Secondo le analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, nel 2020 i prezzi degli immobili turistici hanno evidenziato variazioni contenute: -0,3% il ribasso nelle località di mare, in aumento del +0,5% le quotazioni di quelle di montagna, mentre per il lago l’incremento è del +0,3%.
LAGO DI GARDA – A Desenzano del Garda si evidenzia un mercato dinamico. Il rialzo dei valori si attribuisce ad una buona domanda e ad una bassa offerta, in particolare per unità immobiliari usate inserite in piccoli condomini con ingresso indipendente e privi di spese condominiali. Ambiti gli appartamenti ai piani alti dotati di balconi e terrazzo. In questo momento si fanno ricerche mirate, e si muovono solo coloro che hanno reale necessità e intenzione di acquistare la casa, ed il budget medio è compreso tra 150 e 300 mila euro. I prezzi delle abitazioni in buono stato vanno da 3500 a 4500 euro al mq, con punte di 7000-8000 euro al mq per le soluzioni con finiture di pregio in centro storico. Le abitazioni prive di vista lago scendono a 2500 euro al mq.
A Sirmione, dopo il primo lockdown si è registrato una ripresa della ricerca da parte di investitori che hanno impiegato capitali e di persone desiderose di una casa vacanza da usare anche nei week end. A Sirmione si ultimano soprattutto acquisti turistici. Ad acquistare a Sirmione sono prevalentemente acquirenti italiani, ma c’è anche una discreta presenza di tedeschi, belgi e, sporadicamente, russi. La richiesta tipo è il bilocale o piccolo trilocale da 120 a 250 mila euro. I prezzi vanno mediamente da 2000 euro al mq per l’usato a 2700 euro al mq per il nuovo. Sul fronte lago della Penisola le soluzioni usate oscillano da 3000 fino a 5000 euro al mq a seconda dello stato d’uso e delle finiture. Le abitazioni da ristrutturare fronte lago in Lugana hanno prezzi che variano da 2500 euro a 3500 euro al mq. Nel centro storico di Sirmione, dove sorge il Castello, l’offerta immobiliare è molto ristretta così come nella zona della Penisola. Chi volesse delle soluzioni indipendenti può optare per la zona di Brema.
A Salò, a partire da giugno 2020 c’è stato un forte interesse per la prima casa, la casa vacanza, la casa ad uso investimento da destinare alla locazione settimanale turistica. Dopo il secondo lockdown si segnala un rallentamento perché gli acquirenti spesso arrivano da fuori regione. La zona più richiesta è quella del centro storico, anche e soprattutto per la presenza dei servizi. I valori immobiliari sono molto variabili e le soluzioni nuove possono andare da 3000 fino a 7000 euro al mq per le tipologie fronte lago. Gli appartamenti con vista lago sono quelli più ambiti. Nelle zone collinari ci sono ville singole con vista lago.
A Padenghe si è riscoperta la voglia e la necessità di avere una seconda casa nelle vicinanze (a non più di un’ora di strada) che abbia determinate caratteristiche: giardino o terrazzo, in residence con piscina e possibilmente vicina al lago. Anche per la prima casa ci si orienta su tipologie che abbiano più indipendenza e con sfoghi esterni. Per un bilocale si registrano budget da 140 a 170 mila €, per un trilocale si oscilla da 180 a 300 mila euro. Le ville singole vanno da 500 a 800 mila euro. A Padenghe ci sono prezzi medi intorno a 2500 euro al mq. Sul fronte lago l’offerta è molto bassa. Non ci sono nuove costruzioni in corso.
LAGO D’ISEO – A Sale Marasino, Sulzano e Marone in estate il mercato aveva segnalato un buon trend con richieste sia per prima casa sia per investimento da parte di italiani e, solo in minima parte, di acquirenti stranieri del Nord Europa. La richiesta si orienta su residence con piscina o soluzioni indipendenti vista lago o vicine al lago. Il budget medio oscilla da 100 a 200 mila euro, con punte più elevate per le ville singole. I prezzi vanno da 500 a 2500 euro al mq, non si registrano transazioni sul fronte lago e non si segnalano interventi importanti a livello di urbanistica, ma solo la nascita di piccoli complessi abitativi.
Ad Iseo si registra una maggiore domanda ed una minore offerta. Il mercato della casa vacanza è alimentato prevalentemente da italiani residenti nelle province di Brescia, Bergamo e Milano. Si cercano prevalentemente bilocali con un budget di spesa compreso tra 120 e 160 mila euro e trilocali che, dotati di vista lago, possono arrivare a 200-230 mila euro. La zona più richiesta è il centro di Iseo, i cui prezzi oscillano da 2500 a 3000 euro al mq, con punte di 3500 euro al mq per le soluzioni in buono stato fronte lago (di cui però c’è bassa offerta). Nelle preferenze dei potenziali acquirenti c’è anche il comune di Monte Isola, che ha valori più contenuti dal momento che, chi decide di vivere in questo paese, deve sostenere costi aggiuntivi (dalla tassa di sbarco alla tassa di circolazione, nonché all’acquisto/affitto di un posto auto da trovare sulla terraferma nei comuni di Sulzano o Sale Marasino). A Monte Isola, per un bilocale o un trilocale di 65-70 mq in buono stato e con vista lago si spendono intorno da 80 a 100 mila euro.
LAGO DI COMO – Nella città di Como, a partire da giugno, si segnala una contrazione della domanda di casa vacanza e una maggiore prudenza per gli acquisti indirizzati sulla prima casa, segmento su cui si stanno muovendo in particolare coloro che sono realmente intenzionati ad acquistare. Nelle zone centrali di Como la casa vacanza è acquistata prevalentemente da italiani, sporadiche le vendite con tedeschi, inglesi e russi. Il budget medio per un bilocale, tipologia più ricercata con questa finalità è di 250 mila euro. A Città Murata i prezzi medi oscillano intorno a 3000 euro al mq con punte di 5000 euro al mq. A Borghi, Stadio e Valduce un buon usato costa 2500 euro al mq. Nella zona dei Borghi sono in corso degli interventi di nuova costruzione ricavate da ex aree dismesse e scambiate a prezzi medi di 2500 euro al mq, mentre nella Città Murata sono in corso interventi conservativi che toccano i 5000 euro al mq.
LAGO MAGGIORE – Il mercato della casa vacanza a Sesto Calende e Angera vede protagonisti acquirenti che arrivano per lo più dalla Lombardia e dal Piemonte. Cercano bilocali su cui investire da 90 a 130 mila euro, o soluzioni indipendenti su cui impiegare intorno ai 300 mila euro. Si preferiscono tendenzialmente le soluzioni in buono stato in modo da essere utilizzabili. Dopo il lockdown si segnala la ricerca di immobili con spazi esterni anche come prima casa. Le zone preferite di Sesto sono Cocquo e Lisanza, apprezzate per la posizione panoramica con vista lago. Qui un buon usato può arrivare a 2200 euro al mq. Quotazioni simili ad Angera dove le zone più richieste sono il lungolago e zona Altinada.
LAGO DI BRACCIANO – Ad Anguillara Sabazia si registra un discreto mercato: come seconda casa acquistano o investitori del posto che poi mettono a reddito oppure acquirenti di Roma, spesso anche come prima casa (soluzioni indipendenti). Tra le zone più ambite dei comuni lacustri, ci sono prevalentemente le zone centrali per la vicinanza ai servizi e ai collegamenti, la zona del centro storico perché conserva il suo aspetto caratteristico, e la zona del lungo lago perché offre ville di rappresentanza con notevoli affacci sul lago. Nelle zone centrali i prezzi si aggirano intorno ai 2.000 al mq se le abitazioni godono della vista del lago.
LAGO DI ALBANO – A Castelgandolfo-Marino (una parte del lago ricade nel comune di Marino) il mercato è animato da acquirenti di prima casa, spesso provenienti da Roma e alla ricerca di case indipendenti e semi-indipendenti che possono acquistare con un budget medio di 250-300 mila euro. Ci sono anche soluzioni d’epoca e liberty, storiche, ex case papali o della nobiltà romana che arrivano al milione di euro. Presenti investitori che comprano per fare casa vacanza e B&B. Infatti, qui soggiornano spesso turisti in visita alla capitale vista la vicinanza a quest’ultima e all’aeroporto di Ciampino. Piacciono naturalmente le soluzioni sul lago. In centro paese si trovano soprattutto appartamenti. La vista lago può toccare da 3000 euro a 5000 euro al mq.
Naturalmente, trattandosi di prezzi medi, essi saranno orientativi, non ricomprendendo le peculiarità e le specifiche caratteristiche di ogni immobile e i suoi eventuali scostamenti di prezzo dalla media. Lo studio, però, fornisce una guida efficace tra le quotazioni delle diverse aree, grazie alla capillarità delle agenzie affiliate.
Tempi di vendita – per vendere l’abitazione nella capitale occorrono in media 107 gg..
Chi acquista nel Centro storico raramente si avvale di un mutuo, ma anche sul fronte del credito non si segnalano difficoltà di erogazione. Inoltre, nel Centro storico, si registra una buona richiesta di immobili di prestigio da parte di famiglie. Per questi immobili si possono toccare anche top prices di 14-15 mila € al mq raggiungibili, ad esempio, in Piazza Di Spagna. In piazza del Popolo e in via del Babuino, le quotazioni toccano gli 8000-9000 € al mq. Nelle altre zone del centro di Roma i prezzi scendono mediamente a 5000-6000 € al mq, per raggiungere valori di 7000-8000 € al mq per quelle posizionate in via Veneto, Fontana di Trevi e piazza Navona.
Una lieve contrazione delle quotazioni ha interessato il quartiere di corso Trieste – Villa Torlonia – Coppedè. La domanda è sempre molto sostenuta, tuttavia l’offerta è più abbondante e questo sta determinando un lieve ribasso dei valori. Sono tanti quelli che vendono per realizzare un acquisto migliorativo. Piacciono gli stabili in stile liberty che si trovano all’interno del quartiere Coppedè, dove si raggiungono punte di 9000 € al mq, mentre in zona Villa Torlonia si scende a 7000 € al mq.
Diminuiscono dell’1,7% i valori immobiliari della macro area di Villa Ada – Monte Sacro. Tra i quartieri in calo c’è Montesacro – Ossola dove hanno subito un ribasso soprattutto le soluzioni da ristrutturare. La macro area di Monteverde – Aurelio, allo stesso modo, registra un ridimensionamento dei prezzi dell’1,5%. Ha tenuto l’area intorno a via Gregorio VII. Non si registrano infatti particolari ripercussioni dovute all’emergenza Covid. Le quotazioni non hanno subito variazioni e le compravendite, finito il periodo di lockdown, sono ripartite allo stesso ritmo di inizio anno.
