Trend locazioni dal 2010 al 2021. Dopo l’inversione di rotta, mercato degli affitti in timida ripresa

Il calo della domanda generato nel 2020 dalla pandemia ha prodotto un pesante accumulo di stock che solo nell’ultimo periodo si sta riassorbendo, grazie soprattutto alle riaperture ed alle vaccinazioni. La domanda dovrebbe aumentare grazie al comparto delle locazioni brevi estive, ma ancora non si intravede una stabilizzazione dei prezzi per il residenziale a contratti lunghi.

Il mercato delle locazioni, dal 2010 ad oggi, ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia, iniziata nel 2008, e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent o affitto breve) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Dalla ricerca di Tecnocasa emerge che, dopo un periodo di ribasso dei valori (2010-2015), dal 2016 i canoni iniziano a risalire in seguito ad una domanda più selettiva, che premia gli immobili di qualità, e grazie alla contrazione dell’offerta. In particolare, a trainare il settore in quel periodo intervenivano gli affitti turistici, che sottraevano immobili alla tradizionale locazione residenziale. La crescita dei canoni si arresta nel 2020 con l’arrivo della pandemia e inverte pericolosamente la rotta. Resta da comprendere come sarà il 2021 e, soprattutto, se sarà possibile un rientro “strutturale” verso le quotazioni pre-pandemiche.

Nel 2010 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli. I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2011 e nel 2012.

Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.

Nel 2014 i canoni di locazione sono ancora in discesa a causa della diminuita disponibilità di spesa dei potenziali inquilini e dall’aumentata offerta sul mercato di immobili in affitto. Il secondo semestre vede un lieve rialzo dei canoni di locazione in alcune aree delle grandi città. La maggioranza di coloro che cerca casa in affitto lo fa per trovare l’abitazione principale, insieme a chi si trasferisce per lavoro e per motivi di studio. Il contratto più praticato è quello a canone libero, ma aumenta l’appeal del contratto a canone concordato grazie anche alla cedolare secca agevolata. In alcune città come Verona e Bologna prevale sulle altre tipologie contrattuali.

Nel 2015 i canoni di locazione nelle grandi città hanno segnato una diminuzione dello 0,8% per i monolocali, dello 0,5% per i bilocali ed un aumento dello 0,3% per i trilocali. Non si riscontrano importanti cambiamenti rispetto all’anno precedente se non un lieve aumento dei canoni di locazione nel secondo semestre del 2015. Importante invece sottolineare anche per questo anno un incremento del ricorso al canone concordato.

Nel 2016 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta immobiliare e ad una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016).

Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017.  Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%. 

Nel 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,4% per monolocali e bilocali e +2,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie si registra un segnale positivo. Tra le città con l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+14,4%, +10,8%, +11,3%) e Milano (+6,9, +6,8%, +6,1%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. Si conferma il successo del canone concordato.

Nel 2019 i canoni di locazione continuano a salire. Nelle grandi città sono in aumento del +5,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare. Continua a funzionare il contratto a canone concordato.

Nel 2020 il mercato delle locazioni, a causa della pandemia, inverte la rotta di crescita che aveva intrapreso negli anni scorsi. Lo smart working e la didattica a distanza hanno ridotto la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti e, allo stesso tempo, la forte contrazione dei flussi turistici ha determinato una maggiore offerta. Questo ha comportato una riduzione dei canoni di locazione avvertita soprattutto nelle grandi città, in particolare in quelle che registravano importanti presenze turistiche. Si segnala una riduzione dell’1,6% per i monolocali e del 2,2% per bilocali e trilocali. Il contratto a canone concordato continua a riscuotere successo ma si segnala un maggiore ricorso al transitorio: chi aveva immobili a destinazione turistica li immette sul segmento residenziale con contratti brevi in attesa della risoluzione della pandemia.             

Per quanto riguarda il 2021, sembra che nell’ultimo periodo la campagna vaccinale stia contribuendo a riassorbire il pesante accumulo di stock generato dal calo della domanda del 2020. La domanda adesso dovrebbe aumentare grazie al comparto delle locazioni brevi estive, ma ancora non si intravede una stabilizzazione dei prezzi per il residenziale a contratti lunghi. Complessivamente, secondo il portale Idealista, il settore degli affitti in Italia segna un rimbalzo del 2,3% a maggio, a 11,3 euro/m². Nel dettaglio, 57 città hanno visto aumentare i prezzi degli affitti, 8 sono rimaste stabili e 34 hanno avuto tassi di diminuzione. I rimbalzi maggiori si sono registrati a Barletta (17,1%), Foggia (8,5%) e Massa (7,8%), mentre le città di Trani (-5,1%), Fermo (-6,4%) e Cesena (-7%) hanno segnato i cali maggiori.

Nei primi 10 centri italiani, dove si concentra oltre il 60% dell’offerta di abitazioni, si conferma una chiara tendenza rialzista a Roma (1,1%), a Milano (0,9%), a Firenze e a Venezia (entrambe 0,8%), mentre Napoli e Genova sono piatte e Palermo (-0,7%) e Bologna (-0,9%) in calo. In tutta evidenza, però, sembrano essere dati non troppo confortanti per parlare di ripresa strutturale del mercato delle locazioni, per la quale sarà utile rimandare l’analisi tra novembre 2021 e febbraio 2022.