In Italia coesistono numerose famiglie proprietarie di immobili adatte allo sviluppo alberghiero, ma con pochi progetti di sviluppo redditizi nel tempo.
di Roberto Necci
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In Italia, il legame tra il settore finanziario e quello alberghiero è un connubio che sembra non decollare, sebbene alcune eccezioni dimostrino che, correttamente applicata, la finanza può fungere da catalizzatore per lo sviluppo imprenditoriale. Tuttavia, la maggior parte degli attori finanziari guarda con scetticismo al comparto alberghiero, un atteggiamento che questo articolo si propone di esaminare approfonditamente.
Una delle principali ragioni di questa diffidenza è l’attribuzione al settore alberghiero di una capacità reddituale inferiore rispetto ad altri comparti immobiliari. Questo settore, assimilato a quello immobiliare in generale, richiede investimenti in asset tangibili, ma la percezione della redditività risulta spesso meno convincente rispetto ad altri settori. La gestione delle strutture alberghiere aggiunge un ulteriore livello di complessità, coinvolgendo il proprietario delle strutture in attività gestionali complesse che richiedono un costante adattamento 
alle evoluzioni normative, autorizzative, edilizie e impiantistiche. Questa complessità viene percepita come notevolmente superiore rispetto a quanto richiesto in altri settori immobiliari, come il commerciale, gli uffici o la grande distribuzione organizzata. Inoltre, il contesto italiano è caratterizzato da numerose famiglie proprietarie di immobili in posizioni privilegiate, ma con pochi progetti di sviluppo redditizi nel tempo, a causa delle ridotte dimensioni degli immobili alberghieri. Questa peculiarità fa dell’Italia un esempio unico a livello mondiale, poiché la divisione tra proprietà immobiliare e gestione alberghiera è meno diffusa, differenziandosi notevolmente dall’approccio adottato dalle principali compagnie internazionali.
A livello globale, nel settore alberghiero si è consolidata la convenzione secondo cui la proprietà immobiliare e la gestione sono due ambiti distinti, con esigenze di investimento e conoscenze specifiche. Gli investitori internazionali, supportati dalla componente finanziaria, affidano i loro immobili a rinomate compagnie alberghiere mediante contratti di gestione, caratterizzati da un potenziale ritorno più elevato, ma con un rischio maggiore, una pratica ancora poco diffusa in Italia. Al 
contrario, in molti paesi internazionali, è ormai consolidata l’idea che, per valorizzare un investimento immobiliare alberghiero, il canone di locazione deve avere una componente variabile, fungendo da paracadute nei momenti difficili e aumentando nei momenti prosperi per rispecchiare le performance alberghiere. Un’altra dinamica ampiamente diffusa a livello globale è la partnership tra compagnie alberghiere e investitori, con le prime che presentano opportunità di investimento alle seconde, svolgendo un ruolo di origination.
Purtroppo, queste dinamiche sono ancora lontane dall’essere diffuse in Italia, dove il settore alberghiero potrebbe trarre vantaggio dall’adozione di modelli internazionali di collaborazione e gestione immobiliare.
Scompariranno le parole “fallimento” e “procedura fallimentare” e verranno sostituite da “liquidazione giudiziale” e “procedura di liquidazione giudiziale“. Tuttavia, al di là dei tecnicismi legali, sono convinto che questa riforma sia piuttosto importante, e francamente se ne sentiva la necessità. La logica ispiratrice è la salvaguardia dei beni aziendali, e soprattutto dell’azienda nella sua interezza, anche a tutela dei creditori.
che ha ispirato il legislatore “la crisi” viene definita come un fatto normale della vita dell’impresa. L’obiettivo della legge è quello di attivare delle “sentinelle” che possano intervenire già dai primi segnali, visto che nell’ambito dei processi di risanamento la tempistica è fondamentale. Viene data ampia importanza al ruolo degli amministratori, ma anche di sindaci e revisori; costituirà comportamento virtuoso la tempestiva comunicazione dello stato di crisi, che andrà fatta all’Organismo di composizione delle crisi d’impresa da costituirsi anche in collaborazione con le Camere di Commercio e le associazioni private. Sarà proprio compito di tale organismo trovare le migliori soluzioni per uscire dalle criticità, soprattutto alla luce dei danni diffusi causati dalla pandemia di Covid-19 alle attività ricettive. 
E’ bene sottolineare l’importanza dei sistemi interni atti al controllo ed al monitoraggio dei risultati gestionali, anche e soprattutto nell’ambito delle aziende alberghiere, che in alcuni casi ne sono prive. Infatti, un tema inerente gli scenari delle crisi d’impresa, fra i più discussi in questo ultimo periodo così pesante per il comparto, riguarda i crediti deteriorati del settore alberghiero in possesso delle banche o delle società specializzate. Il termine NPL (“Non Performing Loan”) è l’anglicismo che identifica questi crediti: crediti non performanti, deteriorati, non graditi; ma, al di là della terminologia usata per identificarli, si tratta pur sempre di crediti che difficilmente verranno rimborsati e che costituiscono essi stessi un mercato.
problema, e cioè che quando un hotel arriva ad essere considerato tecnicamente un NPL, si tratta di un credito definitivamente deteriorato, spesso senza alcun valore. Un asset alberghiero valido, prima del suo deterioramento definitivo, trova sempre un’alternativa di mercato; pertanto, ciò che è destinato a diventare NPL alberghiero ha una sua particolarissima storia, oppure è davvero qualcosa che il mercato non considera allettante. Altra ipotesi potrebbe essere quella di un errore di finanziamento iniziale, ovvero una gestione di merito creditizio errata alla fonte; ma il punto rimane lo stesso: un NPL alberghiero, nella quasi totalità dei casi, è un pessimo investimento.
Del resto, mai come oggi vale la massima che un “hotel vale quanto rende“, mentre in passato, specialmente per le banche, la sua valutazione era sostanzialmente diversa, avendo maggiore incidenza nella valutazione creditizia il valore immobiliare.
se rapportati ai valori generali presenti sul mercato. Per rendere vivace questo comparto, si dovrebbero introdurre regole decisamente diverse dalle attuali, intervenendo sugli aspetti fiscali oltre che sulle strutture di finanziamento necessarie all’acquisto di questi crediti. L’ambito che invece reputo particolarmente interessante consiste nell’essere in grado di strutturare operazioni su asset non ancora diventati NPL , laddove sia possibile dotarsi di strumenti utili al controllo della gestione e dei relativi aspetti reddituali ed organizzativi (magari con un sano cambio della guardia che assicuri un nuovo corso gestionale).
