Nelle grandi città i risparmiatori italiani hanno privilegiato l’investimento immobiliare. Annualità di stipendio richieste per acquistare un immobile da reddito e confronto di convenienza tra Nord e Sud Italia.
Che l’investimento immobiliare sia ancora un’opzione considerata valida dagli italiani lo dimostra il fatto che, nel 2023, secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa la componente di acquisto per investimento è stata del 19,5%. La percentuale nelle grandi città sale al 28,6%, a conferma dell’attrattività che queste esercitano sui risparmiatori italiani; la tipologia più acquistata con questo scopo è il bilocale, con il 34,8%. Nei prossimi anni, inoltre, sarà possibile contare su una discreta rivalutazione del capitale investito in immobili da investimento e a tale rivalutazione, per un calcolo di convenienza, è corretto aggiungere il reddito medio che generalmente si ricava da un investimento in seconde o terze case, che negli ultimi tre anni sono state ampiamente utilizzate grazie ai flussi turistici cresciuti dopo la pandemia.
MILANO. Milano è la città che da sempre attira investitori. Gli importanti interventi di riqualificazione che hanno interessato la città negli ultimi anni hanno determinato la crescita dei valori più significativa in Italia. Tra le aree che ancora potranno beneficiare degli interventi in corso ci sono quelle a ridosso dei due importanti progetti attualmente in essere: scalo Farini e scalo di Porta Romana. Parliamo dei quartieri di Bovisa (dove, tra l’altro, sorge anche l’Università), Maciachini e della stessa zona che si sviluppa intorno a via Farini. Discorso simile per l’area dove ci saranno gli interventi per le Olimpiadi (ad esempio la zona più periferica di coso Lodi). Parliamo di quartieri periferici, con prezzi bassi e che hanno ancora margini di aumento, sebbene gli effetti della riqualificazione siano stati in parte già scontati. Rendimento medio atteso +5%.
ROMA. A Roma i quartieri intorno ai punti turistici di attrazione sono sempre ambiti dagli investitori anche se hanno prezzi elevati e chi investe deve mettere in conto budget importanti, soprattutto in centro. Uno dei quartieri che potrebbe subire una riqualificazione nei prossimi anni è Pietralata, dove si prevede la realizzazione di un importante polo tecnologico, Rome Technopole. Gli ottimi collegamenti del quartiere con l’università “La Sapienza” e la presenza della metropolitana sono elementi ulteriori per agganciare gli investitori. Sorgerà qui anche il nuovo stadio della Roma. Rendimento medio atteso +3%.
NAPOLI. Napoli è la città che, negli ultimi anni, ha visto una vera e propria corsa all’investimento con finalità turistico ricettivo, in seguito all’incredibile aumento dei flussi turistici. Uno dei quartieri che potrebbe riqualificarsi e rivalutarsi in termini di prezzi è San Giovanni a Teduccio, dove si prevede lo sviluppo del polo universitario già potenziato con l’arrivo della “Apple Developer Academy”, la riqualificazione del lungomare, delle spiagge e la nascita di nuove costruzioni, spazi per la collettività e aree verdi in luogo dell’area di “Taverna del Ferro”. Rendimento medio atteso +5%.
BOLOGNA. Su Bologna potrebbe essere interessante guardare all’area di San Donato-San Donnino e a quella della Bolognina. La prima, dove si concentrano importanti facoltà universitarie, sarà coinvolta nel progetto della cosiddetta “Silicon Valley Emiliana”. Attorno a via Stalingrado sorgerà infatti “Tek”, 277 ettari, un distretto tecnologico che cambierà l’intero volto dell’area includendo anche aree verdi, viabilità nuova, poli scientifici. Si prevede anche la riqualificazione delle aree dismesse come l’ex Caserma Sani e le Officine Casaralta. Aspettative di miglioramento, dunque, per il quadrante nord di Bologna, dalla Fiera verso l’A13. Rendimento medio atteso +3%.
TORINO. A Torino sempre interessante la zona di Lingotto. Continua a crescere l’interesse per il quartiere, in seguito all’ apertura del palazzo della “Regione Piemonte”, e all’aumento degli eventi che si svolgono, primo fra tutti il “Salone del Libro” che porta in zona numerosi turisti. Vanno avanti i lavori per la “Città della Salute”, in particolare per la nascita del polo di Medicina. Oggi gli investitori cercano soprattutto spazi da destinare alla ristorazione o per aprire supermercati ma anche sul mercato residenziale si nota un maggiore interesse. Rendimento medio atteso +3%.
Naturalmente, oltre al rendimento del capitale immobilizzato, chi compra per investimento lo fa per ricavare soprattutto un reddito annuale nel mercato delle locazioni. In tal senso, gli investitori preferiscono rivolgersi al segmento delle case già pronte (o quasi pronte) per essere messe a reddito prima possibile, ma non sono pochi coloro che preferiscono comprare, a prezzo più basso, immobili con potenzialità ricettive da ristrutturare, cosicché al rendimento complessivo derivante dalla locazione si aggiungerà anche un plusvalore derivante dalla ristrutturazione. In termini di locazione, poi, gli affitti brevi/turistici fanno ormai la parte del leone, poiché hanno una tassazione sostenibile e soprattutto consentono di eliminare del tutto il rischio-inquilino, che negli ultimi dieci anni ha raggiunto percentuali scoraggianti (anche il 40% di inquilini morosi in alcune città nel biennio 2020-2022).
Quante annualità di stipendio servono per comprare una casa da investimento? Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa occorrono (media Italia) 7,1 annualità di stipendio per acquistare casa nelle grandi città. Milano si conferma la città in cui ne occorrono di più: 13,4. Il capoluogo lombardo, infatti, con un prezzo medio di 4.219 euro al mq – e che arriva a 9.000 nelle vie centrali – si conferma la città più costosa d’Italia. Seguono la Capitale con 9,5 e Firenze con 9,2 annualità. Le città meno costose e con prezzi più contenuti sono quelle in cui ne occorrono di meno, Palermo (prezzo medio 1.146 euro al mq) e Genova (1.114 euro al mq), rispettivamente con 3,6 e 3,5 annualità. Di conseguenza, investire in immobili capaci di ricettività turistica in queste ultime due città e zone limitrofe, in considerazione del basso rapporto numero-stipendi-annuali/prezzo, consente di ricavare rendimenti lordi ben superiori rispetto a quelli di Milano e Roma. Le differenze relative al prezzo dei soggiorni giornalieri, infatti, non consentono di compensare con il maggior reddito il maggior prezzo pagato da una città all’altra.
Un esempio* chiarirà meglio il concetto. Per un immobile da 50 mq con due camere e 4 posti letto da adibire a Bed&Breakfast, a Milano è necessario investire mediamente circa 211.000 euro mentre a Palermo circa 57.000 euro. Ebbene, i prezzi giornalieri di soggiorno offerti ai turisti nei Bed&Breakfast sono pari mediamente a 138 euro a Milano e a 89 euro a Palermo. Ipotizzando prudenzialmente una capacità ricettiva di 200 giorni l’anno complessivi per ogni camera, il reddito lordo annuale nella capitale lombarda sarà pari ad euro 55.200, mentre a Palermo sarà pari ad euro 35.600. A questi ricavi lordi vanno sottratte le imposte (cedolare secca del 21%) e le spese annuali di funzionamento (pulizie, forniture e utenze: circa 5.000 euro), che sono 
assolutamente simili da Nord a Sud e portano i ricavi netti ad euro 38.600 per il Bed&Breakfast di Milano e ad euro 23.100 per quello di Palermo. Il maggior ricavo del Bed&Breakfast milanese (+67%) rispetto a quello palermitano, tuttavia, deve essere rapportato al maggior prezzo richiesto dall’investimento (+270%), e questo penalizza il rendimento annuale del primo (18,3%) rispetto a quello del secondo (40,5%). In pratica, a Milano serviranno 5,46 anni per “ripagare” interamente l’investimento nella stessa tipologia di immobile, mentre a Palermo di anni ce ne vorranno soltanto 2,47.
Ovviamente, l’esempio fatto presenta alcune semplificazioni concettuali (non è stata calcolata nel conteggio la quota di ammortamento annuale dell’investimento e l’eventuale quota di ammortamento dei costi di medi di ristrutturazione), che richiederebbero ulteriori precisazioni di convenienza sulla proiezione elaborata. E se qualcuno dovesse obiettare che a Milano i giorni di “piena occupazione” delle camere potrebbero essere più di 200 l’anno, stessa cosa potrebbe dirsi per Palermo (o qualunque altra città marina del Sud), dove il flusso turistico post-pandemia è diventato impressionante e le strutture ricettive, in continua crescita numerica, spesso non riescono a soddisfare la domanda. ac
* Elaborazione a cura della redazione di Patrimoni&Finanza
Relativamente al mercato immobiliare, poi, ad eccezione dei centri di Milano e Roma le quotazioni “si somigliano” sempre di più nelle grandi città che nei comuni minori e più piccoli, con poche distinzioni a seconda delle località. Città come Siena, per esempio, pur essendo grandi e popolate più o meno come quella di Trapani o di Ragusa, scontano quotazioni maggiori per via del migliore tessuto economico e della maggiore attrattività turistica, ma è sufficiente esplorare il mercato immobiliare di Noto (SR) per trovare quotazioni non molto lontane da quelle di Siena. Sul tema, il Sole 24 Ore ha recentemente pubblicato l’annuale classifica sulla qualità della vita nelle città italiane, secondo la quale al vertice si piazza Bologna, al secondo posto Bolzano e al terzo posto Firenze. Ma in classifica generale troviamo primeggiare altre province più piccole e benestanti, che superano le aree più grandi e popolate in quanto a ricchezza e consumi. Relativamente a questi due ultimi parametri, infatti, la stessa Bologna è superata da Belluno.
C’è da dire che Bologna, da sempre, gode di un’ottima reputazione in termini di qualità di vita, un aspetto quest’ultimo che dopo il Covid ha assunto un peso sempre più specifico nelle scelte delle città in cui acquistare casa. Ed è questo uno dei motivi che vede il capoluogo emiliano tra le città in cui i prezzi degli immobili continuano a crescere negli ultimi semestri e i tempi di vendita a diminuire. Ad alimentare la domanda anche gli investitori e gli studenti che trovano un’ottima offerta formativa con facoltà di elevato standard. Nel capoluogo emiliano, infatti, i valori delle case crescono a partire dal 2016. Inoltre, nel secondo semestre anche i canoni di locazione sono in decisa ripresa, anche alla luce del ritorno dei flussi turistici che stanno determinando una minore offerta sul mercato. Infatti, la carenza di offerta degli immobili in locazione è un aspetto importante per una città come Bologna, da sempre molto attrattiva per studenti e lavoratori fuori sede e su cui vale la pena fare una riflessione, tanto che proprio nel capoluogo emiliano stanno partendo degli interventi di student housing.
Quest’ultimo è un aspetto che accomuna Bologna alla terza città sul podio, ovvero Firenze, che registra un mercato molto florido, con un’importante domanda abitativa e segnala, soprattutto nelle zone centrali, una forte domanda ad uso turistico recettivo orientata agli affitti brevi, tanto che molti uffici in cattivo stato e in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni con tale finalità. A Firenze, infatti, nella prima parte del 2022 i prezzi delle case sono cresciuti dello 0,8%. A premiare la città dal punto di vista immobiliare anche i lavori per la tramvia che miglioreranno i collegamenti con il resto della città e con l’aeroporto, la presenza delle facoltà universitarie e alcuni interventi di riqualificazione tra cui, il più importante, quello dell’ex “Manifattura Tabacchi”.
Molto bene, nelle prime dieci posizioni, anche la città emiliana di Parma, che da sempre vanta un mercato abitativo dinamico con acquisti sia di prima casa sia per investimento grazie all’università e a importanti aziende. Infatti, anche in questa prima parte del 2022 la cittadina mette a segno un aumento dei prezzi del 4,6%. E nella top ten anche Trieste che, da alcuni semestri, registra un mercato immobiliare molto vivace con una richiesta in aumento da parte di investitori, anche stranieri 
dall’Europa dell’est, che stanno puntando sulla cittadina sia per mettere a reddito l’immobile sia come casa vacanza. Perde posizioni Milano, pur restando nella top ten. A livello di mercato è la metropoli più dinamica, con valori in crescita del 4,0% e tempi di vendita intorno a 52 giorni. Allo stesso tempo, però, il mercato immobiliare della città diventa sempre meno accessibile a causa di prezzi e canoni di locazione troppo elevati. Nella nostra indagine sulle annualità di stipendio per acquistare casa a Milano, con un prezzo medio di 4.138 euro al mq, occorrono 13 annualità contro una media nazionale di 6,9. Anche i canoni di locazione sono i più elevati di Italia, dal momento che per un bilocale occorrono quasi 1000 euro e per un trilocale ne occorrono 1.300.
