Secondo Tecnocasa, il 2023 chiuderà con volumi di compravendite pari a 680mila, ma le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione che porterà i volumi intorno a 650 mila.
In base alle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il 2023 chiuderà con volumi di compravendite in diminuzione rispetto al 2022, stimiamo intorno a 680 mila, che rappresentano comunque un buon numero di transazioni e un mercato in salute. Le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione che porterà i volumi intorno a 650 mila.
“I tassi di interesse, ancora elevati e per i quali si prevede un miglioramento per il 2024, unitamente alla prudenza delle banche, sono elementi che rendono l’accesso al credito ancora difficoltoso, soprattutto per chi ha necessità di ricorrere a finanziamenti importanti. Questo potrebbe portare a una riduzione dei prezzi, in particolare per le tipologie più popolari e per le metrature più ampie. I tagli piccoli che non chiedono capitali importanti non dovrebbero subire importanti ribassi. Non ci aspettiamo impatti negativi sulle tipologie top, signorili e su quelle di nuova costruzione, in ottimo stato ed efficienti, per le quali si è anche disposti a spendere qualcosa in più. – afferma Fabiana Megliola (nella foto), Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – La realizzazione di nuove costruzioni sarà più facile che avvenga nelle grandi città mentre potrebbero rallentare nell’hinterland e nei capoluoghi di provincia laddove i costi di costruzione fossero troppo alti per garantire un buon assorbimento sul mercato”.
Previsioni di ribasso dei valori sono previste anche per le soluzioni da ristrutturare, che richiedono lavori significativi. Nelle realtà in cui si avverte ancora una mancanza di offerta, i prezzi terranno, nonostante la diminuzione della disponibilità di spesa, soprattutto nelle grandi città. Il gap tra le richieste dei proprietari e la diminuita disponibilità di spesa porterà a un allungamento dei tempi di vendita che si è già avvertita nella seconda parte del 2023. “Gli investimenti – aggiunge Megliola – rimarranno una componente importante del mercato sia nella modalità destinata alla locazione breve sia a lungo termine ma, in quest’ultimo caso, con una maggiore attenzione alla solvibilità dell’inquilino a cui potrebbero essere richieste maggiori garanzie. Infatti, sono numerosi coloro che si stanno spostando sull’affitto breve.
Previsioni buone anche per le località turistiche dove, nonostante la minore intensità della spinta all’acquisto sperimentata negli ultimi anni, si registra ancora un discreto interesse da parte di acquirenti stranieri. “Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni che però rischia di non essere più sostenibile. Naturalmente occorrerà considerare l’evoluzione dell’economia, per la quale si prevede una crescita ancora debole, il trend che avrà l’inflazione e in che direzione andrà la fiducia di imprese e consumatori”, conclude Fabiana Megliola.
Gli scenari delineati a cavallo tra gli ultimi mesi del 2023 e questo primo scorcio del 2024 rivelano i primi effetti del calo generalizzato delle compravendite. Infatti, mentre sui prezzi non si riscontrano cali sensibili, aumenta la possibilità di ottenere sconti maggiori in sede di trattativa, variabili in base alla piazza/città di riferimento. In contesti come Milano e Bologna non si va oltre il 5-6% rispetto al prezzo di vendita, mentre in alcuni centri del Sud si può ottenere un risparmio a due cifre percentuali. Per questo motivo l’ufficio studi di Re/Max vede per il secondo semestre del 2024 un ritorno di fiducia nel mercato del credito, che dovrebbe favorire l’accesso ai finanziamenti per l’acquisto della casa. Immobiliare.it, in particolare, si attende prezzi del residenziale in crescita, anche se non dappertutto, a un livello in grado di tenere il passo dell’inflazione. A Milano e Roma la prospettiva è di un rialzo rispettivamente del 2 e dell’1,1%, a Verona del 4% mentre a Catania è atteso un progresso sopra il 6%.
Relativamente al mondo del credito, secondo Dario Castiglia (Amministratore Delegato di 24MAX e CEO & Founder di RE/MAX Italia) “nel corso di quest’anno i rialzi dei tassi di interesse, proseguiti ininterrottamente fino al terzo trimestre, hanno inevitabilmente dato un’ulteriore stretta all’accesso al credito per le famiglie italiane, ripercuotendosi inevitabilmente sull’andamento delle compravendite immobiliari. Ora, con il probabile raggiungimento del picco dei tassi d’interesse, stiamo iniziando ad assistere a una progressiva stabilizzazione del mercato”. Durante i primi 6 mesi del prossimo anno la previsione, secondo le analisi effettuate dall’Ufficio Studi di 24MAX, è di numeri simili al 2023, a cui potrebbe seguire una potenziale crescita della domanda e dell’erogato nel secondo semestre legata all’attesa riduzione dei tassi di interesse.
I dati di 24MAX fino al 6 dicembre, in particolare, confermano per il 2023 un deciso ritorno al tasso fisso, anche se la previsione di una riduzione dei tassi potrebbe generare nei prossimi mesi un nuovo interesse per il tasso variabile. Si osserva, inoltre, che la maggior parte dei mutui erogati ha come finalità l’acquisto della prima casa (91,6%); sempre più esigua la percentuale di mutui richiesti per la seconda casa, che passano dal 2,8% del 2022 all’1,6% registrato nell’anno in corso. In leggera crescita l’importo medio dei mutui erogati, che supera di poco i 124.000 euro. “Un nuovo clima di fiducia potrebbe dare slancio al mercato, che chiuderà il 2023 con dati in netto calo rispetto al triennio 2020-2022 viziato dai tassi ai minimi storici”, continua Castiglia. “A livello nazionale si registra una diminuzione complessiva del 40% dei mutui erogati nel corso del 2023 rispetto all’anno precedente”, aggiunge Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.
Dall’analisi dei dati emerge che il 44,2% di chi ha richiesto un mutuo tra gennaio e dicembre 2023 è coniugato. Il 43,1% è single, con una netta prevalenza degli uomini (59%) sulle donne (41%). In leggera crescita le richieste di separati e divorziati, che salgono al 8,4% rispetto al 7,8% del 2022. Pressoché stabile nel corso dell’anno la richiesta dei conviventi, che rappresentano il 2,4%, e dei vedovi, che si attesta all’1,9%. Analizzando il panel per fasce d’età, si conferma il trend del 2022 che vede prevalere nettamente i giovani sulle altre fasce d’età. In leggero aumento anche le richieste di mutuo da parte dei giovanissimi (18-24 anni) che raggiungono il 3,5%, e degli over 55 che salgono al 15,3%. In lieve diminuzione la fascia 45-55 anni che si attesta al 20,5%.
L’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, che ha analizzato i dati, riferisce che i comuni capoluogo chiudono con 247.263 compravendite, in aumento del 5,6% rispetto al 2021, mentre i comuni non capoluogo fanno +4,4%, passando da 514.435 a 537.223.
Si inverte così la tendenza registrata nel 2021 che vedeva invece un migliore risultato di questi ultimi sulla scia di alcuni cambiamenti abitativi indotti dal Covid. Tra le grandi città è Bari che mette a segno il risultato migliore nell’anno: +25,3%, seguita da Palermo con +11,4%. Seguono Milano con +6,2% e Torino con +5,9%. Fanalino di coda Firenze con +2,2%. Se si limita l’analisi al quarto trimestre, tuttavia, il trend è in calo un po’ ovunque nelle grandi città del Centro-Nord – con Bologna che registra il calo più importante (-12,6%) – mentre nel Sud Italia Bari spicca su tutte con un +18,1%.
Relativamente alle locazioni, riveste un certo interesse l’analisi realizzata dal Gruppo Tecnocasa, che nel corso degli ultimi anni evidenzia risultati interessanti. Infatti, alcune tendenze comparse con l’arrivo della pandemia sono ancora in atto, ma con un’intensità minore rispetto al 2020 e al 2021, altre invece sono tornate a livelli standard. Lo studio, svolto su 4.268 contratti di locazione, ha riguardato il mercato degli affitti nei semestri compresi tra il 2019 e il 2022, e consacra il ritorno degli studenti e dei lavoratori fuori sede, che già nella seconda parte del 2021 avevano dato segnali di ripresa. Secondo questa analisi, nel primo semestre del 2022 il 25% degli affitti è stipulato da lavoratori fuori sede, il 3,8% da studenti universitari e il 71,2% da persone che hanno scelto di vivere in affitto.
Da segnalare che gli studenti universitari si muovono sul mercato principalmente nella seconda parte di ogni anno, nel secondo semestre del 2022 infatti componevano il 13,1% sul totale dei contratti stipulati, percentuale anche più alta di quella che si registrava nel 2019. Stesse tendenze si evidenziano anche a Milano, dove le quote sono molto più alte rispetto alle medie registrate in Italia. Nel capoluogo lombardo, infatti, il 45,6% degli affitti riguarda lavoratori fuori sede e il 13,6% studenti universitari.
Inoltre, risulta in crescita l’utilizzo dei contratti a canone concordato e a carattere transitorio, ma il contratto più utilizzato a livello nazionale rimane sempre quello a canone libero (45,8%). Ancora più marcato l’utilizzo di contratti a canone libero a Milano dove si attesta al 72,6%, in crescita i contratti a carattere transitorio (26,2%), mentre non si stipulano quasi mai contratti a canone concordato (1,2%). La tipologia più affittata è il bilocale, a livello nazionale si raggiunge il 40%, a Milano si arriva al 58%.
Il segmento dell’abitazione principale nel 2023 dovrebbe registrare comunque volumi interessanti grazie al desiderio di acquistare casa. 
Si aspetta una tenuta dell’investimento, ancora di più se l’inflazione dovesse restare a livelli elevati. Gli investitori torneranno a puntare sugli affitti turistici alla luce del recupero dei flussi, sulle aree delle grandi città interessate da interventi di riqualificazione e sulle località turistiche attrattive, in grado di garantire una redditività interessante. Potrebbero soffrire maggiormente le zone più popolari e, in generale le aree dove si riversano coloro che hanno budget più contenuti (ad esempio i giovani e le famiglie monoreddito).
La riduzione della disponibilità di spesa potrebbe spostare gli acquisti verso le periferie e l’hinterland delle grandi città, soprattutto se c’è una ricerca di soluzioni nuove e indipendenti. Non si potrà escludere un ridimensionamento delle metrature ricercate, e la prudenza che sarà messa in campo dai potenziali acquirenti determinerà l’allungamento dei tempi di vendita. Il segmento del lusso terrà grazie alla spinta di una domanda di nicchia e a una bassa offerta. Sembra confermarsi la ricerca del nuovo anche se si dovranno fare i conti con gli aumenti dei costi di costruzione e un rallentamento dei cantieri.
L’offerta sarà ancora esigua, soprattutto nelle metropoli, e questo determinerà un leggero aumento dei valori. Quest’ultimo è comunque previsto anche nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni. Sarà determinante l’andamento dell’economia, di cui si attende un ridimensionamento della crescita, in parte attutito dagli interventi del PNRR. Il 2023 vedrà compravendite intorno a 680-700 mila mentre i prezzi chiuderanno tra +1% e +3%”. 
Dall’analisi condotta dall’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il mercato delle locazioni dal 2011 ad oggi ha messo in luce trend importanti in seguito al verificarsi della stretta creditizia iniziata nel 2008 – che sarebbe meglio chiamare “Rivoluzione Creditizia”, poiché evidentemente ha ben poco di una semplice stretta – e al delinearsi di nuove tendenze sociali (primo fra tutti il fenomeno degli short rent) che hanno impattato su questo segmento del mercato immobiliare. Dopo un periodo di ribasso dei valori dal 2016 i canoni iniziano a risalire in seguito ad una domanda più selettiva che premia gli immobili di qualità. Inoltre, con l’avvento sul mercato degli affitti turistici, che 
Nei primi 4 mesi del 2022, nel complesso, la domanda di appartamenti in locazione non dà segnali di calo, con un’offerta sempre ridotta per via dell’alto tasso di proprietari di immobili (circa il 70%) che non ama cederne l’uso in locazione – temendo il rischio di solvibilità dell’inquilino e il difficile rientro in possesso dell’immobile – e non conosce ancora bene le opportunità offerte dallo short rent. La previsione sul secondo quadrimestre è che il numero di contratti d’affitto stipulati rispetto allo stesso periodo dello scorso anno si mantenga costante, ma è nel settore delle case vacanza che le aspettative sono addirittura migliori rispetto a quelle che si riscontrano per il mercato nel complesso.
Inoltrandoci nell’excursus storico degli ultimi dieci anni e mezzo (fino a Giugno 2022), ogni anno per le locazioni fa storia a sé, dipendente com’è il settore da una offerta cronicamente non abbondante in Italia. In particolare, nel 2011 in alcune grandi città l’aumento della domanda si fa sentire sui valori, stabilizzandoli. I proprietari delle abitazioni diventano selettivi nella scelta dell’inquilino, temono eventuali morosità. Questa tendenza continuerà anche nel 2012, mentre nel 2013 i canoni di locazione si abbassano ulteriormente, diminuendo del 4,0%. Le motivazioni si racchiudono in un aumento dell’offerta, nella diminuita disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti e nella volontà dei proprietari di andare incontro agli inquilini “affidabili” ribassando i canoni. Aumenta la rigidità ad affittare l’immobile da parte dei proprietari che vogliono sempre più garanzie.
Nel 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,6% per i monolocali, +3,0 per i bilocali e +2,7% per i trilocali. Tra le motivazioni la riduzione dell’offerta sul mercato (soprattutto in quelle realtà dove sta crescendo il fenomeno degli affitti turistici) e la migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata, nell’anno, la distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 56,8% cerca la casa principale, il 37,2% lo fa per motivi legati al lavoro e il 6,0% per motivi legati allo studio. In lieve aumento la componente lavorativa e in ribasso la percentuale di chi ricerca la casa in affitto per scelta abitativa. Una conseguenza di quanto detto è la crescita del contratto a canone transitorio che passa da 13,7% del 2016 a 16,9% nel 2017. Anche il canone concordato è in aumento portandosi a 27,3%. 
Nel 2018 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +3,4% per monolocali e bilocali e +2,8% per i trilocali. Su tutte le tipologie si registra un segnale positivo. Tra le città con l’aumento dei canoni più elevato ci sono Bologna (+14,4%, +10,8%, +11,3%) e Milano (+6,9, +6,8%, +6,1%). Il fenomeno degli affitti turistici continua a far sentire i suoi effetti contribuendo alla riduzione dell’offerta di immobili destinati alla locazione residenziale. Si conferma il successo del canone concordato. Nel 2019 stesso trend: i canoni di locazione continuano a salire. Nelle grandi città sono in aumento del +5,3% per i monolocali, +1,8% per i bilocali e per i trilocali. Per la prima volta, si segnalano canoni in rialzo su tutte e tre le tipologie analizzate. Milano e Bologna mettono a segno l’aumento dei canoni più importante rispettivamente con (+5,6%, +4,6% e +6,7%) e (+6,1%, +4,2% e +5,3%): tra le motivazioni c’è la riduzione dell’offerta sul mercato dovuta, in parte, alla crescita del fenomeno degli affitti turistici. Contribuisce, infine, al rialzo dei valori l’aumento di chi cerca casa in affitto perché non vuole o non riesce ad acquistare. Continua a funzionare il contratto a canone concordato.
Nel 2020 il mercato delle locazioni, a causa della pandemia, inverte la rotta di crescita che aveva intrapreso negli anni scorsi. Lo smart working e la didattica a distanza hanno ridotto la domanda di immobili in affitto da parte di lavoratori fuori sede e studenti e, allo stesso tempo, la forte contrazione dei flussi turistici ha determinato una maggiore offerta. Questo ha comportato una riduzione dei canoni di locazione avvertita soprattutto nelle grandi città, in particolare in quelle che registravano importanti presenze turistiche. Si segnala una riduzione dell’1,6% per i monolocali e del 2,2% per bilocali e trilocali. Il contratto a canone concordato continua a riscuotere successo ma si segnala un maggiore ricorso al transitorio: chi aveva immobili a destinazione turistica li immette sul segmento residenziale con contratti brevi in attesa della risoluzione della pandemia. 
Il 2021 registra un’inversione di trend e vede i canoni di locazione in ripresa. Il rientro progressivo degli studenti e dei lavoratori fuori sede, nonché la ripresa dei flussi turistici che hanno determinato il ritorno a una minore offerta di immobili sul mercato hanno portato al rialzo dei valori: +3,4% per i monolocali, +3,5% per i bilocali e +2,8% per i trilocali. Si conferma l’aumento della percentuale di contratti transitori stipulati, pur restando il contratto a canone libero quello maggiormente utilizzato. Su questa scia, si arriva al 2022, dove si comincia a far risentire la carenza di offerta, compensata fortunatamente dalla ormai diminuita domanda da parte di studenti e lavoratori fuori sede. Il resto lo fanno l’inflazione e la guerra, che al momento determinano nei futuri inquilini un rinvio della decisione di prendere casa in affitto. La domanda, pertanto, si rivolge soprattutto al settore degli affitti brevi, cresciuti anche di prezzo in modo sensibile, rinviando al 2023 (guerra e prezzi energetici permettendo) il boom del prezzo degli affitti residenziali, rimasto ancora una volta al palo.
