Il mercato della casa vacanza ha avuto un buon recupero già subito dopo il primo lockdown. Secondo Tecnocasa la percentuale di chi ha acquistato un’abitazione in montagna nel 2021 è del 6,4%, in aumento rispetto al periodo pre-pandemia.
Di Fabiana Megliola*
Come sappiamo ormai bene, la chiusura forzata dettata dalla pandemia ha portato ad una maggiore richiesta di abitazioni in località turistiche, al fine di avere una valvola di sfogo o un luogo dove poter trascorrere eventuali altri lockdown. La possibilità, poi, di poter lavorare in smart working ha fatto in modo che in tanti decidessero di farlo proprio da queste località sia durante il lockdown che nei periodi successivi.
Il mercato sta lentamente avviandosi verso la normalità, ci sono anche investitori interessati all’acquisto per mettere a reddito. La casa in montagna offre la possibilità di ottenere un affitto stagionale sia in inverno sia in estate. In alcuni casi si affitta anche durante l’anno (nei mesi vacanti) a lavoratori con contratti a termine. Considerando solo l’affitto stagionale, orientativamente, il rendimento annuo lordo si aggira intorno al 4% con punte che possono arrivare al 7%. Tecnocasa rileva che nelle località turistiche di montagna i prezzi in media sono in aumento dello 0,6%. La tipologia più scambiata è il piccolo trilocale ma, dopo il 2019, è aumentata la percentuale di chi cerca soluzioni indipendenti.
Nel 2021 hanno tenuto i valori Bardonecchia (-0,2%), Roccaraso (0,0%), Cervinia (0%), Pinzolo (+0,9%), Asiago (+4,6%) e Ponte di Legno (+4,4%), solo per citarne alcune. Tra le motivazioni che hanno guidato l’interesse dei compratori sono da annoverare la vicinanza alle piste, la presenza di servizi, la facile raggiungibilità, la presenza di servizi per i turisti (ad esempio le terme) o di altre infrastrutture come piste ciclabili (soprattutto per la montagna estiva). Inoltre, si fa strada sempre di più la ricerca di abitazioni in località più defilate o in zone fino a oggi non considerate, al fine di acquistare con budget più contenuti.
In Val d’Aosta a Cogne continua a esserci interesse per il vicino comune di Sarre, che ha beneficiato del fatto di offrire immobili più in linea con i desideri attuali: spazi esterni e camere in più. I prezzi sono anche più accessibili, e questo ha determinato un leggero rialzo. Interesse in più si registra per le vicine Introd e Valsavaranche, i cui prezzi si aggirano rispettivamente intorno a 1.250 euro al mq e 1.000 euro al mq, contro i 2.300 euro al mq di Cogne. A Torgnon durante il lockdown in tanti si sono trasferiti per lunghi periodi grazie allo smart working e che, per questo motivo, ora sono interessati anche alla presenza di una stanza in 
più. Le richieste arrivano da Piemonte, Lombardia, Liguria. Gli chalet posizionati all’interno della vallata sono oggetto di interesse per gli acquirenti stranieri (Francia, Svizzera ed Olanda), che li preferiscono già in buono stato e hanno prezzi intorno a 200mila euro. A Torgnon ci sono prezzi medi di 1.800-2.000 euro al mq, mentre il mercato immobiliare di La Magdaleine ha avuto una riscoperta subito dopo il lockdown: il paese offre tranquillità, è soleggiato e attira l’interesse di chi voleva acquistare da fuori regione a prezzi contenuti. Si trovano sia piccoli contesti condominiali sia soluzioni bifamiliari. Prezzi medi intorno a 1.300 euro al mq.
A Oulx, in Piemonte, nell’ultimo anno sono aumentati coloro che acquistano la casa nelle località di montagna per farne la residenza, grazie alla possibilità di lavorare in smart working e alla facilità con cui si raggiunge il centro di Torino in macchina e in treno. Inoltre, a Oulx è presente la scuola superiore Des Ambrois, che attira un ristretto numero di famiglie da altre province i cui figli si dedicano all’attività agonistica. La cittadina l’anno scorso ha segnalato, infatti, un aumento di residenti. A questi acquirenti si aggiungono coloro che cercano la casa vacanza, utilizzata sempre più spesso anche nei week end e non solo durante la stagione estiva. In più Oulx ha il vantaggio di registrare prezzi contenuti. Infatti, si investono mediamente intorno a 50-100mila euro per acquistare bilocali o trilocali. In spolvero, proprio grazie al fenomeno del pendolarismo, la zona della Stazione dove un usato si scambia a prezzi medi di 1.500 euro al mq.
A Ponte di Legno, in Lombardia, il mercato della seconda casa è dinamico e i prezzi sono in leggero aumento a causa di una forte domanda e di un’offerta che inizia a scarseggiare. Le richieste arrivano prevalentemente da persone residenti in Lombardia ma, negli ultimi tempi, si registra un interesse da parte di acquirenti francesi ed inglesi che decidono di acquistare dalla futura nascita degli impianti termali. La domanda si sta orientando verso trilocali da 65-70 mq su cui investire intorno a 220-250mila euro. L’idea che si sta diffondendo è quella di utilizzare l’abitazione per tutta la famiglia anche per periodi più lunghi grazie allo smart working. Chi ha un capitale più contenuto opta per Temù, dove i prezzi sono inferiori a 2.000 euro al mq.
Nell’altopiano di Asiago, in Veneto, c’è un interesse crescente per le località di Gallio e Roana, che stanno registrando infatti prezzi in salita anche se restano più accessibili rispetto ad Asiago. A Gallio e Roana si acquista rispettivamente a 1.800 e 1.600 euro al mq contro i 2.500-2.600 euro al mq di Asiago. Queste due località hanno dalla loro anche il fatto di essere dotate di piste recentemente ristrutturate. A Roccaraso (Abruzzo), invece, il mercato è dinamico e stanno tornando anche gli investitori che realizzano casa vacanza o BB da mettere a reddito. Continua però ad esserci interesse per il vicino comune di Rivisondoli, i cui prezzi più bassi attirano gli acquirenti con budget inferiore. Infatti, una soluzione in buono stato non supera i 2.000 euro al mq contro i 2.500 euro al mq di Roccaraso.
* Responsabile ufficio studi Tecnocasa
La questione del pignoramento Taormina–Franzoni diventa interessante, però, in relazione all’utilizzo del Fondo Patrimoniale, ossia di uno dei più diffusi – ed inefficaci, in molti casi – mezzi di tutela del patrimonio familiare attraverso il quale uno dei coniugi o entrambi vincolano determinati beni destinandoli ai bisogni della famiglia. In tal modo, i beni individuati (immobili, auto e motoveicoli, titoli di credito e altro), costituiscono un patrimonio separato la cui funzione è quella di soddisfare i diritti di mantenimento e assistenza di tutti i componenti della famiglia. Sulla scorta di queste caratteristiche, il marito della Franzoni aveva costituito, nel lontano 2009, un Fondo in qualità di tutore della moglie (all’epoca interdetta per via della condanna penale), e gli avvocati della coppia, nell’opporsi al procedimento di pignoramento, hanno sostenuto che la villetta non fosse pignorabile perché ricadente all’interno di quel fondo patrimoniale costituito a maggio 2009. Il tribunale, però, ha respinto tale motivazione, e con un’ordinanza di 12 pagine ha argomentato che la costituzione del Fondo, fatta da Lorenzi, è ricollegabile alla vicenda processuale della Franzoni; ma legato ai bisogni della famiglia è anche il debito contratto con Taormina per via dell’attività difensiva, in quanto funzionale a ottenere la possibilità, per lei, di ritornare il prima possibile ai suoi affetti. E se il debito ha queste caratteristiche, il fondo non può essere motivo di opposizione, neanche se la sua data di costituzione è ben distanziata nel tempo.
Nel caso Franzoni–Taormina, per usare una similitudine, è come se il soggetto debitore (Franzoni) abbia conferito la famigerata villetta di Cogne in un Fondo Patrimoniale dopo aver contratto un debito con il creditore (avv. Taormina), nella piena consapevolezza che l’immobile, per valore e caratteristiche, sarebbe sempre stato collegato alla propria vicenda processuale ed agli effetti economici che da essa sarebbero scaturiti.
Nel caso della Franzoni, il Fondo è stato costituito dopo l’omicidio del piccolo Samuele, ed è quello il momento giuridicamente rilevante per l’insorgenza della necessità di una difesa e delle relative spese. Probabilmente, il marito della Franzoni ha costituito tale Fondo esclusivamente “per la necessità del momento” (si è ritrovato improvvisamente a rivestire il ruolo di tutore della moglie, per amministrare la sua quota di comproprietà finchè lei fosse stata interdetta), e certamente non pensava, in quei momenti concitati e di riorganizzazione forzata della famiglia, che l’immobile sarebbe stato oggetto di futuro contenzioso. Forse, se avesse chiesto il consiglio di un consulente patrimoniale, avrebbe compreso che l’unica cosa da fare era vendere la villetta (peraltro ai massimi valori del mercato immobiliare di allora) e trovare altra sistemazione abitativa, magari tutelando il ricavato della vendita – gli acquirenti li avrebbe trovati subito! – con una polizza di Ramo Primo, difficile da “smontare” dopo 11 anni. Ma sembra che sia la Franzoni che il marito si siano sempre opposti all’ipotesi della vendita (nonostante i brutti ricordi, ma tant’è).
