Febbraio 2, 2023

24MAX, overview sul mercato creditizio e previsioni su Real Estate ultimo trimestre 2022

Il rallentamento della crescita economica e le numerose incognite che influenzeranno il prossimo futuro non stanno condizionando la ripresa del mattone, soprattutto nelle grandi città italiane.

24MAX, società di mediazione creditizia del Gruppo RE/MAX, ha rilasciato il secondo Credit Report 2022, contenente una overview del mercato creditizio fino al 31 agosto, nonchè le previsioni per l’ultimo trimestre 2022. Nel Report vengono messi a confronto gli andamenti del mercato con i dati registrati dall’Ufficio Studi di 24MAX sulla base del numero reale di transazioni. All’analisi quantitativa, poi, è stata associata un’analisi qualitativa che descrive l’identikit sociodemografico di chi richiede un mutuo.

ANDAMENTO DEL MERCATO CREDITIZIO – Il contesto economico generale si è notevolmente inasprito a partire dal mese di marzo 2022 a causa dell’inizio del conflitto e del costante aumento dell’inflazione, che ha raggiunto livelli record (9,1%) nella storia dell’Eurozona e ha indotto la BCE a intervenire sui tassi di interesse, rialzandoli fino ad oggi dell’1,25%. Si tratta del rialzo più alto della storia dell’Euro, ed ha conseguenze immediate sulle famiglie titolari di un mutuo a tasso variabile e sui nuovi contratti, riducendo la platea di persone che riescono ad accedere ai finanziamenti, sui quali pesa molto lo status occupazionale e la disponibilità di reddito percepito. A livello lavorativo, infatti, la netta maggioranza (77,5%) sono lavoratori a tempo indeterminato, seguiti dalle partite IVA (8%), dai lavoratori a tempo determinato (5,3%) e dai pensionati (4,9%). Otre il 97,7% dei mutui, inoltre, è destinato all’acquisto della prima casa, mentre i mutui richiesti per una seconda casa rappresentano il 2,3%.

Lo scenario che vede tassi e rate in aumento era già intuibile fin dal mese di febbraio 2022, quando si era manifestato un cambio di rotta nelle scelte dei consumatori. Infatti, se nel 2021 quasi il 90% dei mutui erogati era stato a tasso fisso, dall’analisi di 24MAX emerge che da gennaio a settembre 2022 la percentuale del tasso fisso è scesa al 78,10%, a fronte di una crescita del variabile che raggiunge quota 21,90%. “Queste percentuali su base semestrale non riflettono esattamente la contrazione del fisso rispetto al variabile che stiamo registrando di mese in mese. Le percentuali del semestre sono ‘viziate’ dai primi mesi dell’anno dove il fisso, ovviamente, era ancora la scelta predominante”, commenta Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX, che aggiunge: “Oggi per chi richiede un mutuo la scelta tra fisso e variabile non è più così scontata come lo è stata negli ultimi anni, quando la forbice dei tassi era quasi pari a zero”,

IDENTIKIT SOCIODEMOGRAFICO – Dall’analisi delle transazioni emerge che il 46,6% di chi ha richiesto un mutuo nei primi otto mesi del 2022 è coniugato. In forte crescita la percentuale dei single, che raggiunge quota 42,5%, superando di oltre sei punti percentuali il dato medio del 2021 (36%). In questa categoria si registra una netta prevalenza di uomini (55,9%) rispetto alle donne (44,1%). In calo nei primi mesi del 2022 le richieste di separati e divorziati, che scendono al 7,8% rispetto al 9,8% del 2021. Si riduce anche la quota dei conviventi (1,8%) e dei vedovi, che si attesta all’1,3%, rispetto al 2,5% del secondo semestre 2021. Inoltre, nel periodo gennaio-agosto 2022 la fascia 35-44 anni è quella con il maggior numero di richiedenti (33,2%), seguita da quella dei giovani tra i 25 e i 34 anni, che rappresentano il 27,6%. In crescita di oltre il 3% i richiedenti tra i 45 e i 55 anni (21,1%) e i giovanissimi (18-24 anni), che raggiungono il 2,9% (+2% rispetto alla media del 2021); stabili gli over 55 che quotano il 15,2%.

PREVISIONI MERCATO CREDITIZIO – Nonostante l’analisi precedente, non c’è motivo di essere pessimisti. Da un lato, le nuove esigenze abitative emerse durante la crisi sanitaria sono ormai consolidate, e quindi rappresentano un desiderata degli italiani, soprattutto tenendo conto che nei primi otto mesi del 2022 oltre il 97% dei mutui erogati da 24MAX riguardano l’acquisto della prima casa e non operazioni di investimento immobiliare (che rappresentano l’1,9%). Dall’altro, i tassi, seppur aumentati, rimangono comunque vantaggiosi rispetto agli anni di boom del mattone, durante i quali i richiedenti erano abituati a percentuali del 6/7%. “Va tenuto conto che negli ultimi anni il costo del denaro ha toccato minimi storici senza precedenti”, spiega Marco Boidi, Head of Sales Network di 24MAX. “Chi in questo periodo ha sottoscritto un mutuo a tasso fisso ha colto una grande occasione, che ragionevolmente non poteva durare per sempre”.

Oggi il mercato offre ancora condizioni interessanti, considerando inoltre che si è ampliato il ventaglio di proposte con un rinnovato interesse verso soluzioni come i tassi variabili a rata fissa che incontrano la necessità di chi deve sapere quanto dovrà corrispondere mensilmente. E ancora, i mutui variabili con CAP che offrono la possibilità di cristallizzare un tetto massimo ancora molto interessante, sfruttando comunque i vantaggi di un tasso variabile basso con la certezza che anche in futuro non possa aumentare oltre un certo importo. A questi si aggiungono i cosiddetti mutui green, proposti da un numero sempre maggiore di istituti di credito, che offrono un tasso favorevole e condizioni contrattuali agevolate a chi sceglie di comprare un immobile nuovo o ristrutturato in classi energetiche A e B o superiori.

SCENARIO ECONOMICO – L’Europa si trova in uno dei periodi più turbolenti della storia recente. Il conflitto in Ucraina, il caro energia, la scarsità di materie prime, i cambiamenti climatici, l’emergenza sanitaria e l’instabilità politica stanno avendo un impatto significativo sulla società, sulle famiglie e sui consumi. Un quadro macro economico che si ripercuote sui singoli erodendo il potere d’acquisto delle famiglie. Le più recenti previsioni delle istituzioni internazionali anticipano per il 2022 un marcato rallentamento del ciclo economico globale e il persistere delle pressioni inflazionistiche. Anche l’Ocse, secondo le più recenti dichiarazioni, ha rivisto al rialzo le previsioni sull’aumento dell’inflazione su scala globale, avvertendo che proprio per intervenire sul carovita saranno necessari ulteriori aumenti dei tassi di interesse da parte delle banche centrali nella maggior parte delle economie. Per l’Italia, nel suo aggiornamento di interim dell’Economic Outlook, l’organizzazione parigina indica un +3,4% del Pil nel 2022 sostenuto da comparti come turismo e trasporti, che hanno beneficiato maggiormente della rimozione delle misure di contenimento della pandemia.

ANDAMENTO MERCATO IMMOBILIARE RESIDENZIALE E PREVISIONI – Il rallentamento della crescita economica e le numerose incognite che influenzeranno il prossimo futuro non stanno condizionando la ripresa del mercato immobiliare, soprattutto nelle grandi città italiane, nonostante uno scenario in cui l’accesso al credito sta diventando più complesso. Il buon andamento dell’immobiliare residenziale è confermato anche dai tempi di vendita, in contrazione rispetto al 2021. Un dinamismo che avvalora la propensione delle famiglie italiane a investire nel mattone, da sempre percepito come asset rifugio nei periodi di incertezza.

Tuttavia, in uno scenario generale fortemente condizionato dall’aumento dell’inflazione e dal conseguente rialzo dei tassi dei mutui, si ipotizza un rallentamento della crescita nel Real Estate. Da qui la previsione di un consuntivo 2022 che vedrà le compravendite attestarsi sotto quota 700 mila unità, rispetto alle 748 mila del 2021. “Seppur l’anno in corso dovrebbe chiudersi con una contrazione delle compravendite inferiore al 10%, con prezzi in leggera crescita a livello nazionale, prevediamo nel medio termine uno scenario roseo alla luce dei cambiamenti strutturali che stanno interessando l’economia e la società dopo l’emergenza pandemica”, afferma Dario Castiglia, CEO & Founder di RE/MAX Italia.

Tra le tendenze che condizioneranno il mercato del Real Estate nei prossimi mesi, l’adozione dello smart working sempre più diffusa tra le aziende, da cui la necessità di soluzioni abitative con spazi per il lavoro da casa. E ancora, gli incentivi per le ristrutturazioni e il caro energia che spinge verso la ricerca di immobili di nuova costruzione contraddistinti da maggiore efficienza energetica.

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