Mercato immobiliare, i budget per chi vuole investire. Medie e grandi città, più località turistiche

Il mercato immobiliare continua a suscitare interesse sia per le case vacanza che per l’investimento. I rendimenti immobiliari medi annui lordi odierni intorno a 5% annuo. Cosa si può ottenere con diversi budget.

Il mercato immobiliare continua a suscitare interesse da parte di chi sta cercando la prima casa e di chi sta rivolgendosi al mercato della casa vacanza o per investimento. La ricerca per investimento con la finalità di messa a reddito, pur avendo avuto una battuta di arresto nel 2020, resta comunque interessante (pari al 16,5% delle compravendite 2020, secondo i dati della rete Tecnocasa). I rendimenti immobiliari annui lordi mediamente si sono portati intorno a 5% annuo. Anche i mutui a tassi ancora convenienti invitano all’investimento per chi non volesse impiegare tutto il capitale.  La ricerca della seconda casa, in modo particolare, ha avuto una spinta importante dalla pandemia: dopo il primo lockdown c’è stato un boom di ricerca che non si è spento col passare del tempo, compatibilmente con le restrizioni territoriali. È diventata tassativa, per questa tipologia di investimento, la presenza di spazi esterni.       

150.000 euro – Nonostante sia un budget contenuto, esso consente però di acquistare dei piccoli tagli in città ma anche in località turistiche, dando soddisfazione a quel desiderio di avere una casa in cui trascorrere dei giorni lontani dal caos metropolitano. A Milano con una disponibilità di spesa del genere si può puntare a zone periferiche come, ad esempio, quella di Bonola, dove si può acquistare un bilocale da 50-55 mq in discreto stato (considerando una tipologia medio usato di 55 mq si devono mettere in conto circa 140 mila euro). L’affitto si aggira intorno a 800 euro al mese, con un rendimento annuo lordo del 6,3%. Interessante anche la zona universitaria della Bicocca anche se con 150 mila euro occorre puntare su un taglio più piccolo intorno a 45 mq (acquistabile in discreto stato intorno a 146 mila euro) da poter affittare a 700 euro al mese con un rendimento annuo lordo del 5,8%. 

Con questo budget potrebbe essere interessante guardare anche a capoluoghi di provincia dove ci possono essere interventi di riqualificazione e potenziamento del territorio (metropolitane), così come dove ci sono sedi universitarie. Citiamo per esempio Monza (prezzo medio di 1800 euro al mq) dove c’è attesa per la metropolitana e con questo budget si acquista un bilocale o Modena altro centro universitario così come Trieste città in grande spolvero negli ultimi anni grazie alla capacità di attirare investitori italiani e non. A Trieste c’è un prezzo medio per l’usato di 1200 euro al mq.  Sulle località turistiche si possono puntare tante mete in montagna, al mare e al lago. A titolo di esempio a Gallipoli dove con 110 mila euro si può acquistare un bilocale in buona posizione che per l’intera stagione, da giugno a settembre, potrebbe rendere anche 8000 euro. Con questo budget si può pensare anche ad altre due località turistiche, Cogne e Peschiera del Garda. Quest’ultima, tra l’altro, negli ultimi due anni ha messo in luce una rivalutazione interessante intorno al 12,9%. 

300.000 euro – Si tratta di un budget che consente di acquistare un bilocale in zone semicentrali di metropoli come Roma e Milano. Nelle metropoli (alla luce del fatto che stanno lanciando segnali di ripresa) si può puntare su piccoli tagli meglio se in zone che potrebbero rivalutarsi nel tempo. Dalle nostre analisi un bilocale nelle grandi città rende mediamente il 5% annuo lordo. A Milano, per esempio, si possono prendere in considerazione le aree che in futuro saranno oggetto di interventi di riqualificazione come quella dello Scalo Farini (dove si segnalano prezzi medi di 4000 euro al mq e un rendimento annuo lordo del 3,4%). In generale, le aree sottoposte ad interventi che incrementano l’offerta di locali commerciali, di aree verdi e di modalità di trasporto sono da considerare in un’ottica di investimento. 

Nelle grandi città e in quelle di media dimensione rendono bene anche le zone universitarie che registrano sempre una buona domanda di affitto. Per fare un esempio a Roma nella zona Tiburtina dove c’è domanda di locazione universitaria un medio usato costa intorno a 2600 euro al mq e rende il 5,2% annuo lordo, con affitti medi intorno a 800 euro al mese per un bilocale. Sul mercato turistico si può pensare di optare per località note e con una buona presenza di turisti che cercano casa in affitto. In molti casi nelle località turistiche si tende ad affittare solo nel periodo di vacanza oppure si affitta durante l’anno salvo poi liberare l’immobile e passare poi all’affitto estivo. Con 300 mila euro si può optare per acquistare un bilocale da 65 mq con spazi esterni a Villasimius, dal valore intorno a 280-290 mila euro.  Per l’intero anno potrebbe rendere intorno a 16 mila euro con un rendimento annuo lordo del 5,7%. Altra località turistica potrebbe essere Cesenatico dove un bilocale da 65 mq si può acquistare intorno a 286 mila euro e permettere di ottenere 11500 euro all’anno con un rendimento annuo lordo del 4%.

400.000 euro– E’ un budget importante con il quale si può optare per acquisti più importanti oppure per investimenti frazionati. A Milano si potrebbe puntare su una zona semicentrale, come ad esempio quella della fondazione Prada che si è rivalutata negli ultimi anni e nei prossimi anni vedrà, non lontano, i lavori per le Olimpiadi invernali. Una soluzione di nuova costruzione si può acquistare con 4000 euro al mq e rende il 3% annuo lordo. Ma qui l’investimento è più legato alla riqualificazione dell’area e alla rivalutazione dell’immobile più che del rendimento ottenibile. Anche nella capitale questo budget permette di acquistare in zona Parioli dove un bilocale costa intorno a 395 mila euro e rende il 3% annuo lordo. Sul turistico si può puntare a località più costose, come ad esempio Ischia dove si potrebbe acquistare un trilocale da 100 mq pagandolo 400 mila euro e decidendo di affittarlo per il periodo estivo ottenendo 8.000 euro (giugno, luglio, agosto) e nei restanti 9 mesi a 6.300 arrivando così ad un 3,6% annuo lordo.  Oppure Amalfi dove si può arrivare ad acquistare un trilocale. In generale, con un budget così elevato si tende più a frazionare l’investimento in modo da diversificarlo.