Secondo RE/MAX Europe, domanda e prezzi degli affitti sono previste in crescita, mentre compravendite e prezzi sono in discesa. Si allungano i tempi di vendita e scende il valore medio del comprato.
RE/MAX Europe ha recentemente rilasciato l‘European Housing Insight Q1 2023, una indagine trimestrale condotta intervistando oltre 3.000 affiliati operanti in 35 Paesi europei (tra cui Portogallo, Spagna, Italia, Francia e Germania).
Lo studio ha confermato l’inversione di tendenza del mercato immobiliare europeo iniziata nel 2022, i cui effetti saranno ancora più visibili nel 2023. Il report, che analizza il mercato immobiliare europeo nel primo trimestre 2023, identifica quattro principali trend che determineranno l’andamento del real estate in Europa nei prossimi mesi. Tra questi, l’aumento della domanda di affitti e dei prezzi di locazione, che offre interessanti opportunità agli investitori. Uno scenario che coincide con una diffusa diminuzione dell’offerta di immobili in vendita, accompagnata da una tendenza alla riduzione dei prezzi, seppur con notevoli variazioni da zona a zona. Inoltre, il report evidenzia come le preferenze degli acquirenti si stiano orientando sempre più verso immobili di dimensioni più piccole, situati al di fuori dei principali centri urbani ed efficienti dal punto di vista energetico.
“Sebbene il mercato immobiliare sia storicamente ciclico, tendenze come quelle rilevate dall’Indagine di RE/MAX Europe nel primo trimestre 2023 non si verificavano da tempo”, commenta Dario Castiglia (nella foto) – Ceo & Founder di RE/MAX Italia. “Seppure con la dovuta cautela e tenendo conto delle sfumature locali, nel complesso il mercato europeo, in fase di assestamento, offre interessanti opportunità per i compratori”. Dall’European Housing Insight Q1 2023, infatti, emerge che, nonostante le sfide derivanti dal perdurare del conflitto in Ucraina, dall’aumento dei prezzi dell’energia e dei costi di costruzione, dall’incremento dei tassi d’interesse e dalle pressioni ambientali, il mercato immobiliare residenziale europeo si conferma vivace, seppur soggetto a un certo grado di volatilità. Questi fattori, infatti, hanno influenzato in modi diversi i singoli mercati immobiliari locali. I prezzi degli immobili e la domanda sono aumentati in alcuni Paesi come la Francia (15,3%) e in grandi città come Lisbona e Madrid, mentre altre Nazioni hanno registrato un calo notevole; come la Germania, dove si evidenzia una contrazione del 7,2% accompagnata da un’importante riduzione delle concessioni edilizie, che raggiunge il 20%.
Nonostante la previsione di una generale diminuzione dei prezzi, gli immobili continuano ad essere considerati un buon investimento a lungo termine, con un potenziale di rivalutazione del capitale e un reddito da locazione significativo. Inoltre, il mercato immobiliare rappresenta un’opzione interessante per diversificare il proprio portfolio e proteggersi dall’inflazione. “Rispetto al 2022 – aggiunge Castiglia – stiamo assistendo a un riequilibrio della domanda che nel breve si traduce in una contrazione, ma nel medio periodo fa intravedere una diversa composizione degli attori, con una richiesta trainata dall’investimento immobiliare e da nuove esigenze come la maggiore sensibilità alle prestazioni energetiche”.
Se la pandemia aveva già evidenziato alcuni dei vantaggi di affidarsi a un mediatore creditizio che agevolasse il dialogo con gli istituti bancari reso difficoltoso dalle limitazioni di accesso alle filiali, oggi ci troviamo di fronte a uno scenario in cui prodotti e tassi sono soggetti a cambiamenti repentini. Chi deve accendere un mutuo trova nel mediatore creditizio un consulente che giuda i consumatori verso la scelta più conveniente e conforme alle singole necessità. Per dare concretezza a questa affermazione, è interessante effettuare una simulazione ipotizzando le condizioni di un mutuo del valore di 150.000 euro e della durata di 25 anni. Prima della guerra, tra il peggiore e il migliore mutuo, a parità di importo 
erogato e durata, la differenza tra le rate era compresa in un gap di 10-20 euro/mese. A giugno 2023, lo scenario si è notevolmente modificato: comparando il miglior mutuo a tasso fisso in promozione con un mutuo a un tasso di mercato sopra il 4% si delinea una differenza nel range di 100-150 euro tra le rate mensili che, proiettata sull’intera durata del mutuo, corrisponde ad un risparmio complessivo che varia dai 30 ai 45 mila euro totali per le 300 rate. “Si tratta di un importo rilevante, che avvalora l’importanza di affidarsi a mediatori creditizi preparati ed imparziali”, osserva Riccardo Bernardi, Chief Development Officer di 24MAX.
Dal sondaggio condotto da 24MAX emerge, infatti, che più dell’85% di chi è interessato ad accendere un mutuo manifesta un atteggiamento tra il negativo e il prudenziale. La survey, infatti, evidenzia che l’80% di chi si rivolge a un consulente finanziario è in cerca di informazioni e chiarimenti e si affida completamente alla competenza dell’esperto. “In un momento così particolare, scegliere il prodotto giusto può fare la differenza in modo sostanziale”, sottolinea Bernardi. “Per fare qualche esempio, ad aprile alcune banche con cui collaboriamo hanno lanciato un mutuo con tasso fisso al 2,99%, che ovviamente ha riscosso grande interesse da parte della nostra clientela; a giugno sono partite altre interessanti campagne con tasso fisso al 3,5% per gli under 36 e per LTV inferiore al 50%”. Esempi che confermano l’importanza di una consulenza non vincolata a un’unica banca.
La survey condotta da 24MAX, inoltre, conferma la dominanza del tasso fisso, con una percentuale che si attesta al 94,6% delle preferenze e che – secondo Bernardi – allo stato attuale potrebbe quasi portare verso l’azzeramento dei tassi variabili. Parallelamente, si registra una tendenza all’allungamento della durata dei mutui, dovuta alla ricerca di rate mensili più contenute. Dal sondaggio, infatti, risulta che il 66,1% dei mutui è a 30 anni, seguito da quelli a 25 anni che quotano per il 30,4%. inoltre, cresce la percentuale degli under 36, che nell’83,9% dei casi si dichiarano esplicitamente motivati all’acquisto grazie alle agevolazioni fiscali e alle promozioni a loro dedicate dagli istituti bancari. Una categoria, quella degli under 36, sempre più dominante, che predilige bilocali (51,8%) e trilocali (41,1%) prevalentemente ubicati nell’hinterland delle città (64,3%).
A monte di tutto, gli istituti bancari sembrano indirizzati coralmente a prendere vantaggio da questa fase di rialzo dei tassi – che si presume comunque temporanea nel medio periodo – per attribuire maggiore peso ai mutui a tasso fisso, stipulati ad un tasso medio del 4%, e per realizzare così una struttura di ricavi che, in una proiezione di lunghissimo periodo, saranno maggiori rispetto a quelli (risicati o molto bassi) ottenuti nel periodo della “bolla dei tassi negativi“, con i mutui a tasso fisso concessi anche allo 0,80% (settembre 2021). Prova ne sia che i mutui a tasso variabile, per via della previsione di un sensibile ribasso dei tassi nei prossimi 24-36 mesi, vengono proposti oggi ad una media del 5%, scoraggiando i richiedenti in un momento in cui, al contrario, converrebbe proprio il tasso variabile.
La proposta di direttiva riguarda, oltre agli edifici residenziali e non residenziali, anche e soprattutto gli edifici nuovi. Relativamente agli edifici residenziali – sia di edilizia popolare che privata – la proposta di direttiva fissa il raggiungimento delle classi energetiche E e D entro rispettivamente il 2030 ed il 2033. Per quanto riguarda gli edifici nuovi, quelli di proprietà di enti pubblici dovranno essere ad emissioni zero dal 2028, mentre tutti gli altri nel 2030. Tuttavia, già entro il 2024 la proposta di direttiva prevede che si dia seguito al divieto di incentivi per l’installazione di caldaie alimentate a combustibili fossili, soprattutto a gas. Sono esenti i sistemi ibridi (caldaia a condensazione + pompa di calore) e le caldaie certificate per funzionare anche con combustibili rinnovabili come biometano e idrogeno.
C’è da dire che, se dovesse passare in via definitiva la proposta di direttiva dell’Unione Europea, entro il 2030 chiunque ha o acquista un’abitazione in classe G o F sarà costretta a ristrutturarla per portarla almeno nella classe E, mentre nei tre anni successivi, la classe di riferimento sarà la classe D. Per effettuare l’adeguamento, in pratica, sarà necessario un taglio dei consumi energetici di circa il 25%, e quindi si dovrà intervenire con lavori impegnativi come il cappotto termico, la sostituzione degli infissi, l’installazione di nuove caldaie a condensazione e di pannelli solari. Un primo passo è stato compiuto con il via libera da parte della Commissione per l’Industria, la Ricerca e l’Energia del Parlamento UE alla proposta di revisione della proposta di direttiva (49 i voti favorevoli, 18 i contrari e 6 gli astenuti), ma la strada sembra ancora lunga, e tante sono le perplessità dell’attuale Governo e dei cittadini, i quali sarebbero così costretti a “mettere mano” al portafoglio. 
Dopo l’approvazione del Parlamento europeo, i prossimi passi da fare saranno determinati da un negoziato tra Parlamento, Commissione e Consiglio UE. I Paesi membri avranno poi due anni di tempo per recepire la direttiva, che certamente potrebbe rappresentare un utile strumento di lotta alla povertà energetica e al cambiamento climatico, ma potrebbe al contempo generare disagi economici non indifferenti per via della sua concreta applicazione e dei costi che da essa derivano per i proprietari di case. Infatti, il salto verso una classe energetica superiore comporta una serie di investimenti che si ripercuoterebbe in maniera pesante sul bilancio personale dei cittadini-consumatori italiani, che sono proprietari di immobili per la stragrande maggioranza vetusti, risalenti all’epoca del c.d. Boom Economico (anni ’50-’60).
“Per quanto riguarda le ricadute sul mercato immobiliare – prosegue Castiglia – ritengo che farà da padrona la legge di mercato, che come sempre detterà le regole e condizionerà l’andamento dei prezzi. Nonostante per i privati le scadenze per le classi energetiche E e D siano il 2030-2033, già oggi sul mercato si iniziano a percepire i primi effetti della proposta di direttiva. Chi deve comprare casa ed ha un progetto di medio-lungo termine, infatti, sta già manifestando una maggiore attenzione alle prestazioni energetiche, per cui la domanda si sta già orientando verso case energeticamente più efficienti, che possano garantire da subito un risparmio nell’economia familiare e assicurare una rivalutazione nel tempo, considerando che gli edifici non conformi non potranno essere né venduti né affittati”.
In Italia, la crisi energetica che in seguito al conflitto russo-ucraino ha già dispiegato i propri effetti sulle famiglie (con incisivi aumenti in bolletta), non ha ancora generato nei cittadini la consapevolezza del risparmio che un immobile a basso consumo è capace di generare. Fortunatamente se ne comincia a parlare sempre di più, insieme alle fonti energetiche alternative (impianti fotovoltaici e pannelli solari), ma i portafogli delle famiglie sono ancora troppo “disastrati” dalla diminuzione del potere d’acquisto per mostrare il dovuto interesse verso l’argomento. Di certo, la sensazione che il mercato si stia
orientando ogni giorno di più verso le soluzioni abitative green è già molto forte, e i futuri impegni economici vengono già percepiti come “ineluttabili”, soprattutto dalla generazione dei millennial, che nei prossimi venti anni sarà quella più interessata dalle compravendite immobiliari e, quindi, dalla necessità di adeguare la classe energetica del proprio immobile per poterlo vendere. “L’ondata verde della proposta di direttiva UE sicuramente colpirà il mercato immobiliare – conclude Castiglia – ma a nostro avviso lo farà positivamente, contribuendo ad innescare meccanismi virtuosi: valorizzazione del patrimonio immobiliare, rispetto ambientale, creazione di posti di lavoro, incremento del confort abitativo. Se alcuni anni fa il “green” nel Real Estate poteva essere considerato una moda di interesse solo per alcuni, oggi è un’esigenza reale di tutti.
