Secondo il RE/MAX European Housing Trend Report 2024, la mancanza di balconi e giardini, insieme ai costi energetici elevati, guida l’insoddisfazione abitativa in Italia e in Europa.
Il mercato immobiliare europeo e italiano sta attraversando profondi cambiamenti, con le famiglie che stanno rivalutando le proprie esigenze abitative per bilanciare pressioni economiche e desiderio di miglioramento delle condizioni di vita. In linea con la media europea, il 24% degli italiani dichiara di desiderare una nuova soluzione abitativa. Di questi, il 17% prevede di traslocare entro i prossimi 12 mesi, mentre il 28% valuta il trasferimento in un Paese straniero, con l’obiettivo di trovare una vita economicamente più sostenibile. Questo quanto emerge dal RE/MAX European Housing Trend Report 2024, che offre un’analisi approfondita dei cambiamenti che stanno influenzando il mercato immobiliare europeo, esplorando come le pressioni finanziarie, le preferenze in evoluzione e le preoccupazioni legate alla sostenibilità stiano plasmando le decisioni abitative.
Il sondaggio fornisce una fotografia dei desiderata raccolti intervistando 20.000 persone in Regno Unito, Francia, Germania, Austria, Bulgaria, Croazia, Repubblica Ceca, Finlandia, Grecia, Ungheria, Irlanda, Paesi Bassi, Polonia, Portogallo, Romania, Slovenia, Spagna, Svizzera e Italia. In generale, dall’indagine emerge che il mercato immobiliare europeo sta attraversando cambiamenti profondi, influenzati dalle sfide internazionali in corso e dal crescente costo della vita. Ciò sta portando le famiglie di tutta Europa a rivalutare le esigenze abitative per fronteggiare le pressioni finanziarie e renderle sostenibili rispetto al desiderio di migliori condizioni di vita. E così, gli italiani che cercano una nuova casa attribuiscono grande valore agli spazi 
esterni: il 52% considera fondamentali balconi, terrazze o giardini, una percentuale superiore rispetto alla media europea del 44%. Altri fattori, come la disposizione degli spazi interni (9%) e la vicinanza al luogo di lavoro (16%), risultano meno cruciali, segnalando una maggiore attenzione al miglioramento dello stile di vita e del comfort abitativo. Inoltre, il 44% degli italiani è interessato a immobili dotati di sistemi per l’efficientamento energetico, il 26% desidera vicinanza a spazi verdi, il 24% valuta essenziale la prossimità a servizi quali scuole e negozi, mentre il 23% considera fondamentale un buon collegamento con i trasporti pubblici.
Per molti europei, i costi abitativi rappresentano la voce di spesa più significativa del bilancio familiare. In media, il 38% del reddito mensile è destinato a mutui, affitti e bollette. In Italia, dall’indagine di RE/MAX Europe emerge che il 39% degli intervistati segnala un aumento dei costi abitativi nell’ultimo anno, mentre il 58% considera la sostenibilità economica della propria abitazione più importante di qualsiasi altro aspetto. Nonostante l’aumento dei costi abitativi in Italia sia inferiore rispetto alla media europea (-15%), una percentuale significativa di italiani intervistati è pronta a trasferirsi all’estero per migliorare la propria situazione finanziaria.
Relativamente al futuro del mercato immobiliare, secondo Dario Castiglia (nella foto, CEO & Founder di RE/MAX Italia) “Le previsioni del Centro Studi di RE/MAX Italia indicano un 2025 dinamico, con tassi in calo e un mercato del lavoro più solido. La maggiore chiarezza dello scenario politico globale e l’accessibilità al credito stanno già contribuendo a rinvigorire la fiducia dei consumatori”. Il sogno della proprietà immobiliare rimane forte: il 72% degli italiani è già proprietario di almeno una casa, e il 26% possiede più di un immobile. Questo desiderio, condiviso in tutta Europa, continua a rappresentare non solo un obiettivo personale, ma anche un’opportunità di investimento per il futuro.
Il principale motivo dietro a quest’impennata? Sicuramente la volontà di trasformare gli edifici delle città in smart building, ovvero strutture in grado di ridurre le emissioni di gas (attualmente le metropoli e gli edifici che ne fanno parte sono responsabili del 36% delle “gas emission” europee totali). Entrando più nel dettaglio, il settore delle ristrutturazioni edilizie comprende una serie di attività e, tra queste, ne esiste una che si prenderà sempre più la scena nel presente e nel futuro: l’ammodernamento degli ascensori. Infatti, mediante la sostituzione completa di un impianto o di singoli componenti, è possibile dotare l’ascensore di connettività, consentendo l’attivazione di un’ampia serie di servizi digitali a valore aggiunto. In questo caso non si parla più di un semplice spostamento tra piani, bensì di elevatori smart capaci di offrire un’esperienza di utilizzo unica, semplificando la vita quotidiana degli utenti e dei gestori.
Restando sulla stessa lunghezza d’onda, il mercato globale relazionato all’ammodernamento degli ascensori, come indicato da Industry Arc Analysis, chiuderà il 2023 con più di 13 miliardi di dollari di fatturato. Ma non è tutto, perché entro il 2030, infatti, l’asset sfiorerà i 20 miliardi di ricavi con una crescita media annuale composta pari al 9,5%. Cosa caratterizzerà le città e gli ascensori del futuro? Secondo Giovanni Lorino, Amministratore Delegato di 
“Di recente – continua Giovanni Lorino – abbiamo elaborato insieme a European House Ambrosetti il 1° Rapporto strategico sugli “smart building”. L’obiettivo primario è l’evoluzione del parco immobiliare italiano verso una transizione sostenibile, la decarbonizzazione e l’efficientamento energetico. E sotto questo punto di vista, saranno fondamentali gli ascensori, anzi gli ascensori di ultima generazione. L’intelligenza artificiale, inoltre, permetterà di monitorare le prestazioni dei singoli elevatori, rendendo possibile anticipare eventuali imprevisti e apportare, all’interno di un arco temporale relativamente breve, modifiche o aggiornamenti mirati ed efficaci. E con l’intelligenza artificiale basata su cloud è possibile archiviare i dati relativi ad ogni singolo ascensore e, in seguito, analizzarli al fine di individuare possibili malfunzionamenti, evitare fermi impianto non programmati e garantire la massima disponibilità degli impianti stessi”. 
La proposta di direttiva riguarda, oltre agli edifici residenziali e non residenziali, anche e soprattutto gli edifici nuovi. Relativamente agli edifici residenziali – sia di edilizia popolare che privata – la proposta di direttiva fissa il raggiungimento delle classi energetiche E e D entro rispettivamente il 2030 ed il 2033. Per quanto riguarda gli edifici nuovi, quelli di proprietà di enti pubblici dovranno essere ad emissioni zero dal 2028, mentre tutti gli altri nel 2030. Tuttavia, già entro il 2024 la proposta di direttiva prevede che si dia seguito al divieto di incentivi per l’installazione di caldaie alimentate a combustibili fossili, soprattutto a gas. Sono esenti i sistemi ibridi (caldaia a condensazione + pompa di calore) e le caldaie certificate per funzionare anche con combustibili rinnovabili come biometano e idrogeno.
C’è da dire che, se dovesse passare in via definitiva la proposta di direttiva dell’Unione Europea, entro il 2030 chiunque ha o acquista un’abitazione in classe G o F sarà costretta a ristrutturarla per portarla almeno nella classe E, mentre nei tre anni successivi, la classe di riferimento sarà la classe D. Per effettuare l’adeguamento, in pratica, sarà necessario un taglio dei consumi energetici di circa il 25%, e quindi si dovrà intervenire con lavori impegnativi come il cappotto termico, la sostituzione degli infissi, l’installazione di nuove caldaie a condensazione e di pannelli solari. Un primo passo è stato compiuto con il via libera da parte della Commissione per l’Industria, la Ricerca e l’Energia del Parlamento UE alla proposta di revisione della proposta di direttiva (49 i voti favorevoli, 18 i contrari e 6 gli astenuti), ma la strada sembra ancora lunga, e tante sono le perplessità dell’attuale Governo e dei cittadini, i quali sarebbero così costretti a “mettere mano” al portafoglio. 
Dopo l’approvazione del Parlamento europeo, i prossimi passi da fare saranno determinati da un negoziato tra Parlamento, Commissione e Consiglio UE. I Paesi membri avranno poi due anni di tempo per recepire la direttiva, che certamente potrebbe rappresentare un utile strumento di lotta alla povertà energetica e al cambiamento climatico, ma potrebbe al contempo generare disagi economici non indifferenti per via della sua concreta applicazione e dei costi che da essa derivano per i proprietari di case. Infatti, il salto verso una classe energetica superiore comporta una serie di investimenti che si ripercuoterebbe in maniera pesante sul bilancio personale dei cittadini-consumatori italiani, che sono proprietari di immobili per la stragrande maggioranza vetusti, risalenti all’epoca del c.d. Boom Economico (anni ’50-’60).
Secondo Dario Castiglia (nella foto), CEO e Founder di RE/MAX Italia, “la decisione dell’Unione Europea di richiedere un adeguamento delle classi energetiche del patrimonio immobiliare può sembrare drastica, ma è il segnale della direzione da prendere come è avvenuto nel mondo dell’auto. Il messaggio ci porta sulla giusta via, e cioè quella di un necessario rinnovamento degli immobili in chiave di efficientamento energetico e rispetto ambientale; tuttavia, in caso di applicazione della proposta di direttiva così com’è, l’Italia risulterebbe penalizzata rispetto ad altre nazioni europee, essendo un Paese dalla lunga tradizione di proprietari immobiliari, e ciò rende necessario un adeguamento localizzato della direttiva, paese per paese, in modo da tenere conto delle differenze storico/culturali e climatiche dei singoli stati. Inoltre, sebbene ad oggi ancora diversi anni ci dividono dall’eventuale adeguamento, per attuare la “ristrutturazione green” sono fondamentali gli interventi del nostro Governo e dell’Europa stessa, volti a supportare le famiglie italiane con incentivi messi a punto studiando formule migliorative rispetto al superbonus 110%”.
“Per quanto riguarda le ricadute sul mercato immobiliare – prosegue Castiglia – ritengo che farà da padrona la legge di mercato, che come sempre detterà le regole e condizionerà l’andamento dei prezzi. Nonostante per i privati le scadenze per le classi energetiche E e D siano il 2030-2033, già oggi sul mercato si iniziano a percepire i primi effetti della proposta di direttiva. Chi deve comprare casa ed ha un progetto di medio-lungo termine, infatti, sta già manifestando una maggiore attenzione alle prestazioni energetiche, per cui la domanda si sta già orientando verso case energeticamente più efficienti, che possano garantire da subito un risparmio nell’economia familiare e assicurare una rivalutazione nel tempo, considerando che gli edifici non conformi non potranno essere né venduti né affittati”.
In Italia, la crisi energetica che in seguito al conflitto russo-ucraino ha già dispiegato i propri effetti sulle famiglie (con incisivi aumenti in bolletta), non ha ancora generato nei cittadini la consapevolezza del risparmio che un immobile a basso consumo è capace di generare. Fortunatamente se ne comincia a parlare sempre di più, insieme alle fonti energetiche alternative (impianti fotovoltaici e pannelli solari), ma i portafogli delle famiglie sono ancora troppo “disastrati” dalla diminuzione del potere d’acquisto per mostrare il dovuto interesse verso l’argomento. Di certo, la sensazione che il mercato si stia
orientando ogni giorno di più verso le soluzioni abitative green è già molto forte, e i futuri impegni economici vengono già percepiti come “ineluttabili”, soprattutto dalla generazione dei millennial, che nei prossimi venti anni sarà quella più interessata dalle compravendite immobiliari e, quindi, dalla necessità di adeguare la classe energetica del proprio immobile per poterlo vendere. “L’ondata verde della proposta di direttiva UE sicuramente colpirà il mercato immobiliare – conclude Castiglia – ma a nostro avviso lo farà positivamente, contribuendo ad innescare meccanismi virtuosi: valorizzazione del patrimonio immobiliare, rispetto ambientale, creazione di posti di lavoro, incremento del confort abitativo. Se alcuni anni fa il “green” nel Real Estate poteva essere considerato una moda di interesse solo per alcuni, oggi è un’esigenza reale di tutti.
