Tassi in rialzo in arrivo già ad Aprile e per le famiglie rate più care fino a 35 euro al mese, ma i mutui sono ancora convenienti. Definitivamente tramontata l’era degli interessi ultra-bassi?
L’indicazione arriva dal movimento dell’IRS, l’indice di riferimento del tasso fisso per i mutui, quello scelto da oltre il 90% delle famiglie. Da qualche settimana questo indice è stabilmente sopra quota 1%, e con un’inflazione attesa al rialzo nei prossimi anni si assisterà ad un fenomeno che vedrà tassi dei mutui più alti e un apprezzamento dei valori immobiliari.
Il tasso fisso sale per diverse ragioni. Gli interessi applicati ai mutui a tasso fisso, innanzitutto, si calcolano sommando il valore dell’Eurirs (l’indice di riferimento specifico) allo spread (ossia il guadagno) richiesto dalle banche. Ebbene, nel corso del 2022 l’Eurirs ha avuto un andamento crescente, determinando un aumento dei tassi applicati dalle banche. L’Eurirs, inoltre, è legato anche 
all’andamento dell’inflazione che nell’Eurozona sta registrando un forte aumento, soprattutto a causa dei rincari energetici e dei noti problemi alle catene di approvvigionamento delle materie prime. L’inflazione elevata, pertanto, fa temere ulteriori rialzi dell’indice nei prossimi mesi. Al contrario, gli interessi sui mutui a tasso variabile ancorati all’Euribor si stanno mantenendo su livelli minimi, e dopo oltre cinque anni restano ancora in terreno negativo (al netto dello spread, naturalmente). Tuttavia, si stima che anche l’Euribor possa crescere da qui al 2023 determinando anche una crescita dei tassi variabili.
Pertanto, chi nei mesi scorsi ha già stipulato un mutuo a tasso fisso si troverà in una condizione ottimale, mentre chi detiene un mutuo a tasso variabile dovrà valutare la sostenibilità della rata crescente in relazione al proprio tenore di vita atteso. Coloro che si stanno avvicinando al mercato immobiliare e non hanno ancora sottoscritto il mutuo, poi, devono fare i conti con una situazione internazionale incerta, che probabilmente caratterizzerà i mercati del credito nel lungo periodo. Infatti, nei primi tre mesi del 2022 all’ondata della pandemia di inizio gennaio si è aggiunto il conflitto in Ucraina, che ha generato una situazione esplosiva per l’inflazione e, di conseguenza, per i tassi di indicizzazione dei mutui, almeno nel breve periodo.
In ogni caso, il “periodo d’oro dei mutui” sembra finito, e adesso è necessario considerare sia i maggiori costi prospettici legati alla sottoscrizione di un mutuo a tasso fisso, sia i diversi percorsi di risalita del tasso Euribor per i mutui a tasso variabile. Eppure, i tassi fissi di oggi sono simili a quelli di marzo 2019, quando l’Eurirs 25 anni era quotato 1,15% (Euribor 3 mesi -0,46%, contro il -0,31% di oggi). Ciò che sta aumentando è lo spread medio applicato dalle banche, che oggi si attesta su una misura dell’1,2% (ma arriva anche all’1,6%, a seconda dei casi).
Pertanto, prendendo ad esempio una richiesta di finanziamento a 25 anni di 120.000 euro su 160.000 euro di valore immobiliare, la rata mensile di un mutuo a tasso fisso oggi sarebbe pari a 507 euro, e sebbene l’Eurirs a 25 anni sia passato dallo 0,57% di Gennaio all’attuale 1,16%, oggi è ancora possibile stipulare un mutuo a condizioni interessanti, e la prospettiva di una crescita di valore degli immobili dovrebbe sostenere la domanda ancora per molti mesi (nonostante la guerra). Molto dipenderà sia dall’andamento dell’inflazione, il cui aumento è per molti esperti solo temporaneo, sia dalle decisioni della Bce, che potrebbe decidere di aumentare i tassi di riferimento al pari della Federal Reserve negli USA, sebbene con modalità meno aggressive di quelle che storicamente vengono utilizzate dalla banca centrale americana.
Il passo con il quale crescono le consistenze è in linea con quanto rilevato nelle precedenti rilevazioni: +3,6% su base annua (+1,2% su base trimestrale). Alla luce dei favorevoli tassi di mercato coi quali sono stati collocati i finanziamenti durante l’ultimo triennio, la composizione dello stock è in buona parte composta da 
