Nelle grandi città avanzano gli acquirenti single. A Milano il mercato immobiliare continua a dare segnali di recupero, mentre il mercato delle locazioni mostra canoni in crescita generalizzata.
Nonostante i dati del mercato immobiliare nel secondo trimestre del 2022 siano ancora parziali e non mostrino pienamente l’impatto psicologico del conflitto armato in Europa, emergono alcune tendenze socio-demografiche sicuramente valide anche nel corrente periodo. In particolare, la componente degli acquirenti single – composta dalle compravendite concluse da individui liberi, divorziati, separati e vedovi – avanza nelle città maggiormente attrattive dal punto di vista lavorativo, e cioè Bologna, Milano e Torino.
In queste grandi città, la popolazione single è cresciuta molto nel corso degli ultimi anni, grazie alle opportunità offerte dal mondo del lavoro, dalla presenza di importanti atenei e dalla conseguente prevalenza di studenti universitari e lavoratori fuori sede che, dopo un primo periodo di adattamento abitativo in regime di affitto, acquistano l’abitazione una volta acquisita una certa stabilità economica e sicurezza nel futuro. Bologna, per esempio, è la città con il più alto tasso di acquisto da parte di single (49,5%), seguita da Milano (48,8%) e da Torino (39,1%). Le prime due, in particolare, sono cresciute notevolmente, a testimonianza del fatto che le loro aree riservano maggiori occasioni di lavoro; mentre il dato di Torino è stabile rispetto al 2020 e 2021.
Seguono a ruota Genova, Roma, Verona e Firenze, che si attestano su percentuali che rispecchiano la media delle grandi città (intorno al 36,3%) e confermano le posizioni che occupavano nelle rilevazioni precedenti. Invece, Bari, Palermo e Napoli si confermano le città con i tassi più bassi di acquisti da parte di single, rispettivamente con il 29,3%, il 28,3% e il 26,7%, con lievissimo rialzi rispetto al 2020 e al 2021. Anche questi dati confermano, al contrario, la scarsa attrattività lavorativa di queste aree del Meridione, strette come sono in una “Questione Meridionale” che si trascina dall’Unificazione d’Italia e costringe i cittadini del Sud a convivere con infrastrutture ormai preistoriche.
In generale, la città di Milano si conferma la piazza migliore del Paese, segnando un aumento dei prezzi immobiliari pari al +39% negli ultimi 5 anni e continuando a lanciare segnali di crescita (fonte: Gruppo Tecnocasa). Milano, infatti, mette a segno un recupero dei volumi del 24,4% rispetto al 2020 e del 2,6% rispetto al 2019, e il trend del 2022 conferma questa tendenza, con acquirenti provenienti da altre regioni italiane e dall’estero. La differenza con il resto dell’Italia è evidente (39% contro una media nazionale del 5% nelle grandi città), per cui possiamo affermare apertamente che nel mercato immobiliare italiano coesistono due differenti aree, quella nazionale (al netto di Milano) e quella del perimetro urbano milanese, dove i prezzi medi si aggirano intorno a 4000 euro al mq per una tipologia medio usata (mentre in provincia, per la stessa tipologia, già si scende a 1600 euro al mq).
Una costruzione nuova costa mediamente 4600 euro al mq in città, e 2150 euro al mq nell’hinterland. Questi prezzi, ovviamente, non sono per tutti e, complice la pandemia, la domanda di immobili sulla provincia milanese proveniente da residenti in città è cresciuta sensibilmente, passando dal 21,2% al 24,2% (nelle altre province italiane dal 13,9% al 18,6%), e ha interessato in particolare i single appartenenti alle fasce più giovani di età, tra i 18 e i 34 anni.
Relativamente al mercato delle locazioni in Italia, si assiste ad un aumento generalizzato dei canoni e ad una ripresa della domanda. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, gli studenti tornano a cercare casa in affitto e i canoni di locazione residenziale registrano un aumento dei valori generalizzato: monolocali (+3,4%), bilocali (+3,1%) e trilocali (+2,5%), segnando una inversione di tendenza. Crescono anche i flussi turistici, facendo riprendere in parte l’attività di short-rent, e i contratti di coloro che cercano casa in affitto perché hanno perso i requisiti positivi di merito creditizio (rating individuale bancario) ed al momento non riescono ad accedere al mercato dell’acquisto per via dell’impossibilità di contrarre un mutuo.
Anche in tema di locazioni, Milano mette a segno uno dei recuperi più significativi (+5,6% per i monolocali, +4,9% per i bilocali, +4,2% per i trilocali), mentre a livello nazionale i canoni sono ancora in aumento anche per i capoluoghi di provincia (+2,9% per i monolocali, +2,2% per i bilocali e +2,6% per i trilocali). I tempi di locazione sono di 46 giorni nelle grandi città e 43 giorni nei capoluoghi di provincia. Le metropoli dove si affitta più velocemente sono Bari e Firenze. Il contratto a canone libero è stato scelto nel 44,5% dei casi ma è in crescita quello a canone transitorio, passato da 21,8% a 27,1%. La motivazione di tale salto si deve ricercare nella ripresa delle locazioni per studenti e lavoratori fuori sede. Questo tipo di contratto è stato scelto anche da chi ha dirottato la casa vacanza sul segmento residenziale a causa delle minori presenze turistiche.
A livello nazionale, nel 2021 le famiglie evidenziano una maggiore propensione all’acquisto di case vacanza rispetto ai single (8,5% contro 3,5%) e prevalgono anche per quanto riguarda gli acquisti per investimento (17,2% contro 14,3%). Le percentuali di acquisti per investimento crescono se si considerano solo le grandi città, in questo caso le famiglie comprano per investimento nel 26,3% dei casi, mentre i single si fermano al 18,2%. In generale, rispetto al 2019, sia per le famiglie sia per i single diminuiscono le percentuali di acquisto per investimento, mentre aumentano quelle di acquisto di case vacanza. Con l’arrivo della pandemia, infatti, il segmento dell’investimento evidenzia un lieve rallentamento mentre il settore della seconda casa registra un numero di richieste e di compravendite in crescita.
Naturalmente le famiglie acquistano mediamente tipologie più ampie rispetto ai single, ma vediamo quali sono le proporzioni tra le diverse tipologie per le due categorie analizzate: il trilocale è la tipologia più scambiata sia dalle famiglie sia dai single (rispettivamente con il 32,5% e con il 37,8%), ma passando al bilocale emergono differenze importanti con una quota del 13,1% per le famiglie, contro il 32,3% dei single. Consistente anche il divario per quanto riguarda le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che compongono più un quarto delle compravendite da parte di famiglie (26,2%), mentre per i single si fermano al 12,1%.
Prendendo in considerazione solo le grandi città italiane la tipologia più scelta dai single diventa il bilocale che compone il 45,7% degli acquisti, mentre il trilocale passa in seconda posizione attestandosi al 32,7%. Per quanto riguarda le famiglie che acquistano in grandi città è sempre il trilocale la tipologia preferita (34,6%), seguita dal quattro locali (23,1%). Gli acquisti di soluzioni indipendenti e semi-indipendenti risultano marginali e si attestano al 4,5% per le famiglie e all’1,6% per i single. A livello nazionale il segmento delle soluzioni indipendenti e semi-indipendenti ha inoltre evidenziato un aumento generalizzato delle compravendite rispetto al periodo pre-pandemia, tendenza proseguita anche nel 2021.
