Tecnocasa ha confrontato alcuni indici degli affitti di Milano, Roma e Napoli. In luce canoni, tipologia più affittata e tempi di locazione. Cosa e come scelgono gli studenti universitari in tema di locazione.
Il 2022 è l’anno in cui i canoni di locazione delle grandi città hanno registrato l’aumento più importante: la domanda cresce, spinta da studenti, lavoratori fuori sede e famiglie che fanno più fatica ad accedere al credito, l’offerta diminuisce sia per l’effetto degli affitti brevi sia perché i proprietari timorosi della morosità preferiscono tenere l’immobile vuoto.
Il 2023, a causa della stretta creditizia operata dal mondo delle banche, rivelerà un aumento notevole della domanda di affitti – soprattutto da parte di quanti non potranno più avere accesso ad un mutuo bancario – e sicuramente un aumento medio dei canoni in tutto il territorio nazionale. Milano si conferma la città con gli incrementi maggiori. La ripresa del mercato si 
evidenzia anche dai tempi di locazione più brevi: 38 giorni. Limitando l’analisi alle tre metropoli analizzate, è Milano quella con i tempi di locazione più contenuti: 35 giorni. Il bilocale è la tipologia più affittata nelle grandi città (40%), in modo particolare a Milano arriva al 49,9%. A Roma è al 43,5% e a Napoli arriva al 37%. Inoltre, nel capoluogo lombardo prevale il contratto a canone libero (67,0%), così come a Napoli anche se con percentuali più basse (41,7%). A Roma vince il contratto a canone concordato (64,8%). L’affitto per scelta abitativa, infine, prevale a Napoli (77%) e Roma (56,2%) mentre a Milano vince la motivazione studio (34,8%).
In relazione ai contratti di affitto stipulati da studenti universitari – spesso con garanzie offerte ai proprietari dai genitori – Tecnocasa segnala che il segmento di mercato valeva già l’11,2% a fine 2022; pertanto si prevede una stabilizzazione di questa percentuale, causata dai probabili aumenti, e una sensibile mutazione nelle preferenze degli studenti per quanto riguarda l’alloggiamento. Il dato, naturalmente, sarà più evidente in autunno, periodo in cui la riapertura di corsi universitari richiama una maggiore domanda di alloggi per via del ritorno progressivo degli studenti in presenza. Un trend che continua e che, soprattutto nelle metropoli, rivelando notevoli difficoltà a causa di una bassa offerta, acuitasi negli ultimi anni con l’affermarsi degli short rent.
Come in gran parte dell’Europa e del Nord America, la necessità di posti letto per studenti sta portando a un aumento degli interventi di student housing, a cui numerosi investitori si stanno dedicando, grazie anche al sostegno previsto dal PNRR. Da Milano a Torino, passando per Bologna e Firenze, sono numerose le operazioni ultimate e ancora in essere, ma non ancora sufficienti a coprire l’importante domanda. Secondo i dati di Tecnocasa e Tecnorete, Torino primeggia con 38,5% di chi cerca per motivi di studio, tallonata da Milano con il 34,8%. In termini di preferenze di alloggiamento, gli studenti esprimono una netta preferenza per la camera singola, prevalentemente per una questione di privacy. La scelta della camera doppia avviene quasi sempre tra persone legate da parentela oppure tra amici. Succede spesso, infatti, che gruppi di amici cerchino un appartamento da condividere. La casa con due camere e due bagni è la soluzione più richiesta.
Le tipologie più locate dagli universitari sono i trilocali (32,1%) e i bilocali (28,4%). Importante la vicinanza a facoltà universitarie (o all’ospedale per chi studia medicina), la tranquillità della zona, la presenza di attività commerciali e di mezzi di trasporto che consentono di raggiungere le zone universitarie quando distanti. La ricerca inizia a partire da giugno. Negli ultimi anni ha acquisito sempre più peso nella scelta dell’abitazione lo stato d’uso dell’immobile, la presenza di mobili nuovi o seminuovi, il collegamento internet e wi-fi. Altro aspetto importante la luminosità dell’appartamento. C’è anche chi chiede il posto per la bici o per il monopattino. Con gli studenti si stipulano soprattutto contratti transitori annuali (69,5% dei contratti che interessano questa categoria di inquilini) e a canone libero (23,2%). Si chiede ai genitori di fornire garanzie con documentazione reddituale.
Capita spesso che, dopo un anno in cui si è in affitto, se i ragazzi confermano la loro scelta accademica, i genitori decidano di acquistare la casa, opzione ancora più probabile se i figli che studiano fuori sede sono più di uno.
L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato i dati, riferisce che i comuni capoluogo chiudono con 247.263 compravendite, in aumento del 5,6% rispetto al 2021, mentre i comuni non capoluogo fanno +4,4%, passando da 514.435 a 537.223.
Si inverte così la tendenza registrata nel 2021 che vedeva invece un migliore risultato di questi ultimi sulla scia di alcuni cambiamenti abitativi indotti dal Covid. Tra le grandi città è Bari che mette a segno il risultato migliore nell’anno: +25,3%, seguita da Palermo con +11,4%. Seguono Milano con +6,2% e Torino con +5,9%. Fanalino di coda Firenze con +2,2%. Se si limita l’analisi al quarto trimestre, tuttavia, il trend è in calo un po’ ovunque nelle grandi città del Centro-Nord – con Bologna che registra il calo più importante (-12,6%) – mentre nel Sud Italia Bari spicca su tutte con un +18,1%.
Relativamente alle locazioni, riveste un certo interesse l’analisi realizzata dal Gruppo Tecnocasa, che nel corso degli ultimi anni evidenzia risultati interessanti. Infatti, alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono ancora in atto, ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021, altre invece sono tornate a livelli standard. Lo studio, svolto su 4.268 contratti di locazione, ha riguardato il mercato degli affitti nei semestri compresi tra il 2019 e il 2022, e consacra il ritorno degli studenti e dei lavoratori fuori sede, che già nella seconda parte del 2021 avevano dato segnali di ripresa. Secondo questa analisi, nel primo semestre del 2022 il 25% degli affitti è stipulato da lavoratori fuori sede, il 3,8% da studenti universitari e il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto.
Da segnalare che gli studenti universitari si muovono sul mercato principalmente nella seconda parte di ogni anno, nel secondo semestre del 2022 infatti componevano il 13,1% sul totale dei contratti stipulati, percentuale anche più alta di quella che si registrava nel 2019. Stesse tendenze si evidenziano anche a Milano, dove le quote sono molto più alte rispetto alle medie registrate in Italia. Nel capoluogo lombardo, infatti, il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori fuori sede e il 13,6% studenti universitari.
Inoltre, risulta in crescita l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). Ancora più marcato l’utilizzo di contratti a canone libero a Milano dove si attesta al 72,6%, in crescita i contratti a carattere transitorio (26,2%), mentre non si stipulano quasi mai contratti a canone concordato (1,2%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58%.
I canoni di locazione sono in aumento in tutte le grandi città e in modo particolare a Milano. Nei capoluoghi di provincia i canoni di locazione non hanno mai smesso di crescere e continuano la loro corsa al rialzo: +2,7% i monolocali, +2,8% i bilocali e +3,0% i trilocali. Si conferma la maggiore facilità di affitto per le soluzioni di “qualità”, ben arredate, posizionate in zone servite e luminose. Sempre elevata l’attenzione ai costi condominiali.
Nel primo semestre del 2022, il 71,2% ha cercato casa in affitto come scelta abitativa, con una lieve diminuzione rispetto allo stesso periodo dell’anno scorso, quando la percentuale era del 73,8%. In questa categoria rientrano coloro che non riescono ad acquistare o volutamente scelgono l’affitto. Aumentano i contratti stipulati da chi cerca per motivi di lavoro che passa da 22,4% a 25%. Nel periodo pre-Covid la percentuale si attestava a 25,9%. Invariata la percentuale di chi cerca per studio (3,8%). Anche in questo semestre si segnalano numerosi casi di persone che non riescono ad accedere al mercato del credito, primi fra tutti i giovani e i monoreddito. Trend che potrebbe crescere alla luce dell’aumento dei tassi di interesse.
La pandemia ha accentuato la domanda di chi cerca casa in affitto tra chi ha lavori precari o a termine e in chi stava valutando l’acquisto immobiliare ma si è fermato per timori legati al quadro economico incerto. La domanda di locazione è sempre elevata, in particolare tra le fasce di età più giovane. Il 44,3% di chi ha preso casa in affitto ha un’età compresa tra 18 e 34 anni. I dati sui contratti stipulati nella prima parte del 2022 segnalano una contrazione di quelli a canone transitorio (passato in un anno da 22,2% a 20,7%) ed un aumento del canone concordato (da 32,2% a 33,4%). Sostanziale stabilità per quelli a canone libero (da 45,6% a 45,8%). Il contratto a canone transitorio che aveva trovato consensi nell’anno della pandemia cede leggermente il passo alle altre tipologie contrattuali.
Dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il mercato delle locazioni dal 2011 ad oggi ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia iniziata nel 2008 – che sarebbe meglio chiamare “Rivoluzione Creditizia”, poiché evidentemente ha ben poco di una semplice stretta – e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Dopo un periodo di ribasso dei valori dal 2016 i canoni iniziano a risalire in seguito ad una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità. Inoltre, con l’avvento sul mercato degli affitti turistici, che 
Nei primi 4 mesi del 2022, nel complesso, la domanda di appartamenti in locazione non dà segnali di calo, con un’offerta sempre ridotta per via dell’alto tasso di proprietari di immobili (circa il 70%) che non ama cederne l’uso in locazione – temendo il rischio di solvibilità dell’inquilino e il difficile rientro in possesso dell’immobile – e non conosce ancora bene le opportunità offerte dallo short rent. La previsione sul secondo quadrimestre è che il numero di contratti d’affitto stipulati rispetto allo stesso periodo dello scorso anno si mantenga costante, ma è nel settore delle case vacanza che le aspettative sono addirittura migliori rispetto a quelle che si riscontrano per il mercato nel complesso.
Inoltrandoci nell’excursus storico degli ultimi dieci anni e mezzo (fino a Giugno 2022), ogni anno per le locazioni fa storia a sé, dipendente com’è il settore da una offerta cronicamente non abbondante in Italia. In particolare, nel 2011 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli. I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2012, mentre nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente, diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.
Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017. Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%. 
Nel 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,4% per monolocali e bilocali e +2,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie si registra un segnale positivo. Tra le città con l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+14,4%, +10,8%, +11,3%) e Milano (+6,9, +6,8%, +6,1%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. Si conferma il successo del canone concordato. Nel 2019 stesso trend: i canoni di locazione continuano a salire. Nelle grandi città sono in aumento del +5,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare. Continua a funzionare il contratto a canone concordato.
Nel 2020 il mercato delle locazioni, a causa della pandemia, inverte la rotta di crescita che aveva intrapreso negli anni scorsi. Lo smart working e la didattica a distanza hanno ridotto la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti e, allo stesso tempo, la forte contrazione dei flussi turistici ha determinato una maggiore offerta. Questo ha comportato una riduzione dei canoni di locazione avvertita soprattutto nelle grandi città, in particolare in quelle che registravano importanti presenze turistiche. Si segnala una riduzione dell’1,6% per i monolocali e del 2,2% per bilocali e trilocali. Il contratto a canone concordato continua a riscuotere successo ma si segnala un maggiore ricorso al transitorio: chi aveva immobili a destinazione turistica li immette sul segmento residenziale con contratti brevi in attesa della risoluzione della pandemia. 
Il 2021 registra un’inversione di trend e vede i canoni di locazione in ripresa. Il rientro progressivo degli studenti e dei lavoratori fuori sede, nonché la ripresa dei flussi turistici che hanno determinato il ritorno a una minore offerta di immobili sul mercato hanno portato al rialzo dei valori: +3,4% per i monolocali, +3,5% per i bilocali e +2,8% per i trilocali. Si conferma l’aumento della percentuale di contratti transitori stipulati, pur restando il contratto a canone libero quello maggiormente utilizzato. Su questa scia, si arriva al 2022, dove si comincia a far risentire la carenza di offerta, compensata fortunatamente dalla ormai diminuita domanda da parte di studenti e lavoratori fuori sede. Il resto lo fanno l’inflazione e la guerra, che al momento determinano nei futuri inquilini un rinvio della decisione di prendere casa in affitto. La domanda, pertanto, si rivolge soprattutto al settore degli affitti brevi, cresciuti anche di prezzo in modo sensibile, rinviando al 2023 (guerra e prezzi energetici permettendo) il boom del prezzo degli affitti residenziali, rimasto ancora una volta al palo.
L’analisi dei contratti di locazione evidenzia un 69,1% di affitti conclusi per scelta abitativa, un 23,0% di contratti stipulati da lavoratori trasfertisti e un 7,9% di affitti legati agli studenti universitari. Questi ultimi, in particolare, sono tornati ad affittare con percentuali superiori anche a quelle che si registravano nel 2019 (7,9% nel 2021, 4,5% nel 2020 e 6,3% nel 2019). Dinamica differente per quanto riguarda i contratti di locazione stipulati con lavoratori trasferisti; in questo caso, infatti, non si è ancora tornati ai valori che si registravano nel periodo pre-pandemia (25,8%), ma si rimane a livelli più bassi, già registrati a partire dal 2020 (intorno al 23,0%). Questo significa che lo smart-working ha determinato un cambiamento persistente sul mercato delle locazioni, abbassando la quota di persone che cerca abitazioni in affitto per motivi di lavoro, anche dopo la fine delle restrizioni legate al Covid. Saranno i prossimi semestri a dirci se questo cambiamento è strutturale e permanente oppure se si tornerà ai valori del passato. 
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La pandemia ha accentuato la domanda di chi cerca casa in affitto tra chi ha lavori precari o a termine e in chi stava valutando l’
55,1% al 45,6%) ed un aumento del canone concordato (da 29,5% a 32,2%) e del contratto transitorio che aumenta da 15,4% a 22,2%. Questo risultato, molto interessante, evidenzia una delle conseguenze della pandemia, e cioè l’aumento del ricorso a contratti più brevi: tutti coloro che avevano acquistato una casa da destinare all’
Tra le metropoli, la città in cui è più alta la percentuale di chi affitta per motivi di lavoro è 
L’analisi delle grandi città mostra come a 
La contrazione dei canoni di locazione nelle 
Non si sa quando i prezzi raggiungeranno i 
Relativamente alle tendenze generali, la maggiore offerta ha portato numerosi inquilini a migliorare l’immobile in cui vivono, mentre dal lato dei proprietari è cresciuta la percentuale di quanti preferiscono stipulare dei contratti a canone concordato e transitorio. Infatti, i dati sui contratti stipulati nella seconda parte del 2020 segnalano una contrazione di quelli a 
molto interessante, evidenzia una delle conseguenze della pandemia: tutti coloro che avevano acquistato una casa da destinare all’
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EUROPA – Riguardo la locazione di stanze private, si continua ad assistere ad un importante calo dei prezzi degli 
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