Secondo l’indagine di Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate, le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo, anche con riferimento a un orizzonte biennale.
Banca d’Italia, Tecnoborsa e Agenzia delle Entrate hanno pubblicato di recente l’indagine periodica che riguarda l’andamento e le prospettive a breve termine del mercato degli immobili residenziali. Secondo lo studio condotto dal 3 aprile al 4 maggio 2023 presso 1.458 agenti immobiliari, nel I trimestre oltre il 60 per cento degli operatori continua a indicare prezzi delle abitazioni stabili, mentre il saldo tra i giudizi di aumento e di diminuzione è tornato marginalmente positivo. Infatti, la quota di agenti che hanno concluso almeno una transazione è in calo ma si mantiene su livelli elevati. Anche lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire, attestandosi su valori molto bassi.
Relativamente ai tempi di vendita, i dati rivelano un nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Secondo Tecnocasa, il mercato è molto dinamico nel Nord Italia, ma “imballato” al Sud, e ciò si riflette sui tempi necessari a concludere una compravendita. Nelle grandi città, infatti, si è arrivati a una media di 104 giorni, minimo storico toccato negli ultimi dieci anni, con un miglioramento di 10 giorni rispetto a un anno fa. Tuttavia, si tratta di una media, per cui sussistono notevoli differenze tra le diverse aree territoriali: Bologna e Milano si confermano le città più veloci, rispettivamente con 50 e 55 giorni, mentre a Bari servono in media 121 giorni per concludere una transazione, a Palermo con 134 giorni e Genova 130 giorni. Nelle realtà dell’hinterland delle metropoli, poi, occorrono in media 138 giorni.
Le attese sulle variazioni dei prezzi di vendita per il II trimestre restano prevalentemente improntate al pessimismo, e le condizioni della domanda appaiono nel complesso in peggioramento, guidate da un deterioramento dei giudizi relativi al numero dei potenziali acquirenti e alla notevole restrizione in atto del sistema bancario nell’accesso ai mutui. Le prospettive sulla situazione del mercato immobiliare, pertanto, rimangono sfavorevoli, sebbene in lieve attenuazione, anche con riferimento a un orizzonte biennale. Quasi un operatore su tre segnala difficoltà nel reperimento del mutuo da parte degli acquirenti, il valore massimo dal 2015. Secondo la larga maggioranza degli agenti, nei prossimi dodici mesi l’andamento atteso dell’inflazione al consumo, sebbene in calo rispetto alla precedente rilevazione, continuerà a incidere negativamente sulla domanda di abitazioni.
La quota di operatori che esprimono giudizi di stabilità delle quotazioni immobiliari è rimasta preponderante nel I trimestre del 2023, pur riducendosi lievemente (a 61,7 per cento, da 64,9 nella rilevazione precedente). Il saldo fra i giudizi di aumento e di riduzione dei prezzi è tornato appena positivo per effetto di una più ampia percentuale di agenti che ravvisano un incremento delle quotazioni immobiliari, salita al 19,6 per cento (da 17,1). La quota di agenzie che hanno venduto almeno un’abitazione nel I trimestre è in calo (all’84,2 per cento da 87,8), in misura maggiore nelle aree urbane e nelle metropoli (all’81,1 e all’81,5 da 86,6 e 85,9, rispettivamente), rimanendo comunque su valori elevati. Circa l’80 per cento degli operatori ha venduto solo abitazioni preesistenti, mentre la quota di quelli che hanno intermediato esclusivamente immobili nuovi è rimasta molto contenuta, intorno al 2 per cento.
Il saldo tra i giudizi di crescita e di diminuzione del numero dei potenziali acquirenti è diminuito (-26,4 punti percentuali, da -15,5), in misura più marcata nelle aree urbane e nel Nord. La quota di agenzie che riportano un aumento degli incarichi da evadere è di poco salita, ma il saldo con quante ne segnalano il calo resta ancora ampiamente negativo (a -29,1 da -35,3); anche la percentuale di operatori che dichiarano un incremento dei nuovi incarichi a vendere è cresciuta, pur rimanendo su livelli modesti (15,4 per cento, da 11,7). Lo sconto medio sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali è tornato a diminuire (all’8,2 per cento, da 8,8), attestandosi su valori molto bassi. Anche i tempi di vendita sono scesi (a 5,5 mesi da 6,1), 
facendo registrare il nuovo minimo dall’inizio della rilevazione. Circa la metà degli agenti immobiliari segnala che fra le cause prevalenti di cessazione dell’incarico a vendere vi è un valore delle offerte ricevute ritenuto troppo basso dal venditore; una frazione analoga indica prezzi richiesti giudicati troppo elevati dai compratori. La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è ancora scesa, soprattutto nelle maggiori aree metropolitane, attestandosi nel complesso al 64,1 per cento (dal 65,3). Il rapporto fra l’ammontare del prestito e il valore dell’immobile si colloca su valori elevati, intorno al 76 per cento, seppur in lieve calo rispetto alla precedente rilevazione.
Relativamente al mercato delle locazioni, i prezzi attuali e quelli attesi sono in forte rialzo. La percentuale di operatori che hanno dichiarato di aver locato almeno un immobile nel I trimestre dell’anno è tornata ad aumentare, al 78,1 per cento. Circa un agente immobiliare su due segnala un aumento dei canoni di affitto; il saldo rispetto a quanti ne riportano una riduzione si è portato sul valore più alto dall’inizio della rilevazione (a 45,9 punti, da 36,3) in tutte le aree geografiche, in misura più accentuata nel Centro e nel Meridione, che si sono avvicinati ai livelli del Nord. La maggioranza degli operatori continua a prefigurare un ulteriore rialzo dei canoni di locazione per il II trimestre (con un saldo pari a 35,6 punti, da 34,5). Il margine medio di sconto rispetto alle richieste iniziali del locatore è diminuito, 
registrando un nuovo minimo al 2,0 per cento. La quota di agenzie che hanno riportato un aumento degli incarichi a locare si conferma inferiore a quella di chi ne ha segnalato una riduzione, con un saldo pressoché stabile rispetto all’indagine precedente (a -37,5 punti percentuali). Le aspettative degli agenti immobiliari per il II trimestre sono divenute leggermente meno negative rispetto sia al proprio mercato di riferimento sia a quello nazionale: i saldi tra attese di miglioramento e di peggioramento sono passati a -21,2 e -25,8 punti percentuali, rispettivamente da -25,6 e -28,3 nell’indagine precedente.
Le recenti modifiche governative al ‘Superbonus’, in particolare i vincoli posti alla cedibilità del credito, secondo gli operatori avrebbero complessivamente un effetto negativo sul numero di potenziali acquirenti e sui prezzi di vendita (con saldi rispettivamente di -29,7 e -18,5 punti percentuali); quasi la metà degli agenti immobiliari si aspetta invece che le modifiche non avranno alcun impatto significativo. In media, le attese degli agenti immobiliari sull’inflazione al consumo in Italia si sono ridotte, al 7,0 per cento nei prossimi 12 mesi (da 7,8 nella rilevazione precedente), e per poco meno di due terzi degli operatori l’andamento atteso dei prezzi al consumo inciderà negativamente sulla domanda di abitazioni.
Secondo i dati diffusi di recente dall’Osservatorio del mercato immobiliare, anche Roma detiene una buona performance in termini di compravendite, che nella capitale è cresciuto del 9% su base annua (contro il +17,5% di Milano). Di tutto rispetto anche le percentuali delle prime otto città italiane – Torino, Napoli, Palermo, Genova, Bologna e Firenze – nelle quali in media gli scambi immobiliari sono aumentati del 7,2% nel primo semestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021. Sul tema, l’Ufficio Studi del network Gabetti ha pubblicato una analisi socio-demografica sulle tendenze in atto nella ricerca della casa, secondo la quale nei primi 9 mesi del 2022 la fascia di acquirenti più ampia è rappresentata dalle famiglie (56%), seguita dalle giovani coppie (38%) e dai single (6%). Il 46% delle agenzie intervistate riferisce che la domanda di abitazione è in aumento, il 44% che è stabile e il 10% che è in diminuzione. L’offerta di abitazioni, invece, sarebbe diminuita per il 42% del campione, è stabile per il 38% e in aumento per il 20%.
Il 70% degli agenti immobiliari intervistati dichiara che ha avuto difficoltà ad acquisire nuovi mandati di vendita, a dimostrazione della contrazione avvenuta nell’offerta. In ogni caso, il 97% degli acquisti di immobili residenziali ha riguardato la prima casa. Alla stessa conclusione è giunto l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato le compravendite effettuate attraverso le agenzie affiliate nel primo semestre del 2022. Lo studio rileva che nel 68,1% dei casi le compravendite sono state realizzate da famiglie (coppie e coppie con figli), mentre il 31,9% degli acquirenti è single. Rispetto agli ultimi anni si si registra una costante contrazione della percentuale di compravendite da parte di famiglie, aumenta infatti la componente di acquirenti single anche grazie alle agevolazioni sui mutui per i giovani.
Focalizzando l’analisi solo sugli acquisti da parte di famiglie, si evidenzia come la tipologia più scambiata sia il trilocale, scelto nel 34,6% dei casi. Al secondo posto si piazzano le soluzioni indipendenti e semi-indipendenti che segnalano una contrazione rispetto all’anno scorso. Nel 2020 e nel 2021 infatti le tipologie indipendenti avevano evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite in seguito alla comparsa della pandemia, mentre in questa prima parte dell’anno si registra un rallentamento di questa tendenza, si resta comunque al di sopra delle percentuali che si registravano prima dell’arrivo del virus.
Le famiglie comprano l’abitazione principale nel 73,3% dei casi, gli acquisti per investimento si attestano al 17,7% e le compravendite di case vacanza compongono il 9,0% delle operazioni. In questa prima parte del 2022 si registra un aumento della percentuale di acquisti per investimento rispetto al 2021, anche se non si è ancora tornati ai livelli del 2019, quando si arrivava al 18,8%. Continua la crescita della casa vacanza, in questa prima parte dell’anno il 9,0% delle compravendite da parte di famiglie ha riguardato questo segmento di mercato che, dall’arrivo della pandemia, ha evidenziato un netto aumento di richieste e di compravendite.
I tempi di vendita rimangono sostanzialmente stabili, su minimi storici e al di sotto dei 6 mesi (a 5,7 mesi da 5,8 nella precedente indagine; tavola e fig. 2). Le cause prevalenti di cessazione dell’incarico rimangono, secondo circa la metà degli agenti, il valore delle offerte ricevute, ritenuto troppo basso dal venditore, oppure i prezzi richiesti, giudicati troppo elevati dai compratori. È aumentata di circa 5 punti percentuali rispetto alla precedente rilevazione la quota di operatori che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo da parte dei compratori (al 23,9 per cento). La quota di compravendite finanziate con mutuo ipotecario è scesa al 67,5 per cento (da 69,7 nello scorso trimestre). Il rapporto fra l’entità del prestito e il valore dell’immobile è di nuovo lievemente aumentato, al 78,9 per cento, il valore più alto dall’inizio della rilevazione.
Nel primo trimestre, infatti, tra le grandi città spiccano Bari (+51,7%), Verona (+50,9%), Genova (+36,8%). La crescita più contenuta a 
In definitiva, le attese risultano più favorevoli su un orizzonte biennale, rispetto al breve periodo. Recentemente, la Banca D’Italia (“Sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni in Italia”) ha raccolto le opinioni di un campione esteso (1.323) di agenti immobiliari, e il 61,5% di loro segnala una sostanziale stabilità dei prezzi rispetto al trimestre precedente. Il 27,1%, invece, segnala quotazioni in diminuzione ed il restante 12% circa in aumento. Il sondaggio, inoltre, rivela che i giudizi sulle condizioni della domanda sono migliorati nelle 
Altra tendenza importante – sebbene è da verificare quanto possa essere strutturale – è quella dei 
Uscendo dagli scenari di breve periodo, le aspettative sull’andamento del 
Mercato immobiliare Milano. Ottima performance nel primo semestre, prezzi in discesa in autunno
Mercato abitazioni a Roma per macro aree. Prezzi in lieve diminuzione fino al 2021, ma più stabilità
Locazioni, prezzi in calo anche del 10 per cento. Province e regioni con i maggiori scostamenti
