Mai come oggi vale la massima che un “hotel vale quanto rende”, mentre in passato, specialmente per le banche, la sua valutazione era sostanzialmente diversa, avendo maggiore incidenza nella valutazione creditizia il valore immobiliare.
Di Roberto Necci*
Il nuovo codice della crisi d’impresa impone una serie di misure di salvaguardia preventiva che risultano quanto mai importanti per un settore come quello alberghiero che, nel nostro paese, anche a causa della notevole frammentazione, raramente si trova al passo con le moderne strategie di analisi e controllo gestionale.
Con l’emanazione del D.lgs. 26 ottobre 2020, n. 147 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 276 del 5 novembre 2020, il nostro legislatore ha introdotto importanti disposizioni integrative e correttive al Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza di cui al D.lgs. 12 gennaio 2019, n. 14.
Scompariranno le parole “fallimento” e “procedura fallimentare” e verranno sostituite da “liquidazione giudiziale” e “procedura di liquidazione giudiziale“. Tuttavia, al di là dei tecnicismi legali, sono convinto che questa riforma sia piuttosto importante, e francamente se ne sentiva la necessità. La logica ispiratrice è la salvaguardia dei beni aziendali, e soprattutto dell’azienda nella sua interezza, anche a tutela dei creditori.
E’ piuttosto evidente che, rispetto al passato, c’è un chiaro elemento di discontinuità, visto che anche nella filosofia
che ha ispirato il legislatore “la crisi” viene definita come un fatto normale della vita dell’impresa. L’obiettivo della legge è quello di attivare delle “sentinelle” che possano intervenire già dai primi segnali, visto che nell’ambito dei processi di risanamento la tempistica è fondamentale. Viene data ampia importanza al ruolo degli amministratori, ma anche di sindaci e revisori; costituirà comportamento virtuoso la tempestiva comunicazione dello stato di crisi, che andrà fatta all’Organismo di composizione delle crisi d’impresa da costituirsi anche in collaborazione con le Camere di Commercio e le associazioni private. Sarà proprio compito di tale organismo trovare le migliori soluzioni per uscire dalle criticità, soprattutto alla luce dei danni diffusi causati dalla pandemia di Covid-19 alle attività ricettive.
E’ bene sottolineare l’importanza dei sistemi interni atti al controllo ed al monitoraggio dei risultati gestionali, anche e soprattutto nell’ambito delle aziende alberghiere, che in alcuni casi ne sono prive. Infatti, un tema inerente gli scenari delle crisi d’impresa, fra i più discussi in questo ultimo periodo così pesante per il comparto, riguarda i crediti deteriorati del settore alberghiero in possesso delle banche o delle società specializzate. Il termine NPL (“Non Performing Loan”) è l’anglicismo che identifica questi crediti: crediti non performanti, deteriorati, non graditi; ma, al di là della terminologia usata per identificarli, si tratta pur sempre di crediti che difficilmente verranno rimborsati e che costituiscono essi stessi un mercato.
Dopo aver analizzato il mercato alberghiero e le dinamiche del credito “dal di dentro” per diversi anni, mi sento di affermare che la mole di sciocchezze sentite ultimamente sul tema degli NPL alberghieri è davvero imbarazzante. Mai come in questo caso, infatti, la verità è molto distante dai racconti dei c.d. esperti che, magari competenti in altri settori (real estate abitativo, banking, finance, etc.), pensano di poter trattare con le stesse impostazioni concettuali anche il comparto immobiliare ed imprenditoriale alberghiero.
Molti sostengono che oggi il mercato è pieno di NPL alberghieri, ma gli stessi non raccontano la vera natura del
problema, e cioè che quando un hotel arriva ad essere considerato tecnicamente un NPL, si tratta di un credito definitivamente deteriorato, spesso senza alcun valore. Un asset alberghiero valido, prima del suo deterioramento definitivo, trova sempre un’alternativa di mercato; pertanto, ciò che è destinato a diventare NPL alberghiero ha una sua particolarissima storia, oppure è davvero qualcosa che il mercato non considera allettante. Altra ipotesi potrebbe essere quella di un errore di finanziamento iniziale, ovvero una gestione di merito creditizio errata alla fonte; ma il punto rimane lo stesso: un NPL alberghiero, nella quasi totalità dei casi, è un pessimo investimento.
Del resto, mai come oggi vale la massima che un “hotel vale quanto rende“, mentre in passato, specialmente per le banche, la sua valutazione era sostanzialmente diversa, avendo maggiore incidenza nella valutazione creditizia il valore immobiliare.
Cambiando il punto di vista della valutazione, cambiano totalmente le regole del gioco: così un credito diventa NPL in base ad un criterio di valutazione che oggi non è più attendibile, e che caratterizza “storicamente” un asset che oggi potrebbe non avere più valore. Infatti, la casistica sui dossier esaminati presenta alcune caratteristiche specifiche, che portano ineluttabilmente ad una valutazione negativa, e più precisamente: a) scarso valore immobiliare e limiti strutturali nelle camere (dimensione, presenza di singole, mancanza di servizi, altri centri di ricavo non strategici); b) alta incidenza degli oneri fiscali (ove la struttura fosse in funzionamento); c) perdita di appeal della destinazione e conseguente limite sui ricavi; d) elevato capitale necessario per l’avviamento e, di conseguenza, esiguità del ritorno sull’investimento.
Quindi, il mercato dei crediti diventati NPL nel comparto alberghiero è decisamente di poco interesse, soprattutto
se rapportati ai valori generali presenti sul mercato. Per rendere vivace questo comparto, si dovrebbero introdurre regole decisamente diverse dalle attuali, intervenendo sugli aspetti fiscali oltre che sulle strutture di finanziamento necessarie all’acquisto di questi crediti. L’ambito che invece reputo particolarmente interessante consiste nell’essere in grado di strutturare operazioni su asset non ancora diventati NPL , laddove sia possibile dotarsi di strumenti utili al controllo della gestione e dei relativi aspetti reddituali ed organizzativi (magari con un sano cambio della guardia che assicuri un nuovo corso gestionale).
Roberto Necci
In conclusione, se gli immobili a garanzia di NPL sono ritenuti, da molti esperti, eccellenti opportunità d’investimento, ciò non è vero in relazione ad un albergo ricadente in tale categoria di asset patrimoniale. Questo perché le altre tipologie di immobili a tutela di crediti deteriorati conservano una propria valenza oggettiva indipendente dal credito stesso, mentre la struttura alberghiera si identifica strettamente con l’attività economica ivi realizzabile: se tale attività è fallita, è presumibile che l’immobile stesso non abbia il valore atteso, e necessiti di una profonda revisione di destinazione d’uso (es. da albergo a mini appartamenti) che richiede costi di ristrutturazione, per il detentore del NPL, così ingenti da quasi azzerare il valore stesso della struttura.
* Manager, consulente e docente, esperto in operazioni di ristrutturazione straordinaria del comparto alberghiero – www.investhotel.it – www.robertonecci.it
Una delle questioni di rilievo riguarda, nello specifico, le modalità di applicazione della sentenza della CGUE per il caso “Lexitor” (decisione n. C-383/18), che ha comportato l’esigenza di immediata chiarezza nei rapporti tra clientela e intermediari nell’ambito dell’attività di concessione di credito ai consumatori. In particolare, sulla scorta della sentenza della Corte di Giustizia Europea, sono sorte alcune importanti conseguenze operative in merito alla rimborsabilità di tutti i costi e oneri commissionali nei casi di estinzione anticipata del finanziamento da parte del consumatore, ivi compresi anche i costi c.d. di up front (le commissioni una tantum). Infatti, la sentenza ha segnato il superamento di qualunque distinzione tra costi “up front” e costi “recurring” (ricorrenti), prevedendo il diritto del consumatore al rimborso di tutti i costi.
attualmente applicate in maniera integrale – senza alcun criterio di armonizzazione – nel modello normativo e regolamentare del nostro Paese. 
Proprio in funzione di un riordino di carattere normativo e di adeguamento alla realtà del mercato, è emersa l’esigenza – come ha sottolineato Daniela Pascolini, responsabile del coordinamento del settore di Federpromm – di rivedere il vincolo del mono-mandato in capo agli agenti finanziari, apportando le modifiche alla regolamentazione dettata dal D.Lgs.n.141/2010; esigenza ormai inderogabile in ordine ai cambiamenti in atto.
SICILIA – Le famiglie siciliane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 511,5 milioni di euro, che collocano la regione al 9° posto per totale erogato in Italia, con un’incidenza del 4,14%; rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente in regione si registra una variazione delle erogazioni pari a +4,5%, per un controvalore di +22,1 milioni di euro.
rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente pari a +8,0%. Nei precedenti dodici mesi sono stati erogati 64,7 mln di euro (-7,8%). La provincia di Catania ha erogato volumi per 134,6 mln di euro, la variazione sul trimestre è pari a +3,0%.
In conclusione, sembra chiaro che gli impatti dell’emergenza sanitaria dovuta al Coronavirus e dal conseguente lockdown decretato dal Governo e dalle Regioni nei mesi scorsi sono andati ad impattare sul mercato del credito alla famiglia. Una stima per il primo trimestre 2020 fa ipotizzare una perdita di volumi erogati sui mutui di 3,5/4,5 miliardi di euro; di contro la buona notizia è che ad oggi i tassi bancari legati alle operazioni di mutuo permetteranno di accedere ai finanziamenti per la casa a condizioni veramente vantaggiose. Questo potrà agevolare non solo chi vuole acquistare una nuova abitazione, ma anche chi è interessato a sostituire il proprio finanziamento. Prima del blocco, infatti, la domanda di surroga era in forte aumento e tutto lascia presupporre il fatto che tale crescita non sia destinata ad esaurirsi ma che possa proseguire alla luce dell’interessante offerta bancaria.
