Vendemmia e mercato immobiliare ai tempi del Covid. Quando buon vino fa rima con casale

L’Italia del vino presenta luoghi di produzione e coltivazione spesso incastonati in tenute e casali di rara bellezza e valore, che accrescono l’attrattività di intere zone dove, oltre agli immobili già ristrutturati, ne insistono altri, in buono stato, che possono risultare interessanti. 

Quando si parla di produzione vinicola di eccellenza, non è difficile trovare punti di contatto tra il vino ed una certa tipologia di immobili. Com’è noto, infatti, le migliori uve (ed i migliori vini) hanno il terreno – e quindi una prima categoria di proprietà immobiliare – come comune denominatore, e soprattutto gli immobili che tipicamente insistono nei terreni adibiti a vigneti: rustici, casali e cascine, a volte di notevole pregio architettonico e di grandi quadrature.

L’Italia del vino è estesa lungo tutta la penisola, e presenta luoghi di produzione e coltivazione spesso incastonati in tenute e casali di rara bellezza e valore, che accrescono l’attrattività di intere zone dove, oltre agli immobili già ristrutturati, ne insistono altri ubicati nelle zone delle aziende vinicole e possono risultare interessanti per coloro che, a seguito della pandemia, hanno oggi il desiderio di spazi aperti in cui vivere, lontano dalla città.

Per meglio analizzare questo particolare mercato, ci serviremo dei dati recentemente pubblicati dall’Ufficio studi di Tecnocasa. Relativamente al mercato dei terreni, nella zona di Valdobbiadene (con denominazione Doc), possono arrivare a costare intorno a 50 € al mq, contro una media di 15 € di quelli sprovvisti del Doc. La zona pregiata del Cartizze può arrivare ad avere terreni con un valore di 100-120 € al mq. Guardando ai rustici, invece, la domanda si orienta prevalentemente verso la prima casa ricercata da persone residenti in zona, e le metrature comprese tra 80 e 150 mq in buono stato costano da 120 a 180 mila €. Prezzi più elevati, intorno a 2500 € al mq, si registrano nella zona panoramica e nel comune di Asolo, dove si acquistano prevalentemente immobili di prestigio.

Nelle zone di Stradella e di Oltrepò Pavese, i terreni con vigneti in produzione variano dai 2500 a 4000 € alla pertica (654mq) a seconda dell’età e del tipo di impianto, mentre si possono trovare rustici e case indipendenti a partire da 50 mila € (per soluzioni da ristrutturare) e fino a 150mila € per immobili ristrutturati o di recente costruzione.

In Franciacorta non sono presenti molti terreni coltivati a vigneti, e mediamente si parte da minimo 200.000 € per ettaro fino ad arrivare a cifre molto elevate. Relativamente ai rustici, in Franciacorta dopo il lockdown si registra la presenza di acquirenti seriamente intenzionati ad acquistare e con un buon budget di spesa, ma l’offerta è diminuita nel corso degli anni. Molto apprezzati ed utilizzati da questo target l’eco bonus ed il sisma bonus. Sui rustici si muovono prevalentemente acquirenti milanesi, della Bassa Bergamasca e della provincia di Monza Brianza, che li utilizzano come casa vacanza durante il week-end.

Nell’area di Alba e delle Langhe, prima del lockdown vi era una discreta richiesta di terreni, ma a seguito del blocco si è determinata una riduzione della domanda di terreni, legata all’emergenza sanitaria.

Il mercato che non ha risentito degli effetti della pandemia è quello dei vigneti di qualità nelle zone di produzione del Barolo e del Barbaresco. In queste zone troviamo i “cru”, terreni particolarmente pregiati per esposizione, composizione del terreno e menzioni speciali. Ad esempio il Barolo, che può essere prodotto dal vitigno nebbiolo in soli 11 comuni, ha portato i prezzi dei vigneti ad una “forbice” che va da un minimo di 600.000 € all’ettaro ad un massimo di 3 milioni di euro (ed oltre) per le posizioni ed esposizioni migliori.

Riguardo ai rustici, nella zona di Alba e comuni limitrofi si registra una crescita di case di campagna in locazione, meglio se con un importante spazio esterno e piscina. La domanda di casali in acquisto invece è realizzata soprattutto da persone del posto che desiderano la residenza principale. In questo caso ci si orienta verso immobili indipendenti su quattro lati, privi di servitù di passaggio, con un giardino circostante, possibilmente la piscina e una buona esposizione panoramica. Il budget dell’acquirente italiano si aggira intorno a 350-400 mila € per una soluzione ristrutturata, che viene preferita ai casali da ristrutturare (nonostante i bonus) perché queste zone fanno parte del patrimonio Unesco e necessitano di autorizzazioni per eseguire i lavori di ristrutturazione che possono dilatare i tempi di realizzo.

Gli acquirenti stranieri, invece, hanno in genere una disponibilità di spesa più cospicua rispetto agli acquirenti italiani e prediligono le soluzioni più defilate. Il driver di scelta più importante è la posizione dell’immobile e naturalmente la sua panoramicità. Meno importante lo stato di manutenzione dell’immobile. Le zone più ambite sono quelle a ridosso dei comuni più importanti quali Barolo, Monforte, Castiglione, La Morra. A titolo di esempio un immobile di 200 mq con circa 300 mq di spazio esterno può oscillare da 350 a 400 mila €.

Nelle zone di produzione del Barbera e del Moscato, i vigneti (prevalentemente a Barbera) a Costigliole d’Asti e dintorni possono arrivare a circa 40.000 € all’ettaro, mentre quelli a Moscato, in ottimo stato e buona esposizione, sulle colline nel versante verso la provincia di Cuneo, hanno raggiunto anche agli 80.000-90.000 €  all’ettaro. A Costigliole d’Asti, comune del Monferrato, si registrano richieste di casali, rustici e case di campagna. La zona più ambita è sicuramente quella collinare. A causa della pandemia, si registra al momento una domanda essenzialmente locale indirizzata sia verso la prima casa sia verso la casa vacanza. Chi cerca la prima casa in campagna vorrebbe lasciare l’appartamento in città per avere un immobile indipendente con giardino, orto e/o possibilità di piscina. Chi cerca la seconda casa si accontenta di immobili più piccoli ma sempre con sfogo esterno.

L’introduzione del bonus del 110% sta orientando molte richieste verso gli immobili da ristrutturare con possibilità di fare la piscina. Spostandosi in campagna, altre soluzioni molto ricercate nel Monferrato sono quelle dotate di molti locali in modo da poter creare un B&B. Chi cerca per questo motivo, normalmente è poco interessato al vigneto ma opta per 2.000-3.000 mq di terreno recintabile.

La fascia di prezzo dipende dalle condizioni della proprietà: per un cascinale completamente da ristrutturare ma con molte potenzialità i prezzi vanno da 80.000 a 120.000 €, mentre per un immobile già ristrutturato, con caratteristiche di pregio (ad es. affreschi/facciate in mattone a vista/piscina/vigneto produttivo) si può arrivare a 350.000-400.000 €.