Secondo Tecnocasa, il 2023 chiuderà con volumi di compravendite pari a 680mila, ma le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione che porterà i volumi intorno a 650 mila.
In base alle analisi dell’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, il 2023 chiuderà con volumi di compravendite in diminuzione rispetto al 2022, stimiamo intorno a 680 mila, che rappresentano comunque un buon numero di transazioni e un mercato in salute. Le previsioni per il 2024 suggeriscono un’ulteriore contrazione che porterà i volumi intorno a 650 mila.
“I tassi di interesse, ancora elevati e per i quali si prevede un miglioramento per il 2024, unitamente alla prudenza delle banche, sono elementi che rendono l’accesso al credito ancora difficoltoso, soprattutto per chi ha necessità di ricorrere a finanziamenti importanti. Questo potrebbe portare a una riduzione dei prezzi, in particolare per le tipologie più popolari e per le metrature più ampie. I tagli piccoli che non chiedono capitali importanti non dovrebbero subire importanti ribassi. Non ci aspettiamo impatti negativi sulle tipologie top, signorili e su quelle di nuova costruzione, in ottimo stato ed efficienti, per le quali si è anche disposti a spendere qualcosa in più. – afferma Fabiana Megliola (nella foto), Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa – La realizzazione di nuove costruzioni sarà più facile che avvenga nelle grandi città mentre potrebbero rallentare nell’hinterland e nei capoluoghi di provincia laddove i costi di costruzione fossero troppo alti per garantire un buon assorbimento sul mercato”.
Previsioni di ribasso dei valori sono previste anche per le soluzioni da ristrutturare, che richiedono lavori significativi. Nelle realtà in cui si avverte ancora una mancanza di offerta, i prezzi terranno, nonostante la diminuzione della disponibilità di spesa, soprattutto nelle grandi città. Il gap tra le richieste dei proprietari e la diminuita disponibilità di spesa porterà a un allungamento dei tempi di vendita che si è già avvertita nella seconda parte del 2023. “Gli investimenti – aggiunge Megliola – rimarranno una componente importante del mercato sia nella modalità destinata alla locazione breve sia a lungo termine ma, in quest’ultimo caso, con una maggiore attenzione alla solvibilità dell’inquilino a cui potrebbero essere richieste maggiori garanzie. Infatti, sono numerosi coloro che si stanno spostando sull’affitto breve.
Previsioni buone anche per le località turistiche dove, nonostante la minore intensità della spinta all’acquisto sperimentata negli ultimi anni, si registra ancora un discreto interesse da parte di acquirenti stranieri. “Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni che però rischia di non essere più sostenibile. Naturalmente occorrerà considerare l’evoluzione dell’economia, per la quale si prevede una crescita ancora debole, il trend che avrà l’inflazione e in che direzione andrà la fiducia di imprese e consumatori”, conclude Fabiana Megliola.
Da segnalare come a Milano ci sia stato un incremento dello 0,6% della concentrazione delle richieste nella fascia compresa tra 475 mila euro e 629 mila euro, confermando la vivacità della fascia alta di mercato. Nella fascia di spesa più bassa, invece, è Genova la città che raccoglie la percentuale più elevata, con il 60,5%, seguita da Palermo con il 51,2%. Anche a Napoli si registra un aumento significativo della concentrazione della disponibilità di spesa sulla fascia più bassa, così come nei capoluoghi di regione che non sono grandi città, dove il 47,2% dei potenziali acquirenti dichiara di avere una disponibilità di spesa inferiore a 119 mila euro. La percentuale più elevata di concentrazione delle richieste nella fascia più bassa si registra a Campobasso con 78,7%.
Analizzando i dati relativi alle erogazioni dell’ultimo trimestre, a riprova del trend restrittivo si rileva una contrazione del -12,8% delle operazioni a supporto di un acquisto immobiliare, mentre il calo è ben più sostenuto se si guarda alle sole sostituzioni e surroghe, che segnano -63,6%. Si rileva un piccolo rimbalzo del rapporto tra operazioni di surroga e sostituzione e totale complessivo dei volumi, che sale al 3,4% dal precedente 2,2%, dovuto principalmente a quella fetta di mutuatari che avevano optato per un mutuo a tasso variabile e che alla luce dell’aumento dei tassi sono passati al tasso fisso. “Secondo le stime di Kìron – afferma Renato Landoni, Presidente Kìron Partner SpA – per quel che riguarda l’anno corrente abbiamo già rilevato nei primi due mesi un calo della domanda di circa 20 punti percentuali. La crescita dei tassi di interesse andrà ad allontanare dall’accesso al credito una parte di domanda riguardante le fasce di reddito più basse. Nel contesto macro-politico ed economico che stiamo affrontando in questi mesi, ci aspettiamo per il 2023 un range di atterraggio in area 48-50 mld di euro”.
La BCE ha garantito che perseguirà l’obiettivo di riportare entro il 2% l’inflazione, e si è detta ferma nel voler portare avanti politiche monetarie orientate a tale risultato. Il problema è capire in quanto tempo, e in che misura, questo possa accadere. Intanto, l’ultimo rialzo dell’indice di riferimento deciso questo mese ha portato ad un ulteriore incremento delle rate relative ai prestiti, incidendo soprattutto per coloro che hanno un mutuo a tasso variabile e per chi dovrà sottoscriverne a breve un nuovo finanziamento. Sul futuro, inoltre, 
potrebbe avere un peso anche la recente crisi che ha colpito parte del settore bancario con i default della banca americana SVB e quella svizzera Credit Suisse. “Secondo le nostre stime – continua Renato Landoni (nella foto) – la crescita dei tassi di interesse andrà ad escludere dall’accesso al credito una parte di domanda che riguarda le fasce di reddito più basse. Di contro, assistiamo ad una ripresa della domanda di surroga che interessa principalmente coloro che in passato hanno optato per un mutuo a tasso variabile. In un contesto macro-politico ed economico instabile come quello che stiamo affrontando in questi mesi, non è facile tracciare una previsione, e ci aspettiamo per il 2023 volumi di mutuo di poco inferiori a quelli registrati nel corso dello scorso anno”.
Il segmento dell’abitazione principale nel 2023 dovrebbe registrare comunque volumi interessanti grazie al desiderio di acquistare casa. 
Si aspetta una tenuta dell’investimento, ancora di più se l’inflazione dovesse restare a livelli elevati. Gli investitori torneranno a puntare sugli affitti turistici alla luce del recupero dei flussi, sulle aree delle grandi città interessate da interventi di riqualificazione e sulle località turistiche attrattive, in grado di garantire una redditività interessante. Potrebbero soffrire maggiormente le zone più popolari e, in generale le aree dove si riversano coloro che hanno budget più contenuti (ad esempio i giovani e le famiglie monoreddito).
La riduzione della disponibilità di spesa potrebbe spostare gli acquisti verso le periferie e l’hinterland delle grandi città, soprattutto se c’è una ricerca di soluzioni nuove e indipendenti. Non si potrà escludere un ridimensionamento delle metrature ricercate, e la prudenza che sarà messa in campo dai potenziali acquirenti determinerà l’allungamento dei tempi di vendita. Il segmento del lusso terrà grazie alla spinta di una domanda di nicchia e a una bassa offerta. Sembra confermarsi la ricerca del nuovo anche se si dovranno fare i conti con gli aumenti dei costi di costruzione e un rallentamento dei cantieri.
L’offerta sarà ancora esigua, soprattutto nelle metropoli, e questo determinerà un leggero aumento dei valori. Quest’ultimo è comunque previsto anche nei capoluoghi di provincia e nell’hinterland delle grandi città. Le locazioni continueranno sul sentiero di recupero grazie a una buona domanda. L’offerta non sempre sufficiente, soprattutto alla luce del ritorno degli short rent, sarà causa di un ulteriore aumento dei canoni. Sarà determinante l’andamento dell’economia, di cui si attende un ridimensionamento della crescita, in parte attutito dagli interventi del PNRR. Il 2023 vedrà compravendite intorno a 680-700 mila mentre i prezzi chiuderanno tra +1% e +3%”. 
compongono il 67,3% del totale, mentre i single si fermano al 32,7%. Nel 25% dei casi si tratta di acquirenti con figli; spesso infatti i genitori comprano la nuda proprietà per poi destinarla ai figli. Dal lato dei venditori, invece, l’operazione viene conclusa per garantire una vecchiaia economicamente più serena, integrando così la pensione. La maggioranza è fatta da persone che vivono da sole: single, vedovi, divorziati e separati; e nel 66,7% dei casi i venditori hanno un’età superiore a 65 anni. 
Le regioni dove si contra maggiormente il mercato delle nude proprietà sono il Lazio, e a seguire Lombardia, Veneto, Piemonte ed Emilia-Romagna. La tipologia più scambiata con la formula della nuda proprietà è il trilocale, con il 42,5% delle preferenze, seguono i 2 locali con il 17,8% e le soluzioni indipendenti che sono in grande crescita dopo la pandemia e si attestano al 13,7% del totale. Le tipologie più scambiate in nuda proprietà sono costituite principalmente da appartamenti, ma non mancano soluzioni indipendenti, come ville, porzioni di ville e rustici.
una maggiore disponibilità di spesa da parte di chi intende investire in immobili e ricade nella fascia compresa tra 170.000 e 349.000 euro. Infatti, la maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fasce più basse (il 47,2% fino a 169.000 euro), dove è sempre elevata la finalità di acquistare per risolvere immediatamente la propria esigenza abitativa, soprattutto negli acquirenti più giovani. Nella fascia successiva, e cioè quella compresa tra 170.000 e 349.000 euro, si concentra chi non deve risolvere esigenze immediate e investe nella nuda proprietà per i figli o, nel caso di una soluzione indipendente, per sé stessi e per una vecchiaia lontana dai rumori della città, in una abitazione con spazi esterni.
Secondo le ultime rilevazioni dell’Ufficio Studi Tecnocasa, la disponibilità di spesa per l’acquisto della casa è aumentata per alcune fasce di reddito. La maggiore concentrazione della 
compreso tra 250 e 349 mila euro (rispettivamente il 24,7% per Roma e il 26,3% per Milano). A 
L’analisi di Tecnocasa evidenzia anche l’aumento dell’offerta immobiliare di bilocali, 
La crescita della concentrazione di bilocali sul mercato è sicuramente un effetto legato alla pandemia, in quanto è diminuita la 
La crisi sanitaria, però, ha accelerato tendenze che erano già in atto, soprattutto quelle legate ad una sempre maggiore attenzione al benessere dell’
La maggiore concentrazione della disponibilità di spesa si rileva ancora nella fascia più bassa, fino a 119 mila euro (26,3%). Segue con il 23,1% la fascia tra 120 e 169 mila euro e con il 22,0% il range compreso tra 170 a 249 mila euro.
Per il primo semestre del 2021 si prevede una lieve flessione dei prezzi, ma qualora la situazione sanitaria dovesse migliorare (così come la diffusione del vaccino) si prevedono compravendite in crescita. Il vantaggio fiscale del Superbonus 110% fungerà da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare, anche ricorrendo al credito, e uguale effetto stimolante avrà il sistema di incentivi già esistente: proroga del potenziamento (50%) della detrazione IRPEF per le ristrutturazioni, bonus mobili, detrazione per gli interventi di riqualificazione energetica, bonus facciate (90%) e bonus verde. 
Si prevede, infine, un sempre maggiore interesse degli 
Per quanto riguarda il Co-living, potremmo definirlo come l’evoluzione naturale del co-working. In sintesi, offre a lavoratori e proprie famiglie la possibilità di vivere in appartamenti privati di piccole dimensioni, nelle zone residenziali delle città, ma in un edificio condiviso con i colleghi di lavoro o con persone con cui si condividono interessi professionali, creando piccole comunità. Si tratta di alloggi che permettono di economizzare sui servizi, dotati di ogni comfort (wi-fi, lavanderia, parcheggio e portineria). Il co-living si differisce dal co-housing, che invece è una forma di coabitazione fra estranei senza condivisione dei servizi.
Il Senior Living è una tendenza che viene dagli Stati Uniti, dove le residenze condivise per ultrasessantenni sono una realtà da decenni. Si tratta di appartamenti appositamente studiati per la fascia d’età over 60, con spazi per le attività comuni e, per i più anziani, monitoraggio in tempo reale delle condizioni di salute. Chi sceglie di vivere in una residenza senior è un anziano attivo dal punto di vista fisico e intellettivo, desideroso di socializzazione, che sceglie di vivere all’interno di strutture abitative dotate di palestra, bar o bistrot, come avviene in un albergo.
