L’aumento dei tassi di interesse, l’incertezza sul futuro e l’inflazione fanno prevedere un ridimensionamento dei volumi di compravendite, che chiuderanno il 2023 intorno a 680-700 mila.
Di Fabiana Megliola*
Il mercato immobiliare italiano, fino alla seconda parte del 2022, ha evidenziato ancora trend positivi, sebbene da quel momento si siano sentiti i primi segnali di cambiamento dovuti a una maggiore prudenza da parte dei potenziali acquirenti. Quest’ultima nasce da diversi fattori: aumento dei tassi di interesse, crescita dei costi delle materie prime e clima di incertezza causato dal conflitto bellico ancora in corso. Nonostante ciò, almeno fino a tutto il 2022, la casa ha confermato la sua capacità di attrarre i risparmiatori che intendono preservare i capitali dall’inflazione.
I dati relativi alle compravendite evidenziano che, nella seconda parte del 2022, nel 74,8% dei casi è stata acquistata l’abitazione principale, nel 18,2% una casa per investimento (in aumento dal 16,5% dello stesso periodo del 2021). A dare una spinta in questo senso anche il ritorno importante dei turisti, che ha rivitalizzato il segmento delle locazioni brevi. A caratterizzare il mercato è soprattutto una carenza di offerta di immobili a fronte di una domanda comunque sostenuta, situazione questa che si sta protraendo ormai da diversi semestri. Del resto, i dati sulle compravendite emanati dall’Agenzia delle Entrate per il 2022 sono positivi: l’anno ha chiuso con 784.486 compravendite (+ 4,8% rispetto al 2021) e i comuni capoluogo chiudono con una crescita del 5,6%, mentre quelli non capoluogo con un +4,4%. Tra le città più dinamiche Bari (+25,3%) e Palermo (+11,4%).
I prezzi sono continuati a salire in tutte le realtà territoriali considerate, ma con meno vigore rispetto alla prima parte del 2022. Se le grandi città hanno mantenuto lo stesso ritmo di crescita, i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città hanno segnalato una variazione positiva ma più contenuta. A guidare la crescita è Bologna (+5,5%), seguita da Bari (+3,0%) e da Milano (+2,5%). Il capoluogo lombardo che nei due semestri precedente aveva trainato il mercato sembra aver leggermente rallentato nella seconda parte dell’anno. Cinque città su dieci tra quelle esaminate (Bari, Firenze, Milano, Napoli e Verona) hanno evidenziato una crescita più contenuta rispetto al semestre precedente, e l’analisi rileva un andamento migliore per le zone semicentrali ma a Milano, Torino, Firenze e Genova sono le periferie ad avere avuto un miglior risultato.
La ricerca di case a prezzi più contenuti ha portato i potenziali acquirenti verso le aree più periferiche di alcune grandi città, dove spesso sono in corso interventi di riqualificazione. L’hinterland delle grandi città ha chiuso il 2022 con un aumento dei prezzi dell’1,1% e, ancora una volta, spicca quello veronese grazie al traino delle località del lago di Garda. E’ la ricerca di casa vacanza a spingere anche l’hinterland di Bari che comprende diverse località turistiche. I capoluoghi di provincia hanno registrato un aumento dei prezzi dello 0,6%, e alcuni comuni sono ritornati in territorio negativo. Ancora una volta sono i capoluoghi del Sud Italia a crescere meno.
I tempi di vendita sono stati ancora in diminuzione nelle grandi città, e si sono portati a 104 giorni. Le città più veloci sono state Bologna (50 giorni) e Milano (55 giorni), mentre quella in cui occorre più tempo per vendere una casa sono state Genova (130 giorni) e Palermo (134 giorni). Nei capoluoghi di provincia occorrono circa 130 giorni, mentre nell’hinterland ce ne vogliono 138 contro 144 giorni. I dati sui tempi di vendita sono strettamente collegati allo sconto medio in trattativa, che si è portato al 7,9%, con differenze sostanziali tra Nord, Centro e Sud Italia. Per molti acquirenti, il timore di non riuscire a prevedere i costi e i tempi della ristrutturazione spinge a scegliere soluzioni in buono stato o case già ristrutturate, oppure soluzioni di nuova costruzione, sempre più apprezzate se consentono un importante risparmio energetico. Non a caso le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni sono aumentate del 2,0%.
Nel 2023 l’offerta continua a diminuire, c’è bassa disponibilità di immobili sul mercato. Tra le motivazioni la velocità di vendita ma anche il timore dell’inflazione che trattiene dall’alienazione se non si ha necessità di avere liquidità o di cambiare casa. Al contrario, il mercato della locazione accelera ancora e i canoni sono sensibilmente in aumento (+3,9% per i monolocali, +4,2% per i bilocali, +4% i trilocali). La variazione percentuale più significativa la mette a segno Milano (+6,4% per i monolocali, +6,8% per i bilocali e +6,5% per i trilocali). La motivazione è una domanda elevata, spinta anche di chi non riesce ad acquistare, e un’offerta in diminuzione. Cresce, infatti, la preferenza per gli affitti turistici che, oltre a garantire rendimenti superiori all’affitto residenziale, offrono minore rischio di morosità e una maggiore certezza di rientrare in possesso dell’immobile. L’aumento generale del costo della vita e i timori per l’occupazione rendono i proprietari più timorosi e anche più selettivi, ragioni per cui, rispetto a un anno fa, si fa sempre più ricorso ai contratti a canone transitorio e concordato.
In generale, l’aumento dei tassi di interesse, l’incertezza sul futuro e l’inflazione fanno prevedere un ridimensionamento dei volumi di compravendite, che chiuderanno il 2023 intorno a 680-700 mila. Si iniziano, infatti, a riscontrare le prime difficoltà in chi ha una disponibilità di spesa più contenuta e che, per questo motivo, decide di rinunciare all’acquisto e di optare per la locazione. Non vediamo al momento un ridimensionamento dei prezzi che saliranno, tra +1% e +3%, anche nel 2023. Interessante, in tal senso, l’analisi dei possibili acquisti, città per città, con un budget prefissato di 200.000 euro. A Bari, per esempio, i prezzi al mq sono tra i più bassi, e con un capitale di 200.000 euro si potrebbe acquistare un appartamento usato di circa 123 mq, ossia una metratura generosa. Puntando sulle nuove costruzioni, però, si possono portare a casa 88 mq, quasi 40 mq in meno, ma senza dover sostenere le spese di ristrutturazione. Nelle zone centrali, invece, molti investitori stanno comprando tipologie ampie da trasformare in B&B.
A Bologna, invece, si possono acquistare 79 mq di tipologia usata e 61 mq di nuova costruzione, e nelle zone centrali si può mirare rispettivamente a 59 mq e 49 mq. A Firenze 200.000 euro consentono di acquistare 70 mq di soluzione usata e 60 mq di nuova costruzione, mentre nelle zone centrali la metratura si riduce di 10 mq. A Genova, i prezzi sono più bassi tra le grandi città e, di conseguenza, un capitale di 200.000 euro permette di comprare appartamenti molto ampi: sull’usato si sfiorano anche i 200 mq, mentre sulle nuove costruzioni si portano a casa 60 mq in meno. Chi invece volesse puntare sulle aree a ridosso dei lavori del waterfront genovese può considerare il quartiere Foce, dove con quel budget si potrebbero acquistare oltre 140 mq di usato e 90 mq di tipologia di nuova costruzione.
A Milano i prezzi hanno messo a segno un importante recupero, e con 200.000 euro si possono acquistare in media 48 mq contro i 52 mq (usato) di un anno fa. Se si punta su una nuova costruzione non si può ambire a più di 42 mq, mentre in centro se ne possono acquistare 29 mq (usato). A Napoli, invece, le metrature aumentano decisamente e si portano a 86 mq per una tipologia usata, e 12 mq in meno per una tipologia nuova. Se poi si mira a un quartiere centrale si sale a 100 mq, motivo per cui nelle aree centrali spesso si acquista per realizzare B&B e casa vacanza. A Palermo, con questo capitale si acquistano 179 mq di abitazioni usate e 147 mq di nuova costruzione. Chi ricerca una casa in centro, dove in tanti si stanno indirizzando 
sull’acquisto per investimento da destinare al segmento turistico, si può sperare in 129 mq in ottimo stato. Se si volesse acquistare a Mondello (zona di prestigio), si potrebbe portare a casa un taglio da 80 mq da ristrutturare. A Roma, infine, il mercato immobiliare non sta vivendo la stessa crescita di Milano, e con lo stesso budget si acquistano 69 mq di tipologia usata, ben 21 mq in più rispetto a Milano. Si possono portare a casa 59 mq di nuova costruzione. C’è poi chi ama le zone centrali della città eterna, ma in quel caso potrà al massimo aspirare ad un appartamento usato di 38 mq.
* Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Relativamente al mercato immobiliare, poi, ad eccezione dei centri di Milano e Roma le quotazioni “si somigliano” sempre di più nelle grandi città che nei comuni minori e più piccoli, con poche distinzioni a seconda delle località. Città come Siena, per esempio, pur essendo grandi e popolate più o meno come quella di Trapani o di Ragusa, scontano quotazioni maggiori per via del migliore tessuto economico e della maggiore attrattività turistica, ma è sufficiente esplorare il mercato immobiliare di Noto (SR) per trovare quotazioni non molto lontane da quelle di Siena. Sul tema, il Sole 24 Ore ha recentemente pubblicato l’annuale classifica sulla qualità della vita nelle città italiane, secondo la quale al vertice si piazza Bologna, al secondo posto Bolzano e al terzo posto Firenze. Ma in classifica generale troviamo primeggiare altre province più piccole e benestanti, che superano le aree più grandi e popolate in quanto a ricchezza e consumi. Relativamente a questi due ultimi parametri, infatti, la stessa Bologna è superata da Belluno.
C’è da dire che Bologna, da sempre, gode di un’ottima reputazione in termini di qualità di vita, un aspetto quest’ultimo che dopo il Covid ha assunto un peso sempre più specifico nelle scelte delle città in cui acquistare casa. Ed è questo uno dei motivi che vede il capoluogo emiliano tra le città in cui i prezzi degli immobili continuano a crescere negli ultimi semestri e i tempi di vendita a diminuire. Ad alimentare la domanda anche gli investitori e gli studenti che trovano un’ottima offerta formativa con facoltà di elevato standard. Nel capoluogo emiliano, infatti, i valori delle case crescono a partire dal 2016. Inoltre, nel secondo semestre anche i canoni di locazione sono in decisa ripresa, anche alla luce del ritorno dei flussi turistici che stanno determinando una minore offerta sul mercato. Infatti, la carenza di offerta degli immobili in locazione è un aspetto importante per una città come Bologna, da sempre molto attrattiva per studenti e lavoratori fuori sede e su cui vale la pena fare una riflessione, tanto che proprio nel capoluogo emiliano stanno partendo degli interventi di student housing.
Quest’ultimo è un aspetto che accomuna Bologna alla terza città sul podio, ovvero Firenze, che registra un mercato molto florido, con un’importante domanda abitativa e segnala, soprattutto nelle zone centrali, una forte domanda ad uso turistico recettivo orientata agli affitti brevi, tanto che molti uffici in cattivo stato e in contesti residenziali sono stati convertiti in abitazioni con tale finalità. A Firenze, infatti, nella prima parte del 2022 i prezzi delle case sono cresciuti dello 0,8%. A premiare la città dal punto di vista immobiliare anche i lavori per la tramvia che miglioreranno i collegamenti con il resto della città e con l’aeroporto, la presenza delle facoltà universitarie e alcuni interventi di riqualificazione tra cui, il più importante, quello dell’ex “Manifattura Tabacchi”.
Molto bene, nelle prime dieci posizioni, anche la città emiliana di Parma, che da sempre vanta un mercato abitativo dinamico con acquisti sia di prima casa sia per investimento grazie all’università e a importanti aziende. Infatti, anche in questa prima parte del 2022 la cittadina mette a segno un aumento dei prezzi del 4,6%. E nella top ten anche Trieste che, da alcuni semestri, registra un mercato immobiliare molto vivace con una richiesta in aumento da parte di investitori, anche stranieri 
dall’Europa dell’est, che stanno puntando sulla cittadina sia per mettere a reddito l’immobile sia come casa vacanza. Perde posizioni Milano, pur restando nella top ten. A livello di mercato è la metropoli più dinamica, con valori in crescita del 4,0% e tempi di vendita intorno a 52 giorni. Allo stesso tempo, però, il mercato immobiliare della città diventa sempre meno accessibile a causa di prezzi e canoni di locazione troppo elevati. Nella nostra indagine sulle annualità di stipendio per acquistare casa a Milano, con un prezzo medio di 4.138 euro al mq, occorrono 13 annualità contro una media nazionale di 6,9. Anche i canoni di locazione sono i più elevati di Italia, dal momento che per un bilocale occorrono quasi 1000 euro e per un trilocale ne occorrono 1.300.
Secondo l’ufficio Studi Tecnocasa, in Italia sono state scambiate 175.268 abitazioni residenziali, con un aumento del +1,7% rispetto allo stesso periodo del 2021. Come già accaduto nel secondo trimestre dell’anno, i comuni capoluogo hanno registrato un aumento delle compravendite maggiore rispetto ai comuni non capoluogo, invertendo il trend che si era consolidato post lockdown. Infatti, tra le grandi città italiane spiccano la performance di Bari (+28,2%), di Palermo con +12,2%, di Milano con +10,4% e di Bologna con +10,0% rispetto allo stesso periodo del 2021. Limitando l’analisi al terzo trimestre, tuttavia, si registra una contrazione dei volumi rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente in alcune grandi città come Firenze (-5,5%), Milano (-5,1%) e Napoli (-2,9%). È la prima volta che accade nell’anno in corso. Nelle altre realtà metropolitane il terzo trimestre, invece, evidenzia un aumento degli scambi.
Alla luce dei dati attuali, per la fine dell’anno si prevede un numero totale di compravendite intorno alle 760-770 mila unità, in aumento rispetto al 2021; ma il risultato finale sarà condizionato dall’andamento dell’economia, dal clima di fiducia delle famiglie e dall’andamento del mercato del credito dopo gli aumenti dei tassi. Tale contesto economico, così incerto e volatile per le famiglie, fa registrare un aumento delle aste immobiliari e delle vendite all’incanto, che nella prima metà dell’anno hanno sfiorato quota 110.000 (+16% rispetto al 2021); tuttavia, i risultati di fine anno dovrebbero posizionarsi ad un livello ancora inferiore rispetto a quanto raggiunto nel 2019.
Relativamente ai tempi di vendita, nel terzo trimestre 2022 è stato toccato il minimo storico degli ultimi 10 anni, pari a 108 giorni per le grandi città – queste ultime con un miglioramento di 6 giorni rispetto alla precedente rilevazione – e per tutte le realtà territoriali. Il mercato immobiliare, pertanto, si dimostra veloce e dinamico alla luce della domanda vivace e dell’offerta in diminuzione. Ancora una volta Milano e Bologna si confermano le città più veloci, rispettivamente con 52 e 69 giorni, con la differenza che Milano segnala una diminuzione di 10 giorni rispetto ad un anno fa, mentre Bologna un aumento di 6 giorni. Le città con tempi più lunghi sono Bari con 141 giorni e Palermo con 132 giorni, entrambe con un trend in diminuzione. Tempi sostanzialmente stabili a Genova (127 giorni) e Napoli (100 giorni), mentre le diminuzioni maggiori si sono registrate a Verona (da 135 a 122 giorni) e Palermo (da 143 a 132 giorni).
Le realtà dell’hinterland delle metropoli registrano una sostanziale stabilità nei tempi di vendita, pur restando in un contesto di velocizzazione delle transazioni: in media, per vendere un immobile occorrono 148 giorni. I tempi di vendita più brevi si segnalano nell’hinterland di Firenze (118) seguito da quello di Verona (127). Quest’ultimo, in particolare, registra un miglioramento di 14 giorni rispetto a un anno fa, un dato che non sorprende alla luce del fatto che esso include molte località del lago di Garda dove il mercato, da alcuni semestri a questa parte, è estremamente vivace grazie agli acquisti di case vacanza. Peggiora invece l’hinterland di Bari, con un aumento di 14 giorni (178 giorni).
Passando ai capoluoghi di provincia, chi decide di vendere casa deve mettere in conto mediamente 134 giorni, decisamente meno di quanti ne avrebbe impiegati un anno fa, quando ne occorrevano 143. C’è stata quindi una contrazione di 9 giorni, che ha fatto in modo che anche nei capoluoghi di provincia si raggiungessero i livelli minimi degli ultimi dieci anni. I dati analizzati, in definitiva, evidenziano che chi sta acquistando casa sta velocizzando le decisioni di acquisto, sia a causa della bassa offerta sul mercato sia per timore di incappare in ulteriori aumenti dei tassi di interesse. Veloci anche gli investitori che intendono impiegare la liquidità messa da parte per evitare che sia erosa dall’inflazione crescente. Chi invece sta valutando l’acquisto, sta dimostrando una maggiore prudenza alla luce dello scenario economico più incerto e del cambiamento in atto sul mercato creditizio. Saranno i prossimi mesi a dirci se tutto questo inciderà sui tempi di vendita, allungandone la durata.
Anche Verona evidenzia un trend in ripresa, con il valore minimo registrato nel 2015 (75,2) e poi prezzi in costante crescita fino ad arrivare a 84,4, perdendo in 10 anni il 15,6%. La città che perde maggiormente è invece Genova, che registra un 
In queste 
Seguono a ruota Genova, 
Relativamente al 
ROMA – La capitale segnala rendimenti annui lordi del 4,6% con punte del 10,6% in un quartiere periferico come Trullo. Nelle zone centrali non si raggiunge il 3% a causa del costo elevato dell’immobile, come per esempio in Piazza di Spagna dove un bilocale può costare intorno a 570 mila euro. In alcune zone universitarie della capitale ci sono rendimenti annui lordi del 4-5%, e, infatti, nella prima parte del 2021 gli 
FIRENZE – A Firenze si segnalano i rendimenti annui lordi più contenuti, 3,8%, con punte del 5,2% nel quartiere di Novoli-Guidoni dove c’è sempre una buona domanda ad uso investimento alla luce del fatto che, non lontano, hanno sede l’Università e il Tribunale. E proprio nel quartiere di Novoli si concentrano le 
NAPOLI – A Napoli, negli ultimi anni, complici anche gli importanti flussi turistici, la componente per 
TORINO – A Torino il rendimento annuo lordo più elevato si tocca nei quartieri di Sassi-Superga (9,0%), Borgo Vittoria- zona Mercato (7,8%) e Barriera di Milano (7,1%). Parliamo di zone periferiche, spesso con un’offerta di tipologia popolare e dai prezzi contenuti, ma con una buona domanda di immobili in affitto. I rendimenti più bassi si segnalano nelle 
BOLOGNA – A Bologna è il quartiere di Borgo Panigale che mette a segno il rendimento annuo lordo più elevato, con 5,9% seguito dal quartiere di Lavino di Mezzo (5,6%). I rendimenti annui lordi più contenuti si segnalano naturalmente nel centro storico dove si scende a 2,9%. Nella zona a ridosso dell’Ospedale Maggiore dove c’è una buona domanda di immobili in affitto da parte di studenti e lavoratori fuori sede, un bilocale si affitta intorno a 8.400 euro all’anno e ha un rendimento annuo lordo del 4,2%. La maggioranza degli investitori si orienta verso i quartieri di San Donato e San Donnino: qui ci sono l’università, l’ospedale Sant’Orsola, la sede della Regione, la Fiera di Bologna, la sede dell’Unipol, il centro direzionale della Guardia di Finanza. I rendimenti annui lordi in quest’ultimo quartiere sono del 4,9% e un bilocale si aggira intorno a 149mila euro. 
In definitiva, nel 2021 si conferma la preferenza degli investitori per il bilocale (39,9%) a seguire il 
Compravendite – Il primo effetto dell’emergenza sanitaria si è visto, in prima battuta, sul numero delle compravendite. Nel primo semestre del 2020 le compravendite residenziali in Italia sono state 233.229, con un decremento del 21,8% rispetto allo stesso periodo del 2019.
Tiene il segmento del lusso, in particolare le soluzioni con spazi esterni sempre più richiesti e ricercati dopo il lockdown. Alcune periferie, con un’offerta di soluzioni indipendenti e di nuova costruzione hanno visto una leggera ripresa. I capoluoghi di provincia hanno visto un ribasso dei prezzi del -1,4%, regge meglio l’hinterland delle grandi città con -0,2%. Queste ultime realtà, attirando chi non riesce ad accedere al mercato cittadino, avevano dato segnali di ripresa dei valori già nel semestre precedente. Adesso sono diventate maggiormente attrattive per chi è alla ricerca di maggiore spazio, indipendenza e aree verdi.
L’analisi dell’offerta evidenzia che, nelle grandi città italiane, la tipologia più presente è il trilocale, con la percentuale del 32,3%, a seguire il quattro locali con il 24,4%. In aumento, rispetto a gennaio 2020, le percentuali di offerta di monolocali e bilocali, mentre è in calo quella dei cinque locali. Questo trend è stato rafforzato anche dal Covid: è probabile che chi possiede degli appartamenti grandi decida di non venderli e che quelli presenti sul mercato siano assorbiti più velocemente. L’aumento della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia che penalizza i tagli più piccoli.
Mercato delle locazioni – Il segmento delle locazioni è quello che è stato maggiormente impattato dalla pandemia. La diminuzione di lavoratori e studenti fuori sede a causa dello smart working e della chiusura degli atenei e, soprattutto, il venire meno dei flussi turistici hanno determinato un calo della domanda e una maggiore offerta sul mercato. Infatti, molti appartamenti destinati all’affitto turistico sono stati immessi sul mercato residenziale calmierandone i valori.
Previsioni – Per la fine dell’anno, nonostante un mercato che sembra essersi rimesso in moto grazie anche ai mutui convenienti, ci aspettiamo una contrazione di almeno 100 mila compravendite rispetto al 2019 ed un ribasso dei valori tra -3% e -1%. Il 2021 potrebbe registrare un recupero nella seconda parte dell’anno e chiudere in sostanziale stabilità, con alcune realtà con valori in ripresa. Inoltre, il nuovo trend della domanda che vede una maggiore richiesta di spazi esterni potrebbe determinare un incremento dei valori per gli appartamenti con giardino e terrazzo che, soprattutto nelle grandi città, sono difficili da reperire.
ROMA – Nella Capitale, in un quartiere centrale come quello del Ghetto Ebraico, il passaggio da un trilocale ad un quadrilocale (con vendita del primo) comporterebbe l’esborso di 111 mila € aggiuntive. La rata del mutuo, invece, passerebbe da 2.210 a 2.559 € al mese. Chi stesse valutando l’acquisto di un trilocale in una zona semicentrale della città, con un esborso di 179 € in più al mese potrebbe avere 15 mq aggiuntivi. In periferia, come ad esempio nel quartiere di Fonte Laurentina, la rata mensile di un mutuo per l’acquisto di un trilocale si potrebbe aggirare intorno a 896 €, e intorno a 1037 € per un quadrilocale. 
PALERMO – Nel capoluogo siciliano, un appartamento di 95 mq si acquista con poco più di 171 mila €, e con una rata mensile di 538 €. Con un esborso di 84 € al mese in più ci si aggiudica un quadrilocale. Un trilocale in una zona semicentrale prevederebbe una rata di 388 € al mese, che sale a 450 € al mese se occorresse aggiungere una stanza in più. Nelle zone periferiche i prezzi scendono notevolmente, ed un quadrilocale comporterebbe una rata mensile di 346 €. 
