20 Ottobre 2020
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Tecnocasa, il lockdown riaccende la prossimità. Adesso gli investitori puntano sui negozi

Da Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, un focus molto dettagliato sul mercato immobiliare, esaminato a partire dallo scenario pre-Covid fino alle tendenze attuali, che vedono un forte interessamento degli investitori verso i negozi di piccola quadratura.

Lo scenario che si presentava prima dello scoppio della pandemia di Covid19 vedeva, per il comparto degli immobili per l’impresa, una chiusura 2019 con compravendite in aumento per negozi (+6,5%) ed uffici (+4,8%), e stabilità degli scambi per i capannoni. I prezzi ed i canoni di locazione erano in leggero ribasso ad eccezione per le locazioni dei capannoni. Infatti, questi ultimi avevano registrato un aumento dei canoni delle tipologie nuove pari a +0,7%, e di quelle usate di +0,8%, mentre i prezzi erano in diminuzione rispettivamente dello 0,7% e dell’1,1%. I negozi registravano una contrazione più marcata per i prezzi: -2,2% per le soluzioni su vie di passaggio e -2,6% per quelle in vie di basso transito. Il valore degli affitti era diminuito rispettivamente dell’1,5% e dell’1,6%. Sul comparto uffici i canoni erano rimasti sostanzialmente stabili (-0,3% per le tipologie nuove ed usate) mentre i prezzi segnalavano una contrazione dell’1,3% per le soluzioni nuove e dell’1,5% per quelle usate.

Le compravendite in aumento dimostravano l’interesse per il comparto dove si muovevano soprattutto investitori attratti da rendimenti interessanti. Gli imprenditori prediligevano le locazioni.

In questo scenario si è inserita la pandemia, che ha fatto sentire i suoi effetti su questo settore strettamente collegato all’andamento dell’economia. In questo caso il segmento maggiormente interessato è quello dei negozi.

Gli effetti della pandemia si sono inevitabilmente avvertiti sulle compravendite, che nei primi tre mesi del 2020 registrano un calo del 17,2% per gli uffici, del 17,5% per gli immobili commerciali e del 22,8% per il produttivo. L’impatto del Covid19 si è fatto sentire sul segmento dei negozi, con un calo delle richieste di chi voleva aprire un’attività commerciale (che rimanda a tempi migliori) e aspetta anche di capire se la concessione delle nuove licenze non sia condizionata a determinati requisiti da cui possa dipendere la tipologia di immobile ricercata. Subito dopo la riapertura, però, si è registrata la volontà di aprire soprattutto attività di quartiere legate alla vendita di prodotti alimentari. Quindi la riscoperta della prossimità, avvenuta negli ultimi anni, che aveva portato diverse catene della media grande distribuzione ad aprire punti vendita, ha avuto un’ulteriore spinta dal lockdown. A questo fenomeno ha contribuito anche il massiccio ricorso allo smart working. 

Dopo la riapertura si cercano anche spazi per realizzare attività di asporto.

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La ristorazione sta cercando di riorganizzarsi, quando può, attraverso il delivery che, in qualche modo, tampona le perdite. In questo settore ci aspettiamo una maggiore tenuta per le attività storiche o comunque con alcuni anni di attività alle spalle e che potrebbero avere la liquidità necessaria per fronteggiare il periodo di chiusura. Maggiori problemi potrebbero avere coloro che avevano aperto da poco tempo e su cui gravano i costi di avviamento, in particolare nelle città ad alta vocazione turistica.

In difficoltà maggiore potrebbero trovarsi i negozianti del settore non food (abbigliamento, calzature ecc.), soprattutto se non appartengono a brand importanti e solidi che possono reggere meglio la chiusura. Si pensi, ad esempio, ai costi sostenuti per non aver potuto smaltire la collezione primaverile. Un impatto minore potrebbe esserci per quelle attività che, al punto vendita fisico, hanno affiancato anche il canale online. Continua il trend che vede il cambio di destinazione d’uso in abitativo per quei locali commerciali ormai chiusi e posizionati in vie non di passaggio.

I dati sulle operazioni di acquisto e di locazione realizzate dalle nostre agenzie nei primi tre mesi dell’anno evidenziano soprattutto operazioni finalizzate alla creazione di spazi per deposito, seguiti da quelli da dedicare alle attività artigianali. 

Sugli uffici al momento non si segnalano richieste particolari o comunque cambiamenti legati a quanto sta accadendo. Le aziende stanno sperimentando lo smart working ma, al momento, non sembrano esserci impatti evidenti a parte il cambiamento dei layout. Sarà importante capire nei prossimi mesi come si muoverà il settore delle imprese, dove potrebbe continuare un fenomeno, ormai consolidato da anni, che vede gli uffici, soprattutto quelli obsoleti e inseriti in contesti residenziali, sottoposti a cambio di destinazione d’uso in abitativo.

La ripresa del mercato immobiliare residenziale deponeva a favore di questo trend.

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Gli investitori, soprattutto i piccoli risparmiatori, dopo la riapertura sembrano nuovamente interessati ad investire, in particolare nei negozi. Infatti, dai dati delle compravendite realizzate dalle nostre agenzie, nei primi tre mesi del 2020, risulta che il 61% degli acquisti di negozi ha avuto come scopo la messa a reddito. Nella maggioranza dei casi sono tagli inferiori a 60 mq. In linea generale sono pronti a cogliere delle occasioni che il mercato potrebbe presentare. Sui canoni di locazione sono già in atto rinegoziazioni e ci si aspetta una contrazione almeno fino alla fine dell’epidemia e, forse, anche oltre se l’impatto economico dovesse essere importante, in particolare per alcune categorie commerciali. Stesso trend al ribasso ci si aspetta sui prezzi perché è nell’aria un aumento di offerta di spazi, soprattutto commerciali, e potrebbe esserci chi sarà pronto ad occuparli soprattutto se in posizioni interessanti.

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