Buoni segnali di ripresa dal mercato immobiliare italiano, ma nei comuni più piccoli la pandemia fa sentire ancora i suoi effetti. Transazioni e prezzi in aumento nelle metropoli. Ecco l’analisi su Milano, Roma e Napoli.
Il mercato immobiliare-residenziale italiano si sta riprendendo, ma i segnali di ripresa non coinvolgono tutto il territorio nazionale, dove prevalgono aree estese con quotazioni ancora lontane dal livello pre-pandemico. E’ questa la sintesi dell’analisi elaborata dai maggiori network di compravendita residenziale relativamente al primo semestre dell’anno in corso.
Nelle c.d. metropoli, a differenza dei piccoli comuni, la ripresa si va consolidando ogni giorno di più, facendo crescere il divario con le quotazioni dell’immediato entroterra. Infatti, il numero di compravendite concluse nei primi sei mesi del 2021 è in netto aumento rispetto anche agli anni precedenti, e adesso il capitolo pandemia, almeno dal punto di vista del mercato, sembra essere dimenticato nonostante il trend dei contagi non sia affatto rassicurante. Probabilmente, gli operatori non escludono l’ipotesi di nuove ondate e nuove restrizioni – i vaccini non sembrano così efficaci contro le varianti – ma si sono semplicemente adattati alla possibilità di un ciclo “stop&go”, fatto di pause e riprese fulminanti durante le quali concentrare i fatturati.
Relativamente alle tipologie più comprate, nel periodo considerato le scelte degli acquirenti si sono dirette verso il trilocale, con il bilocale stabile ed il monolocale in discesa. La superficie media è di circa 110 mq, e i tempi medi di vendita si sono ridotti, rispetto allo stesso periodo del 2020, da 168 giorni a 141. I tempi medi di locazione, invece, continuano a soffrire il rallentamento determinato dalla minore domanda proveniente da studenti e lavoratori fuori sede, che oggi fruiscono – ormai strutturalmente – dell’offerta formativa online e dello smartworking. Le regioni più reattive sono state finora la Lombardia e il Lazio, con Milano e Roma a trainare il mercato.
Contestualmente all’aumento della domanda, si è registrato anche un aumento sensibile dello stock di mutui erogati, soprattutto alle fasce più giovani dei millennials sulla scorta delle agevolazioni del decreto Sostegni bis. Stranamente, c’è un interesse particolare per il tasso variabile, che in un momento di elevata inflazione (importata e prospettica) dovrebbe essere accuratamente evitato. Interessante, infine, la componente dei single, che aumenta sensibilmente: le donne sono il 41% del totale dei single, mentre gli uomini il 59%.
MILANO – A Milano aumenta sensibilmente la domanda, con preferenza verso i bilocali (in città) e i trilocali (in periferia e nell’hinterland). In considerazione dei prezzi medi al mq – a Milano le quotazioni non sono scese nell’ultimo decennio – la quadratura media venduta è di 77,3 mq (-30% rispetto al dato nazionale, e -10% rispetto alla quadratura media della provincia milanese). E se anche a Milano le locazioni non crescono (prezzi in linea con il 2020), i tempi medi di compravendita sono da record: 102 giorni, 39 giorni in meno rispetto alla media nazionale. La domanda di mutui è sorretta, per il 75%, dai lavoratori a tempo indeterminato, per i quali la preferenza va stranamente ai mutui a tasso variabile.
ROMA – A Roma e provincia, un terzo degli acquirenti preferisce i trilocali, ma sono apprezzati anche i bilocali. La quadratura media degli immobili scambiati è di 93 mq a Roma e di 105 mq in provincia. Anche i tempi medi di vendita sono diminuiti, da 156 a 135 giorni, mentre quelli necessari per definire una locazione passano da 85 a 74 giorni. I prezzi delle abitazioni residenziali, però, scendono complessivamente del 2,7% nel secondo trimestre rispetto al primo, ed anche a Roma lo stock maggiore di mutui riguarda il tasso variabile, e gli acquirenti più numerosi sono quelli delle fasce di età che permettono l’accesso agli incentivi del decreto Sostegni bis.
NAPOLI – Compravendite in forte crescita (+30%), e per la fine dell’anno in corso la stima è di un risultato finale superiore al +20% rispetto al 2020. I prezzi sono stabili (+0,2%), ma sono destinati a crescere per via dell’effetto-traino delle compravendite, la cui domanda è composta soprattutto da famiglie millennials e da giovani finora in affitto che decidono di acquistare la prima casa tramite mutuo, sfruttando le agevolazioni previste dal Governo con il Fondo Consap dedicato agli under 36.
Relativamente alle previsioni di mercato per tutto il territorio nazionale, lo scenario sembra essere decisamente positivo anche per le altre regioni del Paese, confermando il ruolo fondamentale del settore immobiliare per l’intera economia nazionale. Infatti, esso è capace di generare un quinto del PIL ed entrate fiscali pari a 40 miliardi di euro (dati 2019). L’efficientamento energetico e la riqualificazione degli edifici previsti dal PNRR (Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza), poi, ha aperto un mercato da 14 miliardi di euro che dovrebbe contribuire ancora di più alla crescita del PIL nazionale.
Nel dettaglio, l’emendamento prevede che “(Art. 125-sexies – Rimborso anticipato) – 1. Il consumatore può rimborsare anticipatamente in qualsiasi momento, in tutto o in parte, l’importo dovuto al finanziatore e, in tal caso, ha diritto alla riduzione, in misura proporzionale alla vita residua del contratto, degli interessi e di tutti i costi compresi nel costo totale del credito, escluse le imposte”….”…Salvo diversa pattuizione tra il finanziatore e l’intermediario del credito, il finanziatore ha diritto di regresso nei confronti dell’intermediario del credito per la quota dell’importo rimborsato al consumatore relativa al compenso per l’attività di intermediazione del credito”…. “….In caso di rimborso anticipato, il finanziatore ha diritto a un indennizzo equo e oggettivamente giustificato per eventuali costi direttamente collegati al rimborso anticipato del credito. L’indennizzo non può superare l’1 per cento dell’importo rimborsato in anticipo, se la vita residua del contratto è superiore a un anno, ovvero lo 0,5 per cento del medesimo importo, se la vita residua del contratto è pari o inferiore a un anno. In ogni caso, l’indennizzo non può superare l’importo degli interessi che il consumatore avrebbe pagato per la vita residua del contratto….”
Si tratta, pertanto, di una riedizione della desueta clausola dello “star del credere”, in base alla quale un agente deve restituire la sua provvigione in caso di inadempimento della ditta a cui è stata fatta una certa fornitura di merce e che non ha pagato le fatture nei termini previsti. La differenza, piuttosto sostanziale, è che nel caso in questione la ”fornitura” (il prestito) è regolarmente avvenuta ed il cliente non solo è adempiente, ma intende adempiere in anticipo, manifestando una volontà che è totalmente indipendente dall’attività dell’agente/mediatore il quale, in tutta evidenza, non può averne alcun controllo nè possibilità di contraddittorio. Da qui la reazione veemente di Federpromm-Uiltucs, sindacato che tutela gli interessi delle categorie colpite (compresi i consulenti finanziari), secondo la quale “…pur comprendendo le ragioni politiche 
che sono legate a risolvere un problema quanto mai increscioso – quale appunto l’applicazione della sentenza Lexitor per gli intermediari del credito – si evidenzia come l’emendamento approvato alla Camera sul decreto Sostegni Bis ponga dei seri quesiti alle categorie professionali quali gli agenti finanziari e mediatori creditizi (e indirettamente anche ai consulenti finanziari), che nell’ ambito dello svolgimento della propria attività professionale troveranno serie difficoltà nel proseguire tale qualificata funzione di assistenza e consulenza per la clientela che ha necessità di ricorrere al credito tramite finanziamento.
“Un paradosso dei paradossi – dichiara Federpromm nella sua nota – in piena confusione interpretativa della norma giuridica, che alimenta confusione e scompiglio fra gli operatori del settore e che non risolve il problema di fondo tipico di quegli emendamenti con i quali diverse forze politiche intendono scaricare i costi delle contraddizioni del sistema sulle figure più deboli, quali appunto gli agenti finanziari e i mediatori, che saranno costretti a restituire in quota parte le commissioni percepite ogni volta che si verifica una estinzione anticipata”. “Va anche sottolineato – afferma l’organizzazione sindacale – che sulle regolari commissioni percepite per il servizio offerto per conto dell’intermediario, l’agente e il mediatore vi hanno regolarmente pagato le imposte, e sarà difficile per loro poterle recuperare.
Tale posizione di forte protesta sindacale è già stata espressa anche da altre associazioni professionali presenti all’interno dell’OAM, e tutte ritengono come la formulazione dei vari emendamenti approvati alla Camera metta in crisi l’intero sistema creditizio e, in realtà, si pone in netto contrasto con i principi stessi della sentenza Lexitor. Nel frattempo, il sindacato ha avviato una forte azione di sensibilizzazione nei confronti delle forze politiche affinchè venga rivisto, modificato o ritirato l’emendamento prima della sua approvazione definitiva al Senato, prevista prima del 24 luglio 2021.
