In base al reddito medio familiare, oggi si può acquistare una casa dal valore di 187.000 euro. Nel 2021, a parità di rata del mutuo, se ne poteva comprare una da 254.000. Redditi da locazione ancora interessanti.
In Italia, relativamente alle statistiche sulle compravendite immobiliari, il 18,2% di queste viene stato realizzato a scopo di investimento, ed è in aumento rispetto al 2022 e al 2021. L’inflazione ancora elevata, infatti, sta spingendo i risparmi sul mattone, soprattutto per via del ritorno dei flussi turistici che ha portato nuovamente alla ribalta gli acquisti di immobili da destinare a ricettività sia nelle città più attrattive sia nelle località turistiche.
Secondo gli ultimi dati ISTAT, il reddito netto annuo familiare risulta in media pari a 33.798 euro. E’ interessante utilizzare questo dato in una simulazione di acquisto, rapportandola poi al 2021 per meglio comprendere il “costo sociale” dell’inflazione sulla possibilità delle famiglie di acquistare una casa, e soprattutto che tipo di immobile è possibile comprare. Ipotizzando di voler acquistare un’abitazione ricorrendo ad un mutuo di 25 anni, al tasso medio del 4,65% e con 
un rapporto rata-reddito pari al 30% (indica la capacità di rimborso del finanziamento ipotecario) ed un rapporto tra la somma ottenuta con il mutuo ed il valore dell’immobile posto a garanzia del finanziamento pari all’80%, si può acquistare un’abitazione del valore di 187.000 euro, con una rata mensile di 845 euro. L’acquirente dovrà avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile, e cioè 37.400 €, oltre al denaro per coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo.
Tecnocasa ha provato a confrontare la rata del mutuo e i canoni di locazione nelle grandi città italiane. Con l’aumento dei tassi in molte città la rata è più elevata dell’affitto ma non mancano casi, laddove i prezzi al mq sono contenuti, in cui la rata è decisamente più conveniente dei canoni di locazione che, in molte città, hanno avuto una crescita importante negli ultimi tempi. L’aumento dei tassi di mutuo, com’è noto, ha influito molto sulle dimensioni degli immobili più comprati, poiché a parità di rata di mutuo – al netto della stretta creditizia effettuata dalle banche, che sta caratterizzando tutto il 2023 – ci si può permettere un’abitazione più piccola. Infatti, con lo stesso reddito netto annuale attuale, ma ai tassi del 2021, a parità di rata si sarebbe potuto acquistare una casa dal valore di 254 mila euro, con una disponibilità iniziale di 50.800 euro.
Guardando nel dettaglio delle grandi città, è Milano quella che, avendo i prezzi più elevati (4.263 euro al mq), chiede un maggiore sforzo economico a chi volesse acquistare casa. Per un bilocale di 65 mq nel capoluogo lombardo occorre ora una rata di 1.362 euro e un reddito disponibile di 4.540 euro. Se si optasse per l’affitto occorrerà mettere in conto un canone di locazione di 1.068 euro al mese, per cui il mutuo comporterebbe 294 euro in più al mese. Per un trilocale lo sforzo richiesto è ancora più alto, perché la rata ora è di 1.619 euro con un reddito disponibile di 5.397 euro, l’affitto medio si aggira intorno a 1.453 euro al mese valore non così distante dalla rata e che potrebbe far propendere per l’acquisto. Rispetto ai prezzi e ai tassi del 2021, oggi la rata è di 472 euro in più per un bilocale e di 561 euro in più per un trilocale.
Agli antipodi si trova Genova che, con i prezzi più bassi di Italia (1.115 euro al mq), richiede una rata di 360 euro al mese per un bilocale e un reddito disponibile richiesto di 1.200 euro. Il canone di locazione di un bilocale è di 415 euro al mese, superiore al valore della rata cosa che potrebbe suggerire l’acquisto. Genova è infatti la città che ha visto i prezzi scendere sempre, a partire dal 2007, con un recupero degli stessi solo nel 2022. Per un trilocale si mette in conto una rata di 428 euro, contro un canone di locazione di 500 euro al mese. Nel capoluogo ligure, quindi, l’acquisto vince, nonostante rispetto al 2021 la rata sia aumentata di 92 euro per un bilocale e di 110 euro per un trilocale.
A Roma il prezzo medio è poco sotto i 3.000 euro al mq, ed è richiesta una rata mensile di 968 euro al mese per un bilocale e di 1.150 euro al mese per un trilocale. Pertanto, per potersi permettere l’operazione è richiesto un reddito rispettivamente di 3.225 euro e 3.834 euro. I canoni di locazione mensili sono rispettivamente di 797 euro e 988 euro, per cui l’affitto è più basso del mutuo, che comunque in due anni è aumentato di 279 euro per un bilocale e di 332 euro per un trilocale. Tra le realtà più costose anche Firenze dove, per assicurarsi un bilocale, occorre un reddito mensile di 3.100 euro al mese, che consente di ottenere un mutuo dalla rata di 931 euro. Quest’ultima sale a 1.106 euro per un trilocale, accessibile a chi ha un reddito di 3.688 euro al mese. I canoni di locazione sono di 699 euro al mese per un bilocale e di 817 euro al mese per un trilocale, decisamente più bassi della rata del mutuo. In due anni, per lo stesso bilocale si è passati da una rata di 620 euro a una di 699 euro, per un trilocale da 786 a 1.106 euro.
Una delle città che ha visto crescere maggiormente i prezzi è stata Bologna. Nel capoluogo emiliano, per acquistare un bilocale occorre mettere in conto una rata di 845 euro al mese oppure un canone di locazione di 734 euro. Per un trilocale la rata è di 1.000 euro, mentre il canone di locazione è di 885 euro al mese. In due anni, il bilocale richiede un reddito di quasi 1.000 euro in più, da .1820 € a 2.815 euro, mentre il trilocale da 2.164 a 3.347 euro. A Torino, invece, la rata richiesta per un bilocale è di 523 euro al mese, contro un affitto di 451 euro, mentre per un trilocale è di 622 euro al mese contro un affitto di 566. A Verona la rata è rispettivamente di 547 e 651 euro al mese, contro un affitto di 611 e 722 euro al mese, facendo propendere decisamente per l’acquisto. L’aumento dei tassi ha portato un incremento della rata per l’acquisto di un bilocale da 360 euro a 547 euro a Verona, e da 363 a 523 euro a Torino.
Tra le grandi metropoli del Sud Italia, Palermo è quella più economica, dal momento che, nonostante l’aumento dei tassi, richiede ai potenziali acquirenti di considerare un’uscita mensile di 370 euro al mese per un bilocale, contro un canone di locazione mensile di 427 euro. Per un trilocale, è richiesta una rata di 440 euro al mese contro un canone di locazione di 525 euro. Anche a Palermo, pertanto, i prezzi contenuti invitano all’acquisto e non all’affitto, a differenza di Napoli che richiede agli acquirenti un impegno mensile più importante: 763 euro per acquistare un bilocale (contro un canone di locazione di 620 euro al mese) e 907 euro per avere un immobile da 85 mq, che preso in affitto costerebbe 783 euro al mese. Per acquistarli occorre avere rispettivamente un reddito di 2.543 e di 3.023 euro al mese.
Alla luce di questa analisi, non è semplice rispondere alla domanda se sia più conveniente comprare o affittare, poiché tale scelta dipende da innumerevoli altri fattori che non possono esaurirsi con un confronto squisitamente numerico. Peraltro, il mercato delle locazioni oggi risente di un lieve restringimento dell’offerta, dovuto più alla diffidenza dei piccoli proprietari verso i contratti di lungo periodo – funestati da percentuali di morosità vicine al 50% – che alla volontà di adibire le case alla ricettività turistica (affitto breve). L’analisi condotta da Tecnocasa, sul tema, ha confermato che la possibilità di dover sacrificare il reddito da locazione per via della intervenuta insolvenza di molti inquilini induce grande prudenza nei proprietari, anche alla luce dei rincari dei costi energetici. I rendimenti annui da locazione, tuttavia, restano comunque interessanti: per un bilocale di 65 mq nelle grandi città italiane si è attestato intorno al 5,1%, mentre le metropoli che spiccano per avere i rendimenti maggiori sono: Genova con il 6,4%, Palermo con il 6,3% e Verona con il 6,2%. L’analisi rivela che gli investitori preferiscono le aree con la presenza di atenei, di servizi e/o sottoposte ad interventi di riqualificazione.
Il 2023, a causa della stretta creditizia operata dal mondo delle banche, rivelerà un aumento notevole della domanda di affitti – soprattutto da parte di quanti non potranno più avere accesso ad un mutuo bancario – e sicuramente un aumento medio dei canoni in tutto il territorio nazionale. Milano si conferma la città con gli incrementi maggiori. La ripresa del mercato si 
evidenzia anche dai tempi di locazione più brevi: 38 giorni. Limitando l’analisi alle tre metropoli analizzate, è Milano quella con i tempi di locazione più contenuti: 35 giorni. Il bilocale è la tipologia più affittata nelle grandi città (40%), in modo particolare a Milano arriva al 49,9%. A Roma è al 43,5% e a Napoli arriva al 37%. Inoltre, nel capoluogo lombardo prevale il contratto a canone libero (67,0%), così come a Napoli anche se con percentuali più basse (41,7%). A Roma vince il contratto a canone concordato (64,8%). L’affitto per scelta abitativa, infine, prevale a Napoli (77%) e Roma (56,2%) mentre a Milano vince la motivazione studio (34,8%). 
In relazione ai contratti di affitto stipulati da studenti universitari – spesso con garanzie offerte ai proprietari dai genitori – Tecnocasa segnala che il segmento di mercato valeva già l’11,2% a fine 2022; pertanto si prevede una stabilizzazione di questa percentuale, causata dai probabili aumenti, e una sensibile mutazione nelle preferenze degli studenti per quanto riguarda l’alloggiamento. Il dato, naturalmente, sarà più evidente in autunno, periodo in cui la riapertura di corsi universitari richiama una maggiore domanda di alloggi per via del ritorno progressivo degli studenti in presenza. Un trend che continua e che, soprattutto nelle metropoli, rivelando notevoli difficoltà a causa di una bassa offerta, acuitasi negli ultimi anni con l’affermarsi degli short rent.
Come in gran parte dell’Europa e del Nord America, la necessità di posti letto per studenti sta portando a un aumento degli interventi di student housing, a cui numerosi investitori si stanno dedicando, grazie anche al sostegno previsto dal PNRR. Da Milano a Torino, passando per Bologna e Firenze, sono numerose le operazioni ultimate e ancora in essere, ma non ancora sufficienti a coprire l’importante domanda. Secondo i dati di Tecnocasa e Tecnorete, Torino primeggia con 38,5% di chi cerca per motivi di studio, tallonata da Milano con il 34,8%. In termini di preferenze di alloggiamento, gli studenti esprimono una netta preferenza per la camera singola, prevalentemente per una questione di privacy. La scelta della camera doppia avviene quasi sempre tra persone legate da parentela oppure tra amici. Succede spesso, infatti, che gruppi di amici cerchino un appartamento da condividere. La casa con due camere e due bagni è la soluzione più richiesta.
Le tipologie più locate dagli universitari sono i trilocali (32,1%) e i bilocali (28,4%). Importante la vicinanza a facoltà universitarie (o all’ospedale per chi studia medicina), la tranquillità della zona, la presenza di attività commerciali e di mezzi di trasporto che consentono di raggiungere le zone universitarie quando distanti. La ricerca inizia a partire da giugno. Negli ultimi anni ha acquisito sempre più peso nella scelta dell’abitazione lo stato d’uso dell’immobile, la presenza di mobili nuovi o seminuovi, il collegamento internet e wi-fi. Altro aspetto importante la luminosità dell’appartamento. C’è anche chi chiede il posto per la bici o per il monopattino. Con gli studenti si stipulano soprattutto contratti transitori annuali (69,5% dei contratti che interessano questa categoria di inquilini) e a canone libero (23,2%). Si chiede ai genitori di fornire garanzie con documentazione reddituale.
Dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il mercato delle locazioni dal 2011 ad oggi ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia iniziata nel 2008 – che sarebbe meglio chiamare “Rivoluzione Creditizia”, poiché evidentemente ha ben poco di una semplice stretta – e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Dopo un periodo di ribasso dei valori dal 2016 i canoni iniziano a risalire in seguito ad una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità. Inoltre, con l’avvento sul mercato degli affitti turistici, che 
sottraggono immobili alla locazione residenziale, si verifica una certa contrazione dell’offerta, che continua ancora oggi. La crescita dei canoni si arresta nel 2020 con l’arrivo della pandemia, ma riprende nel 2021 con il progressivo ritorno alla normalità. La domanda locativa, in ogni caso, deve fare i conti con una certa scarsità di immobili con quadratura compresa tra 50 e 90 mq (la preferita dai millennials) e tra 90 e 120 mq (preferita dai babyboomers); soprattutto nei centri delle città, dove la quadratura media non è quasi mai inferiore a 140 mq.
Nei primi 4 mesi del 2022, nel complesso, la domanda di appartamenti in locazione non dà segnali di calo, con un’offerta sempre ridotta per via dell’alto tasso di proprietari di immobili (circa il 70%) che non ama cederne l’uso in locazione – temendo il rischio di solvibilità dell’inquilino e il difficile rientro in possesso dell’immobile – e non conosce ancora bene le opportunità offerte dallo short rent. La previsione sul secondo quadrimestre è che il numero di contratti d’affitto stipulati rispetto allo stesso periodo dello scorso anno si mantenga costante, ma è nel settore delle case vacanza che le aspettative sono addirittura migliori rispetto a quelle che si riscontrano per il mercato nel complesso.
Inoltrandoci nell’excursus storico degli ultimi dieci anni e mezzo (fino a Giugno 2022), ogni anno per le locazioni fa storia a sé, dipendente com’è il settore da una offerta cronicamente non abbondante in Italia. In particolare, nel 2011 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli. I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2012, mentre nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente, diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.
Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017. Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%. 
Nel 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,4% per monolocali e bilocali e +2,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie si registra un segnale positivo. Tra le città con l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+14,4%, +10,8%, +11,3%) e Milano (+6,9, +6,8%, +6,1%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. Si conferma il successo del canone concordato. Nel 2019 stesso trend: i canoni di locazione continuano a salire. Nelle grandi città sono in aumento del +5,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare. Continua a funzionare il contratto a canone concordato.
Nel 2020 il mercato delle locazioni, a causa della pandemia, inverte la rotta di crescita che aveva intrapreso negli anni scorsi. Lo smart working e la didattica a distanza hanno ridotto la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti e, allo stesso tempo, la forte contrazione dei flussi turistici ha determinato una maggiore offerta. Questo ha comportato una riduzione dei canoni di locazione avvertita soprattutto nelle grandi città, in particolare in quelle che registravano importanti presenze turistiche. Si segnala una riduzione dell’1,6% per i monolocali e del 2,2% per bilocali e trilocali. Il contratto a canone concordato continua a riscuotere successo ma si segnala un maggiore ricorso al transitorio: chi aveva immobili a destinazione turistica li immette sul segmento residenziale con contratti brevi in attesa della risoluzione della pandemia. 
Il 2021 registra un’inversione di trend e vede i canoni di locazione in ripresa. Il rientro progressivo degli studenti e dei lavoratori fuori sede, nonché la ripresa dei flussi turistici che hanno determinato il ritorno a una minore offerta di immobili sul mercato hanno portato al rialzo dei valori: +3,4% per i monolocali, +3,5% per i bilocali e +2,8% per i trilocali. Si conferma l’aumento della percentuale di contratti transitori stipulati, pur restando il contratto a canone libero quello maggiormente utilizzato. Su questa scia, si arriva al 2022, dove si comincia a far risentire la carenza di offerta, compensata fortunatamente dalla ormai diminuita domanda da parte di studenti e lavoratori fuori sede. Il resto lo fanno l’inflazione e la guerra, che al momento determinano nei futuri inquilini un rinvio della decisione di prendere casa in affitto. La domanda, pertanto, si rivolge soprattutto al settore degli affitti brevi, cresciuti anche di prezzo in modo sensibile, rinviando al 2023 (guerra e prezzi energetici permettendo) il boom del prezzo degli affitti residenziali, rimasto ancora una volta al palo.
