Sul mercato immobiliare si attende un andamento differente a seconda del territorio regionale di riferimento, e laddove si dovessero manifestare fragilità economiche in alcune aree, il trend potrebbe risentirne per via della maggiore difficoltà di accesso al credito riscontrabile in questo periodo.
Secondo l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa – che ha monitorato il mercato durante tutto il periodo di lockdown – il trend di mercato dimostra come neanche il Covid è riuscito a scalfire la volontà degli italiani di acquistare casa, volontà venuta meno, per una certa fascia di occupati, solo con l’arrivo della cassa integrazione e con la conseguente incertezza del mantenimento del posto di lavoro.
Pertanto, gli effetti della pandemia saranno più evidenti nella seconda parte del 2020, quando si vedrà l’efficacia delle misure messe in atto dal Governo e dall’U.E. a sostegno dell’economia. In tal senso, Tecnocasa si attende un andamento di mercato differente a seconda del territorio di riferimento, e laddove si dovessero manifestare fragilità economiche in alcune regioni, il trend del mercato immobiliare potrebbe risentirne per via della maggiore difficoltà di accesso al credito.
I dati sulle compravendite dei primi tre mesi del 2020, registrate dall’Agenzia delle Entrate, hanno evidenziato un calo delle transazioni del 15,5%; una contrazione che, quasi certamente, ci porteremo fino alla fine dell’anno, che potrebbe chiudersi con circa 100 mila compravendite in meno rispetto al 2019. Tuttavia “c’è movimento”, e un certo dinamismo dovuto sia alle compravendite che erano rimaste in sospeso (e definite alla riapertura), sia alle nuove ricerche di case, come dimostrano anche i dati record registrati dal portale Tecnocasa.
Durante la pandemia c’è stata un’impennata di richieste di case con spazi esterni, dettata dal prolungato confinamento domestico, ma nei prossimi mesi il punto cruciale sarà l’accesso al credito, indispensabile per potersi permettere queste abitazioni. Il mercato dei mutui decisamente favorevole consente di tentare l’acquisto migliorativo, ma bisognerà fare i conti con l’atteggiamento degli istituti di credito, che pur propensi ad erogare si muoveranno con maggiore prudenza.
Dopo il lockdown, si stanno muovendo prevalentemente persone alla ricerca della prima casa o della soluzione migliorativa, e si evidenzia una contrazione degli acquisti per investimento. Gli investitori, infatti, indirizzati verso gli affitti brevi nelle grandi città, si sono fermati. Si stanno però attivando piccoli risparmiatori che considerano il “mattone” ancora una valida modalità di impiego del capitale, meno volatile di altre forme di investimento.
Dal lato dei prezzi, si evidenzia una certa rigidità da parte dei proprietari, poco propensi a ribassarli (tranne nei casi in cui si ha necessità ed urgenza di vendere). La tendenza è quella di una certa stabilità delle quotazioni in alcune grandi città (tra queste Milano e Bologna, che prima del lockdown erano in forte crescita), ed un probabile ribasso nelle città più piccole, che ancora non erano uscite dalla crisi immobiliare ed i cui prezzi erano in discesa. Al momento, sembrano soffrire maggiormente i centri storici delle metropoli che prima attiravano soprattutto gli investitori.
Si evidenziano aspettative diverse a seconda delle tipologie: potrebbero rivalutarsi gli immobili con spazi esterni, soprattutto nelle zone che ne sono carenti, e deprezzarsi le soluzioni con difetti da sanare. Le quotazioni terranno, e ci aspetta la tenuta dei valori per i quartieri che hanno una maggiore concentrazione di servizi e di negozi di vicinato così come di quelle zone periferiche e dell’hinterland in grado di offrire soluzioni indipendenti a prezzi più accessibili. Anche il segmento del prestigio sembra tenere.
Sembrano esserci, invece, segnali di ribasso sui canoni di locazione in seguito all’incremento dell’offerta di immobili che, soprattutto nelle grandi città, sta calmierando la crescita delle richieste mensili. Attualmente, molti immobili con destinazione turistica sono stati immessi sul canale residenziale con contratti transitori, in attesa dei dati sulle presenze turistiche. Ma sarà interessante capire come si muoveranno gli studenti universitari e i lavoratori fuori sede (la cui domanda è venuta meno nel lockdown). Resta l’incognita della domanda di locazione da parte dei trasfertisti, che dipenderà dalla modalità in cui si svolgeranno le lezioni universitarie e dal prolungamento dello smart working. Altro aspetto da valutare sarà un possibile aumento della domanda da parte di chi non dovesse più essere in grado di accedere al credito per le peggiorate condizioni economiche.
LEGGI ANCHE: Tecnocasa, rustici in ripresa nel dopo Covid. Domanda sostenuta da residenti e stranieri
Il segmento delle case vacanza è stato colpito in pieno dalla pandemia, proprio in un periodo fondamentale (Marzo e Aprile), e cioè quello in cui chi cerca la casa vacanza inizia a guardarsi intorno. L’impossibilità di spostarsi, infatti, non ha consentito di fare ciò. Gradualmente, con l’allentamento delle restrizioni relative agli spostamenti sul territorio e la definizione delle linee guida sui distanziamenti da tenere nelle località balneari, si sono iniziati a vedere i primi sold out in diverse località di mare e montagna. Quest’anno, infatti, tanti italiani sceglieranno di trascorrere le vacanze nel Belpaese. Sembrerebbe in recupero anche l’acquisto delle case vacanza, il cui destino è legato alla solidità economica e alla propensione al risparmio.
In definitiva, il mercato ha voglia di ripartire, ma deve fare i conti con un quadro macroeconomico ancora molto incerto, che richiede un costante aggiornamento e rende difficile ogni previsione.
E sono proprio questi ultimi ad essere in stand by in questo momento, perché stanno cercando di capire come muoversi in particolare in quelle città in cui questo segmento era già saturo. In questo caso si potrebbe optare per la locazione residenziale, infatti nelle nostre analisi le zone centrali, quelle interessate da locazioni da parte di studenti e lavoratori fuori sede così come quelle sottoposte ad interventi di riqualificazione, restano come sempre attrattive. In città come Firenze e Milano le zone centrali hanno raddoppiato il loro valore dal 1998. La pandemia inoltre ha fatto riscoprire il mattone non solo in generale, ma anche come asset da prendere in considerazione per diversificare il proprio portafoglio, in particolare per chi ha liquidità sul conto corrente e vorrebbe impiegare il capitale.
Secondo l’Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa, 
Le zone centrali sono quelle maggiormente ambite dai retailer che tendono a posizionarsi soprattutto nelle città ad elevato afflusso turistico. Chi è presente nelle posizioni top cerca di difenderle e, se può, di migliorarle. In questo momento Milano è la città che, in Italia, attira maggiormente i brand più importanti, vista la grande attrattività che la città sta dimostrando nello sperimentare nuove modalità di shopping che uniscono tradizione e innovazione. Dopo Milano anche Firenze, Roma, Torino e Napoli richiamano l’interesse dei retailer, con il capoluogo partenopeo che, negli ultimi tempi, è in grande spolvero. Continua l’ascesa della ristorazione ed Il food si conferma un settore dinamico, soprattutto per quanto riguarda i nuovi concept.
OFFERTA IMMOBILIARE – L’analisi dell’offerta rileva che il 57% dei negozi presenti sul mercato sono in locazione e prevalgono le metrature fino a 100 mq. Anche sugli uffici si registra una prevalenza di immobili in locazione, 78,8% contro un 21,2% di richieste di acquisto. Quello degli uffici resta al momento l’unico segmento ad avere delle difficoltà, ad eccezione di Milano dove il comprato è molto vivace perché attira numerosi investitori e registra diversi interventi sul territorio. Negli ultimi mesi sembra esserci una leggera ripresa anche se, al momento, la domanda è inferiore all’offerta e, quando possibile, si procede ad un cambio di destinazione d’uso in residenziale.
Certo, si possono immaginare scenari più ottimistici. Con test approfonditi, siamo in grado di determinare chi è malato, chi è sano e chi è già immune e quindi in grado di tornare al lavoro. Tale conoscenza sarebbe preziosa. Ma, ancora una volta, a causa di diversi livelli di cattiva gestione e di priorità sbagliate che risalgono a molti anni fa, gli Stati Uniti ed il mondo intero sono tristemente a corto di un’adeguata capacità di effettuare test su vasta scala.
Di conseguenza, alcune banche centrali hanno tagliato i tassi di interesse a un ritmo visto l’ultima volta nella crisi finanziaria del 2007-09. Il 3 marzo la Federal Reserve ha abbassato il suo tasso ufficiale di 0,5 punti percentuali, due settimane prima della riunione programmata di politica monetaria. Anche le banche centrali in Australia, Canada e Indonesia hanno seguito l’esempio, e a breve vedremo medesima reazione da parte della Banca centrale europea e della Banca d’Inghilterra.
Un modo in cui il virus danneggia l’economia è interrompendo l’offerta di lavoro, beni e servizi.: le persone si ammalano, le scuole chiudono, costringendo i genitori a rimanere a casa. Le quarantene potrebbero forzare la chiusura completa dei luoghi di lavoro. Ciò è accompagnato da notevoli effetti della domanda. Alcuni sono inevitabili: i malati o i soggetti in quarantena escono di meno e acquistano meno beni. Anche le misure di sanità pubblica limitano l’attività economica. Mettere più soldi nelle mani dei consumatori farà poco per compensare questa resistenza. La piena attività, pertanto, riprenderà solo una volta che l’epidemia avrà finito la sua corsa.
Molti lavoratori, quindi, rischiano di perdere i loro redditi e il loro lavoro, mentre devono ancora rimborsare i mutui e acquistare beni essenziali. In Cina, che è un mese avanti rispetto al resto del mondo in termini di contagio, un sondaggio tra i responsabili degli acquisti ha rivelato che la produzione manifatturiera a febbraio è scesa ai livelli più bassi dal 2004, ed oggi sembra probabile che il PIL si contrarrà nel primo trimestre per la prima volta dalla morte di Mao Zedong nel 1976. Goldman Sachs ritiene che il PIL globale annuo si ridurrà del 2,5% nel primo trimestre, ma il crollo si interromperà una volta che il virus smetterà di diffondersi, e la velocità e le dimensioni del rimbalzo economico dipenderanno anche dalle condizioni in cui si troveranno i paesi a quella data.
Qual è la probabilità di una recessione? Le prospettive economiche sono incerte ma, in questa fase, continuiamo a ritenere improbabile una recessione economica negli Stati Uniti o a livello globale. A gennaio l’attività economica evidenziava una tendenza al miglioramento, e crediamo che, in uno scenario in cui l’impatto dell’epidemia di coronavirus si limiti sostanzialmente al primo semestre dell’anno, la crescita potrebbe continuare a mostrare una buona tenuta. Tuttavia, bisogna rivedere al ribasso le previsioni di crescita dell’economia cinese per il 2020 (dal 5,8% al 5,2%), ma la risposta sul piano politico e i segnali di stabilizzazione dell’attività dovrebbero limitare ulteriori rallentamenti. Per quanto riguarda i mercati, la strategia più adeguata sembra essere quella di mantenere le posizioni investite, rimanendo focalizzati sull’asset allocation strategica e prestando attenzione alla gestione del rischio, poiché gli episodi di volatilità potrebbero proseguire.
