Tecnocasa fotografa il mercato immobiliare 2021. Nel complesso, una prova di grande recupero dopo le pessime aspettative del primo lockdown, con un ritorno di interesse degli acquirenti verso le realtà più piccole. Gli studenti cominciamo a ripopolare le città universitarie.
“Nel corso del 2020 il mercato immobiliare ha dato prova di grande recupero – afferma Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – e ha superato di gran lunga le aspettative che si erano create subito dopo il lockdown. I dati sull’anno dell’Agenzia delle Entrate, infatti hanno confermato un recupero delle transazioni che chiudono con un ribasso del 7,6%, meno consistente di quello atteso. I primi sei mesi del 2021 hanno poi registrato un aumento dei volumi del 38,6% che ha interessato, in modo particolare, le realtà più piccole rispetto ai capoluoghi a conferma di un fenomeno che ha visto post pandemia un mercato più vivace proprio nelle città più a misura d’uomo”.
Questa la fotografia dello stato di salute del mattone italiano realizzata dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa nei primi sei mesi del 2021 e per l’intero 2020. Nel 2020 era aumentata la domanda di abitazioni indipendenti e semi-indipendenti grazie anche alla spinta del superbonus, e la tendenza si conferma anche nel 2021, coinvolgendo la domanda di case con spazi esterni e dalla metratura più ampia. Peraltro, il mercato dei mutui decisamente favorevole consente di tentare l’acquisto migliorativo, ma bisognerà fare i conti con l’atteggiamento degli istituti di credito che pur propensi ad erogare si stanno muovendo con prudenza.
Secondo Fabiana Megliola, sia il 2020 sia i primi mesi del 2021 segnalano una tenuta del segmento della prima casa e della casa vacanza ma una contrazione del segmento dell’investimento. Gli investitori, infatti, soprattutto nelle metropoli e se indirizzati verso gli affitti brevi, si sono fermati. Si stanno però attivando piccoli investitori che considerano il mattone ancora una valida modalità di impiego del capitale, meno volatile di altre forme di investimento e, soprattutto, in grado di essere un vero bene rifugio. E questo è un importante segnale di fiducia nel settore.
Il 2020 ha visto chiudere i prezzi degli immobili con -1,5%, ma il 2021 registra segnali di crescita in quasi tutte le grandi città, a cominciare da Milano che, insieme a Verona e Bari, avevano chiuso in positivo anche il 2020. Un leggero recupero delle quotazioni interessa anche realtà più piccole che offrono una vita più a misura d’uomo. Alcune realtà dell’hinterland sembrano uscire a testa alta da questo periodo, soprattutto se ben collegate con le metropoli. Bene anche le periferie delle grandi città, dove si conferma la rivalutazione degli immobili dotati di spazi esterni.
Il mercato delle locazioni, che aveva chiuso il 2020 con canoni in ribasso (-1,6% il ribasso dei canoni di locazione dei monolocali, -2,2% il ribasso dei canoni di locazione dei bilocali e dei trilocali), appare in ripresa grazie ad un discreto aumento della domanda di immobili soprattutto nelle grandi città, ma l’offerta residenziale risente della destinazione di molti appartamenti al segmento degli affitti brevi. Altro 
aspetto da valutare sarà un possibile aumento della domanda da parte di chi non dovesse più essere in grado di accedere al credito per le peggiorate condizioni economiche. Invece il segmento delle case vacanze, che era stato colpito in pieno dalla pandemia nel corso del 2020, sta recuperando lentamente, con diverse località di mare e montagna che sono state sold out già da gennaio. Anche sulla casa vacanza si registra un aumento delle preferenze per le soluzioni indipendenti così come una riscoperta di alcune località minori che consentono l’acquisto anche a chi ha budget più contenuti.
Sempre sul fronte delle locazioni, buone notizie dal mercato degli affitti agli studenti, che è stato tra i più colpiti dalla pandemia per via della chiusura degli atenei. A partire da giugno, infatti, si è registrato un incremento di richieste 
che però restano ancora un po’ distanti dai livelli pre-pandemia, a testimonianza di un graduale rientro nelle città universitarie. Nel secondo trimestre del 2021 la percentuale di chi ha cercato casa in affitto per motivi di studio è stata del 4,7%, in aumento rispetto al 2,7% registrato nello stesso periodo dell’anno scorso. “Con l’avanzamento della campagna vaccinale si iniziano a vedere una ripresa della domanda di immobili in affitto soprattutto in quelle realtà in cui le università hanno già deciso le modalità di frequenza – afferma Fabiana Megliola. Non tutti gli atenei hanno definito come sarà il rientro ma in alcune città come Napoli, Roma, Torino e Milano si stanno già stipulando contratti di locazione con studenti”.
Le caratteristiche dell’immobile richieste sono sempre quelle della vicinanza alla facoltà universitaria, la presenza dei mezzi pubblici, un buon arredamento e la presenza del collegamento ad internet. Si è rafforzato il trend che vede una preferenza per il posto letto singolo rispetto alla condivisione che rimane solo in caso di studenti appartenenti allo stesso nucleo familiare. Nel 2020, a causa della bassa domanda, i canoni di locazione sono diminuiti e, al momento, nonostante un aumento della domanda, non sembrano esserci tensioni sui valori.
Tendenzialmente si prenota per 15 giorni, ma si segnalano casi in aumento di persone che hanno bloccato l’
LIGURIA – A Diano Marina sono in corso numerosi interventi di restyling sul territorio, creazione di parcheggi, pedonalizzazione di strade, e continuano i lavori per la creazione della pista ciclabile e per la nascita del Palacongressi. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1200-1500 € a giugno, 2000-2500 € a luglio, 2500-3000 € ad agosto, 1200-1500 € a settembre. A Finale Ligure, invece, si segnala una forte domanda di affitto ma una bassa offerta. A giugno e settembre si spendono 1500 € al mese, a luglio 2000 € al mese, ad agosto 2500 € al mese. Il mercato immobiliare di Varazze, infine, è interessante e dinamico, ma anche qui l’offerta è contenuta. Per un bilocale di 4 posti letto si spendono 1000-1200 € a giugno, 2000 € a luglio e 2000 € ad agosto.
EMILIA ROMAGNA – A Cervia è buona la domanda di immobili in affitto, e si nota un aumento del periodo di permanenza. Per un bilocale di quattro posti letto, a Pinarella e Cervia, si spendono mediamente 1600 € al mese a giugno e settembre, 2400 € al mese a luglio, 3000 € al mese ad agosto. A Cesenatico c’è una buona domanda, e per un bilocale si registrano canoni di 1500-1600 € al mese a giugno, 2000-2400 € al mese a luglio e 2400-2600 € al mese ad agosto. A Milano Marittima il mercato delle locazioni registra una domanda elevata per il periodo estivo. Per un bilocale di quattro posti letto si chiedono 1000 € a giugno e settembre, 2000 € a luglio, 2500-3000 € ad agosto. 
LAZIO – a Gaeta il mercato della 
CAMPANIA – Ischia registra le seguenti quotazioni (classico bilocale 4 posti letto): Luglio 2.500, Agosto 3.500/4.000, Settembre 2.000. I valori immobiliari, rispetto alla scorsa stagione, sono stabili e la 
PUGLIA – A Gallipoli, i cui prezzi sono stabili, il mercato immobiliare è dinamico sia sul segmento della prima casa sia su quello della casa vacanza. Ci sono stati diversi interventi di riqualificazione su vecchi immobili in disuso, e le quotazioni del nuovo fronte mare toccano punte di 3000-3500 € al mq. L’elevata 
SARDEGNA – A Villasimius sono presenti investitori che acquistano per mettere a reddito, visto che la domanda di locazione è sempre elevata e si aggira intorno a 2000 € al mese a giugno, 3000 € a luglio, 4000 € ad agosto e 2500 € a settembre. A Costa Rei il mercato della casa vacanza vede protagonisti sia persone residenti in Sardegna sia acquirenti provenienti dal resto d’Italia, tedeschi e svizzeri. Nell’ultimo anno le compravendite si sono abbastanza divise tra chi acquista per uso diretto e chi acquista per 
SICILIA – Il mercato della casa vacanza a Giardini Naxos, nella seconda parte del 2020, è caratterizzato da una domanda interna, di acquirenti in arrivo dalle altre province della Sicilia. Stessa provenienza per chi cerca un immobile in affitto per l’estate. I canoni di locazione per un bilocale di quattro posti letto si aggirano intorno a 1500 € a giugno, 1700-1800 € al mese a luglio e 2000-2200 € al mese ad agosto. Nella zona di Castellammare del Golfo, invece, per un bilocale di 4 posti letto in media i prezzi per settimana si aggirano sui 500 € a Giugno, 600 € Luglio, 700-800 € ad Agosto, 600-700 € a Settembre. Su Scopello le ville senza piscina si affittano a 800 € a giugno, 1000-1200 € a luglio, 1200-1500 € ad agosto e 1000-1200 € a settembre. Per una villa con piscina, a Scopello i prezzi per settimana sono di circa 1000-1200 € a Giugno, 1500-2000 € a Luglio, 2000- 2500 € ad Agosto, 1300-1800 € a Settembre.
Prendendo in considerazione solo le operazioni concluse dagli 
Non si registrano particolari tendenze per quanto riguarda il motivo dell’acquisto. Negli ultimi cinque anni, infatti, gli 
Nel primo trimestre, infatti, tra le grandi città spiccano Bari (+51,7%), Verona (+50,9%), Genova (+36,8%). La crescita più contenuta a 
In definitiva, le attese risultano più favorevoli su un orizzonte biennale, rispetto al breve periodo. Recentemente, la Banca D’Italia (“Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”) ha raccolto le opinioni di un campione esteso (1.323) di agenti immobiliari, e il 61,5% di loro segnala una sostanziale stabilità dei prezzi rispetto al trimestre precedente. Il 27,1%, invece, segnala quotazioni in diminuzione ed il restante 12% circa in aumento. Il sondaggio, inoltre, rivela che i giudizi sulle condizioni della domanda sono migliorati nelle 
Altra tendenza importante – sebbene è da verificare quanto possa essere strutturale – è quella dei 
Uscendo dagli scenari di breve periodo, le aspettative sull’andamento del 
LAZIO – In alcune località del litorale laziale come Terracina, S. Felice, Sabaudia, Lido di Latina, Nettuno, Scauri, già da Gennaio si registravano richieste di affitti di casa vacanza per il mese di luglio ed agosto. Molti proprietari sono ancora incerti sul da farsi, se affittare le 
CAMPANIA – Nel cilentano gli acquirenti di casa vacanza sono campani, mentre l’offerta nella Costiera Amalfitana è a rilento poiché il bacino di utenza è prettamente straniero. Relativamente alle locazioni estive, un monolocale nella periferia di Amalfi si affitta anche a 4500 euro al mese a luglio e ad agosto.
MONTAGNA – Molto vivace il comparto delle locazioni, soprattutto nelle ultime settimane di progressiva riapertura. Le richieste si sono indirizzate anche per i mesi che normalmente destano poco interesse, come maggio-giugno e settembre-ottobre, per via dello smartworking. Il clima più secco della montagna, nei mesi estivi, favorisce le lunghe permanenze, sebbene con l’Italia in zona bianca la tendenza potrebbe subire un rallentamento in attesa delle previsioni per l’autunno, che nonostante le vaccinazioni presenta ancora numerose incertezze sul pieno ritorno alla normalità.
Con questo 
300.000 euro – Si tratta di un 
Nelle grandi città e in quelle di media dimensione rendono bene anche le zone universitarie che registrano sempre una buona 
400.000 euro– E’ un budget importante con il quale si può optare per acquisti più importanti oppure per 
costa intorno a 395 mila euro e rende il 3% annuo lordo. Sul turistico si può puntare a località più costose, come ad esempio Ischia dove si potrebbe acquistare un trilocale da 100 mq pagandolo 400 mila euro e decidendo di affittarlo per il periodo estivo ottenendo 8.000 euro (giugno, luglio, agosto) e nei restanti 9 mesi a 6.300 arrivando così ad un 3,6% annuo lordo. Oppure Amalfi dove si può arrivare ad acquistare un trilocale. In generale, con un budget così elevato si tende più a 
Nel 2010 in alcune 
Nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli 
Nel 2015 i canoni di locazione nelle 
+0,8% per i monolocali, +1,2% per i bilocali e +1,2% per i trilocali. Su tutte le tipologie, per la prima volta, si vede un segnale positivo, attribuibile prevalentemente ad una diminuzione dell’offerta immobiliare e ad una migliore qualità della stessa. Quello che è cambiato sensibilmente col tempo è l’utilizzo del canone concordato che, a livello nazionale, si è attestato intorno al 27,2%, trovando sempre più consensi tra proprietari ed inquilini (in un anno è passato dal 20,3 % del secondo semestre del 2015 al 27,2% dello stesso periodo del 2016).
Nel 2019 i canoni di locazione continuano a salire. Nelle grandi città sono in aumento del +5,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare. Continua a funzionare il contratto a canone concordato.
Per quanto riguarda il 2021, sembra che nell’ultimo periodo la campagna vaccinale stia contribuendo a riassorbire il pesante accumulo di stock generato dal calo della 
La contrazione dei canoni di locazione nelle 
Non si sa quando i prezzi raggiungeranno i 
Relativamente alle tendenze generali, la maggiore offerta ha portato numerosi inquilini a migliorare l’immobile in cui vivono, mentre dal lato dei proprietari è cresciuta la percentuale di quanti preferiscono stipulare dei contratti a canone concordato e transitorio. Infatti, i dati sui contratti stipulati nella seconda parte del 2020 segnalano una contrazione di quelli a 
AUMENTA L’AFFITTO COME SCELTA ABITATIVA – Anche nel 2021 si conferma la tendenza che si era manifestata nel secondo semestre del 2020, quando il 70,9% di coloro che erano in cerca di abitazione aveva scelto l’
EUROPA – Riguardo la locazione di stanze private, si continua ad assistere ad un importante calo dei prezzi degli 
Al contrario, dopo essere stati in ribasso per tutto il 2020 a causa del limite imposto sugli affitti, i prezzi degli affitti degli appartamenti a Berlino e a Dublino – in quest’ultima complice la 
Gli under44 hanno comprato soprattutto l’abitazione principale (86,5% dei casi), mentre sono basse le percentuali di acquisti per investimento e per 
Nel 2020 la tipologia più scambiata dagli under44 si conferma il 
Analizzando il mercato delle 
Le stesse conclusioni vengono confermate dai dati forniti dall’ufficio studi di Tecnocasa, secondo i quali chi aveva la casa vacanza al mare, in montagna o al 
Tutti gli 
