Valori immobiliari in leggero ribasso nelle grandi città, tranne Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Tecnocasa: in aumento le tempistiche di vendita.
Di Fabiana Megliola*
La chiusura del 2020 registra un mercato immobiliare trattenuto da incertezza e prudenza, conseguenze dell’alternanza dei periodi di lockdown in autunno e nei primi mesi del 2021. Nonostante questo, il mercato creditizio favorevole sta spingendo all’acquisto soprattutto sul segmento della prima casa. La ricerca di abitazioni più ampie o con spazi esterni, seppur attenuata rispetto al periodo immediatamente successivo al primo lockdown, continua ad essere presente.
La domanda per investimento appare ancora frenata, e si confermano difficoltà in tutte quelle località o zone di città in cui, in passato, c’era stata una forte domanda di acquisto di immobili da destinare alla ricettività, così come in tutte quelle realtà in cui l’economia ed il mercato del lavoro iniziano ad evidenziare segnali di sofferenza che non sarebbero ancora del tutto manifesti ed evidenti.
COMPRAVENDITE – A livello nazionale, il dato del 2020 vede una diminuzione del 7,7% rispetto all’anno precedente, portandosi a 557.926 (dati Agenzia delle Entrate), recuperando il calo drammatico che si era registrato nella prima parte dell’anno in piena pandemia. Come era nelle aspettative, i comuni non capoluogo hanno performato meglio rispetto ai capoluoghi (-5,7% contro -11,4%). Questo confermerebbe il crescente apprezzamento per le realtà più piccole, delineatosi dopo il lockdown. Nelle grandi città, le compravendite sono diminuite maggiormente a Milano (-17,6%), decisamente meno a Bari (-8,8%). La capitale chiude con transazioni in decrescita del 10,0%.
PREZZI – Nel secondo semestre del 2020 i valori immobiliari hanno evidenziato un leggero ribasso nelle grandi città (-0,5%). Le realtà che hanno performato meglio sono state Bari (+1,5%), Milano (+0,8%) e Verona (+0,2%). Ancora una volta sono le abitazioni di Genova a perdere maggiore valore (-2,6%).
I prezzi delle aree centrali sono diminuiti di più rispetto a quelle semicentrali e periferiche. Le motivazioni sono da ricercare in un calo dell’acquisto per investimento (che spesso si indirizzava verso le zone centrali). Le zone semicentrali e quelle periferiche hanno retto meglio, molto probabilmente perché hanno attirato le richieste di chi ha realizzato l’acquisto della prima casa o un acquisto migliorativo avendo a disposizione un budget più limitato.
I capoluoghi di provincia segnalano una contrazione dei valori dello 0,4%, con diverse città i cui prezzi sono in recupero, in particolare quelle più a “misura d’uomo”, con una buona qualità di servizi e, in generale, un’offerta immobiliare (soluzioni indipendenti o nuove costruzioni) in line con gli attuali desideri.
L’hinterland delle grandi città chiude con un ribasso dei valori dello 0,5%.
TEMPI DI VENDITA – Il primo segnale che si mette in luce è un leggero aumento delle tempistiche di vendita nelle grandi città e nell’hinterland, rispettivamente pari a 118 giorni e 157 giorni, con una crescita di 6 e 3 giorni in confronto alla prima parte del 2020. Al contrario, si registra un decremento di tre giorni nei capoluoghi di provincia (da 149 a 146 giorni). Le città più veloci si confermano Bologna con 57 giorni (stabile), e Milano con 60 giorni (in aumento di 4 giorni).
DOMANDA, DISPONIBILITÀ DI SPESA ED OFFERTA – L’analisi della domanda conferma in vetta alle preferenze il trilocale con il 40,5% delle richieste, a seguire il quattro locali con il 24% delle preferenze. Si conferma l’interesse per le soluzioni indipendenti e per quelle con spazi esterni. Il bilocale prevale tra le richieste di Milano. L’analisi della disponibilità di spesa evidenzia un aumento nella fascia più bassa, inferiore a 120 mila euro, a conferma della minore disponibilità di capitale da destinare agli immobili ed anche per un atteggiamento prudenziale rispetto all’acquisto.
Le tipologie in buono stato sono quelle preferite dai potenziali acquirenti, anche se gli incentivi per le ristrutturazioni ed il super bonus hanno dato una spinta alla domanda di immobili da ristrutturare.
L’analisi dell’offerta evidenzia che la tipologia maggiormente presente sul mercato è il trilocale con il 32,9%, in aumento le percentuali di monolocali, trilocali e cinque locali.
ANALISI SOCIO-DEMOGRAFICA – Oltre al calo degli acquisti per investimento (da 17,8% a 16,3%) e all’incremento della preferenza per case vacanza (da 6,1% a 7,2%), l’analisi evidenzia una crescita degli acquisti di case indipendenti e semi-indipendenti, passate da 19,8% a 22,5%, e di quelli effettuati nella fascia più giovane di età, grazie ai mutui più vantaggiosi.
* Responsabile ufficio studi Gruppo Tecnocasa
Interessante notare come il terzo trimestre metta in luce una performance migliore delle realtà non capoluogo rispetto alle città più grandi. Confermerebbe il trend, avuto dopo il primo lockdown, di un desiderio di acquisto di case più grandi o con aree verdi, più facili da trovare nelle realtà più piccole grazie anche ai prezzi più convenienti.
network immobiliari hanno cominciato a comunicare le proprie previsioni per la fine dell’anno. L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa, per esempio, prevede compravendite comprese tra 500 e 550 mila (vedi grafico sopra).
L’adattamento alla pandemia ha prodotto alcuni cambiamenti nei metodi operativi dei grandi network, i quali hanno dotato le agenzie di affiliati di alcuni strumenti idonei al contatto a distanza con i clienti almeno nella fase pre-contrattuale. Si va dai c.d. virtual office ai “virtual tour”, oppure alle piattaforme che consentono l’acquisizione digitale dei mandati, fino alla navigazione delle mappe catastali.
