Cos’è la Due Diligence Immobiliare, quando può servire e quali sono i professionisti più indicati per effettuarla nel modo migliore. Tutto questo in un webinar di Bisconti Avvocati. Mezz’ora tutta da seguire per gli operatori del patrimonio.
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I beni immobili sono tradizionalmente al centro degli interessi economici degli italiani, e il 75% di essi ne possiede almeno uno. Nel 2021, per esempio, sono stati stipulati circa 710.000 compravendite nel solo ambito residenziale, per un controvalore di circa 123 miliardi di euro, e questo dato dà l’idea dell’ordine di grandezza di questo settore fondamentale per l’Economia Italiana.
Nelle compravendite, il principale interlocutore delle parti è certamente il notaio, tuttavia le competenze di questo professionista sono circoscritte alla sola verifica della sussistenza dei requisiti, spesso solo formali, richiesti dalla legge per la stipula dell’atto di trasferimento della proprietà. Non sempre l’esame che compie il notaio prima di stipulare il contratto è sufficiente ad assicurare un acquisto esente da vizi che, nei casi più gravi, può rendere nullo l’atto stesso. Da qui la necessità per gli acquirenti e, talvolta, anche per i venditori, di far precedere all’acquisto una fase di “dovuta diligenza legale” (“due diligence”), che ha lo scopo di verificare la sussistenza dei requisiti, sia in capo al venditore, sia in capo all’immobile, per effettuare una vendita esente da vizi che possano inficiare la validità dell’atto.
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Ad esempio, anche per gli immobili costruiti ante 1967 talvolta occorre il titolo edilizio, oppure non sempre il titolo edilizio rilasciato è legittimo, oppure ancora la violazione delle distanze tra fabbricati secondo il regolamento edilizio non rende l’immobile incommerciabile, ma l’acquirente è esposto all’azione di riduzione in pristino. L’avvocato che effettua la due diligence ed il notaio che stipula l’atto hanno competenze e ruoli differenti, ma collaborano sinergicamente. “Nella mia esperienza professionale – afferma l’avvocato Pietro Bisconti – ho verificato che quasi sempre una due diligence legale prima dell’acquisto avrebbe evitato all’acquirente i seri problemi avuti in seguito”.
Spesso all’avvocato chiamato a espletare una due diligence si affianca un geometra, un ingegnere, o finanche un geologo, perché occorre effettuare verifiche di natura tecnica, come lo stato dei pilastri e dei solai, la conformità catastale, la corrispondenza dello stato di fatto al progetto autorizzato. “La due diligence – continua l’avvocato Bisconti – è quasi la prassi in ambito corporate, ma ancora poco utilizzata in ambito retail. Tuttavia, soprattutto se si intende acquistare immobili di un certo valore ovvero immobili realizzati da oltre dieci anni, oppure immobili oggetto di sanatoria edilizia, è sempre opportuno farsi assistere da un legale esperto in diritto immobiliare per effettuare una due diligence. “Con il webinar del prossimo 7 Aprile intendiamo descrivere il perimetro di indagine di una due diligence immobiliare, e offrire a chi ha nel proprio orizzonte l’acquisto di un immobili una check list delle verifiche da fare prima della stipula dell’atto di compravendita”.
Nel 2021 il 73% delle operazioni ha riguardato la compravendita e il 27% la locazione di box. Il dato sulle transazioni immobiliari è in crescita e questo ha trascinato anche i box. anche questa tipologia. Rispetto allo stesso periodo del 2020 c’è un incremento del 4,8%. Nella maggioranza dei casi chi acquista un box lo fa per utilizzarlo, ma c’è comunque una discreta percentuale che lo acquista per metterlo a reddito 
(44,1%) vista la maggiore facilità di gestione dell’immobile e i rendimenti interessanti, che però restano i più bassi per gli 
È quanto emerso dall’ultimo studio condotto da Idealista, portale immobiliare che mette in relazione i prezzi di vendita e di locazione dei diversi prodotti immobiliari per calcolare la loro redditività lorda. Secondo lo studio i 
I pensionati che hanno comprato casa nel 2021 lo hanno fatto per viverci (68,6% dei casi per 
I pensionati comprano soprattutto 
Prendendo in considerazione solo le operazioni concluse dagli 
Non si registrano particolari tendenze per quanto riguarda il motivo dell’acquisto. Negli ultimi cinque anni, infatti, gli 
2007 – Il credito ipotecario destinato alle famiglie per l’acquisto delle abitazioni registra la prima battuta di arresto, complici la crisi del mercato dei mutui subprime che rende gli istituti di credito molto prudenti nella concessione dei finanziamenti ed il rialzo dei tassi di interesse. Tutto ciò si riflette sul 
2008-2009 – Continua la stretta creditizia, categorie di potenziali acquirenti non riescono più ad accedere al credito (immigrati, single, lavoratori a termine), i tempi di vendita iniziano ad allungarsi, l’offerta sul mercato aumenta e di conseguenza i prezzi e le transazioni scendono ancora. Nel 2008 queste ultime registrano una riduzione del 15% rispetto all’anno precedente. E’ il primo calo importante.
2011 – La situazione economica del Paese lancia segnali negativi, la disoccupazione sale, la fiducia di imprese e consumatori diminuisce, la volontà di acquistare casa anche, il mercato del credito vede nuovamente un forte calo delle erogazioni che si trasferisce sul 
2013-2014 – Si raggiunge il picco minimo di 
2015 – La domanda immobiliare continua a crescere, le transazioni anche e i 
2017 – Il mercato sembra ormai aver imboccato il percorso di fuoriuscita dalla crisi immobiliare. La domanda immobiliare si riprende, gli 
2018-2019 – Il trend positivo del 
In crescita l’andamento del 
E il 2021, come si va delineando? E’ presto dirlo, perché i profondi cambiamenti dettati dalla pandemia nelle preferenze immobiliari sono tali da considerare il mercato immobiliare ancora “in divenire”, e l’assenza di punti d’appoggio più saldi – in termini di variabili strutturali – continuerà almeno fino alla fine del primo semestre 2022, allorquando gli scambi e i prezzi risaliranno al livello pre-pandemico. Allora, sarà chiaro quali potranno essere i driver del mercato, uno dei quali, però, sembra già adesso essere una certa abbondanza di offerta nel 
Prendendo a modello di analisi un appartamento di 50 metri quadrati, nel Nord Italia spicca la provincia di Belluno con un +6,54% ed un prezzo medio di vendita pari a 70.241 euro. Poi Milano, con un +4,16% ed prezzo medio di vendita pari a 216.521 euro.
Infine, per quanto riguarda le regioni del Sud Italia bisogna fare particolare attenzione alla Campania, che vede sia Napoli (+4,26%, prezzo medio di vendita pari a 136.908 euro) che Caserta (+3,66%, prezzo medio di vendita pari a 79.926 euro) sugli scudi.
Considerando questi fattori, nel Nord Italia si distinguono Cuneo, che segna un -7,38% e ha un prezzo medio di vendita pari a 90.789 euro; Bologna, con un trend negativo del -2,39% e un prezzo medio di vendita pari a 154.380 euro; Genova, con una riduzione percentuale pari al -1,72% e un prezzo medio di vendita pari a 84.509 euro.
Infine, nel Sud Italia il trend negativo è stato più contenuto: Ragusa (-2,53%, prezzo medio di vendita pari a 57.664 euro); Agrigento (-1,92%, prezzo medio di vendita pari a 50.854 euro); Siracusa (-1,92%, prezzo medio di vendita pari a 56.047 euro).
– +4,16% in Lombardia, con un prezzo medio di 216.521 euro;
I dati complessivi dell’ultimo triennio 2017-20 non sono stati positivi. Negli ultimi anni il settore immobiliare ha visto un notevole ribasso dei prezzi. Questo, però, non ha interessato solamente le case, e questa condizione di crisi si è estesa anche ai prezzi relativi all’acquisto dei box auto. Questo trend, quindi, sembra rispecchiare quello che sta accadendo sul mercato delle abitazioni. I dati dell’Agenzia delle Entrate, infatti, segnalano nello stesso arco temporale una diminuzione delle compravendite dei box del 21,3% a livello nazionale e del 24,8% nelle metropoli. 
Tra i vantaggi del box, c’è sicuramente una maggiore facilità di gestione rispetto all’abitazione, e gli importi investiti risultano generalmente per tutte le tasche. Quando non servono più per un proprio utilizzo, si affittano a terzi ricavando un reddito variabile a seconda della zona, esattamente come per le abitazioni. In ogni caso, nel caso si trovasse un’interessante opportunità per un acquisto, è bene valutare alcuni elementi utili ad effettuare una scelta ponderata. In tal modo, non solo si acquisirà un bene di valore, ma tale valore nel corso del tempo potrà anche accrescersi considerevolmente. In primis, sarà necessario tenere in considerazione la zona e avviare l’investimento in quelle aree dove le possibilità di parcheggio scarseggiano e nelle quali c’è una presenza più bassa di box rispetto alle abitazioni, come accade per esempio nelle aree centrali o semicentrali delle città più grandi. Invece, sono da escludere quelle zone che hanno recentemente vissuto uno sviluppo urbanistico negli ultimi anni in quanto, sicuramente, saranno presenti un numero di box sufficienti a soddisfare la richiesta e le aree in cui sono stati costruiti oppure introdotti nuovi parcheggi per residenti.
Indicativamente, lo spazio di 5 x 2,4 metri è sufficiente per parcheggiare la macchina e muoversi all’interno del box. I box doppi, capaci cioè di parcheggiare due auto (e non auto più motorino), devono essere di almeno 5 x 4 metri. I box, infatti, si vendono secondo il criterio di posti auto disponibili più che per la loro metratura. Quindi, è molto importante il controllo di persona prima di effettuare l’acquisto, allo scopo di valutare se le dimensioni corrispondono a quelle dichiarate nell’annuncio di vendita.
Con l’arrivo del Covid, in primavera, gli investitori hanno rallentato, spesso si sono fermati, a causa del crollo dei flussi turistici e della diminuzione di studenti e lavoratori fuori sede complici il c.d. Dad e lo smart working.
Ampliando l’orizzonte temporale a nove mesi, gli acquisti per investimento si sono ripresi e, nelle grandi città, passano da 24,8% al 25%. Sono variazioni decisamente contenute ma che rendono l’idea di come questo target sia più sensibile alla pandemia. Ed è ancora più interessante notare come i cali maggiori di acquisti per investimento nei primi nove mesi dell’anno si siano avuti soprattutto nelle città del Nord Italia dove l’effetto della pandemia è stato più forte. Sarà interessante analizzare i dati che emergeranno a chiusura 2020 e inizi del 2021 per valutare gli effetti della seconda ondata.
Il ruolo dell’agente oggi è più conosciuto presso tutte le fasce sociali, e la sua attività di intermediazione non viene più considerata semplicemente come “un costo in più”. Infatti, analizzando i pro e i contro del suo compenso provvigionale, il bilancio è certamente positivo. Basti pensare che egli è in grado di far vivere con la giusta serenità l’esperienza della vendita (o dell’acquisto o locazione), mettendo sulle sue spalle ogni adempimento e attività necessarie, a partire dalla valutazione dell’immobile secondo valori di mercato analitici ed oggettivi.
Non secondaria è la promozione pubblicitaria, che insieme alla selezione degli acquirenti e alla gestione degli appuntamenti rappresenta il “cuore operativo” dell’attività di compravendita. A questi si aggiungeranno la gestione del rapporto (mediazione) tra i clienti, ed il rapporto con il notaio incaricato per stipulare l’atto di compravendita. Identica cosa, a parte il notaio, può dirsi in caso di assistenza ai propri clienti per i contratti di locazione.
In via generale, è importante sottoscrivere un incarico o una proposta sempre in forma scritta; solo così l’agenzia potrà garantire servizi e attività, per regolare il rapporto tra sé e i clienti, e tra i clienti stessi, nel momento in cui viene formulata la proposta d’acquisto, la quale, una volta accettata dal venditore e comunicato ciò all’acquirente, costituisce un vero e proprio preliminare impegnativo per le parti.
Dal punto di vista fiscale, i compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale sono detraibili nella misura del 19%, entro un anno dall’acquisto, per un importo massimo di 1000 euro. Si può usufruire della detrazione se l’acquisto dell’immobile è effettivamente concluso, ed in caso di stipula del contratto preliminare, per poter usufruire della detrazione è necessario aver regolarmente registrato il compromesso.
