o transitori (studenti o lavoratori fuori sede a tempo determinato).

L’aumento repentino di proprietari di immobili con problemi economici, inoltre, sta causando un fenomeno strano per il nostro Paese, nel quale queste persone in difficoltà si vedono costrette a vendere la loro abitazione per realizzare una “riserva di serenità” e andare a vivere in affitto. Eppure, l’acquisto continua a convenire rispetto all’affitto, per via dei tassi di interesse dei mutui ancora particolarmente convenienti, prezzi contenuti e/o in discesa e canoni di locazione in ascesa. Prima di lanciarsi nell’acquisto, però, chi vuole realizzare un investimento deve fare alcune valutazioni relativamente alla rendita ricavabile, al netto della tassazione, dal successivo affitto a terzi. Infatti, non tutte le zone sono vantaggiose, ed anche la tipologia dell’immobile può fare la differenza. E’ il caso dei monolocali, che rendono maggiormente a livello di affitti, soprattutto nelle città d’arte in previsione del rilancio del turismo nel 2021 o nelle mete preferite dagli studenti universitari fuori sede (Milano e Roma, soprattutto, ma anche Napoli e Palermo).

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