Tecnocasa fotografa il mercato immobiliare 2021. Nel complesso, una prova di grande recupero dopo le pessime aspettative del primo lockdown, con un ritorno di interesse degli acquirenti verso le realtà più piccole. Gli studenti cominciamo a ripopolare le città universitarie.
“Nel corso del 2020 il mercato immobiliare ha dato prova di grande recupero – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – e ha superato di gran lunga le aspettative che si erano create subito dopo il lockdown. I dati sull’anno dell’Agenzia delle Entrate, infatti hanno confermato un recupero delle transazioni che chiudono con un ribasso del 7,6%, meno consistente di quello atteso. I primi sei mesi del 2021 hanno poi registrato un aumento dei volumi del 38,6% che ha interessato, in modo particolare, le realtà più piccole rispetto ai capoluoghi a conferma di un fenomeno che ha visto post pandemia un mercato più vivace proprio nelle città più a misura d’uomo”.
Questa la fotografia dello stato di salute del mattone italiano realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nei primi sei mesi del 2021 e per l’intero 2020. Nel 2020 era aumentata la domanda di abitazioni indipendenti e semi-indipendenti grazie anche alla spinta del superbonus, e la tendenza si conferma anche nel 2021, coinvolgendo la domanda di case con spazi esterni e dalla metratura più ampia. Peraltro, il mercato dei mutui decisamente favorevole consente di tentare l’acquisto migliorativo, ma bisognerà fare i conti con l’atteggiamento degli istituti di credito che pur propensi ad erogare si stanno muovendo con prudenza.
Secondo Fabiana Megliola, sia il 2020 sia i primi mesi del 2021 segnalano una tenuta del segmento della prima casa e della casa vacanza ma una contrazione del segmento dell’investimento. Gli investitori, infatti, soprattutto nelle metropoli e se indirizzati verso gli affitti brevi, si sono fermati. Si stanno però attivando piccoli investitori che considerano il mattone ancora una valida modalità di impiego del capitale, meno volatile di altre forme di investimento e, soprattutto, in grado di essere un vero bene rifugio. E questo è un importante segnale di fiducia nel settore.
Il 2020 ha visto chiudere i prezzi degli immobili con -1,5%, ma il 2021 registra segnali di crescita in quasi tutte le grandi città, a cominciare da Milano che, insieme a Verona e Bari, avevano chiuso in positivo anche il 2020. Un leggero recupero delle quotazioni interessa anche realtà più piccole che offrono una vita più a misura d’uomo. Alcune realtà dell’hinterland sembrano uscire a testa alta da questo periodo, soprattutto se ben collegate con le metropoli. Bene anche le periferie delle grandi città, dove si conferma la rivalutazione degli immobili dotati di spazi esterni.
Il mercato delle locazioni, che aveva chiuso il 2020 con canoni in ribasso (-1,6% il ribasso dei canoni di locazione dei monolocali, -2,2% il ribasso dei canoni di locazione dei bilocali e dei trilocali), appare in ripresa grazie ad un discreto aumento della domanda di immobili soprattutto nelle grandi città, ma l’offerta residenziale risente della destinazione di molti appartamenti al segmento degli affitti brevi. Altro 
aspetto da valutare sarà un possibile aumento della domanda da parte di chi non dovesse più essere in grado di accedere al credito per le peggiorate condizioni economiche. Invece il segmento delle case vacanze, che era stato colpito in pieno dalla pandemia nel corso del 2020, sta recuperando lentamente, con diverse località di mare e montagna che sono state sold out già da gennaio. Anche sulla casa vacanza si registra un aumento delle preferenze per le soluzioni indipendenti così come una riscoperta di alcune località minori che consentono l’acquisto anche a chi ha budget più contenuti.
Sempre sul fronte delle locazioni, buone notizie dal mercato degli affitti agli studenti, che è stato tra i più colpiti dalla pandemia per via della chiusura degli atenei. A partire da giugno, infatti, si è registrato un incremento di richieste 
che però restano ancora un po’ distanti dai livelli pre-pandemia, a testimonianza di un graduale rientro nelle città universitarie. Nel secondo trimestre del 2021 la percentuale di chi ha cercato casa in affitto per motivi di studio è stata del 4,7%, in aumento rispetto al 2,7% registrato nello stesso periodo dell’anno scorso. “Con l’avanzamento della campagna vaccinale si iniziano a vedere una ripresa della domanda di immobili in affitto soprattutto in quelle realtà in cui le università hanno già deciso le modalità di frequenza – afferma Fabiana Megliola. Non tutti gli atenei hanno definito come sarà il rientro ma in alcune città come Napoli, Roma, Torino e Milano si stanno già stipulando contratti di locazione con studenti”.
Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre quelle della vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento e la presenza del collegamento ad internet. Si è rafforzato il trend che vede una preferenza per il posto letto singolo rispetto alla condivisione che rimane solo in caso di studenti appartenenti allo stesso nucleo familiare. Nel 2020, a causa della bassa domanda, i canoni di locazione sono diminuiti e, al momento, nonostante un aumento della domanda, non sembrano esserci tensioni sui valori.
Nel Centro Italia, invece, spicca la provincia di Ravenna con un +5,23% ed una media di 410 euro mensili, e Teramo, con un +5,00% e un canone medio di 315 euro. Infine, nel Sud Italia le province interessate sono quella di Napoli, con un incremento del 5,13% e canone medio pari a 502 euro, e Benevento, con un canone medio pari a 315 euro e un aumento percentuale del 5,00%.
Nel Centro Italia, invece, Isernia ha subito una diminuzione del 4,63% (canone medio pari a 247 euro); Macerata segna per febbraio un -3,33% e vede un canone medio pari a 348 euro.
Sempre considerando un appartamento di una grandezza media di 50 mq, nelle regioni del Nord c’è stata una leggera diminuzione dei prezzi in Lombardia, con un -0,15% e un canone medio pari a 672, e in Valle d’Aosta, con una diminuzione percentuale del -3,66% e un canone medio pari a 369 euro. Percentuale negativa anche per la Toscana, che segna una discesa del -1,72% e un canone medio pari a 454 euro.
Tutte le altre regioni italiane, invece, hanno segnato un incremento del prezzo degli affitti per il mese di febbraio. Tra quelle che hanno visto una variazione positiva con un impatto maggiore troviamo la Sardegna con un +3,67% e canone medio pari a 424 euro; l’Emilia Romagna, con un +2,20% e un canone medio pari a 372 euro; Il Friuli Venezia Giulia con un +2,02% e un canone medio pari a 353 euro. Infine, troviamo la Sicilia con un incremento del 2,48% e un canone medio pari a 372 euro. Infine, il Trentino Alto Adige che stabilisce a febbraio un +1,38% e un canone medio pari a 516 euro.
La disamina dei dati appena esposti è strettamente legata al periodo che stiamo vivendo da un anno a questa parte. Infatti, a causa dell’emergenza Covid-19 molti inquilini hanno iniziato ad avere difficoltà nel rispettare i pagamenti dovuti ai proprietari, sia per la perdita del lavoro che per la sospensione della propria attività. Il problema, che si ripercuote immediatamente anche sul tenore di vita dei proprietari, riguarda le locazioni di unità abitative ma, soprattutto, gli affitti di locali destinati ad attività imprenditoriali o professionali. Molte imprese che non sono riuscite a rispettare gli impegni hanno chiesto una 
Quasi tutti i proprietari hanno aderito alle richieste di riduzione del canone, rinviando un possibile aumento alla fine dell’emergenza, per questo motivo il mercato delle locazioni ha sostanzialmente avuto una buona tenuta generale. Molto, adesso, dipenderà dagli scenari di fine emergenza che, grazie alla campagna di vaccinazione, potrebbero verificarsi a partire solo dal secondo semestre dell’anno in corso. Obiettivo principale: salvare la stagione estiva ed il fatturato derivante dagli affitti brevi e dalla ricettività turistica settimanale (B&B).
