Energieklasse und Hauswert: Keine Klasse kann die Analyse der Immobilie und des lokalen Marktes ersetzen

Der Wert steht nicht allein in der Adresse geschrieben

Lange Zeit blieb bei der Wahl einer Wohnung die Energieeffizienz hinter Lage, Wohnfläche, Stockwerk und Zustand der Innenräume zurück. Der Ausweis wurde den Unterlagen des Kaufvertrags beigefügt, spielte aber nur selten die Rolle eines Ausgangspunkts für die wirtschaftliche Bewertung. Heute verdient er eine andere Betrachtung: Wer eine Wohnung kauft, übernimmt auch die Kosten für ihren Betrieb und ihre Instandhaltung sowie die möglichen Veränderungen, die nötig sind, um sie komfortabel zu machen. Eine scheinbar günstige Wohnung kann erhebliche Eingriffe erfordern; eine teurere kann planbare Ausgaben und eine bessere Nutzbarkeit bieten. Die nützliche Frage lautet also nicht nur, wie viel der Kauf kostet, sondern wie viel der Besitz kostet und wie sich der Wert im Laufe der Zeit erhält.

Der Energieaufschlag ist kein Prozentsatz, der auf jedes Haus angewendet werden kann

Der frühere Artikel nannte sehr hohe Unterschiede zwischen den Preisen von Wohnungen in den besten und den schlechtesten Klassen, abgeleitet aus einem Vergleich von Inseraten. Diese Prozentsätze können nicht als Preisliste der energetischen Aufwertung verwendet werden: Neue oder kürzlich sanierte Häuser können sich auch hinsichtlich Lage, Bauqualität, Anlagen und Dienstleistungen unterscheiden. Eine 2023 veröffentlichte Studie der Banca d’Italia, die weitere Eigenschaften der Immobilien berücksichtigt, schätzte für Wohnungen der Klassen A1–A4 einen im Durchschnitt rund 25 % höheren Angebotspreis als für die Klasse G. Das ist ein Ergebnis bezogen auf das analysierte Sample und den untersuchten Zeitraum, kein Marktwert für 2026 und keine Garantie dafür, dass eine Maßnahme denselben Anstieg des Verkaufspreises erzeugt.

Von alten Prognosen zum verabschiedeten europäischen Rahmen

Auch der Bezug auf die sogenannten grünen Häuser muss aktualisiert werden. Der Artikel von 2023 beschrieb einen Vorschlag mit Fristen, die an das Erreichen der Klassen E und D geknüpft waren: Das ist nicht die Formulierung, die als endgültige europäische Regel für alle Wohnungen wiedergegeben werden kann. Der 2024 verabschiedete Rahmen sieht für den Wohnungsbestand eine Verringerung des durchschnittlichen Primärenergieverbrauchs um mindestens 16 % bis 2030 und um 20–22 % bis 2035 vor, über nationale Pfade. Die Ziele für den Gesamtbestand dürfen nicht automatisch in eine identische Klassenpflicht für jede einzelne Wohnung umgedeutet werden. Bei der Bewertung eines Hauses ist daher zu unterscheiden zwischen der Richtung der europäischen Politik und den auf das einzelne Gebäude anwendbaren nationalen Bestimmungen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann das Ergebnis der Investition verändern

Ein entscheidender Teil der Bewertung betrifft das, was der Eigentümer nicht lösen kann, wenn er nur innerhalb der Wohnung eingreift. Fenster zu ersetzen oder eine Anlage zu verbessern kann sinnvoll sein, doch die Gesamtleistung hängt auch von den Eigenschaften des Gebäudes und, wo vorhanden, von den gemeinschaftlichen Anlagen ab. In einer Wohnungseigentümergemeinschaft zählen außerdem die Möglichkeit, Arbeiten zu beschließen, der Zustand der gemeinschaftlichen Teile, die verfügbaren Mittel und die Zeit, die bis zu einer Entscheidung nötig ist. Zwei Wohnungen mit derselben Energieklasse können sehr unterschiedliche Perspektiven haben: Die eine kann sich in einem Gebäude mit einem bereits definierten Sanierungsprojekt befinden, die andere in einem Umfeld, in dem Eingriffe technisch schwierig oder wirtschaftlich umstritten sind. Vor dem Kauf verdienen Protokolle der Eigentümerversammlung und beschlossene Arbeiten genauso viel Aufmerksamkeit wie die gerade erneuerte Küche.

Eine Sanierung lohnt sich, wenn die Gesamtrechnung aufgeht

Die vermögensbezogene Betrachtung muss Kaufpreis, Nebenkosten der Transaktion, Kosten der Arbeiten, Unvorhergesehenes, Zeitaufwand und die vorgesehene Nutzung der Wohnung einbeziehen. Diesen Größen sind die erwarteten Vorteile gegenüberzustellen: geringerer Verbrauch, mehr Komfort, gegebenenfalls größeres Interesse von Käufern oder Mietern und eine bessere Werterhaltung des Objekts. Nicht alles lässt sich jedoch unmittelbar in bei einem Verkauf zurückgewinnbares Geld übersetzen, und eventuelle Förderungen dürfen die tatsächlichen Kosten des Eingriffs nicht verschleiern. Eine ineffiziente Wohnung, die zu einem Preis gekauft wird, der den notwendigen Arbeiten entspricht, kann eine vernünftige Wahl sein; ein effizientes Haus, das zu teuer bezahlt wird, kann sich als schwache Investition erweisen. Die Energieklasse ist ein Bestandteil des richtigen Preises, nicht ein Freifahrtschein für jeden beliebigen Preis.

Für Vermieter zählt auch die Tragfähigkeit der Ausgaben

Die Betrachtung verändert sich noch einmal, wenn die Immobilie zur Erzielung von Einnahmen gekauft wird. Der Eigentümer kann sich auf die Miete konzentrieren, während der Mieter auch Nebenkosten und andere Ausgaben tragen muss: Eine Wohnung mit hohen Nutzungskosten kann weniger erschwinglich sein, als die reine Miete vermuten lässt. Das bedeutet nicht, dass jede energetische Verbesserung die Miete im selben Maß steigen lassen kann, denn die lokale Nachfrage setzt dennoch eine Grenze. Es bedeutet vielmehr, die Wohnung als vollständige Wohnleistung zu bewerten und sie mit tatsächlich verfügbaren Alternativen zu vergleichen. Das Ziel besteht nicht darin, auf dem Papier die beste Klasse zu erreichen, sondern eine Immobilie zu besitzen, die genutzt, vermietet oder verkauft werden kann, zu tragfähigen Bedingungen, ohne Kosten auf unbestimmte Zeit aufzuschieben, die früher oder später jemand tragen muss.