Secondo le analisi di Tecnocasa, Milano continua il suo trend immobiliare positivo, e la città non conosce riduzioni dei prezzi dal secondo semestre del 2016. Nel 2021 i valori della capitale lombarda in crescita del 2,0%.
Di Fabiana Megliola*
A Milano le zone centrali sono sostanzialmente stabili, mentre sono evidenti i segnali di recupero nelle zone più periferiche. Tra le motivazioni la ricerca di spazi esterni e più ampi a prezzi più accessibili, anche se nella capitale lombarda il trend era in atto prima del lockdown visto i prezzi meno accessibili delle zone centrali e semicentrali.
Milano è anche la città più veloce come tempi di vendita: 62 giorni. In Centro i valori delle abitazioni segnalano una sostanziale stabilità (-0,2%) con una tenuta sugli immobili di pregio e un importante ritorno degli investitori nella zona di Porta Romana dopo il rallentamento che si era registrato nel 2020. L’unico quartiere con una leggera correzione dei valori verso il basso è quello di porta Genova dove sono proprio gli investitori ad aver rallentato e c’è distanza tra le richieste dei proprietari e la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti, soprattutto sulle tipologie usate. Tengono le zone di pregio.
Città Studi-Indipendenza (+3,3%) e Fiera-San Siro (+3,0%) sono le macro-aree cittadine che hanno registrato aumenti di prezzo superiori alla media. Nella prima si sono distinti i quartieri di Città- Studi, di Crescenzago e quella intorno a piazza Udine. In queste ultime aree cittadine ha influito la possibilità di acquistare a prezzi contenuti tagli più grandi e quindi di realizzare acquisti migliorativi. In più in zona Crescenzago da alcuni anni sono sorte delle nuove costruzioni che hanno reso dinamico il mercato. Il quartiere ha attirato anche giovani che apprezzano la vicinanza a Nolo e c’è attesa per il prolungamento della metrotramvia che da Bicocca passerà dal Quartiere Adirano fino a Cascina Gobba. Anche in Piazza Udine sono stati i prezzi più contenuti e la possibilità di acquistare case più ampie a fare la differenza. La vicinanza del Parco Lambro e della metropolitana sono elementi che rendono attrattiva la zona.
Nella macroarea di Fiera-San Siro, bene l’area di San Siro in spolvero già da tempo con l’arrivo della metropolitana lilla e ora con le aspettative della riqualificazione dell’area. City Life pur ormai completato nella sua parte principale fa sentire i suoi effetti nelle zone ad essa adiacente i cui prezzi immobiliari crescono ancora. Nell’area di Vercelli-Lorenteggio (+2,4%) c’è un buon risultato grazie all’aumento dei prezzi di Inganni e Forze Armate, zone periferiche che hanno visto molti acquisti migliorativi a prezzi più accessibili. Anche in questi casi la presenza di fermate della metropolitana e di condomini con aree verdi ha influito sulle scelte di acquisto. Non lontano dalla fermata Bisceglie sono in corso diversi interventi di nuova costruzione. Bene anche il quartiere di Baggio. In questa macroarea hanno tenuto i quartieri che si sviluppano lungo le future fermate della linea metropolitana blu.
Nella macroarea di Bovisa-Sempione (+1,7%) gli interventi per la riqualificazione dello Scalo Farini stanno consentendo una tenuta dei valori nell’omonimo quartiere e un buon impatto a livelli di prezzi sui quartieri di Maciachini e Bovisa all’attenzione degli investitori che puntano sul recupero dell’area. La presenza dell’Università è un altro motivo di interesse. Tiene Piazza Firenze-Sempione- Fiera, bene Affori. Vale la pena segnalare anche il buon risultato della zona Sarca-Testi-Bicocca, nella macroarea Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi (+1,9%) dove stanno comprando giovani ed investitori vista la presenza dell’Università e, non lontano, anche dell’Ospedale di Niguarda. Tengono i valori anche in quest’ultimo quartiere.
Meritano un accenno i quartieri di Forlanini-Bonfadini Ungheria e Ponte Lambro nella macroarea di Lodi-Corsica (+1,8%) dove si fanno sentire gli effetti dell’arrivo della metropolitana blu, la vicinanza di Santa Giulia dove si stanno ultimando importanti interventi in vista delle Olimpiadi Invernali, tra cui il “Pala Italia” ed è stato approvato un importante intervento di riqualificazione che porterà alla nascita di residenziale, retail urbano e un parco di 330 mila mq. I prezzi più contenuti stanno spingendo all’acquisto investitori e chi ha budget contenuti.
La macroarea di Navigli-Famagosta (+1,4%) vede buoni risultati nei quartieri di Barona-Santa Rita, di Bocconi e, nella parte più esterna, di viale Tibaldi. Barona-Santa Rita attira coloro che non riescono ad accedere al mercato dei Navigli, residenti del quartiere alla ricerca di tagli più grandi e residenti nei quartieri limitrofi in cerca di nuove costruzioni. Vanno avanti i lavori nell’ex area Giulio Richard e nell’ex sede della Nestlè. In zona Tibaldi-Cermenate i prezzi più contenuti hanno reso dinamiche le transazioni.
*Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
CENTRO, immobili di prestigio e prima casa alimentano il mercato – Nel centro della città, nelle zone di corso Genova-De Amicis, Savona e Tortona, dove era presente soprattutto una componente di 
VERCELLI-LORENTEGGIO, effetti positivi dall’arrivo della metropolitana – Aumento dello 0,9% dei prezzi, con un buon andamento delle aree interessate dai lavori della 
A Bovisa-Sempione sono le zone periferiche a trainare, e si registra un ritorno all’acquisto da parte di immigrati, complici i mutui convenienti. I valori medi si aggirano intorno a 1500 euro al mq se l’immobile è da ristrutturare, 1800 euro al mq per i contesti economici e 2500-3000 euro al mq per le costruzioni più recenti. Attualmente è fermo il segmento degli studenti, ma tiene quello dei lavoratori fuori sede che apprezzano la presenza della metropolitana e dei tre parchi, tra cui Parco Nord. Tra i progetti che interessano il quartiere c’è il restyling delle piazze. Si segnalano diverse operazioni di cambio di destinazione d’uso di vecchi 
STAZIONE CENTRALE-GIOIA-FULVIO TESTI, in arrivo nuovi interventi edilizi – Prezzi in ribasso nella macro-area di Stazione Centrale-Gioia-Fulvio Testi (-1,7%). Il venire meno degli investitori si è sentito in modo importante in quelle aree che, negli ultimi anni, hanno visto un’importante presenza di 
CITTA’ STUDI-INDIPENDENZA-LODI CORSICA – Crescono dell’1,2% le quotazioni delle zone di viale Padova e di piazza Piola. Bene anche corso XXII Marzo dove c’è attesa per l’arrivo della linea 4 della metropolitana e per la nascita di aree verdi che dovrebbero sorgere non lontano dal complesso di Porta Vittoria. C’è un’ottima offerta sia per 
di tagli più ampi. L’intervento di riqualificazione di City Life così come le fermate della linea lilla fanno sentire i loro effetti, ed i prezzi continuano a salire in Piazza Firenze, via Giovanni da Procida e le zone limitrofe. Ottimo riscontro per le abitazioni più signorili presenti in via Alberti, via Giovanni da Procida e le strade limitrofe. Hanno quotazioni medie di 5000 € al mq. Prezzi simili anche in piazza VI Febbraio che beneficia della vicinanza del parco di City life.
Le zone centrali della città, che avevano registrato nella prima parte dell’anno un incremento dei valori dell’1,8%, confermano oggi, nonostante la pandemia, una buona tenuta. Un lieve aumento dei prezzi ha interessato la zona di corso Genova e via De Amicis, dove si muove un target con ottima disponibilità di spesa e dove c’è sempre un’elevata domanda ma un’offerta decisamente contenuta. Qui si concentrano tipologie più signorili che, ristrutturate, raggiungono i valori più elevati: 7000-8000 € al mq.
