Immobiliare, gli Italiani tornano a investire a Milano, Roma, Firenze e Bologna

Se non si ha un budget troppo elevato, si può optare per un piccolo taglio nelle grandi città. A Roma Centro un bivani può rendere anche l’8% con gli affitti brevi. Puntare su aree dove sono in corso lavori di riqualificazione o di potenziamento dei collegamenti.

Il contesto di elevata inflazione ed il timore di ulteriori perdite nel potere d’acquisto dei risparmiatori stanno segnando da diversi mesi un ritorno all’investimento immobiliare da parte degli italiani. Sia nella grandi città che negli altri capoluoghi di provincia, adesso sono diverse le opportunità che il mercato immobiliare residenziale può offrire a seconda della capacità di spesa.

Se non si ha un budget troppo elevato, si può optare per un piccolo taglio nelle grandi città, puntando su aree dove sono in corso lavori di riqualificazione o potenziamento dei collegamenti. Infatti, analisi riferite al passato evidenziano come nel tempo esse si siano rivalutate. Restano sempre un ottimo investimento le aree universitarie in grado di garantire interessanti rendimenti (soprattutto se si affittano i posti letto) e quelle che concentrano la presenza di aziende con lavoratori fuori sede. Il robusto ritorno dei turisti – le restrizioni e lo stop della pandemia sono ormai un brutto ricordo – suggerisce l’investimento anche nelle città ad alta attrattività turistica, dove c’è la possibilità di praticare gli short rent. 

Secondo i dati provenienti dal Gruppo Tecnocasa, una delle città che si presta maggiormente a questo tipo di acquisto è Milano, che ha dalla sua numerosi interventi di riqualificazione in corso sul territorio, un’elevata domanda di studenti e di lavoratori fuori sede e, negli ultimi anni, un’attrattività turistica in crescita. La capitale lombarda – che negli ultimi dieci anni ha tenuto benissimo le quotazioni immobiliari, ovunque in perdita – offre numerose opportunità di acquisto per investimento: dalle zone in cui è previsto il potenziamento della metropolitana per arrivare a quelle interessate dagli interventi di riqualificazione o dalla presenza di importanti poli universitari. Una di queste potrebbe essere la Bovisa che, oltre a godere della presenza del polo universitario, non è lontana dai lavori di riqualificazione dello scalo Farini. Considerando un taglio di 55 mq di tipologia medio nuova, si può spendere intorno a 230 mila euro e ottenere un rendimento annuo lordo del 4,30%. L’arrivo della linea 4 della metropolitana potrebbe dare slancio al mercato intorno a piazza Frattini, dove attualmente un bilocale può costare intorno a 240 mila euro ed essere affittato a 850 euro al mese.

Nella Capitale, invece, vanno bene le zone universitarie, dove c’è sempre un’ottima domanda, e le aree a ridosso dei poli turistici più attrattivi, anche se trovandosi spesso in zone centrali richiedono un investimento importante. All’Eur diverse aziende stanno collocando le loro sedi; con un prezzo di 4.150 euro al mq si può comprare un bilocale in ottimo stato a circa 248 mila euro, in grado di rendere il 4,3 % annuo lordo. Se si decide di realizzare un investimento di tipo turistico, si può optare per le zone centrali, dove ci sono prezzi medi di 5.000 euro al mq. Oppure optare per la zona di Prati-Cola di Rienzo-Borgo Pio, non lontano dal Vaticano, dove un bilocale medio usato e ben ristrutturato può chiedere un impiego di 300 mila euro e poi essere utilizzato per gli affitti brevi, da cui ottenere anche 2.000 euro al mese, con un rendimento annuo lordo vicino all’8%.

A Firenze, una delle zone più interessanti è quella di Novoli-Baracca, dove ci sono diverse facoltà universitarie e il Tribunale, motivo per cui la domanda di abitazioni in affitto è sempre molto elevata. Un trilocale usato richiede un investimento intorno a 238 mila euro, ed essere affittato a 7.800 euro l’anno. Tra i quartieri in spolvero, negli ultimi tempi c’è Puccini, dove continuano i lavori nell’ex area Manifattura Tabacchi da cui si sono ricavate strutture residenziali e commerciali. Ci sarà anche il Polimoda e l’Accademia delle Belle Arti, che ha trasferito qui diverse aule, l’Istituto dei Mestieri LVMH e lo studentato di Hines. Si segnala una discreta presenza di investitori alla ricerca di tagli da frazionare. Un bilocale in buono stato costa intorno a 163 mila euro, e mensilmente si affitta a 600-700 euro al mese. Ci sono anche diversi investitori che realizzano affitti turistici e B&B. 

Bologna, una delle città che come Milano ha messo a segno consistenti recuperi di prezzi negli ultimi semestri, è sempre stata un’ottima scelta per gli investitori che hanno sempre puntato sulle zone universitarie alla luce della forte attrattività dell’ateneo bolognese. Ma alla luce degli importanti flussi turistici che hanno animato la città negli anni pre-covid e anche nell’ultimo anno, molti proprietari hanno dirottato gli immobili sul segmento short rent, creando tra l’altro una carente offerta di immobili in locazione sul canale tradizionale. Tra le zone scelte con questa finalità c’è il centro di Bologna, dove per un bilocale in ottimo stato investe intorno a 250 mila euro per poi affittarlo a 900 euro al mese. Altra zona interessante per chi volesse fare affitti universitari è quella di San Donato, dove un bilocale di 130 mila euro rende il 6% annuo lordo, poiché può essere affittato a 650 euro al mese (con punte di 750 euro). Il quartiere ha dalla sua anche la presenza dell’ospedale S. Orsola, della sede della Regione, della Fiera di Bologna, della Guardia di Finanza e del Centro Meteorologico Europeo che è stato inaugurato nell primavera del 2022.