Secondo la Cassazione la rata di mutuo troppo elevata legittima l’accertamento sintetico da parte dell’Agenzia delle Entrate. Oggi l’acquisto dell’abitazione è meno impegnativo di 12 anni fa nel 2009 servivano 9 annualità di reddito, 6,6 nel 2021.
Il legame tra reddito delle famiglie e acquisto della casa – in Italia come nel mondo occidentale – è sempre stato fondamentale per capire, da un lato, lo stato di salute dell’economia nazionale e, dall’altro, il livello del tenore di vita degli italiani. In particolare, il numero delle annualità di reddito necessario per comprare un’abitazione rappresenta un indice più che significativo, e la dice lunga anche sul crollo delle quotazioni immobiliari avvenuto su quasi tutto il territorio nazionale negli ultimi 12 anni.
Naturalmente, questo parametro non è uguale in tutte le regioni, poiché le differenze di reddito medio all’interno del territorio italiano sono ancora evidenti. Infatti, il reddito complessivo dichiarato ammonta (dati 2019) a oltre 884 miliardi di euro (in aumento di 4,5 miliardi rispetto all’anno precedente, +0,5%) per un valore medio di 21.800 euro, ma l’analisi su ciascun territorio rivela che a fronte del reddito medio complessivo della Lombardia (25.780 euro) e della Provincia Autonoma di Bolzano (24.970 euro), si oppone quello della Calabria con 15.600 euro.
In sintesi, la questione meridionale e lo “spread” di reddito tra regioni del Centro-Nord e quelle del Sud non è ancora terminato. Ciò è testimoniato anche dai dati sulla povertà: nel 2019, il 20,1% delle persone residenti in Italia risulta a rischio di povertà (circa 12.060.000 persone con un reddito netto annuale inferiore a 10.299 euro (858 euro al mese); di queste, circa il 72% si trova al Sud, dove il 10,4% della popolazione si trova in condizioni di grave deprivazione materiale e vive in famiglie a bassa intensità di lavoro, ossia con componenti tra i 18 e i 59 anni che hanno lavorato meno di un quinto del tempo.
Pertanto, mentre tra i nuovi acquirenti immobiliari avanzano gli extracomunitari di seconda generazione, l’acquisto della casa continua ad essere una delle spese maggiori che le famiglie italiane devono sostenere, sebbene oggi siano necessarie 6,6 annualità di stipendio per comprare casa. Secondo il confronto effettuato da Tecnocasa*, la differenza con il 2009 è stata consistente, poiché si è passati dalle 9,0 annualità di 
stipendio alle 6,6 attuali. Peraltro, il dato non è neanche quello migliore: nel 2008 ce ne volevano ben 10,2. Per comprare casa a Roma occorrono 4,4 annualità in meno, mentre a Milano soltanto 0,6 annualità in meno, a conferma del fatto che a Milano, negli ultimi anni, i valori immobiliari non hanno subito grosse variazioni e si sono stabilizzati in una plateau elevato. In ogni caso, oggi Milano è la città dove occorrono più annualità (12,1) seguita da Roma (9,1 annualità). Il rialzo costante dei prezzi nella capitale lombarda, con tassi di crescita superiori alla media, la pone in cima alle città più costose d’Italia. Al terzo posto Firenze con 8,6 annualità, mentre la città dove servono meno annualità di stipendio è Genova (3,3).
L’acquisto della casa presenta numerosi collegamenti anche con i suoi inevitabili aspetti fiscali. In particolare, molti tra coloro che si accingono a comprare un’abitazione nutrono dei timori che questo passaggio così ricco di evidenze amministrative possa essere causa, all’indomani dell’acquisto, di problemi con il Fisco. In tal senso, con l’ordinanza numero 26668 del 24 novembre 2020 la Corte di cassazione ha fornito degli importanti chiarimenti sul tema, ed ha specificato che in sede di eventuale accertamento sintetico da parte dell’Agenzia delle Entrate (verifica della presunta capacità reddituale del contribuente, cd. redditometro) l’importo ricevuto a titolo di mutuo può essere detratto. E’ bene precisare, però, che il mutuo stipulato per acquistare un immobile “non esclude, ma diluisce la capacità contributiva” dell’acquirente. In poche parole, per ogni annualità di imposta i ratei di mutuo maturati ed effettivamente versati alla banca si sommeranno alle spese complessive di diversa natura. Per risolvere la questione, in caso di accertamento sintetico sarà sufficiente – ed obbligatorio – produrre all’Agenzia delle Entrate il contratto di mutuo, e dimostrare così la provenienza di natura creditizia (e non reddituale) delle somme con cui si è comprato l’immobile.
Va detto che, di norma, se le spese superano una certa percentuale del reddito, l’accertamento del Fisco scatta quasi d’ufficio, per cui l’acquisto di una casa potrebbe causare problemi solo se non si riesce a giustificare la provenienza del denaro. Inoltre, la stipula di un mutuo non salva il contribuente dalle presunzioni di reddito evaso. Infatti, in altra sentenza gli stessi giudici di Cassazione (pronuncia numero 1244 del 21 gennaio 2020) hanno precisato che se la rata da pagare alla banca è troppo alta l’accertamento sintetico deve reputarsi legittimo, poiché l’Agenzia delle Entrate può presumere una capacità contributiva maggiore rispetto a quella dichiarata.
* L’analisi condotta dall’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa si basa sui dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato di 85 mq, rilevati a gennaio 2021, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente (al netto dei dirigenti) a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali, ricavate dalla banca dati ISTAT. Si è inoltre ipotizzato che il reddito fosse destinato interamente all’acquisto di un’abitazione di 85 mq.
Per elaborare questa analisi l’Ufficio studi del gruppo Tecnocasa ha preso in considerazione i dati relativi al prezzo al metro quadro di un immobile medio usato, raccolti dalle agenzie affiliate nelle grandi città e rilevati a dicembre 2019, e sulle retribuzioni contrattuali annue di cassa per dipendente, al netto dei dirigenti, a tempo pieno per attività economica e contratto, al lordo delle trattenute fiscali e previdenziali, ricavate dalla banca dati Istat.
Utile un confronto con altre città italiane: Firenze è passata dai 10,8 anni di retribuzione del 2009 ai 9 dell’anno scorso; Bologna da 8,9 di dieci anni fa ai più recenti 7,8; Napoli da 10,2 a 7,6; Torino da 7,1 a 4,8 a pari merito con Verona che però nel 2009 partiva da un punto in meno. In fondo alla lista Bari, Genova e Palermo. La prima ha registrato un crollo dagli 8 anni necessari nel 2009 a 3,8 dell’anno scorso. Le ultime due sono passate rispettivamente da 6,8 e 5,9 di un decennio fa a 3,7 e 3,6 del 2019. “
